(आदेश पारीत व्‍दारा - श्री अविनाश वि. प्रभुणे, मा. सदस्‍य)

(पारीत दिनांक : 25 जुलै, 2018)

1.          प्रस्‍तुत प्रकरण तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम – 12 अन्‍वये विरुध्‍दपक्षांविरुध्‍द सदनिका बांधकामातील असलेल्‍या सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्‍यापारासबंधी तक्रार दाखल केली आहे. तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार थोडक्‍यात खालील प्रमाणे.

2.          तक्रारकर्ता क्रमांक-1 डॉ.संजय दौलतराव बुरडे व तक्रारकर्ती क्र.2 डॉ.सौ.विद्या संजय बुरडे (यापुढे तक्रारीत संक्षिप्तपणे यांना ‘तक्रारकर्ते’ म्‍हणून संबोधले जाईल) यांनी विरुध्‍दपक्षांविरुध्‍द करारानुसार सदनिका बांधकाम न केल्यामुळे व सदनिकेचा ताबा दिला नसल्याने दाखल केली आहे.

3.          विरुध्‍दपक्ष क्र.1 गिरिष मोतीलाल जैस्‍वाल हे कंपनीचे मॅनिजिंग डायरेक्‍टर असून विरुध्‍दपक्ष क्र.2 ‘अष्‍टविनायक प्‍लॅनर आणि डेव्‍हलपर्स प्रायव्‍हेट लिमिटेड’ या कंपनी मार्फत बांधकाम व्‍यावसायीक म्‍हणून कार्यरत आहेत.

4.          तक्रारकर्ते व्यवसायाने डॉक्टर असुन त्यांनी स्वता:साठी विरुध्‍दपक्षांच्‍या ‘अष्‍टविनायक जामठा गॅलक्‍सी’ या योजनेअंतर्गत असलेल्या ‘रिद्देश’ अपार्टमेंट मध्ये सदनिका (2 बीएचके- पाचवा मजला) क्रमांक 508 व 509 खरेदीचा करार केला. सदनिका क्रमांक 508 चे क्षेत्रफळ 625 चौरस फुट होते त्‍यासाठी रुपये 10,63,125/-  देण्‍याचे ठरले होते, तसेच सदनिका क्रमांक 509 चे क्षेत्रफळ 700 चौरस फुट होते त्‍याची किंमत रुपये 11,90,745/- ठरली होती. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍यांनी सदर सदनिकेपोटी अनुक्रमे रुपये 2,12,624/- आणि 2,38,148/-  असे एकुण रुपये 4,50,772/- विरुध्‍दपक्षाला दिले आहेत. त्‍यानुसार विरुध्‍दपक्ष आणि तक्रारकर्ते यांच्‍यामध्‍ये दिनांक 20.6.2012  रोजी विक्रीचा करारनामा (Agreement to sale)  करण्‍यात आला, त्‍यानंतर सदर प्रकल्प 2013 पूर्वी पूर्ण होणे अपेक्षीत होते.  तक्रारकर्त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाला वेळोवेळी प्रकल्प सबंधी, मालकी हक्‍कासबंधी आणि प्रकल्प मंजुरीसंबंधी कागदपत्रे मागितली, परंतु ती विरुध्‍दपक्षाने पुरविली नाही. त्‍यानंतर, तक्रारकर्त्‍यांच्‍या असे लक्षात आले की, तिस-या मजल्‍यापर्यंतच सदर प्रकल्पाला परवानगी होती आणि चवथ्‍या आणि पाचव्‍या मजल्‍यासाठी कुठलीही परवानगी मिळाली नव्‍हती.  सदर सदनिकाच्‍या बुकींग सबंधी पैसे मिळाल्‍याचे विरुध्‍दपक्षांनी सुध्‍दा मान्‍य केलेले आहेत.  त्‍यानंतर, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यांला  दुस-या स्थानावर ‘अष्‍टविनायक पाम सिटी’ मध्ये ‘अमेय’ अपार्टमेंटमध्ये वरील दोन सदनिकांच्या बदल्यात एक सदनिका क्रमांक 201 देण्‍याचे प्रस्तावित केले, सदर प्रस्ताव मान्य करून तक्रारकर्त्‍यांनी अधिक रुपये 2,44,228/- विरुध्‍दपक्षाला दिले आहे. यानुसार तक्रारकर्त्‍यांची एकुण रक्‍कम रुपये 6,95,000/- विरुध्‍दपक्षाकडे जमा आहे. त्‍यानंतर नवीन स्‍कीम मध्‍ये देखील बांधकामाची कुठलीही प्रगती न दिसल्‍याने तक्रारकर्त्‍यांनी दिनांक 14.10.2016 रोजी विरुध्‍दपक्षास नोटीस पाठविली व झालेल्या फसवणुकीमुळे तक्रारकर्त्‍यांनी भरलेली रक्‍कम 6,95,000/- रुपये 18% व्‍याजासह, तसेच तक्रारकर्त्‍यांना झालेल्‍या मानसिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई म्‍हणून रुपये 2,00,000/- व झालेला खर्च रुपये 53,000/- परत करण्‍याचे कळविले. सदर नोटीसीला  विरुध्‍दपक्षांनी उत्‍तर दिले नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यांनी सदर रक्कम परत मिळण्यासाठी वरील प्रार्थनेसह प्रस्‍तुत तक्रार मंचात दाखल केली आहे.    

5.          तक्रारकर्त्‍यांची दाखल झाल्‍यानंतर विरुध्‍दपक्षांना मंचा मार्फत नोटीस पाठविण्‍यात आली.  त्‍यानुसार विरुध्‍दपक्षांनी दिनांक 31.10.2017 रोजी प्राथमिक आक्षेपासह लेखीउत्‍तर दाखल केले, त्‍यामध्‍ये प्रस्‍तुत प्रकरण दिवाणी स्‍वरुपाचे असल्‍यामुळे व केवळ जमा असलेली रक्‍कम परत मागितल्‍यामुळे प्रस्‍तुत प्रकरण मंचाने खारीज करावे, असा प्राथमिक आक्षेप नोंदविला आहे. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यांनी तक्रारीत नमुद केलेले फ्लॅट क्र.508 व 509 बुक केल्‍याचे मान्‍य केले, तसेच त्‍यासाठी विक्रीचा करारनामा केला असल्‍याचे देखील मान्‍य केले आहे. तांत्रिक कारणांमुळे चवथ्‍या आणि पाचव्‍या मजल्‍याची परवानगी न मिळाल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यांनी बुक केलेले फ्लॅट त्‍यांना देता आले नाही व त्‍याच्‍या बदल्‍यात विरुध्‍दपक्षांच्‍या दुस-या स्थानावर ‘अष्‍टविनायक पाम सिटी’, मौजा – गवसी मानापुर, प.ह.क्र.42, तह.‍ जिल्‍हा नागपुर येथील ‘अमेय अपार्टमेंट’ मध्‍ये सदनिका 201 (क्षेत्रफळ 1090 चौरस फुट) देण्यात आली व त्‍यासाठी रुपये 24,75,000/- किंमत ठरली होती. त्‍यानुसार जुन्‍या सदनिकेची बुकींगकरीता दिलेली रक्‍कम नवीन सदनिकेमध्‍ये वळती करुन नवीन सदनिका बुकींगकरीता दिनांक 27.3.2016 रोजी तक्रारकर्त्‍यांनी अर्ज दिला.  सदर नवीन सदनिकेचा करारनामा दिनांक 16.5.2016 रोजी झाला आहे. त्‍यानंतर, विरुध्‍दपक्षाने सदनिका बांधकामातील प्रगतिनुसार तक्रारकर्त्‍यांना बाकी रक्‍कम रुपये 3,05,000/- भरण्‍यासाठी कळविले होते, परंतु तक्रारकर्त्‍यांनी ही रक्‍कम भरली नाही, त्‍यानंतर दिनांक 2.10.2016 रोजी देखील तक्रारकर्त्‍यांनी बाकी असलेली रक्‍कम रुपये 15,32,500/- भरण्‍यास कळविले होते व त्‍यानंतर ताबा दिला जाईल असे सुध्‍दा कळविले होते. परंतु, तक्रारकर्त्‍यांनी रक्‍कम न दिल्‍यामुळे सदर करारात पुढील कार्यवाही करता आली नाही व तक्रारकर्त्‍यांनी करारानुसार रक्‍कम न दिल्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार खारीज करण्‍यात यावी, अशी विनंती केली आहे.

6.          तक्रारकर्त्‍यांनी दिनांक 27.11.2017 रोजी प्रतीउत्‍तर दाखल केले, त्‍यामध्‍ये विरुध्‍दपक्षाचे सर्व म्‍हणणे खोडून काढले व विरुध्‍दपक्षाने अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केल्‍याचे नमुद केले आहे.  विरुध्‍दपक्षांची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्‍यापार प्रणालीचा अवलंब केल्यामुळेच तक्रारकर्त्‍यांना जमा केलेली रक्‍कम परत मागावी लागली असल्याचे नमूद केले आहे.

7.          सदर प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांनी दाखल केलेली तक्रर, तसेच उभय पक्षकारांनी अभिलेखावर दाखल केलेले लेखी बयाण, दस्‍ताऐवज, तक्रारकर्त्‍यांचे लेखी युक्‍तीवादाचे अवलोकन केले. विरुध्‍दपक्षांना संधी मिळूनही लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला नाही. तक्रारकर्त्‍यांच्‍या वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला, त्‍यावरुन खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येतो.

//  निष्‍कर्ष  //

8.          तक्रारकर्ते व विरुध्‍दपक्ष यांचेमध्‍ये ‘अष्‍टविनायक एम्‍पायर जामठा गॅलक्‍सी’ मध्‍ये सदनिका क्रमांक 508 (625 चौरस फुट) व 509 (700 चौरस फुट) हे रुपये 1890/- प्रती चौरस फुट दराने एकुण रुपये 22,53,870 /- रकमेसाठी सौदा झाला असल्याचे दिसते. सदर सौद्यापोटी विरुध्‍दपक्षाने विक्रीचा करारनामा दिनांक 20.6.2012 रोजी केला आहे. सदर व्‍यवहारापोटी विरुध्‍दपक्षाने रुपये 4,50,772/- तकारकर्त्‍यांकडून मिळाली असल्‍याचे देखील मान्‍य केले आहे. सदर अपार्टमेंटच्‍या चवथ्‍या व पाचव्‍या मजल्‍याची परवानगी नसल्‍याचे दिसून येते व सदर बाब विरुध्‍दपक्षाने देखील तांत्रिक अडचणी नमुद करुन मान्‍य केली आहे पण त्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज दाखल केले नाहीत.

9.          त्‍यानंतर, विरुध्‍दपक्षाच्‍या दुस-या स्‍कीम मध्‍ये ‘अष्‍टविनायक पाम सिटी’, मौजा – गवसी मानापुर येथे ‘अमेय अपार्टमेंट’ मध्‍ये सदनिका 201 क्रमांकाची (3 बी.एच.के.) 1090 चौरस फुट क्षेत्रफळ असलेली सदनिका देण्‍याचे प्रस्‍तावीत केले व त्‍यासाठी रुपये 24,75,000/- किंमत ठरली असल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्‍यांनी सदर सदनिकेचा प्रस्‍ताव मान्‍य करुन दिनांक 27.3.2016 रोजी अर्ज दिला असल्‍याचे दिसते. तसेच, दोन्‍ही पक्षांमध्‍ये विक्रीचा करारनामा दिनांक 16.5.2016 रोजी झाला असल्‍याचे दिसते पण त्यावर तक्रार कर्त्याची स्वाक्षरी नसल्याचे दिसते, तसेच याबाबत तक्रारकर्त्‍यांनी आधी दिलेल्या रकमे व्यतिरिक्त अधिक रुपये 2,44,228/- दिले असल्‍याचे दिसून येते. यावरुन संपूर्ण व्‍यवहारापोटी तक्रारकर्त्‍यांनी एकुण रुपये 6,95,000/- विरुध्‍दपक्षांकडे जमा केले असल्‍याचे दिसून येते व ही बाब विरुध्‍दपक्षाने देखील त्‍यांच्‍या उत्‍तरात मान्‍य केलेली आहे.

10.         ग्राहक सरंक्षण कायद्याच्या कलम 11 नुसार जिल्हा ग्राहक मंचास वस्तु किंवा सेवेसंबंधी मुल्यांकन आणि नुकसान भरपाई साठी रुपये 20 लाख पर्यंतचे दावे मंजुरीचे आर्थिक अधिकारक्षेत्र उपलब्ध आहे.

11.         ग्राहक मंचाच्या आर्थिक अधिकारक्षेत्रासंबंधी मा राष्ट्रीय आयोगाने नुकत्याच दिलेल्या खालील दोन निवाड्यांमद्धे विस्तृतपणे कारणासाहित निरीक्षणे नोंदवत आदेश दिलेले आहेत. त्यानुसार तक्रार आंशिक सेवेतील त्रुटि बद्दल असली तरी मंचाचे आर्थिक अधिकार क्षेत्र ठरविताना विवादीत वस्तु वा सेवेचे संपूर्ण मुल्यांकन व मागीतलेली नुकसान भरपाई विचारात घेणे आवश्यक असल्याचे नमूद केले आहे. सदर मा राष्ट्रीय आयोगाच्या आदेशांवर भिस्त ठेवत प्रस्तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्‍यांनी दाखल केलेल्या विवादीत सदनिकांचे मुल्यांकन (रुपये 22,53,870/- किंवा रुपये 24,75,000/- + रुपये 2,00,000/- नुकसान भरपाई) जिल्हा ग्राहक मंचास असलेल्या आर्थिक अधिकारक्षेत्रा पेक्षा जास्त असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

      1) Ambrish Kumar Shukla v/s Ferrous Infrastructure Pvt. Ltd,    Consumer Case No. 97/2016 decided on 7/10/2016 (NC).

      2) Ruhi Seth v/s IREO Grace Real Tech Pvt. Ltd. Consumer    Case No. 1464 of 2017 decided on 13/11/2017 (NC)

12 .        वरील बाबींचा विचार करता प्रस्‍तुत प्रकरणातील तथ्याबद्दल व गुणवत्ते बाबत ऊहापोह करणे वा निरीक्षण नोंदवणे आवश्यक नसल्याचे मंचाचे मत आहे. प्रस्तुत तक्रारीचे मुल्यांकन जिल्हा ग्राहक मंचास असलेल्या आर्थिक अधिकारक्षेत्रापेक्षा जास्त असल्याने सदर तक्रार निवारण्याचे मंचास अधिकार नाहीत. तक्रारकर्ते योग्य आर्थिक अधिकारक्षेत्र असलेल्या आयोगासमोर वेळ मर्यादेत दाद मागु शकतील. सबब, खालील प्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.                  

//  अंतिम आदेश  //

       (1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मंचास असलेल्या आर्थिक अधिकार  क्षेत्राबाहेर असल्याने तक्रार निवारण्याचे अधिकार मंचास नाहीत.

             सबब, तक्रार दाखल दस्तऐवजासह तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.

      (2)   खर्चाबद्दल कुठलाही आदेश नाही.

      (3)   विरुध्‍दपक्षाने दि. 26.03.2018 च्या रोजनाम्‍यानुसार रुपये 500/-  मंचातील लीगल हेड (Legal Aid) फंडमधे 30 दिवसात जमा करावे.

      (4)   उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.