नि का ल प त्र :-(दि. 30/04/2012)(द्वारा -श्री.एम्.डी.देशमुख, अध्‍यक्ष)
(1) प्रस्‍तुत प्रकरणी या मंचाने दि. 29/12/2010 रोजी पारीत करुन तक्रारदारांची तक्रार मंजूर केली होती. सदर आदेशावर नाराज होऊन सामनेवाला यांनी मा. राज्‍य आयोग, मुंबई यांचेकडे अपिल नं. 110/2011 दाखल केलेले होते. सदरचे अपिल मंजूर होऊन सदरचे प्रकरण पुन्‍हा फेरचौकशी करण्‍याचा आदेश पारीत झालेले आहेत. चौकशीचे वेळेस दोन्‍ही बाजूंना पुरावा दाखल करण्‍यासाठी संधी देण्‍यात आलेली आहे. सुनावणीच्‍या वेळेस दोन्‍ही बाजूंच्‍या वकिलांनी लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. व तसेच दोन्‍ही बाजूंच्‍या वकिलांचा विस्‍तृतपणे युक्‍तीवाद ऐकला आहे.
(2) तक्रारदाराची थोडक्‍यात तक्रार अशी,
जयसिंगपूर येथील रि.स. नं. 108/2 मध्‍ये विकसीत झालेल्‍या सुशिलानगर येथील प्‍लॉट नं. 41 वरील रो बंगलो नं. 41-ई हा तक्रारदार यांनी विकत घेण्‍यासाठी सामनेवाला यांचेकडे सदरचा रो-बंगला तक्रारार यांना रक्‍कम रु. 2,75,000/- या रक्‍कमेच्‍या मोबदल्‍यात खरेदी देण्‍याचे ठरवून दि. 23/12/2005 रोजी खरेदी करारपत्र करुन संचकारापोटी रककम रु. 10,000/- रोख स्विकारलेले आहेत. व सदर व्‍यवहारापोटी उर्वरीत रक्‍कम ही करारातील कलम 6 मध्‍ये नमूद तपशिलाप्रमाणे अदा करणेचे ठरलेले आहे. तसेच करारातील अटीप्रमाणे ठरलेले किंमतीपैकी 5 टक्‍के म्‍हणजेच रक्‍कम रु. 60,000/- इतकी रक्‍कम तक्रारदार यांना रो-बंगलो नं. 41-ई च्‍या खरेदीपत्राच्‍या व ताब्‍यात देतेवेळी देण्‍याचे ठरलेले होते.
तक्रारदार त्‍यांचे तक्रारीत पुढे सांगतात तक्रारदारांनी रो-बंगला नं. 41-ई हा खरेदी करणेसाठी दि रत्‍नाकर बँक लि शाखा- जयसिंगपूर येथे रक्‍कम रु. 2,05,000/- चे गृहकर्ज काढलले आहे. सदरचा रो-बंगला हा सदर बँकेस रजिस्‍टर तारण गहाण दस्‍त नं. 338/2007 ने तारणही दिलेला आहे. तक्रारदार यांचे कर्ज खात्‍यातून दि. 27/1/2007 रोजी रक्‍कम रु. 50,000/- दि. 1/2/2007 रोजी रक्‍कम रु. 1,20,000/- व दि. 1625/2007 रोजी रक्‍कम रु. 20,000/- असे एकूण रक्‍कम रु. 1,90,000/- इतकी रक्‍कम सामनेवाला मे. सिध्‍दी विनायक कन्‍स्‍ट्रक्‍शनस चे खाते नं. 1422 वर जमा झालेले असून सदर व्‍यवहारापोटी उचल केलेली आहे. तसेच उर्वरीत कर्ज रक्‍कम रु. 15,000/- सामनेवाला यांना देणेकरिता बँकेत जमा आहेत. अशाप्रकारे तक्रारदार यांनी रो बंगल्‍याच्‍या खरेदीपोटी रक्‍कम रु. 2,00,000/- अदा केलेले आहेत. व ते सामनेवाला यांनी स्विकारलेले आहेत. व उर्वरीत रक्‍कम रु. 60,000/- ही रक्‍कम व कर्ज खातेस बँकेत जमा असलेली रक्‍कम रु. 15,000/- असे एकूण रक्‍कम रु. 75,000/- तक्रारदार हे सामनेवाला यांना करारात ठरलेले अटीप्रमाणे रो-बंगला ताब्‍यात व खरेदीपत्र करुन देतेवेळी देण्‍यास तयार आहेत. सामनेवाला यांनी रो-बंगलोचा कब्‍जा दिलेला नाही. रो बंगलोचा कब्‍जा देणेस टाळाटाळ करीत आहेत. म्‍हणून दि. 23/02/2010 रोजी वकिलामार्फत रजि. ए. डी. नोटीस पाठवून रो बंगलोचा ताबा व खरेदीपत्र पुरे करुन देण्‍याची मागणी केलेली आहे. तक्रारदारांची संचकारापोटी रक्‍कम रु. 10,000/- व बँकेच्‍या गृह कर्ज खातेून सामनेवाला यांना पोच झालेली रक्‍कम रु. 1,90,000/- अशी एकूण रक्‍कम रु. 2,00,000/- ही वजा जाता करारातील अटीप्रमाणे उर्वरीत रक्‍कम रु. 60,000/- व बँकेत जमा असलेले रक्‍कम रु. 15,000/- स्विकारुन रो-बंगलो नं. 41-ई या बंगल्‍याचा कब्‍जा देवून खरेदीपत्र पुर्ण करुन देणेबाबतचा दोष, उणिव, त्रुटी दुर करुन मिळाव्‍यात व वरील रक्‍कमेवर व बँक नियमाप्रमाणे होणारे व झालेले व्‍याजाची रक्‍कम सामनेवाला यांचेकडून वसुल होऊन मिळावी, शारिरीक व मानसिक त्रासापोटी रु. 20,000/- व तक्रारदारांना मुदतीत रो बंगला मिळाला नसल्‍यामुळे भाडयाच्‍या घरात राहिलेमुळे भाडयाचा आलेला रक्‍कम रु. 50,000/- खर्च, वकिलामार्फत सामनेवाला यांना काढलेली नोटीस व इतर खर्च रक्‍कम रु. 2,000/- व तक्रारीचा खर्च इत्‍यादी देण्‍याचा आदेश व्‍हावा अशी विनंती केली आहे.
(3) तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍या तक्रारीसोबत सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना लिहून दिलेले करारपत्र, सामनेवाला यांना रो-बंगलो खरेदीसाठी रक्‍कमा दिलेबाबत दि रत्‍नाकर बँक शाखा जयसिंगपूर यांचेकडील पत्र, तक्रारदारांनी वकिलामार्फत सामनेवाला यांना पाठविलेली रजि. ए. डी. ची नोटीसीची प्रत, सामनेवाला क्र. 1 ते 4 यांना नोटीस पोहच झालेबाबत पोष्‍टाची पोच पावती, इत्‍यादीच्‍या झेरॉक्‍सप्रती व शपथपत्र दाखल केले आहे. तसेच तक्रारदारांनी दि. 19/10/2011 रोजी मतदान ओळखपत्राची प्रमाणित नक्‍कल, व रेशन कार्डाची प्रमाणित प्रत, दि रत्‍नाकर बँक लि, शाखा- जयसिंगपूर कडील कर्जखाते उतारा, तक्रारदार यांनी सामनेवाला फर्मच्‍या नावे काढलेल्‍या डी.डी. ची प्रत, तक्रारदार यांनी सामनेवाला यांना देणेसाठी रजिस्‍ट्रार, ग्राहक निवारण मंच, कोल्‍हापूर यांचे नावे काढलेला डी.डी. ची प्रत इत्‍यादीच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत.
(4) सामनेवाला क्र. 1 ते 3 यांनी त्‍यांचे म्‍हणणे दाखल केले आहे. प्रस्‍तुत तक्रारदारांच्‍या तक्रारीतील कथने नाकारली आहेत. सामनेवाला त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यात पुढे सांगतात, सामनेवाला यांनी विकसित केलेली जागा ही घोडावत यांची आहेत. सदर जागा मालक यांना पक्षकार केले नसल्‍याने ‘नॉन-जॉईन्‍डर ऑफ नेसेसरी पार्टीज’ ची बाध येते. तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमध्‍ये रुपये 2,75,000/- ला रो-बंगलो देणेबाबतचा करार झालेला आहे. संचकारापोटी रुपये 10,000/- व रत्‍नाकर बँकेच्‍या जयसिंगपूर शाखेकडून हौसिंग लोन करुन रक्‍कम रुपये 1,90,000/- एवढी रक्‍कम तक्रारदारांनी अदा केलेली आहे. करारातील कलम 4 प्रमाणे देय रक्‍कमा खालीलप्रमाणे:-
| अपेक्षित रक्‍कम | दिलेली रक्‍कम रुपये | नुकसान रुपये | देय रक्‍कमेवरील व्‍याज 14% प्रमाणे (बँक दराप्रमाणे) |
स्‍टेज ए अ‍ॅग्रीमेंट पूर्वी दि.25.12.05 | 25% रु.68,750/- | 10,000/- | 58,750/- | रु.8,225/- एका वर्षाचे |
स्‍टेज बी, फर्स्‍ट स्‍लॅब्‍ कास्‍टेड दि.25.12.2006 | 55% रु.1,51,250/- | 50,000/- | 91,250/- | रु.6,387/- 6 महिन्‍याचे |
दि.01.02.2007 पर्यंत फर्मकडे जमा रक्‍कम रुपये 1,20,000/- |
स्‍टेज सी, ब्रीक वर्क पूर्ण झालेवर | 2,17,250/- | 1,80,000/- | 37,250/- | रु.2,607/- 6 महिन्‍याचे |
दि.16.05.2007 पर्यंत फर्मकडे जमा रक्‍कम रुपये 2,00,000/- |
स्‍टेज डी, प्‍लास्‍टर वर्क पूर्ण झालेवर | 2,39,250/- | 2,00,000/- | 39,250/- | रु.1831/- 4 महिन्‍याचे |
नोव्‍हें..2007 100%काम पूर्ण | 2,61,250/- | 2,00,000/- | 61,250/- | रु.20,722/- 29 महिन्‍याचे आजअखेर एप्रिल 2010 अखेर |
सिमेंट दरवाढीची रक्‍कम रु. 12,600/- (करारापत्रातील पान नं.4 कलम स्‍टील दरवाढीची रक्‍कम + रु. 9,500/- 2 ब प्रमाणे) ट्रान्‍सफॉर्मर देय रक्‍कम + रु. 16,000/- (पान नं.7 कलम 11 प्रमाणे) रु. 38,100/- | |
| | | | रु.12,890/- व्‍याज 29 महिन्‍याचे आजअखेर एप्रिल 2010 अखेर |
| | | | रु.52,712/- व्‍याज |
(5) उपरोक्‍त वस्‍तुस्थितीप्रमाणे तक्रारदारांनी सदरचा रो-बंगला बँकेस तारण दिलेला आहे व तक्रारदारांनी बँकेची 100 टक्‍के थकबाकी केलेली आहे व सदरचा खाते एन्.पी. गेलेले आहे. त्‍यामुळे बँकेस पक्षकार केले नसल्‍याने प्रस्‍तुत तक्रारीस ‘नॉन-जॉईन्‍डर ऑफ नेसेसरी पार्टीज’ ची बाध येते.
(6) सामनेवाला त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यात पुढे सांगतात, तक्रारदार हे बेपत्‍ता होण्‍यापूर्वी सामनेवाला यांनी तक्रारदारांना बँकेचे देय व्‍याज-हप्‍ते भरुन रो-बंगलो ताब्‍यात घेणेचे सांगितले असता त्‍यांनी आर्थिक परिस्थितीमुळे हप्‍ते भरु शकत नसल्‍याचे सांगितले व करारपत्र रद्द करणेबाबत सामनेवाला यांचेसमोर बँकेस सांगितले होते. त्‍यानंतर तक्रारदार हे घर सोडून अडीच वर्षे गायब होते. बँक व सामनेवाला यांनी शोधाशोध केली असता तक्रारदारांचे घर कुलूपबंद अवस्‍थेत होते. त्‍यांनतर अचानक दि.23/02/2010 रोजी तक्रारदारांनी वकिलामार्फत नोटीस पाठविली आहे.
(7) सामनेवाला त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यात पुढे सांगतात, सामनेवाला यांनी रो-बंगलोचे काम वेळेत पूर्ण केले आहे. तक्रारादारांनी करारातील अटींचा भंग केलेला आहे. तसेच, पेमेंट शेडयुलमधील अटींचा भंग केलेला आहे. त्‍यामुळे तक्रारदार व सामनेवाला यांचेमधील करार रद्द केलेबाबत तक्रारदारांच्‍या घरी नोटीस चिकटविलेली होती. सदर करारपत्र रद्द केलेचे या मंचाने मान्‍य न केलेस आजच्‍या बाजारभाव मुल्‍याप्रमाणे तक्रारदारांनी रुपये 4,82,937/- सामनेवाला यांना दिलेस ते ताबडतोब ताबा देणेस तयार आहेत. सबब, तक्रारदारांची तक्रार खर्चासह रद्द करणेत यावी व तक्रारदारांनी कबूल केलेल्‍या उर्वरित रक्‍कम रुपये 75,000/-, सिमेंट-स्‍टील दरवाढ, ट्रान्‍स्‍फॉर्मर चार्जेस अशी रक्‍कम रुपये 38,100/-, विलंब रक्‍कमेवरील व्‍याज रुपये 52,712/-, बाजारमुल्‍यातील फरक रुपये 2,60,937/- अशी एकूण रक्‍कम रुपये 3,69,937/- देणेचा आदेश व्‍हावा. तसेच, मानसिक त्रासापोटी रुपये 25,000/- व विलंब देय रक्‍कमेवर द.सा.द.शे. 14 टक्‍के प्रमाणे व्‍याज व खर्च रुपये 15,000/- देणेचा आदेश व्‍हावा. तसेच, सदरची तक्रार मुदतीत नसल्‍याने काढून टाकणेत यावी अशी विनंती सामनेवाला यांनी केली आहे.
(8) सामनेवाला यांनी त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुष्‍टयर्थ वटमुखत्‍यारपत्र, विकसन करारपत्र, बँक मॉरगेज डीड-इंडेक्‍स नं. 2, बाजारमुल्‍य सर्टिफिकेट, करारपत्र रद्द केलेची नोटीस, सदर नोटीस घरावर चिकटविल्‍याचा फोटा इत्‍यादीच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. तसेच सामनेवाला यांनी दि. 4/11/2011 रोजी महाराष्‍ट्र राज्‍य वीज वितरण कंपनी, डिव्‍हीजन ऑफीस जयसिंगपूर ट्रान्‍सफॉर्मरचे एस्टिमेट, भरत एंटरप्राईजेस जयसिंगपूर यांचेकडील सिमेंट खरेदीची बिले नं. 591, 897, 672 व 736, भारत रि-रोलींग स्‍टील इंडस्‍ट्रीजचे स्‍टील खरेदीचे बील नं. 1068, व बील नं. 24, कपिला स्‍टील, जयसिंगपूर, व बील नं. 168 इत्‍यादीच्‍या स्‍कॅन केलेल्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत.
(9) सामनेवाला यांनी त्‍यांचे म्‍हणण्‍यामध्‍ये ‘नॉन-जॉईन्‍डर ऑफ नेसेसरी पार्टीज’ चा बाध येत असलेबाबत कथन केलेले आहे. सामनेवाला यांनी तक्रारीत उल्‍लेख केलेली मिळकत विकसत केलेली आहे. त्‍याअनुषंगाने मुळ जागा मालकाला पक्षकार करणे आवश्‍यक नाही. सबब, प्रस्‍तुत प्रकरणी ‘नॉन-जॉईन्‍डर ऑफ नेसेसरी पार्टीज’ आवश्‍यक नाही. तसेच प्रस्‍तुतची तक्रार ही बँकेच्‍या सेवा त्रुटीबाबत नसून सामनेवाला बांधकाम व्‍यावसायिक यांचे सेवात्रुटीबाबत उपस्थित केलेली आहे. त्‍यामुळे बँकेस पक्षकार केलेले नाही व सदर तक्रारीस ‘नॉन-जॉईन्‍डर ऑफ नेसेसरी पार्टीज’ चा बाध येत नाही असा सामनेवाला यांनी उपस्थित केलेला मुद्दा हे मंच विचारात घेत नाही.
(10) सामनेवाला यांनी तक्रारीत उल्‍लेख केलेल्‍या रो-बंगला नं. 41-ई बाबत तक्रारदाराबरोबर करार झालेला आहे ही वस्‍तुस्थिती मान्‍य केलेली आहे. परंतु तक्रारदारांनी कराराप्रमाणे रक्‍कम अदा केलेली नाही त्‍यामुळे तक्रारदारांकडून कराराचा भंग झालेला आहे. व झालेला करार रद्द करण्‍याची नोटीस तक्रारदारांना दिलेली आहे. व सदरची नोटीस ही तक्रारदारांचे घरी चिकटवलेली आहे असे कथन सामनेवाला यांनी त्‍यांचे म्‍हणण्‍यामध्‍ये केलेले आहे. परंतु प्रस्‍तुत प्रकरणी तक्रारदारांनी घेतलेले कर्ज हे दि. रत्‍नाकर बँक लि, शाखा-जयसिंगपूर या शाखेचे शाखाधिकारी यांना साक्षीसमन्‍स काढण्‍यात आलेले होते त्‍याप्रमाणे सदर बँकेचे अधिका-यांनी तक्रारदारांचे कर्ज खात्‍याचा उतारा व शपथपत्र दाखल केलेले आहे त्‍याचे अवलोकन केले असता सामनेवाला बांधकाम व्‍यावसायिक श्री. दिपक भिमराव पाटील यांनी कंप्‍लीशन रिपोर्ट सादर केला नसल्‍याचे प्रतिपादन केलेले आहे. त्‍यामुळे त्‍यामुळे बाकी कर्ज अद्याप वितरीत केलेले नाही. सदरचा मुद्दा विचारात घेता बांधकाम पुर्णत्‍वाचा दाखला दिलेला नसल्‍यामुळे बँकेने उर्वरीत कर्ज वितरीत केले नसल्‍याचे दिसून येते. त्‍यामुळे तक्रारदारांनी करारातील अटींचा भंग केला हे पुराव्‍यानिशी सिध्‍द होत नाही. तसेच तक्रारदार हे परागंदा होते त्‍यामुळे त्‍यांचे घरी नोटीस चिकटवलेली होती असे कथन सामनेवाला यांनी केलेले आहे. परंतु सदर नोटीस चिकटवण्‍यापूर्वी सामनेवाला यांनी तक्रारदारांचे राहते घरी पोच देय डाकेने नोटीस पाठविणे आवश्‍यक होते तसे त्‍यांनी केलेले नाही. तक्रारदारांचे वकिलांनी युक्‍तीवादामध्‍ये तसेच त्‍यांचे शपथपत्रामध्‍ये सामनेवाला म्‍हणतात त्‍याप्रमाणे त्‍यांनी कधीही नोटीस चिकटवलेली नाही व त्‍यामुळे सदरचा बनाव केलेला आहे या मुद्दयाकडे या मंचाचे लक्ष वेधले आहे. उपरोक्‍त वस्‍तुस्थिती विचारात घेता तक्रारदारांनी कराराचा भंग केला नसल्‍याची वस्‍तुस्थिती या मंचाचे निदर्शनास येते. प्रस्‍तुत प्रकरणी सामनेवाला यांनी तक्रारदारांची साक्ष घ्‍यावी असा विनंती अर्ज सामनेवाला यांनी दिलेला होता. या मंचाने प्रश्‍नावली द्यावी व त्‍यावर तक्रारदारांनी उत्‍तर द्यावे असा आदेश दि. 17/11/2011 रोजी पारीत केला होता. त्‍या अनुषंगाने सामनेवाला यांनी प्रश्‍नावली दाखल केलेली होती. व त्‍यास तक्रारदारांनी शपथपत्रावर उत्‍तर दिलेले आहे. दोन्‍हींचे अवलोकन केले असता तक्रारदारांनी कराराचा भंग केला आहे हे दिसून येत नाही या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे.
(11) सामनेवाला यांनी सध्‍याच्‍या बाजारभावाप्रमाणे मुल्‍याप्रमाणे तक्रारदारांकडून रक्‍कम मागणी केली आहे परंतु उपरोक्‍त विवेचन विचारात घेता सदरची मागणी सामनेवाला यांना करता येणार नाही. दि. रत्‍नाकर बँकेचे दाखल केलेले शपथपत्र विचारात घेता एकूण रक्‍कम रु. 2,05,000/- पैकी रक्‍कम रु. 1,90,000/- सामनेवाला यांना वितरीत केलेली आहे. व कर्ज मंजुरपैकी रक्‍कम रु. 15,000/- सामनेवाला यांनी पुर्णत्‍वाचा दाखला दाखल केलेला नसलेमुळे वितरीत केलेले नाही याचा विचार करता सामनेवाला यांनी उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन रो-बंगला नं. 41-ई चा ताबा व नोंद खरेदीपत्र न केलेने सामनेवाला यांचे सेवेमध्‍ये त्रुटी झाल्‍याचा निष्‍कर्ष हे मंच काढीत आहे. सामनेवाला यांनी तक्रारदारांकडून कराराप्रमाणे उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन तक्रारदारांना तक्रारीत उल्‍लेख केलेला रो-बंगल्‍याचे नोंद खरेदीखत कराराप्रमाणे करुन द्यावे या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे. तसेच तक्रारदार हे मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम मिळण्‍यास पात्र आहेत. तक्रारदारांनी भाडयाबाबत कोणताही पुरावा दाखल केलेला नसल्‍यामुळे तक्रारदारांची सदरची मागणी मान्‍य करता येणार नाही.
उपरोक्‍त विवेचन विचारात घेता हे मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे. सबब, आदेश.
आ देश
1. तक्रारदारांचा तक्रार अर्ज मंजूर करणेत येतो.
2. सामनेवाला बांधकाम व्‍यावसायिक यांनी करारात उल्‍लेख केलेली तक्रारदारांची उर्वरीत रक्‍कम रु. 75,000/-(अक्षरी रक्‍कम रुपये पंच्‍याहत्‍तर हजार फक्‍त) स्विकारुन तक्रारदारांना करारात उल्‍लेख केलेला रो बंगला नं. 41-ई याचा ताबा देऊन नोंद खरेदीखत करुन द्यावे.
3. सामनेवाला बांधकाम व्‍यावसायिक यांनी तक्रारदारांना मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम रुपये 5,000/- (अक्षरी रक्‍कम रुपये पाच हजार फक्‍त) द्यावेत.
4. सामनेवाला बांधकाम व्‍यावसायिक यांनी तक्रारदारांना तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रुपये 5000/-(अक्षरी रक्‍कम रुपये पाच हजार फक्‍त) द्यावेत.
