श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. श्री कृपा रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स या नावाने जमीन खरेदी करुन ती विकसित करुन त्‍यावर लेआऊट टाकून त्‍यावरील प्‍लॉट्स विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्तीची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.च्‍या  मौजा-रनाळा, ता.कामठी, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 64/4ए, प.ह.क्र. 18 या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 17 एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु. एकूण किंमत रु.3,00,000/- असलेला दि.07.03.2015 रोजीच्‍या बयाना पत्रांन्‍वये रु.60,000/- बयाना देऊन विकत घेण्‍याचे ठरविले. उर्वरित रक्‍कम रु.2,40,000/- हप्‍त्‍याने दस्‍तऐवज तयार होईपर्यंत देण्‍याचे ठरले. तक्रारकर्तीने वि.प.ला कायदेशीर करारनामा करण्‍याचा आग्रह केल्‍यावर त्‍याने दि.01.06.2016 रोजी तसा दस्‍त तयार करुन दिला. तक्रारकर्तीने वि.प.ला भुखंडाची किंमत आणि विक्रीपत्र नोंदणीकरीता रु.2,50,000/- आणि रु.30,000/- दिले. तक्रारकर्तीच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे तिने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात ठरल्‍यापेक्षा जास्‍त रक्‍कम वि.प.ला दिली कारण अतिरिक्‍त रक्‍कम ही विकास खर्चाबाबत वि.प.ने स्विकारली होती. परंतू वि.प.ने वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता कुठलीही कारवाई केली नाही आणि त्‍याने कार्यालय बंद करुन ठेवले. तक्रारकर्तीने विवादित जमिनीचा 7/12 काढला असता त्‍यावर अन्‍य व्‍यक्‍तीचे नाव असल्‍याचे निदर्शनास आले. पुढे वि.प.ने तक्रारकर्तीला रु.30,000/- चा धनादेश दिला. परंतू तक्रारकर्तीने तो वटविला नाही. तक्रारकर्तीने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविला असता  त्‍यांनी त्‍याला प्रतिसाद दिला नाही.  म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा त्‍याच भागामध्‍ये समान क्षेत्रफळाच्‍या अन्‍य भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे, नुकसान भरपार्इ मिळावी, तक्रारीचा खर्च, दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळावी अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणी वि.प.वर नोटीस बजावली असता वि.प. आणि त्‍यांचे वकील आयोगासमोर हजर झाले आणि त्‍यांनी लेखी उत्‍तराकरीता संधी मागितली. पूरेशी संधी देऊनही वि.प.ने लेखी उत्‍तर दाखल न केल्‍याने आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द विना लेखी जवाब कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.

4.               प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्तीच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. वि.प. आणि त्‍यांचे वकील गैरहजर. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.  

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                       होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष – 

5.               मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्तीने वि.प.च्‍या मौजा-रनाळा, ता.कामठी, जि.नागपूर ख.क्र. 64/4ए, प.ह.क्र. 18 या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 17, क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु., रु.3,00,000/- किंमतीचा दि.07.03.2015 रोजीच्‍या विक्रीच्‍या करारांन्‍वये रु.60,000/- बयाना रक्‍कम देऊन केल्‍याचे दाखल दस्‍तऐवज क्र. 1 व 2 वरुन दिसून येते. वि.प.ने बयानापत्रामध्‍ये लेआऊट मंजूर करतेवेळी आराजी किंवा भूखंडाची जागा बदल झाल्यास ते स्वीकारावे लागणार असल्याचे व विकासाचा खर्च हा भुखंड खरेदी करणा-यास द्यावा लागेल असे नमूद केले आहे. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. सबब, मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नों‍दविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 – प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने बयानापत्र/विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रक्‍कम स्वीकारलेली आहे. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आजतागायत विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा कब्‍जापत्रानुसार खरेदीदारास काही अडचण निर्माण झाल्‍यास वि.प.ने नुकसान भरपाई देण्‍याचे कबुल केले आहे मात्र तसे वि.प.ने काही केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला बयाना म्‍हणून आणि नंतर हप्‍तेवारीने रक्‍कम दिलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्‍कम दिल्‍यावर वि.प.ने  लेआऊटचा विकास केला नाही, अकृषक परवानगी घेतली नाही आणि नगर रचना विभागाकडून आवश्‍यक मंजूरी व प्रस्‍तावित नकाशा मंजूर करुन घेतल्‍याचे दिसून येत नाही, कारण दि.01.06.2016 रोजी कब्‍जापत्र नोंदवून देतांना वि.प.ने याचा कुठलाही उल्‍लेख त्‍यामध्‍ये केल्‍याचे दिसून येत नाही. भुखंडाच्‍या किमतीपैकी रु.2,40,000/- दिल्‍याचे व रु 60000/- उर्वरित असल्याचे वि.प.ने कब्‍जापत्रामध्‍ये मान्‍य केले. पावत्‍यांनुसार रु.2,14,500/- दिल्‍याचे व पासबूकवरील नोंदीनुसार रु. 2,50,000/- वि.प.ला दिल्‍याचे दिसून येते आणि त्‍यावर वि.प.ची स्‍वाक्षरी आहे. तसेच रु.30,000/- चा धनादेश कुणाचेही नाव नमूद न करता वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दिलेला आहे. सदर लेआऊटची जाहिरात पाहिली असता वि.प.ने ग्राहकाला आकर्षक जाहिरातीद्वारे प्रलोभन देऊन त्‍याच्‍याकडून रकमा उकळलेल्‍या आहेत. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,  बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत. “Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

वि.प.ने सन 2015 पासून सन 2016 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊनही पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

8.               बयाना पत्राप्रमाणे विकासाची कामे करण्‍याची जबाबदारी वि.प. यांची असल्‍याचे नमूद आहे. परंतू प्रत्‍यक्षात वि.प.ने ही कामे सन 2015 पासून रक्‍कम प्राप्‍त केल्‍यावर तक्रार दाखल करेपर्यंत केलेली नाहीत. जेव्‍हा तक्रारकर्त्‍याच्‍या लक्षात आले की, वि.प.ने ज्‍या जमिनीवर लेआऊट टाकले आहे मुळात ती जमिन वि.प.च्‍या नावावर नाही व तक्रारकर्त्‍याला खोटी माहिती पुरवून भुखंडाची रक्‍कम स्विकारलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने आपले म्‍हणणे दस्‍तऐवजासह सादर केलेले आहे. अशाप्रकारे वि.प.ने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याकरीता किंवा दिलेली रक्‍कम परत मागण्‍याकरीता कायदेशीर नोटीसची बजावणी केलेली आहे. भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याबाबत किंवा रक्‍कम परत करण्‍याबाबत वि.प.ने कुठलीही पावले उचलल्‍याचे दिसून येत नाही. ही वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटी असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               मुद्दा क्र. 4 – वि.प. आयोगासमोर हजर झाल्‍यानंतर त्‍यांना आयोगाने लेखी उत्‍तर दाखल करण्‍याकरीता पूरेशी संधी दिली, तरीही त्‍यांनी तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे दस्‍तऐवजासह खोडून काढलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याने विवादित भुखंडांचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची किंवा पर्यायी भुखंड मिळण्‍याची मागणी केलेली आहे. आयोगाचे मते तक्रारकर्त्‍याने 02.06.2016 पर्यंत संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने किंवा वि.प.ने सदर लेआऊटला मंजूरी मिळाल्‍याचे दस्‍तऐवज दाखल केलेले नाही किंवा विवादित जमिन त्‍याच्‍या नावावर असल्‍याचेही दस्‍तऐवज दाखल केले नाही. त्‍यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश कागदोपत्री राहील असे आयोगाचे मत आहे. तसेच पर्यायी भुखंडाची तक्रारकर्त्‍याने मागणी केली असली तरी वि.प.चे नावावर असलेल्‍या व संपूर्ण मंजूरी मिळालेले लेआऊट त्‍याच भागात असल्‍याचे सिध्‍द करणारा कुठलाही दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेला नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची सदर मागणी ही दस्‍तऐवजाअभावी फलहीन असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.  मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2015 ते 2016 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. तक्रारकर्त्‍याने रु.3,00,000/- पैकी रु.2,50,000/- रक्‍कम (83%) दिल्‍याचे दाखल पासबूकचे प्रतीवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.2,50,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2016 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,50,000/- शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.02.06.2016 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.15 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.