न्‍या य नि र्ण य

(दि.26/03/2024)

व्दारा:- मा. श्री अरुण रा. गायकवाड, अध्यक्ष

1)    तक्रारदाराने प्रस्तुतची तक्रार सामनेवाला यांनी तक्रारदाराकडून तक्रारीत नमुद वादातील मिळकत सदनिकेची संपूर्ण रक्कम अदा करुनही सदनिकेचे नोंद खरेदीखत करुन दिले नाही अथवा ताबाही दिला नाही त्यामुळे तक्रारदार यांनी प्रस्तुतची तक्रार दाखल केली आहे.

      तक्रारदाराचे तक्रार अर्जातील कथन पुढीलप्रमाणे- गाव मौजे पडवेवाडी ता.जि.रत्नागिरी येथील स.नं.27, हि.नं.4/1/8अ/1/11,प्लॉट नं.8 व स.नं.27, हि.नं.4/1/ 8अ/1/12 प्लॉट नं.11 या मिळकती युवराज संभाजी वाघोले यांचेकडून विकसनासाठी घेऊन सामनेवाला यांनी सदर मिळकतीवर “ आराध्य रेसिडेन्सी” ही इमारत बांधावयास घेतली होती. तक्रारदाराने सदर इमारतीमधील पार्किंगवरील दुस-या मजल्यावरील निवासी सदनिका क्र.12, क्षेत्र 515 चौ.फुट बिल्टअप म्हणजेच 36.04 चौ.मी. कार्पेट व बाल्कनी क्षेत्र 2.84 चौ.मी. कार्पेट असे एकूण कार्पेट क्षेत्र 38.88 चौ.मी. क्षेत्राची निवासी सदनिका रक्कम रु.13,35,000/- इतक्या किंमतीस सामनेवालाकडून विकत घेण्याचे ठरवले. तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्ये सदर सदनिकेचे नोंदणीकृत साठेखत दस्त नं.4876/2016 दि.28/09/2016 रोजीने नोंदविण्यात आले. साठेखतावेळी तक्रारदार यांनी सामनेवाला यांना सदनिकेच्या मोबदल्यापोटी रक्कम रु.70,000/- पोहोच केले व सदर सदनिकेवर तक्रारदार यांनी बंधन बँक, शाखा रत्नागिरी यांचेकडून रकक्म रु.10,68,000/- इतके कर्ज घेतले. सदरची कर्जाची रक्कम बँकेने सामनेवाला यांचे बँक खात्यात जमा केली. तसेच उर्वरित रक्कम रु.1,97,000/- तक्रारदार यांनी सामनेवाला यांना वेळोवेळी हाती रोख स्वरुपात अदा केली. अशाप्रकारे तक्रारदार यांनी सामनेवाला यांना सदनिकेच्या मोबदल्याची संपूर्ण रक्कम दिलेली आहे. परंतु आजतागायत सामनेवाला यांनी तक्रारदारास वादातील सदनिकेचे साठेखतात नमुद केलेप्रमाणे खरेदीखत करुन दिले नाही अथवा सदनिकेचा ताबाही दिलेला नाही. त्यानंतर तक्रारदार सदर वादातील बांधकामाच्या ठिकाणी गेले असता तक्रारदाराच्या सदनिकेस संगीता दिपक धुरी कुलूप लावत असल्याचे निदर्शनास आले. त्याबाबत तक्रारदाराने चौकशी केली असता सदर संगिता धुरी यांनी सामनेवालाने त्यांना सन-2014 मध्ये सदर सदनिकेचे साठेखत करुन दिलेचे सांगितले. याबाबत सामनेवालाकडे तक्रारदाराने चौकशी केली असता सामनेवाला यांनी तक्रारदारास टाळण्याचा प्रयत्न केला. सामनेवाला यांचेवरील तक्रारदारास विश्वास उडालेने सामनेवाला यांनी तक्रारदारास सदनिकेचे खरेदीखत करुन सदनिकेचा ताबा दयावा अन्यथा सदनिकेच्या मोबदल्यापोटी तक्रारदाराकडून स्विकारलेली संपूर्ण रक्कम व्याजासहीत परत दयावी अशी मागणी तक्रारदाराने सामनेवालाकडे केली. त्यानुसार सामनेवाला यांनी बँक ऑफ इंडिया शाखा पावस ता.जि.रत्नागिरी चा दि.18/03/2021 रोजीचा चेक नं.060076 रक्कम रु.2,19,000/- चा चेक तक्रारदारास दिला. परंतु सदरचा चेक तक्रारदाराने बँकेत भरला असता सामनेवालाच्या खात्यामध्ये पुरेशी रक्कम शिल्लक नसल्याने दि.20/03/21 रोजी परत आला. सदर चेकबाबत तक्रारदाराने कोणतीही कारवाई करु नये म्हणून सामनेवाला यांनी तक्रारदारासोबत दि.06/04/2021 रोजी नोटराईज्ड समझोता लेख केला.सदर लेखामध्ये सामनेवाला यांनी तक्रारदाराची स्विकारलेली रक्कम व्याजासहीत परत देण्याचे मान्य केले होते. परंतु आजतागायत सामनेवाला यांनी तक्रारदारास रक्‍कम परत दिली नाही. त्यामुळे तक्रारदाराने सामनेवालांच्या फसवणूकीला कंटाळून  दि.30/11/22 रोजी वकीलामार्फत सामनेवालास कायदेशीर नोटीस पाठवली. सदरची नोटीस सामनेवाला यांना मिळूनदेखील सामनेवाला यांनी सदर नोटीसला उत्तरही दिले नाही. त्यामुळे सदरची तक्रार आयोगात दाखल करणे तक्रारदारास भाग पडले आहे. सबब तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज मंजूर करुन सामनेवाला यांनी तक्रारदारास वादतील मिळकत सदनिकेचे नोंदणीकृत खरेदीखत करुन देऊन सदनिकेचा ताबा देणेबाबत सामनेवालास आदेश व्हावा किंवा सदनिकेच्या मोबदल्यापोटी सामनेवाला यांनी तक्रारदाराकडून स्विकारलेली रक्कम रु.13,35,000/- व त्यावर द.सा.द.शे.12 % व्याजाने होणारी रक्कम रु.9,61,200/- अशी एकूण रक्कम रु.22,16,200/- सामनेवालाकडून वसूल होऊन मिळावी अशी विनंती तक्रारदाराने केली आहे.

2)    तक्रारदाराने त्याचे तक्रारीच्या पुष्टयर्थ नि.6 सोबत एकूण 4 कागदपत्रे दाखल केली असून त्यामध्ये नोंदणीकृत साठेखत दस्त क्र.रनग/4876/2016 ची प्रत, बँक ऑफ इंडिया बँकेचा धनादेश क्र.060076 व चेक रिटर्न मेमो, परस्पर समजूतीचा लेखी इत्यादी कागदपत्रे दाखल केली आहेत. नि.9 व नि.10 कडे पुराव्याचे प्रतिज्ञापत्र दाखल केले आहे. तसेच नि.11 कडे पुरावा संपलेची पुरसिस दाखल केली आहे. नि.12 कडे लेखी युक्तीवाद दाखल केला आहे.

3)    प्रस्‍तुत कामी सामनेवाला यांना नोटीस लागू होऊनही सदर सामनेवाला याकामी गैरहजर राहिलेने त्यांचेविरुध्‍द दि.16/01/2024 रोजी “ एकतर्फा ” आदेश नि.1 वर पारीत करण्‍यात आला.

4)   वर नमूद तक्रारदार यांनी दाखल केलेली तक्रार व तक्रारीसोबतचे सर्व कागदपत्रांचे अवलोकन करुन आयोगाने सदर तक्रार अर्जाचे निराकरणार्थ पुढील मुद्दे विचारात घेतले.

-वि वे च न –

5)    वर नमूद मुद्दा क्र.1 ते 3 ची उत्‍तरे आम्‍ही होकारार्थी दिली आहेत कारण गाव मौजे पडवेवाडी ता.जि.रत्नागिरी येथील स.नं.27, हि.नं.4/1/8अ/1/11,प्लॉट नं.8 व स.नं.27, हि.नं.4/1/ 8अ/1/12 प्लॉट नं.11 या सदर मिळकतीवर सामनेवाला यांनी बांधलेल्या “आराध्य रेसिडेन्सी” या इमारतीमधील पार्किंगवरील दुस-या मजल्यावरील निवासी सदनिका क्र.12, क्षेत्र 515 चौ.फुट बिल्टअप म्हणजेच 36.04 चौ.मी. कार्पेट व बाल्कनी क्षेत्र 2.84 चौ.मी. कार्पेट असे एकूण कार्पेट क्षेत्र 38.88 चौ.मी. क्षेत्राची निवासी सदनिका या सदर तक्रारअर्जाचा विषय आहे.  सदरची मिळकत सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना रक्‍कम रु.13,35,000/- इतका मोबदला स्‍वीकारुन विक्री करण्‍याचे सामनेवाला यांनी मान्‍य केले. त्‍यानुसार तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्ये सदर सदनिकेचे नोंदणीकृत साठेखत दस्त नं.4876/2016 दि.28/09/2016 रोजी झालेले आहे. त्याची प्रत तक्रारदाराने नि.6/1 कडे दाखल केलेली आहे. सामनेवाला यांनी याकामी हजर होवून प्रस्‍तुत बाब नाकारलेली नाही.  सबब, तक्रारदार व सामनेवाला हे नात्‍याने ग्राहक व सेवापुरवठादार आहेत ही बाब निर्विवादपणे स्‍पष्‍ट सिध्‍द झाली आहे.  सबब, मुद्दा क्र.1 चे उत्‍तर आम्‍ही होकारार्थी दिले आहे.

6)    तक्रारदारांचे कथनानुसार, तक्रारदाराने सामनेवाला यांचेसोबत तक्रारीत नमुद वाद मिळकत सदनिका खरेदी करण्यासाठी नोंदणीकृत साठेखत दस्त नं.4876/2016 दि.28/09/2016 रोजी केलेले होते. त्यासाठी तक्रारदाराने बंधन बँकेकडे कर्ज घेतले होते व सदरची कर्जाची रककम बँकेने सामनेवाला यांचे बँक खात्यामध्ये जमा केलेली आहे. तसेच उर्वरित रक्कम रु.1,97,000/- सामनेवाला यांना रोखीने वेळोवेळी अदा करुनही सामनेवाला यांनी तक्रारदारास वाद मिळकतीचे खरेदीखत करुन दिले नाही अथवा त्याचा ताबाही दिला नाही. तसेच मोबदल्यापोटी दिलेली रक्कमही परत दिली नाही. त्यामुळे सदरची तक्रार दाखल केली आहे.

7)    तक्रारदाराने नि.6/1 कडे दाखल केलेले तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमधील दि.28/09/2016 रोजीचे नोंदणीकृत साठेखत दस्त नं.4876/2016 चे अवलोकन करता वाद मिळकत सदनिका रक्कम रु.13,35,000/- या किंमतीस खरेदी करण्याचे ठरले होते. सदर मोबदल्यापैकी रक्कम रु.70,000/- कार्पोरेशन बँक शाखा रत्नागिरीचा धनादेश क्र.532523 दि.28/09/2016 अन्वये अदा केलेली आहे. उर्वरित रक्कम बांधकामाच्या प्रगतीनुसार दयावयाची होती असे दिसून येते. तसेच तक्रारदाराने नि.6/4 कडे तक्रारदाराने दाखल केलेल्या नोटराईज्ड केलेला परस्पर समजूतीचा लेखाचे अवलोकन केले असता, त्यामधील परिच्छेद क्र.3 मध्ये स्पष्टपणे नमुद केले आहे की, “ पार्टी नं.2 (तक्रारदार)यांनी सदर निवासी सदनिकेचे रजि. साठेखत झाल्यानंतर गृह फायनान्स लि., शाखा-रत्नागिरी यांचेकडे सदर निवासी सदनिका सदर बँकेकडे तारण गहाण ठेवून कर्जप्रकरण करुन उर्वरित संपूर्ण रक्कम पार्टी नं.1(सामनेवाला) यांस अदा केली आहे.”  यावरुन तक्रारदाराने सदनिकेची संपूर्ण रक्कम सामनेवाला यांना अदा केलेली होती. तरीही सामनेवाला यांनी तक्रारदारास वादातील मिळकत सदनिकेचे खरेदीखत करुन सदनिकेचा ताबा दिलेला नाही. तसेच तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्ये दि.28/09/2016 रोजी झालेले नोंदणीकृत साठेखत रद्द करुन तक्रारदारास सामनेवाला यांनी सदनिकेच्या विक्रीपोटी स्विकारलेली संपूर्ण रक्कम परस्पर समजूतीच्या लेखापासून सहा महिन्यात अदा करण्याची होती. परंतु सामनेवाला यांनी सदनिकेच्या विक्रीपोटी स्विकारलेली रक्कमही तक्रारदारास परत दिलेली नाही.

8)    तक्रारदाराचे तक्रार अर्जातील सदरची कथने सामनेवाला यांनी याकामी हजर होऊन नाकारलेली नाहीत. सामनेवालास यांना तक्रार अर्जाची नोटीस लागू होऊनसुध्दा ते याकामी आयोगासमोर हजर झालेले नाहीत. म्हणून, सामनेवाला यांचेविरुध्द नि.1 वर एकतर्फा आदेश पारीत झालेला आहे. म्हणजेच सामनेवाला यांनी तक्रारदाराचे तक्रार अर्जातील कोणतेही कथन खोडून काढलेले नाही. तक्रारदारांनी त्यांचे कथनाचे पुष्ठयर्थ पुराव्याचे शपथपत्र दाखल केलेले आहे. सबब, तक्रारदाराने तक्रार अर्जात केले कथनांवर विश्वासार्हता ठेवणे न्यायोचित वाटते. सदरची बाब विचारात घेता, सामनेवाला यांनी तक्रारदार यांचेकडून वादमिळकतीचे मोबदल्यापोटी रक्कम स्विकारुनही नोंद खरेदीखत करुन दिलेले नाही किंवा वाद मिळकतीच्या मोबदल्यापोटी स्विकारलेली रक्कमही परत दिलेली नाही ही बाब शाबीत होते. यावरुन सामनेवाला यांनी तक्रारदारास सदनिकेचे नोंदणीकृत खरेदीखत करुन न देऊन अथवा सदनिकेच्या मोबदल्याची स्विकारलेली रक्क्मही परत न करुन अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब करुन तक्रारदारास दयावयाच्या सेवेत त्रुटी ठेवली असलेचे शाबीत होते. सबब सामनेवाला यांनी तक्रारदारास सदोष सेवा दिली आहे या निष्कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे. सबब मुद्रदा क्र.2 व 3 चे उत्तर होकारार्थी दिले आहे.

      सबब तक्रारदार हे सामनेवाला यांचेकडून वाद मिळकतीचे नोंदणीकृत खरेदीखत करुन मिळणेस पात्र आहेत. जर सामनेवाला यांना तक्रारदारास वाद मिळकतीचे नोंदणीकृत खरेदीपत्र करुन देणे शक्य नसल्यास सदर वाद मिळकतीपोटी तक्रारदाराने सामनेवालास अदा केलेली रक्कमरु.13,35,000/- सामनेवालाकडून परत मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत. तसेच सदर रक्कमेवर तक्रार दाखल तारखेपासून ते संपूर्ण रक्कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे.9% दराने व्याज मिळणेस तक्रारदार पात्र आहेत या निष्कर्षाप्रत हे आयोग येत आहे.

9)    सबब, प्रस्‍तुत कामी हे आयेाग पुढीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करीत आहे.

                        आदेश

1) तक्रारदाराचा तक्रार अर्ज अंशत: मंजूर करण्यात येतो.

2) सामनेवाला यांनी तक्रारदारास गाव मौजे पडवेवाडी ता.जि.रत्नागिरी येथील स.नं.27, हि.नं.4/1/8अ/1/11,प्लॉट नं.8 व स.नं.27, हि.नं.4/1/8अ/1/12 प्लॉट नं.11 या सदर मिळकतीवर सामनेवाला यांनी बांधलेल्या “आराध्य रेसिडेन्सी” या इमारतीमधील पार्किंगवरील दुस-या मजल्यावरील निवासी सदनिका क्र.12, क्षेत्र 515 चौ.फुट बिल्टअप म्हणजेच 36.04 चौ.मी. कार्पेट व बाल्कनी क्षेत्र 2.84 चौ.मी. कार्पेट असे एकूण कार्पेट क्षेत्र 38.88 चौ.मी. क्षेत्राच्या निवासी सदनिकेचे नोंद खरेदीखत करुन सदनिका तक्रारदाराचे ताब्यात दयावी.

                               अथवा

सदनिकेचा ताबा देणे शक्य नसल्यास सामनेवाला यांनी सदर मिळकतीच्या खरेदीपोटी स्विकारलेली रक्कम रु.13,35,000/- (रक्कम रुपये तेरा लाख पस्तीस हजार मात्र) तक्रारदारास अदा करावेत. तसेच सदर रक्कमेवर तक्रार दाखल तारखेपासून ते संपूर्ण रक्कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे.9% दराने व्याज अदा करावे.

3) सामनेवाला यांनी तक्रारदारास मानसिक व शारिरीक त्रासापोटी रक्कम रु.3,000/- (रक्कम रुपये तीन हजार फक्त) व तक्रारीच्या खर्चापोटी रक्क्म रु.2,000/- (रक्कम रुपये दोन हजार फक्त) अदा करावेत.

4) वर नमूद सर्व आदेशांची पूर्तता सामनेवाला यांनी आदेशाची प्रत मिळाले तारखेपासून 45 दिवसांत करावी.

5) विहीत मुदतीत सामनेवाला यांनी आदेशांची पूर्तता न केलेस ग्राहक संरक्षण कायदयातील तरतुदींअन्‍वये कारवाई करणेची मुभा तक्रारदाराला देणेत येते.

6) आदेशाच्‍या सत्‍यप्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्‍य पाठवाव्‍यात.