::निकालपत्र::

(पारीत व्‍दारा- श्री नितीन माणिकराव घरडे,मा.सदस्‍य. )

(पारीत दिनांक-12 एप्रिल, 2017)

01.   तक्रारकर्तीने मंचा समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर विरुध्‍द करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न दिल्‍याचे कारणावरुन दाखल केली आहे.

02.   तक्रारकर्तीचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-

      विरुध्‍दपक्ष फर्मचा शेतजमीनीचे अकृषक वापरात परावर्तन करुन भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारकर्तीला स्‍वतःचे राहण्‍यासाठी निवासी भूखंडाची आवश्‍यकता असल्‍याने तिने विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधला. विरुध्‍दपक्षाचे मौजा गुमथी, तालुका कामठी, जिल्‍हा नागपूर येथे प्रस्‍तावित ले-आऊट असून त्‍यामधील भूखंड एकूण क्षेत्रफळ-4000 चौरसफूट विकत घेण्‍याचा करार तिने दिनांक-07.08.2011 रोजी एकूण किम्‍मत रुपये-6,00,000/- मध्‍ये केला. विक्रीपत्राची मुदत दिनांक-06.08.2014 निश्‍चीत करण्‍यात आली. तिने करारातील भूखंडापोटी करार दिनांका पासून ते दिनांक-14.12.2013 या कालावधीत मासिक किस्‍तीव्‍दारे एकूण रुपये-2,88,000/- जमा केलेत. या व्‍यतिरिक्‍त तक्रारकर्तीने दिनांक-15.06.2014 रोजी विरुध्‍दपक्षास रुपये-12000/- दिलेत, ज्‍याची पावती तिला विरुध्‍दपक्षाने दिलेली नाही. तिने दिनांक-17.06.2014 रोजी विरुध्‍दपक्षास विक्रीपत्र नोंदणी खर्चापोटी रुपये-54000/- दिलेत. अशाप्रकारे तक्रारकर्तीने एकूण रुपये-3,54,000/- विरुध्‍दपक्षास अदा केलेत. विरुध्‍दपक्षाने तिला दुय्यम निबंधक कार्यालय कामठी येथे दिनांक-25.06.2014 आणि दिनांक-31.07.2014 रोजी विक्रीपत्रासाठी बोलविले परंतु तेथे विरुध्‍दपक्षा कोणीही उपस्थित झाले नाही. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न देऊन तिला दोषपूर्ण सेवा दिली तसेच अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला. ती आजही उर्वरीत रक्‍कम देऊन विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍यास तयार आहे. म्‍हणून तिने ग्राहक मंचात तक्रार दाखल करुन खालील मागण्‍या केल्‍यात-

(01) विरुध्‍दपक्षाने करारा प्रमाणे उर्वरीत रक्‍कम घेऊन भूखंडाचे नोंदणीकृत      विक्रीपत्र तिचे नावे नोंदवून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.

(02) विरुध्‍दपक्षास भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास तिने भूखंडापोटी दिलेली एकूण रक्‍कम रुपये-3,54,000/- द.सा.द.शे. 25% दराने व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षाला आदेशित व्‍हावे.

(03) शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-50,000/- तसेच तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-10,000/- विरुध्‍दपक्षा कडून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.

03.   विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ने उत्‍तर मंचा समक्ष दाखल केले. त्‍याने तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षाचे प्रस्‍तावित ले आऊट मधील भूखंड क्रं 2 व 3 नोंदणी केल्‍याची बाब मान्‍य केली. तसेच तक्रारकर्तीने तक्रारीत नमुद केल्‍या प्रमाणे               दिनांक-07.06.2013 रोजी रुपये-5000/- दिलेली रक्‍कम नाकबुल केली. तसेच दिनांक-15/06/2014 रोजी रुपये-12000/- दिल्‍याची त्‍याच बरोबर              दिनांक-17.06.2014 रोजी रजिस्‍ट्री करीता रुपये-54,000/- दिल्‍याची बाब नाकबुल केली. तक्रारकर्तीने करारा प्रमाणे विहित मुदतीत रकमा भरलेल्‍या नाहीत, त्‍यामुळे तीच स्‍वतः त्‍यासाठी जबाबदार आहे.

     विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ने पुढे असे नमुद केले की, त्‍यानीं करारातील प्रस्‍तावित ले आऊट मधील जमीन विकत घेण्‍या साठी राजेंद्र बाळकृष्‍ण दरवाडे या शेतजमीन मालकाशी सौद्दा केला होता, करारान्‍वये अकृषक वापर परवानगी आदेश सुध्‍दा प्राप्‍त केला होता परंतु पुढे विरुध्‍दपक्षा तर्फे रकमा न दिल्‍या गेल्‍याने सदरचा सौद्दा रद्द झाला आणि त्‍यासाठी तक्रारकर्ती सारखे ग्राहक जबाबदार आहेत. विरुध्‍दपक्ष हे तक्रारकर्ती कडून स्विकारलेली रक्‍कम रुपये-2,83,000/- बिनव्‍याजी परत करण्‍यास तयार असल्‍याचे नमुद केले.

04.   विरुध्‍दपक्ष क्रं-2) चे विरुध्‍दची मंचाची नोटीस खाजगी कुरीअरव्‍दारे पाठविण्‍यात आली. सदर नोटीस बजावणी बाबत त.क.ने प्रतिज्ञापत्र दाखल केले परंतु विरुध्‍दपक्ष क्रं 2 मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही वा त्‍याने लेखी उत्‍तर दाखल केले नाही म्‍हणून त्‍याचे विरुध्‍द तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश दिनांक-14.09.2016 रोजी पारीत करण्‍यात आला.

05.   तक्रारकर्तीने तक्रारी सोबत करारनामा, पासबुक, बयाना पावती, वेळोवेळी पैसे भरल्‍याच्‍या पावत्‍या, कायदेशीर नोटीस, पोस्‍टाची पावती अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात.

06.  तक्रारकर्ती तर्फे वकील श्री भेदरे यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ला मौखीक युक्‍तीवादासाठी बरीच संधी देऊनही त्‍यांचे तर्फे कोणीही युक्‍तीवाद केला नाही.

07.   तक्रारकर्तीची प्रतिज्ञालेखा वरील तक्रार, विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) चे उत्‍तर तसेच प्रकरणातील उपलब्‍ध विक्री कराराची प्रत, विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निर्गमित पेमेंट मिळाल्‍या बद्दल  काही पावत्‍यांच्‍या प्रती इत्‍यादींचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले असता न्‍यायमंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे आहे-

                         ::निष्‍कर्ष::

08.   विरुध्‍दपक्षाचा ले आऊट पाडून भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय आहे.  विरुध्‍दपक्षाचे मौजा गुमथी, तालुका कामठी, जिल्‍हा नागपूर येथे प्रस्‍तावित ले-आऊट असून त्‍यामधील भूखंड एकूण क्षेत्रफळ-4000 चौरसफूट विकत घेण्‍याचा करार तक्रारकर्तीने दिनांक-07.08.2011 रोजी एकूण किम्‍मत रुपये-6,00,000/- मध्‍ये केला असून विक्रीपत्राची मुदत दिनांक-06.08.2014 निश्‍चीत करण्‍यात आली होती, या बद्दल उभय पक्षां मध्‍ये काहीही विवाद नाही.

09.   विवादाचा मुद्दा एवढाच  आहे की, तक्रारकर्तीचे तक्रारी नुसार तिने विरुध्‍दपक्षा कडे करारातील भूखंडापोटी एकूण रुपये-3,54,000/- भरलेत तर विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) चे लेखी उत्‍तरा नुसार तिने भूखंडापोटी एकूण रुपये-2,83,000/- भरलेत.

       मंचा तर्फे प्रकरणातील उपलब्‍ध पुराव्‍याचे अवलोकन केले असता विरुध्‍दपक्षा तर्फे जे पासबुक तक्रारकर्तीचे नावे निर्गमित करण्‍यात आलेले आहे, त्‍यामध्‍ये संचालक म्‍हणून उपेंद्र वालदे आणि राजु हत्‍तीठेले यांची नावे नमुद असून त्‍यामध्‍ये मौजा गुमथी येथील करारातील भूखंडापोटी तक्रारकर्तीने दिनांक-07.08.2011 ते 14/12/2013 या कालावधीत वेळोवेळी एकूण रुपये-2,83,000/- जमा केल्‍याच्‍या नोंदी आहेत. तसेच दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रती वरुन एकूण रुपये-2,83,000/- दिल्‍याची बाब सिध्‍द होते. तक्रारकर्तीचे म्‍हणण्‍या प्रमाणे तिने रुपये-12,000/- तसेच रुपये-5000/- आणि विक्रीपत्र खर्चासाठी रुपये-54,000/- अशा रकमा विरुध्‍दपक्षास दिल्‍यात परंतु तसा कोणताही दस्‍तऐवजी पुरावा मंचा समोर आलेला नसल्‍याने या रकमा नामंजूर करण्‍यात येतात.

10.     मौजा गुमथी, तालुका कामठी ही जमीन श्री राजेंद्र बाळकृष्‍ण दरवाडे, नागपूर यांचे मालकीची असून उपविभागीय अधिकारी, नागपूर यांचे दिनांक-13 डिसेंबर, 2010 चे आदेशान्‍वये तिला अकृषक वापरा करीता परवानगी मिळाली असल्‍याचे दिसून येते परंतु विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) चे उत्‍तरा नुसार शेतमालकास रक्‍कम मिळाली नसल्‍याने सदरच शेतजमीनीचा सौदा रद्द झालेला आहे परंतु विरुध्‍दपक्षाने सौदा रद्द केल्‍या बाबतचा कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही.  विरुध्‍दपक्षाचेच मालकीची शेतजमीन झालेली नाही तेंव्‍हा त्‍यांचा आक्षेप की तक्रारकर्तीने विहित मुदतीत रक्‍कम दिली नाही यामध्‍ये काहीही तथ्‍य दिसून येत नाही, विरुध्‍दपक्ष स्‍वतःच विक्रीपत्र नोंदवून न देण्‍यास जबाबदार आहे. अशापरिस्थितीत तक्रारकर्ती ही  करारातील भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम देऊन विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यास पात्र आहे. विक्रीपत्र नोंदवून न मिळाल्‍यास तिने करारातील विरुध्‍दपक्षाकडे भूखंडापोटी जमा केलेली रक्‍कम व्‍याजासह मिळण्‍यास पात्र आहे. तसेच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रासा बद्दल विरुध्‍दपक्षा कडून नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र आहे.

11.   विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्ती सोबत करारनामा करुन भूखंडापोटी रकमा घेतल्‍यात आणि पुढे तिला भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न देऊन एकप्रकारे तिची आर्थिक फसवणूक केलेली आहे आणि तक्रारकर्तीचा पैसे स्‍वतः वापरलेला आहे, अशाप्रकारे अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करुन तिला दोषपूर्ण सेवा दिलेली आहे. विक्रीपत्राची मुदत ही ऑगस्‍ट, 2014 अशी ठरली होती  व आता सन-2017 उजाडलेले आहे, अशा‍परिस्थितीत भूखंडाच्‍या किम्‍मती मध्‍ये दिवसें दिवस वाढ होत आहे हे येथे लक्षात घेणे महत्‍वाचे आहे.

12.   विरुध्‍दपक्षाचे कार्यपध्‍दती संबधाने हे न्‍यायमंच पुढील मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे

निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.

13.  उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन मंच प्रस्‍तुत तक्रारी मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे-

               ::आदेश::

1)   तक्रारकर्ती सौ.पुर्वीताई प्रशांत मोरे यांची  विरुध्‍दपक्ष गुलमोहर लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स तर्फे संचालक विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) राजु गोविंदराव हत्‍तीठेले आणि संचालक विरुध्‍दपक्ष क्रं-2) उपेंद्र भोलानाथ वालदे यांचे विरुध्‍दची तक्रार वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2)  “ दोन्‍ही विरुध्‍दपक्षानां” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍यांनी उभय पक्षांमध्‍ये  झालेल्‍या दिनांक-06 ऑगस्‍ट, 2011 रोजीचे करारा मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे मौजा गुमथी, तालुका कामठी, जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्रं-30 मधील भूखंड क्रं-02 व 03, एकूण क्षेत्रफळ 4000 चौरसफूट भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या करारातील अटी व शर्ती नुसार तक्रारकर्ती कडून उर्वरीत रक्‍कम           रुपये-3,17,000/- (अक्षरी रक्‍कम रुपये तीन लक्ष सतरा हजार फक्‍त) स्विकारुन तक्रारकर्तीचे नावे नोंदवून द्दावे. विक्रीपत्र नोंदणी व मुद्रांक शुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्तीने सहन करावा. तसेच करारात नमुद केल्‍या प्रमाणे अन्‍य देय नमुद रकमांचा खर्च तक्रारकर्तीने सहन करावा.

3)    “विरुध्‍दपक्षानां ”  करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्तीचे नावे नोंदवून  देणे काही शासकीय तांत्रिक कारणां मुळे अशक्‍य असल्‍यास त्‍या परिस्थितीत तक्रारकर्तीने करारातील नमुद भूखंडापोटी जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-2,83,000/- (अक्षरी रुपये दोन लक्ष त्र्याऐंशी हजार फक्‍त) शेवटचा हप्‍ता जमा केल्‍याचा दिनांक-14/12/2013 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.12% दराने व्‍याजासह तक्रारकर्तीस विरुध्‍दपक्षानीं परत करावेत.

4)   तक्रारकर्तीस झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल  रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून  रुपये-5000/-(अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षानीं तक्रारकर्तीला द्दावेत.

5)   सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) यांनी वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या (Jointly & Severally) निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.

6)    निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन

      देण्‍यात  याव्‍यात.