श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. श्री भाग्‍यलक्ष्‍मी इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर हे जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यासोबत भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि स्विकारलेली रक्‍कम परत केली नाही म्‍हणून वि.प.ने दिलेल्‍या त्रुटीपूर्ण सेवेमुळे झालेल्‍या नुकसान भरपाईबाबत ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-आकोला, ता.उमरेड, जि.नागपूर, ख.क्र. 198/1/123 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 96 व 107 हा 2001.24 चौ.फु.चा आणि वि.प.च्‍या अन्‍य एका मौजा-गावसुत, ता. उमरेड,जि.नागपूर ख.क्र. 33/1, 2/A, 2/A/1 वरील लेआऊटमधील 2001.24 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 131 व 134 हे रु.1,22,076/- मध्‍ये हप्‍तेवारीने रक्‍कम देऊन विकत घेण्‍याचे उभय पक्षात ठरले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला र.1,15,200/- दिले. तसेच रु.50/- प्रती फुटप्रमाणे विकास शुल्‍काची रक्‍कम आणि इतर शुलकाबाबतही रक्‍कम दिली. परंतू वि.प.ने त्‍याच्‍या पावत्‍या दिल्‍या नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला असे सांगितले की, किमतीच्‍या रकमेपैकी 25 टक्‍के रक्‍कम दिल्‍यावर विक्रीचा करारनामा नोंदवून देण्‍यात येईल. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर रक्‍कम दिल्‍यावर विक्रीचा करारनामा करुन मागितला असता वि.प.ने वेळ काढू धोरण अवलंबिले. तक्रारकर्त्‍याने पूर्ण रक्‍कम दिल्‍यावर मौजा-आकोला, ता.उमरेड, जि.नागपूर, ख.क्र. 198/1/123 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 96 व 107 चे वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदवून दिले.  भुखंड क्र. 131 व 134 ची तक्रारकर्त्‍याने 90 टक्‍के रक्‍कम दिल्‍यावरही विक्रीचा करारनामा नोंदवून देण्‍यात आला नाही. मौजा-गावसुत, ता. उमरेड,जि.नागपूर ख.क्र. 33/1, 2/A, 2/A/1 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 131 व 134 हे वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारकर्त्‍याला न सांगता 12 हप्‍त्‍याची रक्‍कम स्विकारल्‍यानंतर भुखंडांचे क्रमांक बदलवून टाकले. तक्रारकर्त्‍याच्‍या मते सन 2014 मध्‍ये पहिल्‍यांदा वादाचे कारण उद्भभवले आणि सन 2017 मध्‍ये भुखंड क्रमांक बदलविल्‍यानंतर परत उपस्थित झाले. दि.10.11.2020 रोजी वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रारीत वि.प.ने त्‍याला रु.1,15,200/- ही रक्‍कम 24 टक्‍के व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक आणि शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.वर बजावली असता ते आयोगासमोर उपस्थित न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. 

4.         सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेली कथने आणि दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत भुखंड नोंदणी केल्‍याबाबतचे कार्ड पृ.क्र. 54 वर दाखल केलेले आहे. त्‍यामध्‍ये अनुक्रमे मौजा-आकोला, ता.उमरेड, जि.नागपूर, ख.क्र. 198/1/123 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 96 व 107 हा 2001.24 चौ.फु.चा आणि  मौजा-गावसुत, ता. उमरेड, जि.नागपूर ख.क्र. 33/1, 2/A, 2/A/1, प.ह.क्र. 20  वरील लेआऊटमधील 2001.24 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 131 व 134 हे अग्रीम देऊन नोंदणी केल्‍याचे दिसून येते. मौजा आकोला येथील भुखंडाच्‍या पावत्‍या या वि.प.ने 09.07.2014 पर्यंत भाग्‍यलक्ष्‍मी डेव्‍हलपर्सच्‍या नावाने दिलेल्‍या आहे आणि त्‍यावर असणारा रबरी शिक्‍का हा भाग्‍यलक्ष्‍मी डेव्‍हलपर्स या नावाने आहे. यावरुन असे निदर्शनास येते की, वि.प.चा व्‍यवसाय हा जमीन विकसित करुन त्‍यावरील भुखंड विक्रीचा आहे. तसेच या अंतर्गत तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्‍कम दिली आहे त्‍याचे विवरण पावती क्रमांकासह सादर केलेले आहे. त्‍यावर वि.प.च्‍या फर्मचा शिक्‍का व स्‍वाक्षरी आहे. त्‍यामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने रु.1,22,076/- पैकी रु.1,15,200/- दिल्‍याचे वि.प.ने निर्गमित केलेल्‍या सदर दस्‍तऐवजावरुन दिसून येते.  तसेच मौजा-आकोला आणि मौजा गावसुत येथील भुखंडाबाबत त्‍याने वेळोवेळी हप्‍त्‍याने रकमा दिल्‍याच्‍या पावत्‍या सादर केलेल्‍या आहेत. यावरुन असे स्‍पष्‍ट होते की, तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारुन आणि वेळोवेळी मागणी करणा-या रकमेच्‍या मोबदल्‍यात वि.प. प्रस्‍तावित लेआऊट विकसित करण्‍याची सेवा तक्रारकर्त्‍याला अभिन्‍यासामध्‍ये उपलब्‍ध करुन देणार होता. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 –  तक्रारकर्त्‍याने जरी भुखंडाची किंमत पूर्णपणे दिली नसली तरी एकूण देय रक्कम रु.1,22,076/- पैकी रु.1,15,200/- (जवळपास 94%) दिलेली आहे. त्यामुळे वि.प. तक्रारकर्त्‍याला उर्वरित रक्कम घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्‍यास बाध्‍य होते पण वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र किंवा विक्रीचा करारनामा नोंदवून न दिल्‍याने वादाचे कारण सतत घडत असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याचे मुख्‍य वाद असा आहे की, 25 टक्‍के रक्‍कम स्विकारल्‍यानंतर वि.प.ने विक्रीचा करारनामा करण्‍याचे आश्‍वासित केले होते. परंतू त्‍याने 94% रक्‍कम वि.प.ला दिल्‍यावरसुध्‍दा वि.प.ने विक्रीचा करारनामा नोंदवून दिलेला नाही. तसेच इतकी मोठी रक्‍कम स्विकारल्‍यावर वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याचे भुखंड क्र. 131, 134 बदलवून ते 130, 135 केले आहे. सदर बाब तक्रारकर्त्‍याला विश्‍वासात घेऊन किंवा पूर्वी माहिती देऊन त्‍याच्‍या संमतीने केलेली नाही. आयोगाचे मते ज्‍या भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत वि.प.ने रक्‍कम स्विकारली आणि तक्रारकर्त्‍याला तो आवंटित केल्‍यावर परस्‍पर वि.प. भुखंड बदलवू शकत नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंड बदलविण्‍याचे कारण अभिन्‍यासाचा प्रस्‍तावित नकाशा मंजूर करतांना किंवा अकृषीकरण करतांना वा शासनाने ठरवून दिलेल्‍या नियमावलीचे अनुसरण करतांना जागेचे समायोजन करतांना अडचणी निर्माण झाल्‍याने किंवा इतर अन्‍य कारणाने भुखंड क्रमांक बदलविण्‍यात आले आहे असे कळविलेसुध्‍दा नाही. वि.प.ची सदर कृती ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवे‍तील त्रुटी असल्‍याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. तक्रारकर्त्याची तक्रार आयोगात दाखल झाल्‍यानंतर नोटिस बजावल्‍यानंतरही वि.प. आयोगासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्या कडून एकूण देय रक्कमेपैकी जवळपास 94% रक्कम स्वीकारून विक्रीचा करारनामा देखील केला नाही. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

8.               मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने विवादीत भुखंडाच्‍या एकूण देय रक्कम रु.1,22,076/- पैकी रु.1,15,200/- (जवळपास 94%) वि.प.ला दिलेले आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच वि.प. दि.11.11.2014 पासून तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरीत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम दिल्‍याच्‍या ज्‍या पावत्‍या निर्गमित केल्‍या आहेत, तसेच रक्‍कम दिल्‍याचे विवरण सही शिक्‍यासह निर्गमित केले आहे त्‍यावर अन्‍य सर्व तपशिल नमूद असून विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत अथवा कालावधी दिसून येत नाही.  तक्रारकर्त्‍याने दि.10.11.2020 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठवून भुखंडांचे क्रमांक परस्‍पर बदलविल्‍याने दिलेल्‍या रकमेची मागणी केली असता वि.प.ने त्‍याच्‍या नोटीसमधील आणि नंतर दाखल तक्रारीतील कथन दस्‍तऐवजासह स्‍पष्‍ट केल्‍यावरही वि.प.ने त्‍याला उत्‍तर देऊन दस्‍तऐवजासह तक्रारकर्त्‍याचे कथन खोडून काढलेले नाही. सन 2014 पासून सन 2021 पर्यंत वि.प.ने अभिन्‍यासाकरीता आवश्‍यक परवानग्‍या, इतर मंजूरी आणि विकास केला किंवा नाही ही बाबसुध्‍दा दस्‍तऐवजासह सिध्‍द केलेली नाही.  अशाप्रकारे वि.प.ने ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केल्‍याचे दिसून येते.

9.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबतची रक्‍कम दिल्‍याबाबतची बाब तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन आणि वि.प.ने निर्गमित केलेल्‍या तपशिलावरुन स्‍पष्‍टपणे सिध्‍द होते. वि.प.ने 94 टक्‍के भुखंडाच्‍या किमतीची रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीचा करारनामा किंवा विक्रीपत्र करुन दिले नाही. उलटपक्षी त्‍याचे भुखंडांचे क्रमांक बदलवून टाकलेले आहेत. तक्रारकर्त्‍याला बदललेल्‍या क्रमांकाचे भुखंड मान्‍य नसल्‍याने त्‍याने कायदेशीर नोटीसद्वारे वि.प.ला त्‍याने दिलेली रक्‍कम परत मागितलेली आहे. वि.प.ने त्‍याला प्रतिसाद दिला नाही.  मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे.  वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.1,15,200/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम दि 11.11.2014 ते दि 20.07.2017 दरम्यान स्वीकारून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे आणि तक्रारकर्त्‍याला भूखंडांच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- अंतिम आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की,  त्यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.1,15,200/- ही रक्‍कम दि.20.07.2017 पासून प्रत्‍यक्ष रक्‍कम मिळेपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

2)         तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबद्दल वि.प.ने रु.30,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.

3)         सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून एक महिन्‍याचे आत करावी.

4)         आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षांना विनामूल्‍य द्याव्‍या.