(आदेश पारीत व्दारा - श्री शेखर प्रभाकर मुळे, मा. अध्यक्ष)
(पारीत दिनांक : 20 जुलै, 2017)
1. उपरोक्त नमूद दोन्हीं तक्रारी या ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अंतर्गत दाखल झालेल्या असून या तक्रारीं जरी वेगवेगळ्या दाखल केलेल्या असल्या तरी यामधील विरुध्दपक्ष हे एकसारखेच आहेत आणि उपरोक्त सर्व तक्रारींमधील तपशिलाचा थोडाफार फरक पाहता, ज्या कायदेविषयक तरतुदींच्या आधारे या तक्रारी निकाली निघणार आहेत, त्या सुध्दा सारख्याच आहेत म्हणून आम्हीं या तक्रारींमध्ये एकञितरित्या निकाल पारीत करीत आहोत. उपरोक्त तक्रारींमधील थोडक्यात स्वरुप अशाप्रकारे आहे की,
2. विरुध्दपक्ष क्रमांक 1 आणि 2 हे मौजा – डोंगरगांव, तह. जिल्हा – नागपूर येथील खसरा क्रमांक 77/2, प.ह.क्र. 73 या जमिनीचे मालक आहे, त्या जमिनीचे एकूण क्षेत्रफळ 1.21 हे.आर. इतकी आहे. विरुध्दपक्षाने त्या जमिनीवर ती जमीन विकासीत करुन त्यावर निवासी संकुल उभारण्यासाठी आणि ते विकण्यासाठी एक योजना तयार केली. त्या जमिनीचे अकृषक वापर आणि ले-आऊटला मंजुरी लवकरात-लवकर मिळून बांधकाम सुरु होईल असे आश्वासन विरुध्दपक्षाने दिले होते. त्यानुसार तक्रारकर्त्यांनी त्यांच्या योजनेमध्ये भूखंड आरक्षीत केले, ज्याचा तपशिल खालील प्रमाणे आहे.
तक्रार क्रमांक | प्लॉट क्रमांक | प्लॉटचे क्षेत्रफळ (चौरस फुट ) | प्लॉटची एकूण किंमत (रुपये ) |
CC/15/319 | 56 व 57 | 3773 चौ.फु. | 75,460/- |
CC/15/320 | 38 | 1646 चौ.फु. | 32920/- |
3. दोन्ही तक्रारकर्त्यांनी त्यांच्या भूखंडाची संपूर्ण किंमत विरुध्दपक्षाकडे भरली आहे व त्यांना आश्वासन देण्यात आले होते की, या अंतर्गत रस्ते, विद्युत पुरवठा आणि गडरलाईन इत्यादी मुलभूत सुविधा पुरविण्यात येईल. परंतु, बराच काळ लोटल्यानंतर देखील त्याठिकाणी बांधकाम सुरु झाले नव्हते. प्रत्येकवेळी विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्त्यांना आश्वासन दिले की, अकृषक वापरासंबंधी आदेश आणि ले-आऊट मंजुरी मिळाल्यानंतर ताबडतोब बांधकाम सुरु होईल. परंतु, बराच काळ लोटल्यानंतरही काही प्रगती झाली नाही आणि तक्रारकर्त्याने वारंवार विचारणा केल्यानंतर विरुध्दपक्षाने त्यांना कब्जापत्र आणि आममुखत्यारपत्र दिनांक 5.5.2008 ला करुन दिले आणि मंजुरी मिळाल्यानंतर ताबडतोब विक्रीपत्र लावून देण्यात येईल असे सांगितले. त्यानंतर तक्रारकर्त्यांना असे माहिती पडले की, विरुध्दपक्ष ती संपूर्ण जमीन तिस-या इसमाला विकण्याच्या प्रयत्नात आहे आणि अशाप्रकारे ते तक्रारकर्त्यांची एकप्रकारे फसवणूक करीत आहे. विरुध्दपक्षांची ही कृती त्यांच्या सेवेतील कमतरता आणि फसवणुकीचा प्रकार आहे असा आरोप करुन तक्रारकर्त्याने अशी विनंती केली आहे की, विरुध्दपक्षाने त्यांना त्यांच्या आरक्षित भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे आणि त्याचा ताबा द्यावा, तसेच अकृषक वापराचा आदेश आणि मंजुरी प्राप्त करावे. अन्यथा, तक्रारकर्त्यांनी भरलेली भंखूडाची रक्कम 18 % टक्के व्याजाने परत करावे. तसेच, झालेल्या त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च तक्रारकर्त्याने मागितला आहे.
4. विरुध्दपक्ष क्र.1 यांनी आपल्या लेखी जबाबामध्ये ही तक्रार मुदतबाह्य असल्याने ती चालु शकत नाही असा आक्षेप घेतला आहे. तसेच, तक्रारकर्त्यांनी त्याला भूखंडाची रक्कम दिली नाही आणि मुखत्यारपत्र तक्रारकर्त्यांना करुन दिल्यामुळे, तक्रारकर्त्यांना भूखंडाचे विक्रीपत्र आणि त्यासंबंधी आवश्यक ती कार्यवाही करण्याचे अधिकार दिलेले आहे. त्यामुळे आता तक्रारकर्त्यांची ही जबाबदारी आहे की, त्यांनी बांधकामाविषयी आदेश आणि मंजुरी मिळण्यासाठी प्रयत्न करावे. परंतु, त्यांनी यासंबंधी काहीही केलेले नाही, त्यामुळे विरुध्दपक्ष क्र.1 ची काहीही जबाबदारी येत नाही. विरुध्दपक्ष क्र.1 ने हे नाकबूल केले आहे की, ते आणि विरुध्दपक्ष क्र.2 यांची एकत्रित मालकी त्या जमिनीवर आहे. तसेच, हे सुध्दा नकबूल केले आहे की, त्यांनी विक्री करारनामा करुन दिला आणि तक्रारकर्त्यांना ते म्हणतात त्याप्रमाणे मंजुरी मिळण्यास व बांधकाम करण्याचे आश्वासन दिले होते. विरुध्दपक्ष क्र.2 ने त्यांच्या स्वाक्ष-या काही कागदपत्रांवर घेतल्या आणि त्यानंतर त्याला त्या भूखंडाविषयी किंवा कब्जापत्राविषयी माहिती नाही. पुढे असे नमूद केले की, तक्रारकर्ता आणि विरुध्दपक्ष क्र.2 हे ऐकमेकांना चांगल्या प्रकारे ओळखतात आणि दोघांनी मिळून त्याची फसवणूक केली आहे. विरुध्दपक्ष क्र.1 ने हे मान्य केले आहे की, त्या जमिनीचे अकृषक वापर करण्याचा आदेश झालेला नाही, कारण त्यासाठी विरुध्दपक्ष क्र.2 कडून सहकार्य मिळत नाही आणि सरकारी नियमामुळे त्या कार्यवाहीला विलंब होत आहे. विरुध्दपक्षा क्र.1 तक्रारकर्त्यांकडून एन.ए.टी.पी. आणि मंजुरी मिळण्यासाठी कार्यवाही करण्यामध्ये मदत करण्यास तयार आहे. अशाप्रकारे, विरुध्दपक्ष क्र.1 ने आपली जबाबदारी नाकबूल करुन तक्रार खारीज करण्याची विनंती केली आहे.
5. विरुध्दपक्ष क्र.2 ने आपल्या लेखी जबाबात असे सांगितले की, तो त्या जमिनीचा मालक नाही आणि कब्जा सुध्दा त्याचेकडे नाही. तसेच, या तक्रारीतील वादाशी त्याचा काहीही संबंध सुध्दा नाही. त्यांनी असे नमूद केले आहे की, जमीन खसरा नंबर 77/2 यामधील 0.60 हे.आर. एवढ्या भागाचा तो मालक असून, उर्वरीत 0.61 हे.आर. ही विरुध्दपक्ष क्र.1 च्या मालकीची आहे. या विरुध्दपक्ष क्र.1 च्या 0.61 हे.आर. जमिनीवर निवासी संकुल उभारण्याची योजना केली होती, त्यामुळे त्या योजनेशी त्याचा काहीही संबंध नाही. पुढे असे नमूद केले आहे की, कब्जापत्र आणि आममुखत्यापत्र यावर त्याची स्वाक्षरी नाही आणि तक्रारकर्त्यांसोबत कुठलाही करार झालेला नाही, तसेच तक्रार मुदतबाह्य असल्याचे सुध्दा आक्षेप त्यांनी घेतला आहे. त्याअर्थी, त्याच्या मालकीच्या जमिनीवर निवासी संकुल उभारण्याची योजना केली नव्हती, म्हणून त्यांनी तक्रारकर्त्यासोबत भूखंडाविषयी कुठलाही करार केल्याची बाब नाकबूल केली आहे. तक्रारकर्त्यांकडून त्याला कुठलिही रक्कम मिळाली नाही. तक्रारकर्त्यांना विक्रीपत्रकरुन मागण्याचा किंवा पैसे परत मागण्याचा अधिकार आहे, हे नाकबूल करुन तक्रार खारीज करण्याची विनंती करण्यात आली.
6. उपरोक्त प्रकरणात तक्रारकर्त्यांकडून युक्तीवादाकरीता कोणीही हजर न झाल्यामुळे विरुध्दपक्षाच्या वकीलांचा युक्तीवाद ऐकण्यात आला. तसेच, अभिलेखावर दाखल केलेल्या दस्ताऐवज आणि लेखी युक्तीवादाचे अवलोकन करण्यात आले, त्याप्रमाणे खालील प्रमाणे निष्कर्ष देण्यात येते.
// निष्कर्ष //
7. विरुध्दपक्षाने हे नाकबूल केले नाही की, तक्रारकर्त्यांनी सदरहू जमिनीवरील प्रस्तावीत योजनेत दोन भूखंड आरक्षीत केले होते, ती जमीन दोन्ही विरुध्दपक्षाच्या एकत्रीत मालकीची होती. परंतु, विरुध्दपक्षांच्या म्हणण्यानुसार त्या जमिनीचे दोन भाग होते आणि जो भाग विरुध्दपक्ष क्र.1 च्या नावाने होता, त्यावर निवासी संकुल उभारण्याची योजना केली होती. यासंबंधी जमिनीचा सात/बारा चा उतारा पाहिला तर असे दिसते की, ती संपूर्ण जमीन 1.21 हे.आर. इतकी आहे आणि त्यापैकी 0.61 हे.आर. चे क्षेत्रफळ हे विरुध्दपक्ष क्र.1 च्या नावाने दाखविले असून, उर्वरीत 0.60 हे.आर. विरुध्दपक्ष क्र.2 च्या नावाने दाखविले आहे. विरुध्दपक्ष क्र.2 ने असे म्हटले आहे की, ती जमीन दोन्ही विरुध्दपक्षांनी मिळून 2005 साली विकत घेतली होती आणि ती त्यांनी विकसीत करण्याचा निर्णय घेतला होता. सात/बाराच्या उतारामध्ये आणखी एक नोंद अशी आहे की, जे हे दर्शविते की दिनांक 20.11.2012 ला आपसी वाटणी संबंधी आदेश झाला होता. या आपसी वाटणी संबंधीचे आदेशा बद्दल तक्रारकर्त्यांना कुठलिही माहिती असल्याचे तक्रारकर्त्यांनी नाकबूल केले आहे. केवळ विरुध्दपक्ष क्र.2 यांचे असे म्हणणे आहे की, दोन्ही विरुध्दपक्ष त्या जमिनीच्या दोन वेग-वेगळ्या हिस्याचे मालक आहे. परंतु, त्यांनी असा कुठेही उल्लेख केला नाही की, ह्या जमिनीचे दोन हिस्याची नोंद विरुध्दपक्षाच्या नावाने आपसी वाटणीच्या आधारे करण्यात आली आहे. विरुध्दपक्ष क्र.1 ने आपल्या लेखी उत्तरात असे कुठेही नमूद केले नाही की, त्यांच्या आपसी वाटण्या झाल्या होत्या आणि विरुध्दपक्ष क्र.1 व 2 त्या जमिनीचे वेग-वेगळे हिस्से त्यांच्या ताब्यात आहे. आपसी वाटणी संबंधी कुठलाही दस्ताऐवज दाखल केला नाही म्हणून केवळ सात/बारा वरील नोंदीवरुन विरुध्दपक्ष क्र.1 आणि 2 मध्ये सदरहू जमिनीबाबत आपसी वाटणी झाली होती असे गृहीत धरता येणार नाही.
8. विरुध्दपक्ष क्र.1 ने आपल्या लेखी युक्तीवादात आपसी वाटणी संबंधीची बाब नाकबूल केली आहे. त्यांनी असा आरोप केला आहे की, विरुध्दपक्ष क्र.2 ने आपसी वाटणी झाल्याची बाब सांगून त्याची एकप्रकारे फसवणूक केली आहे. म्हणून विरुध्दपक्ष क्र.1 ने ‘माहितीचा अधिकार’ या कायद्याच्या अंतर्गत राजस्व अधिकारी यांचेकडून तथाकथित बातमी संबंधी लेख आणि त्या संबंधीची माहिती मागितली होती. परंतु, त्याला आपसी वाटणीचा लेख किंवा आपसी वाटणी संबंधी केलेला आदेश याच्या प्रती पुरविण्यात आल्या नाही. तहसिलदाराने पारीत केलेल्या एका आदेशाची प्रत अभिलेखावर दाखल केली आहे. त्या आदेशाचे वाचन केल्यावर असे दिसते की, ‘‘विरुध्दपक्ष क्र.2 ने सदरहू जमिनीबाबत आपसी वाटणी झाली आहे म्हणून सदरहू जमिनीची वाटणी करुन देण्याबाबत अर्ज केला होता. त्यावेळी, विरुध्दपक्ष क्र.2 ने सात/बारा चा उतारा, वाटणीपत्राची छायाकींत प्रत, मोजणीच्या नकाशाची छायाकींत प्रत इत्यादी कागदपत्रे जोडली होती. त्याप्रकरणात, विरुध्दपक्ष क्र.2 चे बयाण सुध्दा नोंदविण्यात आले होते. त्यावरुन तहसिलदार, नागपूर (ग्रामीण) यांनी असे आदेश पारीत केले होते की, सदरहू शेत जमिनीचे दोन हिस्से करुन एक विरुध्दपक्ष क्र.1 च्या नावे आणि एक विरुध्दपक्ष क्र.2 च्या नावे नोंदविण्यात यावा. तुकडेबंदी कायद्यानुसार जमिनीचे तुकडे पाडता येत नसल्यामुळे सात/बारा वेग-वेगळा करण्यात येऊ नये, फक्त विरुध्दपक्षाचे नावांसमोर हिस्याची नोंद करण्यात यावी, असा आदेश करण्यात आला होता.’’ यावरुन असे दिसते की, तहसिलदाराच्या आदेशाची नोंद सात/बारा च्या उतारावर करण्यात आली आहे. परंतु, तहसिलदार समोरील त्या प्रकरणामध्ये विरुध्दपक्ष क्र.1 चे बयाण घेण्यात आल्याचे दिसून येत नाही. थोड्यावेळाकरीता असे गृहीत धरले की, विरुध्दपक्ष क्र.1 आणि 2 मध्ये आपसी वाटणी झाली होती, परंतु त्यावरुन सदरहू शेत जमिनीचे दोन हिस्यावर विरुध्दपक्षांचे नाव वेग-वेगळ्या भागांवर दिनांक 30.10.2012 च्या आदेशान्वये चढविण्यात आले. परंतु तक्रारकर्त्यांनी विरुध्दपक्षांच्या सदरहू योजनेमधील दोन भूखंड विकत घेण्याचा करार त्यापूर्वीच म्हणजेच सन 2004 मध्ये केला होता आणि त्यावेळी विरुध्दपक्ष क्र.1 आणि 2 मध्ये आपसी वाटणी झाल्यासंबंधी कुठलाही दस्ताऐवज किंवा पुरावा समोर आला नाही. त्याशिवाय, तक्रारकर्त्यांनी प्रस्तावित निवासी संकुलाचे ब्रोशन दाखल केले आहे, ज्यावर दोनही विरुध्दपक्षाचे नाव दर्शविले आहे. याचाच अर्थ असा होतो की, त्या जमिनीवरील प्रस्तावित निवासी संकुल तयार करण्याची योजना दोन्ही विरुध्दपक्षांनी केली होती आणि त्याबद्दल त्यांनी ब्रोशरव्दारे जाहीरात सुध्दा दिली होती, त्यावेळी त्यांच्यामध्ये आपसी वाटणी झालेली नव्हती. त्यामुळे, नंतर झालेली तथाकथित आपसी वाटणीचा परिणाम तक्रारकर्त्यांच्या या तक्रारीवर होणार नाही किंवा सन 2004 मध्ये विरुध्दपक्षांसोबत केलेल्या करारावर सुध्दा नंतर झालेल्या आपसी वाटणीचा काहीही परिणाम होत नाही.
9. विरुध्दपक्ष क्र.1 ने असे सांगून आपली जबाबदारी झटकली आहे की, त्यांनी तक्रारकर्त्यांच्या नावे ‘आममुखत्यारपत्र’ करुन दिलेले आहे, ज्याव्दारे त्यांनी तक्रारकर्त्यांना आरक्षित केलेल्या भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन घेण्यासाठी किंवा करुन देण्यासाठी आणि त्यासाठी इतर सर्व कामे करण्याचे अधिकार दिले आहे. त्याशिवाय, भूखंडाचा ताबा देखील तक्रारकर्त्यांना दिलेला आहे, त्यामुळे विरुध्दपक्ष क्र.1 चे म्हणणे की, आता सर्व जबाबदारी तक्रारकर्त्यांची आहे, त्यांनी जमिनीचा अकृषक वापर करण्याचा आदेश आणि ले-आऊटची मंजुरी अधिकृत अधिका-यांकडून करुन घ्यावी. आममुखत्यारपत्राचे वाचन केल्यावर आम्हांला आश्चर्य वाटले की, ज्याव्दारे तक्रारकर्त्यांना त्याचे भूखंडाचे विक्रीपत्र त्यांनीच करुन घेण्याचे अधिकार दिले आहे. आममुखत्यारपत्रा नुसार तक्रारकर्ते हे ‘विक्रेता आणि खरेदीदार’ म्हणून दुहेरी भूमीकेत काम करतील. अशाप्रकारचे अधिकार एकाच व्यक्तीला आममुखत्यारपत्राने देणे कायद्यामध्ये कुठेही बसत नाही. या आममुखत्यारपत्र आणि कब्जापत्रामुळे विरुध्दपक्षावर असलेली त्यांची जबाबदारी संपुष्टात येत नाही.
10. दोन्ही विरुध्दपक्ष एकमेंकावर आरोप-प्रत्यारोप करुन ती जमीन विकसीत करुन भूखंडाचे विक्रीपत्रकरुन देण्याचे टाळाटाळ करीत आहे. ज्यावेळी तक्रारकर्त्याने भूखंड आरक्षित केले, त्यावेळी दोन्ही विरुध्दपक्ष एकत्रितरित्या त्या जमिनीचे मालक होते. त्यामुळे त्यांच्यापैकी कोणी भूखंडाची रक्कम तक्रारकर्त्यांकडून स्विकारली याला महत्व उरत नाही. कब्जापत्रांमध्ये भूखंडाची रक्कम तक्रारकर्त्यांकडून मिळाली असल्याचे कबुली लिहून दिले आहे. परंतु, लेखी जबाबामध्ये तक्रारकर्त्यांकडून एकही पैसा न मिळाल्याचे नमूद केले आहे. त्याचप्रमाणे, तक्रारकर्त्याला विरुध्दपक्ष क्र.2 कधी भेटला होता किंवा तक्रारकर्त्याला तो ओळखत होता, या सर्व बाबी नाकबूल केल्या आहे. परंतु, विरुध्दपक्ष क्र.1 ने करुन दिलेल्या कब्जापत्रातील मजकुराशी त्याचे लेखीउत्तर पूर्णपणे विसंगत आणि खोटे ठरते.
11. वरील सर्व वस्तुस्थितीचा विचार करता मंचाचे असे स्पष्ट मत आहे की, विरुध्दपक्ष हे त्यांच्यावर असलेली जबाबदारी झटकत असून तक्रारकर्त्यांना विक्रीपत्रकरुन देण्यास टाळाटाळ करीत आहे, तसेच त्या जमिनीचा विकास करण्यासाठी आवश्यक ते पाऊले उचलत नाही. ही विरुध्दपक्षांच्या सेवेतील कमतरता आहे म्हणून ही दोन्हीं तक्रारी आम्हीं मंजूर करीत आहोत. सबब, खालील प्रमाणे आदेश पारीत करण्यात येते.
// अंतिम आदेश //
(1) दोन्ही तक्रारी अंशतः मंजूर करण्यात येते.
(2) विरुध्दपक्ष क्रमांक 1 आणि 2 यांना आदेशीत करण्यात येते की, त्यांनी सदरहू जमीन विकासीत करण्यासाठी आवश्यक ती मंजुरी आणि एन.ए.टी.पी. चे आदेश अधिकृत अधिका-यांकडून प्राप्त करुन तक्रारकर्त्यांना त्यांनी आरक्षित केलेल्या भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र त्यांच्या नावे करुन द्यावे आणि त्यांच्या भूखंडाचा ताबा त्यांना द्यावा.
(3) तसेच, जर काही कारणास्तव विक्रीपत्र करुन देणे शक्य होत नसल्यास विरुध्दपक्षांनी संयुक्तीकरित्या व वैयक्तीकरित्या तक्रारकर्त्यांनी भरलेली रक्कम अनुक्रमे रुपये 75,460/- आणि रुपये 32,920/- रक्कम दिल्याच्या तारखांपासून द.सा.द.शे.12 % टक्के व्याजदराने परत करावे.
(4) तसेच विरुध्दपक्ष क्रमांक 1 आणि 2 यांनी, तक्रारकर्त्यांना झालेल्या मानसिक त्रासाबद्दल प्रत्येकी रुपये 10,000/- व तक्रारीचा खर्च म्हणून प्रत्येकी रुपये 5,000/- द्यावे.
(5) विरुध्दपक्ष यांनी आदेशाचे पालन निकालाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.
(6) निकालपत्राची मुळ प्रत तक्रार क्रमांक CC/15/319 यामध्ये लावण्यात यावी आणि प्रमाणित प्रत तक्रार क्रमांक CC/15/320 लावण्यात यावी.
(7) उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्क पाठविण्यात यावी.
नागपूर.
दिनांक :- 20/07/2017