श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प. श्री. गोविंदा डेव्‍हलपर्स अँड इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर प्रा. लि. ही जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात, वि.प.क्र. 1 हे संचालक/ भागीदार असून वि.प.क्र. 2 हे निदेशक/भागीदार आहेत. त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला फार्मलँड विकण्‍याचा करार करुनही व रक्कम स्विकारुनही त्‍याचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्याने वि.प.क्र. 1 व 2 च्या मौजा पाचगाव, प.ह.क्र. 10, फिल्‍ड सर्वे क्र. 259, एकूण क्षेत्रफळ 2000 चौ.फु. चा फार्मलँड क्र. 77 फेज II रु.2,50,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.04.04.2009 रोजी रु.50,000/- अग्रीम देऊन दि.19.06.2009 रोजी मेमोरेंडम ऑफ अंडरस्‍टँडींग/विक्रीचा करारनामा केला. सदर करारनाम्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एकूण रु.2,15,000/- दिलेले आहे. त्‍याच्‍या पावत्‍या वि.प.ने निर्गमित केल्‍या. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला अनेकवेळा विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने नेहमीच टाळाटाळ केली, म्‍हणून वि.प.ने कायदेशीर नोटीसची बजावणी वि.प.वर केली. परंतू वि.प.क्र. 1 ने सदर नोटीस घेण्‍यास नकार दिला. वि.प.क्र. 2 ने मात्र सदर नोटीसला उत्‍तर दिले आणि तक्रारकर्त्‍याची मागणी नाकारली. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन विवादित फार्मलँडचे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा दिलेली रक्कम व्‍याजासह परत मिळावी, शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 वर बजावण्‍यात आली असता वि.प.क्र. 1 आयोगासमोर हजर न झाल्याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. वि.प.क्र. 2 ने सदर तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले.
4. वि.प.क्र. 2 ने आपल्‍या लेखी उत्‍तरासोबत काही प्राथमिक आक्षेप उपस्थित केले आहे. त्‍यांचे मते तक्रारकर्त्‍याने श्री. महेंद्र गवई हेसुध्‍दा कंपनीचे डायरेक्‍टर पदावर आहेत, त्‍यामुळे त्‍यांना कंपनीच्‍या वतीने प्रतीपक्ष करणे आवश्यक होते, तसे न केल्‍याचे सदरची तक्रार खारिज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. तसेच वि.प.क्र. 2 ने दि.23.07.2013 रोजी कायदेशीररीत्‍या राजीनामा दिला आहे आणि त्‍यावर कंपनीच्‍या सर्व संचालकांच्‍या सह्या आहेत. त्‍यामुळे त्‍यांनी जबाबदारी संपुष्‍टात आली असून कंपनीच्‍या वतीने संपूर्ण जबाबदारी ही विजय शेडके आणि महेंद्र गवई यांची आहे. सदर तक्रार ही ग्रामीण क्षेत्रामध्‍ये येत असल्याने आयोगाचे कार्यक्षेत्रात येत नाही. पुढे आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.क्र. 2 ने तो फक्‍त कंपनीमध्‍ये स्‍लीपींग पार्टनर होता त्याने प्रत्‍यक्ष किंवा अप्रत्‍यक्षरीत्‍या भुखंडा संदर्भात कुठलाही व्यवहार केलेला नाही आणि तक्रारकर्त्‍यासोबतसुध्‍दा कोणत्‍याही प्रकारचा व्यवहार केलेला नाही. वि.प.क्र. 2 च्या म्‍हणण्‍याप्रमाणे विवादित फार्मलँड क्र. 77 चा कुठलाही व्यवहार, करारनामा, आर्थिक देवाण-घेवाण वि.प.क्र.2 ने व्‍यक्‍तीगत किंवा कंपनीच्‍या वतीने तक्रारकर्त्‍यासोबत केलेला नाही, म्‍हणून त्‍याचेविरुध्‍दची सदर तक्रार खारिज करण्‍याची मागणी वि.प.क्र. 2 ने केलेली आहे.
5. सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा आणि वि.प.क्र. 2 यांचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेली कथने आणि दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
6. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्‍याने अभिलेखावर दि.19.07.2009 रोजीच्‍या समझोता करारनाम्‍याची प्रत दाखल केलेली आहे, तिचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, वि.प.क्र. 2 शैलेंद्र जैस्‍वाल व तक्रारकर्ता यांच्यामध्ये मौजा-पाचगाव, ता.उमरेड, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 259, प.ह.क्र. 10, आराजी 2.16 हेक्‍टर जमिनीवरील फार्मलँड क्र. 77, फेज II, 2000 चौ.फु.चे रु.2,50,000/- रक्कम देण्‍याचे कबुल करुन भागीदारी प्रमाणपत्र देऊन ताबा देण्‍याचा करार झाला होता. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने दि.04.04.2009 ते 14.01.2011 पर्यंत वेळोवेळी वि.प. कंपनीला एकूण रु.2,15,000/- अदा केले आहे. सदर करारनाम्‍यानुसार वि.प. हे तक्रारकर्त्याला सदर फार्मलँडवर तक्रारकर्त्‍याच्‍या खर्चाने बांधकाम करुन देणार होते. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता व वि.प.कंपनी यांच्यामध्ये ग्राहक व सेवादाता असा संबंध प्रस्‍थापीत झाल्याने तक्रारकर्ता हा वि.प.क्र. 1 व 2 चा ग्राहक ठरतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प. ने आश्वासित केल्‍याप्रमाणे बांधकाम आणि जमिनीचा विकास केलेला नाही. तसेच वारंवार मागणी करुनही विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास ते असमर्थ असल्याचे व नंतर त्‍यांच्‍या टाळाटाळीनंतर प्रतिसाद देत नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे लक्षात आले. वि.प. ने तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि योजनेप्रमाणे फार्मलँड विकसित करुन दिला नाही. फार्मलँडचे विक्रीपत्र/ विकास//ताबा न मिळाल्‍याने किंवा दिलेली रक्कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे प्रतीउत्‍तर दाखल करीत वि.प.ने घेतलेल्‍या प्राथमिक आक्षेपास त्याने सदर तक्रार ही वि.प.क्र. 2 कंपनीविरुध्‍द टाकल्‍यामुळे कंपनीच्‍या सर्व संचालक मंडळास पक्ष बनविणे आवश्यक असल्याचे नमूद करीत विरोध केलेला आहे. तसेच वि.प.क्र. 2 ने भागीदारी संपुष्‍टात आल्याबाबतचे कुठलेही दस्‍तऐवज अभिलेखावर दाखल केलेले नाही. दाखल समझोता करारावरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्त्‍याने वादातील फार्मलँड बाबतचा करार हा वि.प. कंपनीसोबत वि.प.क्र. 2 चे अधिन राहून केलेला आहे. सदर करारनाम्‍यात कंपनीतर्फे वि.प.क्र. 2 शैलेंद्र जैस्‍वाल यांचे नाव नमूद आहे. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने त्‍यांना तसेच वि.प.कंपनीला देखील पक्ष बनविले आहे. त्‍यामुळे इतर संचालकांना पक्ष न बनविल्‍यामुळे आवश्यक पक्षाअभावी सदर तक्रार खारिज करण्‍याचा वि.प.क्र. 2 चा आक्षेप हा तथ्‍यहीन आहे असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. वि.प.क्र. 2 असे तथ्‍यहीन आक्षेप घेऊन तक्रारकर्त्‍यानेसोबत झालेला करार नाकारुन ग्राहकास द्यावयाच्‍या आश्वासित सेवा नाकारीत असल्याने त्‍याचे ग्राहकाप्रती असलेले वर्तन हे अत्‍यंत निष्‍काळजीपणाचे असल्याचे दिसून येते.
9. अभिलेखावर दाखल पावत्‍यांवरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एकूण किंमत रु.2,50,000/- पैकी रु.2,15,000/- रक्कम अदा केलेली आहे. करारनाम्‍यानुसार वि.प.ने तक्रारकर्त्याला रक्कम अदा केल्‍यावर वादातील फार्मलँडचे भागीदार पत्र देऊन प्रत्‍यक्ष ताबा देणे आवश्यक होते. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार त्याने वि.प.ला वारंवार मागणी केली असता देखील वि.प.ने त्याला फार्मलँडचा ताबा तसेच भागीदारी पत्र दिलेले नसून, रक्‍कमसुध्‍दा परत केलेली नसल्‍याने सेवेत त्रुटी केलेली आहे. वि.प.क्र. 2 ने त्‍याचे लेखी उत्‍तर कंपनीतर्फे दाखल न करता वैयक्‍तीक स्‍वरुपात दाखल केल्‍याचे दिसून येते. वि.प.क्र. 2 चे म्‍हणण्‍यानुसार त्याने संचालक पदाचा राजीनामा दिला असल्याने त्‍याचा वि.प. कंपनीशी कुठलाही संबंध उरलेला नसल्‍यामुळे त्‍याचेविरुध्‍द दावा खारिज करण्‍यात यावा. त्‍याचप्रमाणे वि.प.क्र. 2 ने वादातील करार नाकारला आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही खोटी आहे असे प्रतिपादन केले. प्रत्‍यक्षात अभिलेखाचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, तक्रारकर्ता व वि.प. कंपनी यांच्‍यात सन 2009 मध्‍ये समझोता करार झाला होता व त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने सन 2011 पर्यंत फार्मलँडची जवळपास रक्कम रु.2,15,000/- वि.प. कंपनीला अदा केल्‍याचे स्पष्ट होते. वि.प.ने इतकी रक्कम घेऊनही तक्रारकर्त्याला फार्मलॅंडचा ताबा न दिल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ने सेवेत त्रूटी केली आहे असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्याला रक्कम परत न करता आजपर्यंत त्‍याच्‍या रकमेचा वापर करीत असून अनुचित व्यापार पध्‍दतीचा अवलंब करीत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
10. वि.प.क्र. 2 ने सन 2013 मध्‍ये राजीनामा दिला होता, परंतू तक्रारकर्ता व वि.प. कंपनी यांच्‍यामधील करार हा सन 2009 मध्‍ये झालेला असून वि.प.क्र. 2 चे करारनाम्‍यावर संचालक म्‍हणून नाव नमूद आहे. त्‍यामुळे वि.प.क्र. 2 ला त्‍याची जबाबदारी नाकारता येणार नाही. वि.प.ने सदर फार्मलँडची योजना ही प्रत्‍यक्षात नसून ती कागदोपत्री आखण्‍यात आल्‍याचे सदर तक्रारीतील दाखल केलेल्‍या एकूण कागदपत्रांवरुन दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्याला वि.प.ने फार्मलँडचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश हा फलहीन ठरेल असे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून फार्मलँडच्‍या किमतीबाबत संपूर्ण रक्कम 14.01.2011 पर्यंत स्विकारलेली आहे आणि ती योजना अंमलात येत नसल्‍याचे माहित असतांना सुध्‍दा वि.प.ने त्याला रक्कम परत केलेली नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिलेली रक्कम ही व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश देणे न्‍यायोचित आणि कायदेशीर राहील असे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्याला त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.
11. तक्रारकर्त्‍याची रक्कम स्विकारुन त्याला फार्मलँडचे भागीदार प्रमाणपत्र करुन न देता वि.प.ने त्‍याची फसवणूक केल्‍याने तक्रारकर्त्याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.तक्रारकर्त्‍याची रक्कम ही स्‍वतःच्‍या\ व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्याला फार्मलँडच्‍या उपभोगापासून वंचित ठेवित आहे. तसेच वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने वांरवार मागणी करुनसुध्‍दा भागीदार प्रमाणपत्र व ताबा न दिल्‍याने, तक्रारकर्त्याला झालेल्या आर्थिक, मानसिक, शारीरिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच वि.प.क्र. 1 व 2 ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्त्याला आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
12. सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.क्र. 1 व 2 ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.
- अं ति म आ दे श –
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार (एकत्रितरीत्‍या) अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्याला (एकत्रितरीत्‍या) रु.2,15,000/- ही रक्कम द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह दि.14.01.2011 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.
2) वि.प. क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्याला (एकत्रितरीत्‍या) मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. क्र. 1 व 2 ने संयुक्तपणे किंवा पृथकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी. वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी वि.प. क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई रुपये 25/- प्रतीदिवस प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावेत.
4) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
