सौ.मंजुश्री खनके, सदस्‍या यांचे कथनांन्‍वये.

- आदेश -

 (पारित दिनांक – 11/08/2014)

1.                तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण अधिनियम, 1986 चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. तक्रारकर्तीच्‍या तक्रारीचा आशय असा आहे की, तक्रारकर्ती ही धामणगाव रेल्‍वे येथील राहिवासी असून, तिला नागपूर येथे राहावयाचे असल्‍याने नागपूर शहरात भुखंड खरेदी करण्‍याचे ठरविले आणि गैरअर्जदाराचा भुखंड खरेदी विक्रीचा व्‍यवसाय असल्‍याने तक्रारकर्तीने वि.प.शी संपर्क साधला. प्रस्‍तुत प्रकरणातील वि.प.क्र. 3 व 4 हे वादातील लेआऊटमधील भुखंडाचे मालक आहेत.  वि.प.क्र. 2 हे वि.प.क्र. 3 व 4 चे आम मुखत्‍यार पत्रधारक आहेत. वि.प.क्र. 1 हे प्रास्‍पर रीएल ईस्‍टेट मॅनेजमेंट ग्रुप ही संस्‍था चालवून त्‍याद्वारे भुखंड खरेदी विक्रीचे एजंट म्‍हणून काम करतात. वि.प.क्र. 3 व 4 या भुखंड मालकांनी मौजा – वाठोडा, प.ह.क्र.81, ता. व जि. नागपूर येथील ख.क्र. 3, 4, 167, 168, 169 या वर्णनाच्‍या शेत जमिनीचे विक्री आणि विकासाचा करार दि.01.01.2006 रोजी वि.प.क्र. 2 यांचेशी केला व वि.प.क्र. 2 यांचे नावाने कधीही रद्द न होणारे नोंदणीकृत आम मुखत्‍यारपत्र करुन दिले. तसेच वि.प.क्र. 1 हे वि.प.क्र. 2 चे अधिकृत मुखत्‍यारपत्र धारक आहेत. त्‍यानुसार वि.प.क्र. 2   यांनी वि.प.क्र. 1 यांनी विक्रीपत्रावर स्‍वाक्षरी करण्‍याचे व भुखंडाच्‍या किंमतीपोटी ठरलेली रक्‍कम घेण्‍याचे ठरले होते. वि.प.क्र. 1 व 2 यांच्‍या सामंजस्‍यानंतर उपरोक्‍त लेआऊटची संपूर्ण माहिती वि.प.क्र. 1 यांनी तक्रारकर्त्‍यांना दिली आणि त्‍यानुसार तक्रारकर्तीने सदर लेआऊटमध्‍ये प्‍लॉट क्र. 66 घेण्‍याचे ठरविले व वि.प.चे एजंटला रु.40,000/- दि.23.05.2007 रोजी दिले. सदर भुखंड मौजा - वाठोडा, ख.क्र. 4, प.ह.क्र.81, ग्राम पंचायल सोनुर्ली येथील असून त्‍याचे क्षेत्रफळ 2216 चौ. फु. एवढे आहे. भुखंडाची एकूण किंमत रु.1,88,360/- निश्चित झाली. त्‍यापैकी तक्रारकर्तीने दि.23.05.2007 पासून तर दि.26.08.2008 पर्यंत एकूण रक्‍कम रु.1,20,000/- वि.प.ला अदा केलेले आहेत. त्‍यानंतर वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे व ताबा देण्‍यास टाळाटाळ केली. त्‍यानंतर वारंवार विनंती केल्‍यानंतरही वि.प.ने विक्रीपत्र करुन दिले नाही. परंतू असे सांगितले की, सदर लेआऊटमध्‍ये निवासी वापरासाठी अभिन्‍यासाची मंजूरी मिळाली नाही. त्‍यानंतर तक्रारकर्तीने स्‍वतः प्रयत्‍न करुन दि.12.07.2010 रोजी योग्‍य ती फी भरुन सदर विभागाचे ना हरकत प्रमाणपत्र घेतले व वि.प.क्र. 1 यांना भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे म्‍हणून विनंती केली. परंतू जेव्‍हा प्रत्‍यक्षपणे वि.प.क्र. 1 चे कार्यालयात तक्रारकर्ती गेली असता तिला ते बंद असल्‍याचे आढळले आणि म्‍हणून सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे व इतर मागण्‍यांसाठी प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केली. तक्रारीचे समर्थनार्थ तक्रारकर्तीने रकमेच्‍या पावत्‍या, आममुखत्‍यार पत्र, बयानापत्र इ. च्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत.

2.                सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 4 यांचेवर बजावण्‍यात आली असता वि.प.क्र. 1 व 4 यांना नोटीस प्राप्‍त होऊनही ते मंचासमोर हजर झाले नाही किंवा त्‍यांनी आपले लेखी उत्‍तर दाखल केले नाही, म्‍हणून त्‍यांचेविरुध्‍द दि.07.11.2013 रोजी एकतर्फी आदेश पारित करण्‍यात आला. वि.प.क्र. 2 व 3 यांनी लेखी उत्‍तर दाखल केले.

3.                वि.प.क्र. 2 व 3 श्री. सुधीर कुन्‍नावार, भागीदार, महालक्ष्‍मी बिल्‍डर्स    यांनी आपल्‍या लेखी उत्‍तरात सदर तक्रार ही खोटी व चुकीची असून, भुखंड विकत घेतांना कागदपत्रे तपासून न पाहता, भुखंड घेऊन फसल्‍या गेल्‍याने वि.प.क्र. 2 व 3 यांना आकसाने विरुध्‍द पक्ष बनविण्‍यात आले.  वि.प.क्र. 2 व 3 यांचेविरुध्‍द दाखल केलेली तक्रार ही ग्रा.सं.कायद्याच्‍या कलम 26 प्रमाणे खारीज करण्‍यात यावी अशी विनंती केली. तसेच तक्रारकर्तीने भुखंड विकत घेतांना कागदपत्रांची शहानिशा केलेली नाही. जर त्‍यांनी शहानिशा केली असती तर वि.प.क्र. 2 व 3 हे ख.क्र.167, 168 व 169 पुरतेच मर्यादित आहेत. त्‍यांचे आम मुखत्‍यार पत्रात कुठेही ख.क्र. 3 व 4 या जमि‍नीचा उल्‍लेख नाही असे नमूद केले. यापुढे वि.प.क्र. 2 व 3 यांनी असेही नमूद केले की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीसोबत कुठलाही करारनामा केलेला नाही आणि म्‍हणून त्‍यांनी कुठलीही सेवा तक्रारकर्तीला पुरविली नसल्‍याने, त्‍यांचे सेवेत त्रुटी केलेली नाही.

                  आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय उत्‍तरात वि.प.क्र. 2 व 3 यांनी तक्रारकर्त्‍याची संपूर्ण तक्रार नाकारलेली आहे. तसेच वि.प.क्र. 3 व 4 हे महालक्ष्‍मी डेवलपर्स नसून ते महालक्ष्‍मी बिल्‍डर्स आहेत आणि त्‍यांनी वि.प.क्र. 1 यांचे नावे दि.25.05.2007 रोजी कधीही रद्द न होणारे आम मुखत्‍यारपत्र फक्‍त ख.क्र. 167, 168 व 169 पुरतेच करुन दिले होते. तसेच वि.प.क्र. 1 यांनी तक्रारकर्ता यांना कोणत्‍या कागदपत्राच्‍या आधारे ख.क्र. 3 व 4 मधील प्‍लॉट देण्‍याचे कबूल केले हे सुधीर कुन्‍नावार व भागीदार महालक्ष्‍मी बिल्‍डर्स वि.प.क्र. 3 यांना माहित नाही. तसेच वि.प.क्र. 1 यांनी केलेल्‍या गैर व्‍यवहाराशी त्‍यांचा काहीही संबंध नसल्‍याचे नमूद केले आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्तीस कोणतीही सेवा देण्‍याचा, तसेच गैर व्‍यापार पध्‍दती अवलंबिण्‍याचा प्रश्‍नच येत नाही. फक्‍त वि.प.क्र.  2 व 3 यांचे नावाचा गैरवापर केला असून, त्‍यांचेविरुध्‍द खोटी तक्रार केलेली असल्‍याने ती खारीज करण्‍याची विनंती केली.

4.                अभिलेखावर दाखल कागदपत्रे, शपथपत्रे यांचे अवलोकन केले असता, तसेच वि.प.क्र. 2 व 3 चे अधिवक्‍ता यांचा संपूर्ण तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला असता मंचाचे निष्‍कर्षार्थ मुद्दे खालीलप्रमाणे.

मुद्दे                                                         निष्‍कर्ष

1) वि.प. चे सेवेतील न्‍यूनता दिसून येते काय ?                     होय.

2) तक्रारकर्ती प्रार्थनेप्रमाणे दाद मागण्‍यास पात्र आहे काय ?                  अंशतः

3) आदेश ?                                             अंतिम आदेशाप्रमाणे.

-कारणमिमांसा-

5.          मुद्दा क्र. 1 -  वि.प.क्र. 1 व 4 हे प्रकरणात प्रत्‍यक्ष प्रकरण सुरु असतांना परंतू प्रकरणात युक्‍तीवाद झाल्‍यानंतर हजर होऊन लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. परंतू प्रकरण आदेशाकरीता नियुक्‍त असल्‍याने मंचाला त्‍यांचे म्‍हणणे विचारात घेता येणार नाही, म्‍हणून त्‍यांचा अर्ज खारिज करण्‍यात आला. ते हजर न झाल्‍याने व त्‍यांचे म्‍हणणे मांडले नसल्‍याने, मंचाला त्‍यांची बाजू समजू शकली नाही. परंतू वि.प.क्र. 2 व 3 हे प्रकरणात हजर होऊन त्‍यांनी प्राथमिक आक्षेपासह आपले लेखी उत्‍तर दाखल केले आहे. तसेच सविस्‍तरपणे तोंडी युक्‍तीवादही मंचासमोर केलेला आहे. त्‍यांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला असता व अभिलेखावर दाखल असलेले कागदपत्रे यांचे सुक्ष्‍मपणे अवलोकन केले असता वि.प.क्र. 2 व 3 हे ख.क्र. 3 व 4 यासाठी जबाबदार नसल्‍याचे त्‍यांनी सिध्‍द करुन दिले आहे. म्‍हणजेच त्‍यांनी वि.प.क्र. 1 ला करुन दिलेल्‍या आम मुखत्‍यार पत्रावरुन असे दिसून येत आहे की, ख.क्र. 3 व 4 साठी आम मुखत्‍यार पत्र नव्‍हते.

                  तक्रारकर्तीने वि.प.क्र. 1 च्‍या एजंटकडे मनिष सोईतकर यांचेकडे प्‍लॉटच्‍या एकूण रकमेपोटी व बयानादाखल रु.1,20,000/- चा भरणा केल्‍याच्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती मंचासमोर तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या आहेत. यावरुन स्‍पष्‍ट दिसून येते की, वि.प.क्र. 1 यांनी त्‍यांचे एजंटमार्फत तक्रारकर्तीकडून वादातील प्‍लॉटच्‍या किंमतीबाबत रक्‍कम रु.1,20,000/- स्विकारली आहे. परंतू त्‍यासाठी तक्रारकर्तीस वादातील प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन ताबा दिलेला नाही आणि म्‍हणून हिच वि.प.क्र. 1 चे सेवेतील त्रुटी आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

                  वि.प.क्र. 2 व 3 चे लेखी उत्‍तरानुसार त्‍यांनी वि.प.क्र. 1 ला ख.क्र. 2 व 3 करीता कुठलेही आम मुखत्‍यार पत्र करुन दिल्‍याचे दिसून येत नाही. परंतू वि.प.क्र. 2, 3 व 4 हे या लेआऊटमध्‍ये सहसंबंधित असल्‍याने त्‍यांचेसुध्‍दा सेवेत त्रुटी आहे. परंतू तक्रारकर्तीने संपूर्ण तक्रारीमध्‍ये कुठेही 2, 3 व 4 यांनी प्रत्‍यक्षपणे रक्‍कम स्विकारल्‍याचे म्‍हटले नसल्‍याने त्‍यांना रक्‍कम घेण्‍यास प्रत्‍यक्षपणे जबाबदार धरता येत नाही. परंतू तक्रारकर्तीच्‍या प्रस्‍तुत प्‍लॉटच्‍या लेआऊटचे ते मालक असल्‍याने त्‍यांनी एकमेकांना तक्रारकर्तीस प्रत्‍यक्ष विक्रीपत्र करुन देण्‍यास मदत करावयास पाहिजे होती असे मंचाचे मत आहे. त्‍यामुळे भविष्‍यात विक्रीपत्र करुन द्यावयाचे ठरल्‍यास वि.प.क्र. 1 ते 4 हे त्‍यास जबाबदार राहतील.   

6.    मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्ती ही प्रार्थनेप्रमाणे अंशतः दाद मागण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. याचे कारण असे की, अभिलेखावर दाखल पावत्‍यांवरुन तक्रारकर्तीने वि.प.क्र. 1 चे एजंटला रु.1,20,000/- रक्‍कम प्‍लॉटचे किंमतीदाखल दिली आहे हे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. वि.प.क्र. 1 यांनी तक्रारकर्तीस उर्वरित रक्‍कम घेऊन प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन द्यावयास पाहिजे होते. परंतू विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे तक्रारकर्ती ही वादातील प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन घेण्‍यास पात्र आहे किंवा वि.प.क्र. 1 विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ असतील तर तक्रारकर्तीने भरणा केलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ती पात्र आहे. प्‍लॉटचे प्रत्‍यक्ष विक्रीपत्र करुन देण्‍यासाठी वि.प.क्र. 2 ते 4 यांनी वि.प.क्र. 1 ला आवश्‍यक ती मदत करावी. तसेच तक्रारकर्तीस झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाची भरपाई, तसेच तक्रारीचा खर्च वि.प.क्र. 1 कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ती पात्र आहे. करिता मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

-आदेश-

1)    तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2)    वि.प.क्र. 1 म्‍हणजेच संपूर्ण भागीदार प्रास्‍पर रीएल ईस्‍टेट मॅनेजमेंट ग्रुप यांना   आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीकडून उर्वरित रक्‍कम घेऊन प्‍लॉटचे      नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्तीने सोसावा.

-किंवा-

      वि.प.क्र. 1 म्‍हणजेच संपूर्ण भागीदार प्रास्‍पर रीएल ईस्‍टेट मॅनेजमेंट ग्रुप यांनी   तक्रारकर्तीने त्‍यांना प्‍लॉटच्‍या किंमतीदाखल अदा केलेली रक्‍कम रु.1,20,000/- ही    दि.26.08.2008 पासून द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्‍याजासह प्रत्‍यक्ष रक्‍कम अदा      होईपर्यंत परत करावी.

3)    वि.प.क्र. 1 ने मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाची भरपाईदाखल रु.5,000/- व      तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.3,000/- तक्रारकर्तीला द्यावे.

4)    सदर आदेशाचे पालन वि.प.क्र. 1 ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून एक      महिन्‍याचे आत करावे.