श्री नरेश बनसोड, सदस्‍य यांचे कथनांन्‍वये.
- आदेश -
(पारित दिनांक – 22/02/2012)
1. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अंतर्गत दाखल केलेली असून, गैरअर्जदाराकडून मागणी केली की, 16.03.2010 च्‍या फ्लॅट विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात नमूद मालमत्‍तेबाबत नागपूर सुधार प्रन्‍यासकडून ‘ना हरकत प्रमाणपत्र’ आणून विक्रीपत्र करुन द्यावे व तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या मानसिक त्रासाकरीता रु.5,00,000/- व तक्रारीचा खर्च मिळावा.
2. तक्रारकर्ता हा नौकरी निमित्‍ताने कलकत्‍ता येथे बरेच वर्षापासून वास्‍तव्‍यास आहे व त्‍यास फ्लॅट खरेदी करण्‍याकरीता गैरअर्जदार क्र. 2 सोबत संपर्क साधला. तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदाराच्‍या योजनेची माहिती घेतली. मौजा खामला, प.ह.क्र.9, स.क्र.58/1, प्‍लॉट क्र. 4, आराजी 268.5 चौ.मी., वार्ड क्र. 75 ,ता.जि.नागपूर येथे स्थित आहे. सदर मालमत्‍ता ही गैरअर्जदार क्र. 1 यांच्‍या मालकीच्‍या आहे. जेतवन सहकारी गृहनिर्माण संस्था यांनी ना.सु.प्र.कडून सदर मालमत्‍ता भाडेपट्टीवर मिळाल्‍यानंतर गैरअर्जदार क्र. 1 यांना रु.87,210/- मध्‍ये विकत घेतली व त्‍याचे विक्रीपत्र करण्‍यात आले. त्‍यामुळे गैरअर्जदार क्र. 1 हा या मालमत्‍तेचा मालक आहे. गैरअर्जदार क्र 2 चे कर्मचा-यांनी तक्रारकर्त्‍यास सांगितले की, गैरअर्जदार क्र. 1 व 2 सोबत झालेल्‍या करारानुसार गाळे विकण्‍याचे अधिकार गैरअर्जदार क्र. 2 यांना देण्‍यात आलेले आहे. त्‍यानुसार उपरोक्‍त मालमत्‍तेतील अविभक्‍त हिस्‍सा आणि अधिकार गैरअर्जदार क्र. 2 ज्‍यास मनोनीत करतील त्‍या व्‍यक्‍तीस करुन देतील असे मान्‍य केले. सदर इमारतीचे नाव ‘अभिजित मँशन सहा’ असे आहे. ना.सु.प्र.ने बांधकामाचा नकाशा मंजूर केला. 16.03.2000 ला मालमत्‍ता व इमारतीसंबंधी डीड ऑफ डिक्‍लेरेशन’ दुय्यम निबंधक नागपूर यांचे कार्यालयात करण्‍यात आला. या इमारतीतील 101 क्र. चा फ्लॅट खरेदी करण्‍याचे ठरले व 16.03.2000 ला करारनामा करुन रु.6,00,000/- मध्‍ये घेण्‍याचे ठरले. सदर करारनामा 16.03.2000 दुय्यम निबंधक नागपूर यांचे कार्यालयात करण्‍यात आला व अटी व शर्तीनुसार संपूर्ण रक्‍कम रु.6,00,000/- देणे होती. परंतू गैरअर्जदाराची जास्‍तीची रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याकडून घेतली व ही रक्‍कम रु.8,50,000/- होते. तक्रारकर्त्‍यानुसार गैरअर्जदाराने करारनाम्‍यातील ठरलेली रक्‍कमेव्‍यतिरिक्‍त रु.2,50,000/- रोख घेतले व या रकमा दिल्‍याशिवाय विक्रीपत्र व ताबा देणार नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने या सर्व रकमा दिल्‍या. गैरअर्जदाराने संपूर्ण रक्‍कम प्राप्‍त करुनसुध्‍दा फ्लॅटचा अपूर्ण स्थितीत ताबा दिला व तक्रारकर्त्‍याने उशिर नको म्‍हणून ताबा घेतला. तक्रारकर्त्‍याने म्‍हटले की, उपरोक्‍त फ्लॅटकरीता ना.सु.प्र.चे ‘ना हरकत प्रमाणपत्र’ सप्‍टेंबर 2000 ते मे 2002 पर्यंत मागणी केली, तसेच विक्रीपत्राची मागणी केली. परंतू गैरअर्जदाराने ‘ना हरकत प्रमाणपत्र’ मिळाल्‍यावर विक्रीपत्र करुन देण्‍यात येईल असे म्‍हटले. वारंवार मागणी केल्‍यावर दाद न मिळाल्‍याने कायदेशीर नोटीस पाठविली व गैरअर्जदारास प्राप्‍त होऊनसुध्‍दा त्‍यांनी त्‍यास उत्‍तर दिले नाही व तक्रारकर्त्‍यास विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. तक्रारकर्त्‍यानुसार त्‍याने करारनामा केल्‍यापासून ज्‍या-ज्‍यावेळी रकमा जमा केल्‍या, त्‍यावेळी 12.08.2009 ला वकिलांमार्फत नोटीस पाठविली त्‍या-त्‍यावेळी वादाचे कारण घडले आहे असे म्‍हटले आहे. तक्रारकर्त्‍याने एकूण 18 दस्‍तऐवज दाखल केले. सोबत रकमेच्‍या पावत्‍या, नोटीस इ. पृष्‍ठ क्र. 11 ते 37 वर आहे.
3. गैरअर्जदार क्र. 1 चे उत्‍तरात नमूद केले की, त्‍याचा तक्रारकर्त्‍याशी प्रत्‍यक्षात संबंध न आल्‍यामुळे तक्रारीचा परिच्‍छेद क्र. 1 व 2 नाकारला व मान्‍य केले की, उपरोक्‍त नमूद मालमत्‍ता ही त्‍याच्‍या मालकीची असून त्‍याने 26.11.1999 रोजी विक्रीपत्राद्वारे जेतवन सहकारी गृहनिर्माण संस्था यांचेकडून विकत घेतली आहे. गैरअर्जदार क्र. 1 ने मान्‍य केले की, गैरअर्जदार क्र. 2 सोबत 23.01.1999 रोजी करार करुन निवासी गाळयाचे बांधकाम करुन विकण्‍याचे अधिकार दिले. तसेच इमारतीचे बांधकाम परवाना, डीड ऑफ डिक्‍लेरेशन मान्‍य केले. तक्रारीचे परिच्‍छेद क्र. 5 व 6, 7 मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेबाबत माहिती नसल्‍याने नाकारले. गैरअर्जदार क्र. 1 ने म्‍हटले की,करारनाम्‍यापोटी कसलीही रक्‍कम मिळाली नाही, तरीही यदाकदाचित सदर करारनामा अस्तित्‍वात आला असल्‍यास गैरअर्जदार क्र. 1 जागेचे मालक या नात्‍याने तक्रारकर्त्‍यास विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास तयार आहे. गैरअर्जदार क्र. 1 ने म्‍हटले की, गैरअर्जदार क्र. 2 सोबत झालेल्‍या करारनाम्‍यानुसार उपरोक्‍त प्‍लॉटची रु.1,81,000/- ठरली होती. परंतू गैरअर्जदार क्र. 2 ने रु.40,000/- आजपर्यंत दिले नाही. बांधकाम करुन गाळे विकण्‍याचे अधिकार गैरअर्जदार क्र. 2 ला दिले असल्‍याने संबंधित कागदपत्रे तयार करण्‍याची जबाबदारी त्‍यांची आहे व ते त्‍यास मदत करतील. फ्लॅटचे विक्रीपत्र नोंदविण्‍यास आक्षेप नाही असे नमूद करुन त्‍यांचे सेवेत त्रुटी नसल्‍याचे म्‍हटले आहे.
4. गैरअर्जदार क्र. 2 ने त्‍यांच्‍या संपूर्ण उत्‍तरात गैरअर्जदार क्र. 1 ने नमूद केल्‍याप्रमाणे सदर प्‍लॉटची मालकी व गैरअर्जदार क्र. 1 व 2 मध्‍ये झालेला करार या बाबी मान्‍य केल्‍या आहेत. तसेच करारनाम्‍याप्रमाणे व डीड ऑफ डिक्‍लेरेशनप्रमाणे गैरअर्जदार क्र. 2 सोबत फ्लॅट क्र. 8 खरेदी करण्‍याचा करारनामा केला होता याबाबत तसेच फ्लॅटच्‍या मुल्‍याबाबत म्‍हणणे मान्‍य केले. गैरअर्जदाराने म्‍हटले की, निर्धारित मूल्‍य रु.6,00,000/- पेक्षा निवासी गाळयाचा ताबा देण्‍यापूर्वी रु.2,50,000/- अतिरिक्‍त मागितल्‍याचे अमान्‍य करुन सदर आरोप खोटा असल्‍याचे म्‍हटले. गैरअर्जदार क्र. 2 ने लेखी उत्‍तरात आक्षेप घेतला की, 16.02.2000 ला स्विकृती देणारी पार्टी ते होते आणि गैरअर्जदार क्र. 1 यांचेमध्‍ये 16.03.2000 रोजी झालेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याच्‍या अंमलबजावणीबाबत असून तक्रार कालमर्यादेबाहेरची आहे, म्‍हणून खारीज करण्‍याची मागणी केली व सेवेत त्रुटी नसल्‍याचे म्‍हटले. तक्रारकर्त्‍याचे इतर सर्व म्‍हणणे मान्‍य केले आहे. त्‍याचप्रमाणे प्‍लॉट, योजना, बांधकामाचा परवाना इ. बाबी तक्रारकर्त्‍याप्रमाणे गैरअर्जदार क्र. 2 नेही मान्‍य केले. गैरअर्जदार क्र. 2 ने म्‍हटले की, ‘अभिजित मँशन-सहा’ या इमारतीमधील निवासी गाळयाचे विक्री संदर्भात नागपूर सुधार प्रन्‍यासकडून 2003 मध्‍ये ‘ना हरकत प्रमाणपत्र’प्राप्‍त करण्‍यात आले व इतर गाळेधारकांच्‍या नावावर विक्रीपत्रे निष्‍पादित करुन दिली आहेत व त्‍या विक्रीपत्रावर गैरअर्जदार क्र. 2 ने स्विकृती देणारी पार्टी म्‍हणून सही केलेली आहे व ही बाब तक्रारकर्त्‍यास माहित आहे. परंतू तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदारावर केलेला आरोप खोटा व चुकीचा आहे. गैरअर्जदार क्र. 2 नुसार तक्रारकर्ता आणि मालक यांचेमधील काही वैरामुळे ते निष्‍पादनाबाबत आम सहमती देऊ शकले नाही व पक्ष बनविले आहे. गैरअर्जदार क्र. 2 ने म्‍हटले गैरअर्जदार क्र. 1 प्रमाणेच तक्रारकर्त्‍याची आर्थिक मागणी नाकारुन गैरअर्जदार क्र. 1 विक्रीपत्र निष्‍पादन करुन देण्‍यास सहमत होईल तेव्‍हा उत्‍तरार्थी क्र. 2 नोंदणीकृत विक्रीपत्र करण्‍यास तयार व इच्‍छुक राहील व तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केली.
5. मंचाने गैरअर्जदार क्र. 2 च वकिलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तक्रारकर्ता व गैरअर्जदार क्र. 1 युक्‍तीवादास संधी देऊनही गैरहजर. मंचाने तक्रारीसोबत असलेल्‍या दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले.
-निष्‍कर्ष-
6. तक्रारकर्त्‍याने उपरोक्‍त प्‍लॉटवरील अभिजित मँशन या इमारतीमधील फ्लॅट क्र. 101 रु.6,00,000/- मध्‍ये घेण्‍याचा झालेला करार, तसेच गैरअर्जदार क्र. 1 ची प्‍लॉटची मालकी, गैरअर्जदार क्र. 1 व 2 मध्‍ये बांधकामाबाबत व विक्रीबाबत झालेला करार यामध्‍ये उभय पक्षांमध्‍ये वाद नाही. तसेच डीड ऑफ डिक्‍लेरेशनबाबत वाद नाही. गैरअर्जदार क्र. 2 ने सदर फ्लॅटचा ताबा दिलेला आहे याबाबत सुध्‍दा उभय पक्षात वाद नाही. फ्लॅटच्‍या बांधकामाबाबत अर्धवट स्थितीत दिलेला आहे परंतू पूराव्‍याअभावी मंचास असंयुक्‍तीक वाटते. तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदार क्र. 1 च्‍या मालकीच्‍या प्‍लॉटवर गैरअर्जदार क्र. 2 ने उभारणी करुन तक्रारकर्त्‍यासोबत करारनामा केल्‍यामुळे तक्रारकर्ता गैरअर्जदार क्र. 1 व 2 चा ग्राहक ठरतो. गैरअर्जदार क्र. 2 ने तक्रारीच्‍या उत्‍तराचे परिच्‍छेद क्र. 7 व 8 मध्‍ये नमूद केले की, वर्ष 2003 मध्‍ये अभिजित मँशन-सहा या इमारतीचे गाळयाचे विक्रीसंदर्भात ना हरकत प्रमाणपत्र प्राप्‍त झाले होते व त्‍या अनूषंगाने इतर गाळेधारकांचे विक्रीपत्र निष्‍पादित करुन दिले होते. हे त्‍यांचे म्‍हणणे वस्‍तूनिष्‍ठ पूराव्‍या अभावी चुकीचे व खोडसाळ आहे असे मंचाचे मत आहे.
7. गैरअर्जदार क्र. 2 ने आक्षेप घेतला की, विक्रीचा करारनामा 16.03.2000 ला झाल्‍यानंतर दाखल केलेली तक्रार ही कालमर्यादेबाहेरची असल्‍याने खारीज करण्‍याची मागणी केली. सदर तक्रारीत तक्रारकर्त्‍याची मागणी उपरोक्‍त सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत आहे. मंचाने महा. राज्‍य ग्राहक आयोग 2003 1 सी.पी.आर. 397 मे. बिल्‍डोमेक, थ्रु ईट्स पार्टनर वि. श्रीमती कला या निकालपत्रात खालीलप्रमाणे प्रमाणित केले आहे.
“Flat purchaser purchased a flat 1989-transaction completed by 1991-builder did not executed in favour of purchaser despite full consideration- forum ordered builder to execute sale deed in favour of flat purchased-appeal-execution of sale deed in favour of flat purchaser by builder as statutory obligation caused upon builder by Maharashtra Ownership Apartment Act- delay or otherwise would not operate as estoppels against statute-non execution of agreement/sale deed and discharging statutory obligation of orders certainly constitute deficiency in service within the meaning of Sec. 2 (i) (g) of CPA”
राष्‍ट्रीय आयोगाने व सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने सुध्‍दा वेळोवेळी प्रमाणित केले आहे की, बिल्‍डरने करारनाम्‍यानुसार विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यास, विक्रीपत्र करुन देईपर्यंत वादाचे कारण हे सतत सुरु राहील. त्‍यामुळे सदर तक्रार कालबाह्य आहे हे गैरअर्जदारांचे म्‍हणणे पूर्णतः तथ्‍यहीन असल्‍याने मंचाने नाकारले.
8. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या करारनामा व पावत्‍यांवरुन स्‍प्‍ष्‍ट होते की. तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदारास फ्लॅटच्‍या मुल्‍या व्‍यतिरिक्‍त रु.2,50,000/- अतिरिक्‍त दिले आहे हे जरीही गैरअर्जदार क्र. 2 ने नाकारले असले तरीही तक्रारकर्त्‍याने मांडलेले म्‍हणणे खरे आहे. परंतू ती रक्‍कम परत मागण्‍याची मागणी तक्रारकर्त्‍याची नाही, त्‍यामुळे मंच त्‍याबाबत आदेश पारित करीत नाही.
9. गैरअर्जदार क्र. 2 ला रु.8,50,000/- 26.05.2020 पर्यंत प्राप्‍त होऊनसुध्‍दा तक्रारकर्त्‍यास 14.02.2002 ला ताबा दिल्यानंतर नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे गैरअर्जदार क्र. 2 च्‍या ग्राहक सेवेत गंभीर स्‍वरुपाची त्रुटी आहे आणि करारनाम्‍याव्‍यतिरिक्‍त अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केला आहे, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला निश्चितच शारिरीक व मानसिक त्रास सहन करावा लागला त्‍याकरीता रु.50,000/- नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रु.3,000/- देणे संयुक्‍तीक होईल असे मंचाचे मत आहे. गैरअर्जदार क्र. 1 व गैरअर्जदार क्र. 2 यांनी लेखी उत्‍तरात तक्रारकर्त्‍यास त्‍याच्‍या सदनिकेचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची तयारी दर्शविली आहे, त्‍यामुळे विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत आदेश करणे मंचास संयुक्‍तीक वाटते, म्‍हणून खालील आदेश.
-आदेश-
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2) गैरअर्जदार क्र. 1 व. 2 यांनी करारनाम्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन द्यावे.
3) गैरअर्जदार क्र. 2 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांच्‍या ग्राहक सेवेतील गंभीर स्‍वरुपाच्‍या त्रुटीमुळे व त्‍यांनी अवलंबिलेल्‍या अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीमुळे विक्रीपत्र न झाल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासाकरीता रु.50,000/- नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रु.3,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी गैरअर्जदारांनी आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी. विक्रीपत्र 30 दिवसाचे आत न करुन दिल्‍यास गैरअर्जदार क्र. 2 प्रतीदिन रु.50/- दंड रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याला देण्‍यास बाध्‍य राहील.
