श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये  वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प. शारदा हाऊसिंग एजन्‍सी, नागपूर या नावाने जमिनी खरेदी विक्रीचा व  त्‍यावर लेआऊट पाडून ते भुखंड ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात.  वि.प.क्र. 1 व 2 हे संस्‍थेचे अध्‍यक्ष व सचिव आहेत. 

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-कळमना, ता.जि.नागपूर, प.ह.क्र. 17, ख.क्र.92/1, मध्‍ये वि.प.ने आखलेल्‍या लेआऊटमधील ग्रुप बी/1 मधील भुखंड क्र. 42 व 43 एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु. असलेला रु.39,000/- किमतीमध्‍ये हप्‍तेवारी घेण्‍याचे दि.21.12.2002 रोजी उभय पक्षात ठरले. तसेच विकास खर्चाबाबत रु.6,000/-, कब्‍जापत्राकरीता रु.2,000/- आणि मोजणीची रक्‍कम रु.1,000/- असे एकूण रु.48,000/- वेळोवेळी तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिले. परंतू वि.प.ने भुखंडांचे सिमांकन, कब्‍जापत्र आणि विक्रीपत्रसुध्‍दा नोंदवून दिले नाही. वारंवार मागणी करुनसुध्‍दा वि.प.ने सतत टाळाटाळ केली. वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन भुखंड क्र. 42 व 43 चे विक्रीपत्र, सिमांकन, मोजणी करुन द्यावे असे करण्‍यास वि.प.असमर्थ असेल तर त्‍यांनी बाजारभावाप्रमाणे भुखंडाची किंमत व्‍याजासह परत करावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांचे वर बजावण्‍यात आली असता त्‍यांनी खालीलप्रमाणे आक्षेप घेऊन तक्रारीस संयुक्‍तपणे लेखी उत्‍तर दाखल केले.    

4.               वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारीस लेखी उत्‍तर देतांना असा आक्षेप घेतला आहे की, तक्रारकर्त्‍याच्‍या पावतीनुसार शेवटची पावती दि.29.01.2006 ची आहे आणि तक्रार ही 02.12.2019 ची असल्‍याने सदर तक्रार ही दोन वर्षाचे कालावधीनंतर दाखल केल्‍याने ती मुदतबाह्य असल्‍याचे वि.प.चे मत आहे. तसेच तक्रारकर्ता हा रक्‍कम देण्‍याबाबत अनियमित होता. तसेच वि.प.ने दिवाणी दावा नोंदविल्याची बाबसुध्‍दा नमूद केली आहे. त्‍यामुळे आयोगाला सदर तक्रार चालविण्‍याचा अधिकार नाही. पुढे आपल्‍या लेखी उत्‍तरामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडून दोन भुखंड घेण्‍याचा करार केला होता आणि त्‍याबाबत रकमा देण्‍यात अट क्र. 6 नुसार तक्रारकर्ता हा अनियमित होता व त्याने हप्‍ते हे नियोजित कालावधीमध्‍ये दिले नाही. त्‍यामुळे तो रक्‍कम किंवा भुखंड परत मिळण्‍यास पात्र नाही. तक्रारकर्त्‍याने भुखंड हे पुनर्विक्री करुन त्‍यातून मोठया प्रमाणावर नफा कमविण्‍याकरीता घेतले होते. आणि सदर बाब ही वाणिज्‍यीक उपयोगाकरीता असल्‍याने आयोग तक्रारीचा विचार करु शकत नाही. सदर प्रकरणात तांत्रिक अडचण असल्‍याने वि.प. विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नाही. तक्रारकर्त्‍याने एकीकडे तो मजुर असल्‍याचे नमूद केले आहे तर तक्रारीत सेवानिवृत्‍त कर्मचारी असल्‍याबाबत म्‍हटले आहे. वि.प.ची जेव्‍हा आर्थिक स्थिती सुधारेल तेव्‍हा वि.प. तक्रारकर्त्‍याला बिनव्‍याजी रक्‍कम परत करणार. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य नसल्‍याने ती खारीज करण्‍याची मागणी त्‍याने केलेली आहे.

5.               आयोगाने सदर प्रकरणी उभय पक्षांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच आयोगाने अभिलेखावर दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत, आर्थिक मर्यादेत आहे काय ?   होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

6.                              मुद्दा क्र. 1 –  उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-कळमना, ता.जि.नागपूर, प.ह.क्र. 17, ख.क्र.92/1, लेआऊटमधील ग्रुप बी/1 मधील भुखंड क्र. 42 व 43 एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु. असलेला रु.39,000/- किमतीमध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार झाल्‍याचे किस्‍त पुस्तिकेवरील विवरणावरुन दिसून येते. वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये तक्रारकर्ता त्‍यांचा ग्राहक नसल्‍याचा आक्षेप घेतलेला आहे. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजामध्‍ये शादरा हाऊसिंग एजन्‍सी यांचे कार्ड आणि किस्‍त जमा करण्‍याची पुस्तिका यांच्‍या प्रती जोडण्‍यात आलेल्‍या आहे. त्‍यांचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, वि.प.च्‍या लेआऊटमधे बोल्‍डर, मुरुमच्‍या रस्‍त्‍यची सुविधा, पीण्‍याच्‍या पाण्‍याची व्‍यवस्‍था, लेआऊटमध्‍ये इलेक्‍ट्रीक पोलची सुविधा उपलबध करुन देणार होता. तसेच विकास खर्च हा प्रतयेक चौ.फु.ला रु.3/- द्यावयाचे होते. भुखंडाची किंमत ही हप्‍त्‍यांमध्‍ये द्यावयाची होती. तक्रारकर्त्‍याचे किस्‍त पुस्तीकेमध्‍ये रु.6,000/- विकास खर्चाबाबत दिल्‍याचे नमूद आहे. त्‍यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.               मुद्दा क्र. 2 –  वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने शेवटची रक्‍कम ही 29.01.2006 रोजी दिलेली आणि तक्रार ही ब-याच वर्षानंतर 02.12.2019 ला दाखल केलेली असल्‍याने सदर तक्रार ही मुदतबाह्य असल्‍याबाबत आक्षेप घेतला आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत 36 महिन्यानंतर एक महिन्‍यापर्यंतची दिलेली होती. परंतू तक्रारकर्त्‍याला विकास खर्च स्विकारुन भुखंडाचा विकास करुन दिला नाही, रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा कब्‍जापत्र करुन दिले नाही आणि विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

8.               मुद्दा क्र. 3 –  तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत रक्‍कम स्विकारल्‍यानंतर वि.प.ने निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍या व कीस्‍त पुस्तिकेच्‍या प्रती लावलेल्‍या आहे. त्‍यामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने 21.02.2002 पासून 29.01.2006 पर्यंत एकूण रु.39,000/- दिल्‍याची नोंद आहे. त्‍यावरुन तक्रारकर्त्‍याने सुलभ हप्‍त्‍यांनी सदर भुखंड विकत घेतल्‍याचे दिसते. तसेच त्‍यावर विकास खर्चाकरीता रु.6,000/-, कब्‍जापत्राकरीता रु.2,000/- आणि मोजणीकरीता रु.1,000/- दिल्याचीसुध्‍दा नोंद आहे. वि.प.ने सदर रकमा उचित दस्‍तऐवज दाखल करुन नाकारलेल्‍या नाही. भूखंडाची देय रक्कम स्विकारुनही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याच्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम दिल्‍याची बाब मान्‍य केली आहे आणि दिवाणी वाद झाल्‍याने त्‍याला विवादित जमिनीचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ असल्‍याचे लेखी उत्‍तरातील कथनावरुन स्‍पष्‍ट होते. परंतू दिवाणी वाद असल्‍याबाबत किंवा तो कुठल्या न्‍यायालयात प्रलंबित आहे याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज वि.प.ने दाखल केलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याने विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असली तरी विवादित लेआऊट हे सर्व मंजूरीप्राप्‍त व अकृषक निवासी वापराकरीता असल्‍याचे कुठलेही दस्तऐवज दाखल केलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम ही वि.प.कडे आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. परंतू तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. सबब, तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

9.               वि.प.ने लेखी उत्‍तरासोबत असा आक्षेप घेतला आहे की, तक्रारकर्त्‍याने नियोजित कालावधीमध्‍ये रकमा दिलेल्‍या नाही. आयोगाचे मते वि.प.ला जर कालावधीबाबत आक्षेप होता तर त्‍याने त्‍या कालावधीनंतरच्‍या रकमा स्विकारावयास नको होत्‍या. परंतू प्रत्‍यक्षात वि.प.ने रकमा स्विकारुन त्‍याच्‍या पावत्‍यासुध्‍दा निर्गमित केलेल्‍या आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर आक्षेप हा निरस्‍त ठरतो असे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने सदर तक्रारीमध्‍ये दिवाणी वाद उत्‍पन्‍न झाल्‍याने आयोगाला सदर तक्रार चालविता येणार नाही असाही आक्षेप घेतला आहे. परंतू दिवाणी वाद हा कुठे नोंदविल्‍या गेला त्‍याची प्रत, त्‍या क्रमांक, पुढील कार्यवाही याबाबत कुठलेही वक्‍तव्‍य केले नाही. त्‍यामुळे दस्‍तऐवजाअभावी वि.प.चे सदर कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य नसल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.       वि.प.च्‍या निवेदना नुसार  तक्रारकर्त्‍याने भुखंड हे नंतर वाढीव किंमतीमध्‍ये विकून नफा कमविण्‍याकरीता घेतले असल्‍याने सदर प्रकरण वाणिज्यिक उपयोगाचे आहे त्‍यामुळे सदर तक्रार ही विचारात घेऊ नये. आयोगाने तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या प्रस्‍तावित लेआऊटच्‍या नकाशाचे सूक्ष्‍म अवलोकन केले असता त्‍यावर कुठेही तो वाणिज्यिक उपयोगाकरीता आखण्‍यात आलेला लेआऊट असल्‍याची नोंद नाही उलट वि.प. संस्थेचे नाव देखील शारदा हाऊसिंग एजन्‍सी असल्याचे स्पष्ट दिसते. त्‍यामुळे योग्‍य दस्‍तऐवजाअभावी सदर आक्षेप निरर्थक असल्याचे आयोगाचे मत आहे.          

10.              तक्रारकर्त्‍याने सदर जमिन ही आवश्‍यक त्‍या परवानग्‍या मिळवून लेआऊट आखून भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्‍यायोग्‍य दस्‍तऐवज प्राप्‍त असल्‍याचे किंवा लेआऊटचा नकाशा मंजूर असल्‍याचे व अकृषक निवासी वापराकरीता परवानगी मिळाल्‍याबाबत कुठलीही माहिती आयोगासमोर सादर न केल्‍याने सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश हा कागदोपत्रीच राहण्‍याची शक्‍यता राहील. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम उचित दंडात्मक व्‍याजासह परत करणे न्‍यायोचित व कायदेशीर राहील असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला संपूर्ण रक्‍कम (100%) दिल्‍याचे दाखल दस्तऐवजानुसार स्पष्ट होते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.48,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

11.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2002 ते 2006 दरम्यान स्वीकारून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे आणि तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला अनेक वर्षे मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

                 उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.क्र.1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.

किंवा

वि.प. क्र.1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला रु.48,000/- ही रक्‍कम शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.29.01.2006 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह परत करावी.

वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प. क्र.1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प. क्र.1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   वि.प क्र.1 व 2 ने आदेशाची पुर्तता संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.