( आदेश पारित द्वारा : श्री. विजयसिंह ना. राणे, मा. अध्‍यक्ष ) आदेश ( पारित दिनांक : 26 जुलै, 2011 ) यातील सर्व तक्रारदार ह्यांनी प्रस्‍तूत तक्रारी ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 12 अन्‍वये मंचासमक्ष दाखल केलेल्‍या आहेत. सदरच्‍या सर्व तक्रारी ह्या वेगवेगळ्या तक्रारदारांनी दाखल केलेल्‍या असल्‍या तरी, त्‍यातील गैरअर्जदार हे समान आहेत आणि या सर्व प्रकरणात तपशिलाचा भाग वगळता बहुतांश वस्‍तूस्थिती आणि कायदेविषयक मुद्दे हे सुध्‍दा समान आहेत. म्‍हणुन या सर्व तक्रारींचा एकत्रितपणे निकाल देण्‍यात येत आहे. यातील सर्व तक्रारदारांची तक्रार थोडक्‍यात खालीलप्रमाणे आहे :- यातील सर्व तक्रारदारांचे गैरअर्जदार यांचेविरुध्‍द थोडक्‍यात निवेदन असे आहे की, गैरअर्जदाराने तक्रारदारांची भेट घेऊन त्‍यांचे ले-आऊट मधील मौजा-कुलकुही, जि. नागपूर या लेआऊट मधील भुखंड घेण्‍याचा आग्रह केला. भूखंडाची किंमत ही रु.10 प्रती चौरस फुट. प्रमाणे ठेवला. त्‍याप्रमाणे तक्रारदारांनी पुढे अंदाजे 2 वर्षे कालावधीत भुखंडाचा मोबदला व विक्रीपत्राच्‍या खर्चाची रक्‍कम गैरअर्जदाराला दिली. त्‍यानंतर गैरअर्जदाराने तक्रारकर्त्‍यांना भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन नोंदवुन दिले. मात्र ताबा दिला नाही. गैरअर्जदाराशी त्‍यानंतर अनेकदा तक्रारदारांनी संपर्क करुन भुखंडाचा ताबा मागीतला मात्र गैरअर्जदाराने नेहमीच टाळाटाळ केली. पुढे सदर भुखंड हा मेघदूत प्रकल्‍प असलेल्‍या जमिनीत येतो त्‍यामुळे गैरअर्जदार भुखंडाचा ताबा देण्‍यास टाळाटाळ करीत आहे असे ही समजले. तक्रारदार हे गैरअर्जदार यांचेशी संपर्कात होते. तक्रारदारांना गैरअर्जदाराने भुखंडापोटी मोबदल्‍याची रक्‍कम द्यावी असा ग्राहक धरला. नोव्‍हेंबर-2008 मधे गैरअर्जदाराने भुखंडाचा ताबा देण्‍याची अथवा त्‍याच्‍या मोबदल्‍याची रक्‍कम परत करण्‍यास साफ नकार दिला व कोर्टात जाण्‍याचा सल्‍ला दिला. त्‍यामुळे तक्रारदारांनी दिनांक 1.12.2008 रोजी गैरअर्जदारास नोटीस दिली. गैरअर्जदाराने त्‍या नोटीसला उत्‍तर दिले नाही म्‍हणुन तक्रारदारांनी या तक्रारी दाखल करुन त्‍याद्वारे भुखंडाचा ताबा द्यावा अंथवा भुखंडाची किंमत विक्रीपत्राच्‍या तारखेपासुन 18टक्‍के व्‍याजासह परत करावी. तक्रारदारांना झालेल्‍या मानसिक त्रासापोटी व नुकसानीपोटी रुपये 25,000/- व तक्रारीचा खर्चापोटी रुपये 10,000/- मिळावे इत्‍यादी मागण्‍या केल्‍यात. तक्रारदारांनी घेतलेला भुखंड त्‍याचा तपशील, किंमत, विक्रीपत्राची तारीख इत्‍यादींचा तपशील खालीलप्रमाणे आहे. परिशिष्‍ट ‘ अ ‘ तक्रार क्रमांक | तक्रारदाराचे नांव | भुखंडाची किंमत | भुखंड क्रमांक | क्षेत्रफळ | विक्रीपत्राची तारीख | एकूण दिलेली रक्‍कम | 173/2010 | श्री.मंजू देवेन्‍द्रकुमार जोहरी . | 14,400/- | 31 | 1743स्‍के.फु. | 19/5/1994 | 18,500/- | 174/2010 | श्री.शशीकुमार शर्मा | 12,000/- | 50 | 1452स्‍के.फु. | 20/10/1994 | 16,500/- | 175/2010 | श्री.हेमंत केशवराव दिक्षीत | 15,000/- | 51 | 1453स्‍के.फु. | 14/07/1994 | 20,500/- | 176/2010 | श्रीमती श्‍यामला जयंतराव पेटकर | 30,000/- | 19,20 | 2905स्‍के.फु. | 14/07/1994 | 30,000/- |
तक्रारदारांनी आपली तक्रार प्रतिज्ञालेखावर दाखल केली असून, दस्‍तऐवजयादीनुसार विक्रीपत्राची व नोटीसची प्रत दाखल दाखल केली आहे. सदर प्रकरणात गैरअर्जदार यांना नोंदणीकृत डाकेद्वारे नोटीस पाठविण्‍यात आली. नोटीस प्राप्‍त होऊन गैरअर्जदार हजर झाले व आपला लेखी जवाब दाखल केला. गैरअर्जदारानी प्राथमिक आक्षेप घेतला की, तक्रार ही मुदतीत नाही. तक्रारदारांना भुखंड विकुन झालेले आहे त्‍यामुळे तक्रारदार त्‍यांचे ग्राहक नाही. तक्रारदारांना अशा प्रकारे तक्रार दाखल करण्‍याचा कायदेशीर अधिकार नाही. तक्रारदारांनी दिलेल्‍या नोटीस मध्‍ये विक्रीपत्र करुन मागीतले जे पुर्णतः गैरकायदेशिर आहे. कारण विक्रीपत्र आधीच करुन दिलेले आहे.. त्‍यामुळे या सर्व तक्रारी ग्राहक सरंक्षण कायदा 1986 चे कलम 26 अंतर्गत खारीज करण्‍यात याव्‍या असा आक्षेप घेतला. गैरअर्जदार यांनी सर्व विपरीत विधाने नाकबूल केली. मात्र विक्रीपत्र करुन दिल्‍याची बाब मान्‍य केली. नोटीसमध्‍ये विक्रीपत्र करुन मागीतले ते आधीच करुन दिलेले आहे. त्‍यामुळे तक्रारदारांच्‍या तक्रार खारीज करण्‍यात याव्‍यात असा उजर घेतला. तक्रारदारांतर्फे वकील श्री.ए.आर. वाघ यांनी लेखी युक्तिवाद दाखल केला व गैरअर्जदारातर्फे वकील श्री एस.बी.सोलाट यांचा युक्तिवाद ऐकला. -: कारणमिमांसा :- यातील गैरअर्जदाराने घेतलेला सर्वात महत्‍वाचा आक्षेप की, या तक्रारी मुदतीत नाही असा आहे व तो आधी विचारात घेणे गरजेचे आहे. गैरअर्जदाराने या संदर्भात मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने एस.बी.आय. वि.बि.एस.अग्रीकल्‍चर इंडस्ट्रिज आणि कांदीमल्‍ला राघवैय्या आणि कंपनी विरुध्‍द नॅशनल इंन्‍श्‍युरन्‍स कंपनी व इतर या प्रकरणात दिलेल्‍या निकालावर आपली भिस्‍त ठेवली आणि असा युक्तिवाद केला की, ज्‍या तक्रारी मुदतबाहय झालेल्‍या आहे त्‍याचा विचार मंचास करता येणार नाही. या सबंधात वरील निकाल हे त्‍यातील वस्‍तुस्थिती व आमच्‍या समोरील प्रकरणा संदर्भात वेगळी आहे म्‍हणुन आमच्‍या मते आमच्‍या समोरील प्रकरणात ते लागु होत नाहीत. मंचासमोरील प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती वेगळी आहे. यात तक्रारदारांनी गैरअर्जदार यांचेकडुन मुख्‍यतः भुखंडाच्‍या ताब्‍याची मागणी केलेली आहे. विकल्‍प म्‍हणुन त्‍यांनी भुखंडाची रक्‍कम 18टक्‍के व्‍याजासह परत करावी अशी मागणी केलेली आहे. यासाठी तक्रारदारांना गैरअर्जदार यांनी करुन दिलेले विक्रीपत्र पाहीले असता या विक्रीपत्रात भुखंडाचे अकृषक रुपांतर झालेले आहे असा कोणताही उल्‍लेख नाही. उलट भुखंडाचे वर्णन यात खसरा नंबर मध्‍ये अग्रीकल्‍चर शेती मधील डेव्‍हपर्सनी पाडलेल्‍या ले-आऊट मधील भुखंड तुम्‍हाला या विक्रीपत्राप्रमाणे विकलेला आहे असा उल्‍लेख आहे. उघड आहे की, महाराष्‍ट्र राजस्‍व कायद्याचे तरतुदी प्रमाणे शेत जमिनीचे रुपांतरण अकृषक जमिनीत केल्‍यानंतरच जमिन विकता येते. मात्र यातील भुखंड असे अकृषक रुपांतरण केल्‍याचे दिसुन येत नाही आणि असा त्‍यांचा बचावही नाही. जोपर्यत असा अकृषक रुपांतरणाचा आदेश जिल्‍हाधिका-यांकडुन होऊन जमिनीचे अकृषक रुपांतरण प्राप्‍त होत नाही , ज्‍या आदेशाप्रमाणे मंजूर लेआऊटचे सिमांकन करुन परत भुखंड मर्यादा व सिमांकन हे कृत्‍य केल्‍या जात नाही तोपर्यत कुठल्‍याही व्‍यक्तिला त्‍यांचा भुखंड निश्‍चीतपणे ओळखुन तो ताब्‍यात घेता येत नाही व त्‍यांचा ताबा उपभोगता येत नाही. सदर विक्रीपत्राचे काळजीपुर्वक अवलोकन केले असता, यामध्‍ये कुठेही तक्रारदारास भुखंडाचा ताबा देण्‍यात आलेला आहे याचा उल्‍लेख नाही. उघड आहे गैरअर्जदार यांनी वरील प्रमाणे भुखंडाचे रुपांतरण आणि सिमांकन केलेले नसल्‍यामुळे ते तक्रारदारांना ताबा देऊ शकले नाही. त्‍यामुळे तक्रारदार यांनी वेळोवेळी भुखंडाचा ताबा द्यावा अशी मागणी केली मात्र गैरअर्जदार टाळाटाळ करीत आहे असे जे तक्रारदारांचे कथन आहे. त्‍यामध्‍ये तथ्‍य आहे असे स्‍पष्‍ट होते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने डॉ. रमेशचंद्र रमणीकलाल शहा अण्‍ड श्रीमती ईला रमेशचंद्र शहा वि. लता कन्‍स्‍ट्रशन आणि इतर. या प्रकरणात दिलेला निकाल जो I(1996) CPJ 81 (NC) या ठिकाणी प्रकाशीत झालेला आहे. यामध्‍ये स्‍पष्‍टपणे नमुद केलेले आहे की, अशा स्‍वरुपाच्‍या प्रकरणामध्‍ये कारण हे सतत घडणारे असते. ही वस्‍तुस्थिती व कायदेविषयक स्थिती लक्षात घेतली तर तक्रारदारांच्‍या तक्रारीसाठी कारण हे सतत घडणारे होते. शेवटी त्‍यांनी गैरअर्जदाराला नोटीस दिली. गैरअर्जदाराने नोटीसला उत्‍तर दिले नाही म्‍हणुन तेथुन मुदतीच्‍या आत या तक्रारी दाखल केल्‍या आहेत. व त्‍यामुळे त्‍या तक्रारी मुदतीत आहे हे स्‍पष्‍ट होते. यातील गैरअर्जदाराने असा आक्षेप घेतला आहे की सदर नोटीसमध्‍ये तक्रारदारांनी विक्रीपत्राची मागणी केलेली आहे. त्‍यामुळे तक्रार गैरकायदेशीर आहे. गैरअर्जदाराने घेतलेला उजर जो की, नोटीसमध्‍ये विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केलेली आहे हे बरोबर आहे. मात्र या संबंधी जी चुक झाली आहे त्‍याचा संबंध ज्‍या वकीलांनी नोटीस दिली त्‍यांची चुक आहे. त्‍याकरिता तक्रारदाराचे नुकसान करता येणार नाही. गैरअर्जदाराने अशा नोटीसला उत्‍तर दिलेले नाही ही महत्‍वाची बाब आहे. वरील सर्व वस्‍तुस्थिती विचारात घेता गैरअर्जदाराने तक्रारदारांना भुखंडाचा ताबा कधीही दिलेला नाही व टाळाटाळ करीत राहीले व शेवटी नकार दिला. तेव्‍हा तक्रारदारांनी नोटीस दिली व या तक्रारी दाखल केल्‍या आहेत. थोडक्‍यात गैरअर्जदाराने तक्रारदारांना भुखंडाचा ताबा किंवा त्‍यांची किंमत परत न करुन आपल्‍या सेवेत त्रुटी ठेवलेली आहे हे स्‍पष्‍ट आहे. वरील सर्व वस्‍तुस्थिती पाहता हे न्‍यायमंच खालीलप्रमाणे आदेश करित आहे. -// अं ति म आ दे श //- 1) सर्व तक्रारदार ह्यांच्‍या तक्रारी (तक्रार क्र.173 ते 176/2010) अंशतः मंजूर करण्‍यात येतात. 2) गैरअर्जदाराने सर्व तक्रारदारांस त्‍यांचे भूखंडाचा ताबा आदेश पारित झाल्‍यापासुन 3 महिन्‍याचे आत कायदेशीर पूर्तता व सिमांकन करुन द्यावा. किंवा 3) तक्रारदार तयार असल्‍यास व गैरअर्जदार यांना कयदेशीरदृष्‍टया ताबा देणे शक्‍य नसल्‍यास वरील सर्व तक्रारदारांना त्‍यांच्‍या भुखंडांची दिलेली रक्‍कम जी परिशीष्‍ट ‘ अ ‘ मध्‍ये शेवटचे रकान्‍यात दाखविलेली आहे ती व ती रक्‍कम घेतल्‍याच्‍या तारखेपासुन द..सा.द.शे 12 टक्‍के व्‍याजदराने, रक्‍कमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदायगीपावेतो परत कराव्‍यात. 4) गैरअर्जदार यांनी सर्व प्रकरणांतील तक्रारदारांना झालेल्‍या मानसिक व शारीरिक त्रासाबद्दल प्रत्‍येकी रुपये 5,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चाबद्दल प्रत्‍येकी रुपये 2,000/- याप्रमाणे एकूण रुपये 7,000/- प्रत्‍येकी (रुपये सात हजार फक्‍त) एवढी रक्‍कम द्यावी. 5) गैरअर्जदार यांनी उपरोक्‍त आदेशाचे पालन त्‍यांना आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांकापासून 3 महिन्‍याचे आत करावे.
| | [HONABLE MRS. Jayashree Yende] MEMBER[HONORABLE Shri V. N. Rane] PRESIDENT | | 
