निकाल
पारीत दिनांकः- 31/05/2012
(द्वारा- श्रीमती अंजली देशमुख, अध्यक्ष)
1] प्रस्तुतची तक्रार, तक्रारदार सोसायटीने जाबदेणारांनी केलेल्या बांधकामामध्ये अनेक त्रुटी असल्याने तातडीने दूर करुन द्याव्यात, मानसिक व शारीरिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई द्यावी म्हणून दाखल केलेली आहे.
2] तक्रारदार सोसायटीतील अनेक सभासदांनी जाबदेणार विकसीत करीत असलेल्या पुणे महानगरपालिका हद्दीतील स. नं. 24, हिस्सा नं. 13बी, ‘ओम संस्कृती’ या इमारतीमध्ये नोंदणीकृत करारनामा करुन सदनिका खरेदी केल्या. तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, जाबदेणारांनी पुणे महानगरपालिकेच्या मंजूर नकाशाप्रमाणे त्यांच्या सदनिकेच, इमारतीचे व आजूबाजूच्या परीसराचे काम पूर्ण करुन देण्याचे आश्वासन नोंदणीकृत करारामध्ये केले होते, परंतु इमारतीची व मिळकतीच्या परिसरातील काही महत्वाची कामे राहीली होती, तरीही जाबदेणार, सभासदांकडे सदनिकेचा ताबा घेण्यासाठी तगादा लावीत होते म्हणून जाने. 2009 नंतर सदनिकेचा ताबा घेतला. जाबदेणारांनी तक्रारदार, म्हणजे कायदेशिर नोंदणीकृत संस्था नोंदणी क्र. पीएनए(4) एचएसजी (टीसी) 9487 वर्ष 2008-2009 मध्ये स्थापन केली. तक्रारदार सोसायटीमध्ये खालील दोष आढळून आले.
अ. तक्रारदार सोसायटीच्या इमारतीला जिन्याजवळील भिंतींना ओल आली असून
भिंतींना तडे गेले आहेत, तसेच ओलीमुळे रंग गेला आहे.
ब. पार्किंगवरील असणार्या भिंतींना जवळपास सर्व बाजूंनी ओल आली असून भिंती
लिकेज आहेत आणि त्यामुळ रंग गेला आहे. पार्किंग स्लॅबच्या पूर्व बाजूला
असणार्या टॉयलेटमध्ये ओल आली आहे. त्यामुळे भिंती कमजोर होवून भिंतींचा
रंग गेला आहे.
क. पार्किंग आणि कंपाऊंड वॉल यांच्यामधील जमिनीला योग्य पद्धतीने फ्लोरिंग
केलेले नाही.
ड. इमारतीला योग्य पद्धतीने कंपाऊंड वॉल केलेले नाही. कंपाऊंड वॉलला अनेक
ठिकाणी तडे गेलेले आहेत.
इ. इमारतीच्या पश्चीम बाजूच्या भिंत व इतर बाजूला क्रॅक असल्यान सदनिकांच्या
भिंतींना ओल येते व त्यामुळे रंग गेला आहे.
ई. इमारतीमधील फ्लॅट नं. 2, 3, 6, 13 व 14 आणि इतर काही फ्लॅटच्या भिंतींना
तडे गेले असून भिंतीना लिकेज आहेत, त्यामुळे रंग उडालेला आहे, तसेच अनेक
प्रकारच्या व्यक्तीगत व सार्वजनिक असुविधा इमारती व फ्लॅटमध्ये आहेत.
तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, जाबदेणारांना अनेकवेळा लेखी व तोंडी विनंती करुन, तसेच त्यांची प्रत्यक्षात भेट घेऊन करारामध्ये नमुद केलेल्या सुविधा देण्याची मागणी केली, परंतु जाबदेणारांनी त्याकडे दुर्लक्ष केले. तक्रारदार सोसायटीमध्ये कोणकोणते दोष आहेत याबद्दल कायदेशिर व शास्त्रिय पद्धतीने माहिती मिळविण्यासाठी, तक्रारदारांनी बांधकाम क्षेत्रातील तज्ञ व शासकिय मान्यता असणारे श्री प्रशांत महाजन, बी.ई. सिव्हील, यांच्यामार्फत इमारतीची प्रत्यक्ष पाहणी करुन त्याचा अहवाल जाबदेणारांना दिला व त्या अहवालाप्रमाणे योग्य ते दुरुस्ती करुन देण्याची विनंती केली, तसेच करारात ठरल्याप्रमाणे बाकी कामे त्वरीत पूर्ण करण्याची विनंती केली. परंतु जाबदेणारांनी कोणतीही कामे केली नाहीत, म्हणून तक्रारदारांनी दि. 2/5/2010 रोजी जाबदेणारांना नोटीस दिली. तरीही जाबदेणारांनी वरील कामे करुन दिली नाहीत, म्हणून सदरील तक्रार. तक्रारदार, जाबदेणारांनी त्यांना निकृष्ट सेवा दिली व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केला असे जाहीर करण्यात यावे, वर नमुद केलेले दोष तातडीने दूर करावेत, मानसिक व शारीरिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई म्हणून प्रत्येक अर्जदाराला रक्कम रु. 5,000/-, तक्रारीचा आणि इतर खर्च रक्कम रु. 20,000/- व इतर दिलासा मागतात.
3] तक्रारदारांनी त्यांच्या तक्रारीच्या पुष्ठ्यर्थ शपथपत्र, कागदपत्रे व फोटोग्राफ्स दाखल केले आहेत.
4] जाबदेणारांना नोटीस पाठविली असता, ते मंचामध्ये उपस्थित झाले व त्यांच्या लेखी जबाबाद्वारे तक्रारदाराच्या मागणीस विरोध दर्शविला. जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांनी बहुतेक सदनिकाधारकांना सन 2008 च्या शेवटी ताबा दिलेला आहे, त्यामुळे तक्रार मुदतबाह्य आहे. इमारतीचे बांधकाम हे त्यांनी पुणे महानगरपालिकेने मंजूर केलेल्या नकाशानुसारच केले आहे. सदरच्या इमारतीचे बांधकाम करण्यासाठी त्यांना ISI मार्क असलेले मटेरिअल वापरलेले आहे, तसेच बांधकाम क्षेत्रातील तज्ञांकरवी हे बांधकाम केलेले आहे आणि बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतरच त्यांनी तक्रारदारास सदनिकेचा ताबा दिलेला आहे. ताबा देतेवेळी तक्रारदार व सोसायटीच्या इतर सभासदांनी सर्व सोयी-सुविधा तपासूनच ताबा घेतला आहे. लाईट फिटींगकरीता वापरलेले साहित्य हे उच्च दर्जाचे आहे, त्याचप्रमाणे लाईट फिटींग, अर्थिंग, लाईट कनेक्शन हे योग्य रितीने केलेले आहे व तक्रारदारांनीही ते तपासून घेतलेले आहे. लाईट फिटींगचे काम हे, इलेक्ट्रीक फिटींगमधील तज्ञ व शासकिय परवानाधारक कंत्राटदाराकडून (Government Licensed Contractor) करवून घेतलेले आहे. जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांनी संपूर्ण बांधकाम पुणे महानगरपालिकेने मंजूर केलेल्या नकाशानुसारच केले आहे, परंतु सोसायटीतील बर्याच सभासदांनी बेकायदेशिररित्या कंपाऊंड वॉलच्या लगतची जागा वैयक्तीक पाण्याचे ज्यादा कनेक्शन घेण्यासाठी खोदले आहे, त्यामुळे कंपाऊंड वॉलला तडे गेलेले आहे. तसेच, सोसायटीतील बर्याच सभासदांनी बेकायदेशिररित्या प्रायव्हेट वॉटर पंपाचा वापर करुन फायबरचा स्टोरेज टॅंक बसविला आहे व त्याकरीता इमारतीच्या भिंतींमध्ये लोखंडाचा रॉड फिक्स केला आहे, त्यामुळे इमारतीच्या स्लॅबचा, आर.सी.सी. स्ट्रक्चरचा आणि बांधकामाचा दर्जा निकृष्ट झालेला आहे. टाक्यांमधून पाणी ओव्हरफ्लो होत असल्यामुळे भिंतींचा रंग आणि प्लास्टरचे नुकसान झालेले आहे. सोसायटीतील सभासदांनी बेकायदेशिररित्या बांधकाम केल्यामुळे, भिंतींना तडे गेलेले आहेत व त्यामुळे संपूर्ण इमारतीचे बांधकाम सदोष झालेले आहे. जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, जर सदनिकेचा ताबा देतेवेळी बांधकामामध्ये एवढ्या त्रुटी होत्या, तर तक्रारदारांनी ताबा का घेतला व आजपर्यंत सदरची सदनिका कसे वापरीत आहेत. तक्रारदार सदरच्या त्रुटी कागदपत्री पुराव्यानिशी सिद्ध करु शकले नाहीत, फक्त त्यांनी एक्सपर्टचे ओपिनिअन दाखल केले आहे, तेही त्यांनी मुद्दामपणे तक्रारदारांच्या बाजूने मांडलेले आहे. इतर सर्व आरोप अमान्य करीत जाबदेणार तक्रारदारांची तक्रार खर्चासह नामंजूर करावी अशी मागणी करतात.
5] जाबदेणारांनी त्यांच्या लेखी जबाबाच्या पुष्ठ्यर्थ शपथपत्र, कागदपत्रे व फोटोग्राफ्स दाखल केले आहेत.
6] दोन्ही बाजूंनी दाखल केलेल्या कागदपत्रांची मंचाने पाहणी केली. तक्रारदार सोसायटीची मुख्य तक्रारी ही भिंतींना ओल आली, तडे गेले, रंग गेला आणि पार्किंग आणि कंपाऊंड वॉल यांच्यामधील जमिनीला योग्य पद्धतीने फ्लोरिंग केलेले नाही, अशा आहेत. यावर जाबदेणारांनी, त्यांच्या लेखी जबाबामध्ये, इमारतीचे बांधकाम करण्यासाठी त्यांना ISI मार्क असलेले मटेरिअल वापरलेले आहे, तसेच बांधकाम क्षेत्रातील तज्ञांकरवी हे बांधकाम केलेले आहे असे नमुद केले आहे, परंतु अशा कुठल्याही तज्ञांचे शपथपत्र किंवा अहवाल जाबदेणार दाखल केलेला नाही. त्याचप्रमाणे जाबदेणार त्यांच्या बांधकामाचे फोटोग्राफ्स दाखल केलेले आहेत, सदरचे फोटोग्राफ्स हे इमारतीच्या बाहेरील भागावरुन घेतलेले आहेत. तक्रारदारांनी इमारतींच्या ज्या भागाबद्दल म्हणजे, इमारतीच्या जिन्याजवळच्या, पार्किंगच्या, स्लॅबच्या इ. तक्रारी मांडलेल्या आहेत, त्यापैकी एकाही भागाचा फोटो जाबदेणारांनी दाखल केलेला नाही. तक्रारदार सोसायटीने मात्र लिकेजबाबतचे सर्व फोटोग्राफ्स दाखल केलेले आहेत, तसेच श्री. प्रशांत महाजन, बी.ई. सिव्हील, इंजिनिअर & कॉंन्ट्रॅक्टर, शासकिय नोंदणीकृत कॉंन्ट्रॅक्टर, पुणे महानगरपालिकेचा परवानाधारक इंजिनिअर यांचा दि. 10/08/2010 रोजीचा व्हिजिट रिपोर्ट दाखल केला आहे. त्यामध्ये त्यांनी खालील गोष्टी नमुद केल्या आहेत,
1. Leakage from staircase cap slab above the flat no. 13 and flat no. 14.
Due to leakages the paint is damaged.
2. All staircase walls are damaged due to leakages and cracks are found on
the wall. Due to leakages the paint is damaged.
3. Leakages found at the parking slab West side ceiling. Due to leakages the
paint is damaged.
4. Cracks are found on the west side external wall from out side.
5. Leakage is found at the North side-parking slab and due to leakages
the paint and wall plaster is damaged.
6. Leakage is found at the East side parking slab below the flat no. 1
toilet. Due to leakages the paint and wall plaster is damaged.
7. Leakage is found at the East side parking slab below the flat no. 2
toilet. Due to leakages the paint and wall plaster is damaged.
8. Leakage is found at the East side parking slab below the flat no. 6
toilet. Due to leakages the paint and wall plaster is damaged.
9. Flooring work is balance at area between parking and compound
wall.
10. Cracks are found at the compound wall at South side.
The above defects are repairable. After repairing and testing the painting can be done. The total approximately cost of work done will be Rs. 5,00,000/-.
तसेच तक्रारदारांनी वॉटर प्रुफिंगसाठीचे नॅशनल वॉटर प्रुफिंग कंपनीचे रक्कम रु. 6,50,690/- चे कोटेशन दाखल केलेले आहे. या सर्व कागदपत्रांवरुन जाबदेणारांनी बांधकामामध्ये त्रुटी ठेवलेल्या आहेत हे दिसून येते. फोटोग्राफ्स, बांधकाम क्षेत्रातील तज्ञाचा अहवाल आणि कोटेशन, हा पुरावा जाबदेणारांची सेवेतील त्रुटी सिद्ध करण्यासाठी पुरेसा आहे, असे मंचाचे मत आहे. या सर्व त्रुटी दुरुस्त करुन मिळण्यास तक्रारदार हक्कदार ठरतात असे मंचाचे मत आहे. त्याचप्रमाणे जाबदेणारांनी बांधकामामध्ये ठेवलेल्या त्रुटींमुळे तक्रारदार सोसायटीतील सभासदांना साहजिकच मानसिक व शारीरिक त्रास सहन करावा लागला असेल आणि म्हणूनच प्रस्तुतची तक्रार मंचामध्ये दाखल करावी लागली, त्यामुळे ते नुकसान भरपाई मिळण्यासही पात्र ठरतात.
7] वरील सर्व विवेचनावरुन व कागदपत्रांवरुन मंच खालील आदेश पारीत करते.
** आदेश **
1. तक्रारदारांची तक्रार अंशत: मंजूर करण्यात येते.
2. जाबदेणारांनी तक्रारीतील परिच्छेद क्र. 6(अ) ते (ई)
या सोसायटीतील त्रुटी तक्रारदार सोसायटीस, या
आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून सहा आठवड्यांच्या
आंत दुरुस्त करुन द्याव्यात.
3. जाबदेणारांनी तक्रारदार सोसायटीस रक्कम रु. 20,000/- (रु. वीस हजार फक्त) नुकसान भरपाईपोटी आणि रक्कम
रु. 2000/- (रु. दोन हजार फक्त) तक्रारीच्या खर्चापोटी
या आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून सहा आठवड्यांच्या
आंत द्यावेत.
4. निकालाच्या प्रती दोन्ही पक्षकारांना नि:शुल्क
पाठविण्यात याव्यात.
