-निकालपत्र-

(पारित दिनांक- 26 डिसेंबर, 2018)

(मा. अध्‍यक्ष, श्री  संजय वा. पाटील यांच्‍या आदेशान्‍वये )

1. तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खालील विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर विरुध्‍द दोषपूर्ण सेवा आणि अनुचित व्‍यापारी पध्‍दतीचा अवलंब केल्‍याने ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केली आहे.

02.   तक्रारीचा थोडक्‍यात तपशिल खालील प्रमाणे-

विरुध्‍दपक्षाचा कृषक जमीनीचे अकृषीक वापरा मध्‍ये परावर्तन करुन निवासी उपयोगासाठी भूखंड पाडून विक्रीचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाची आवश्‍यकता होती म्‍हणून त्‍याने विरुध्‍दपक्षा सोबत प्रस्‍तावित  मौजा बेंडोली तालुका-उमरेड, जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्रं-31, पटवारी हलका क्रं-13 मधील भूखंड क्रं-10, एकूण क्षेत्रफळ-2421 चौरसफूट विक्रीचा करारनामा दिनांक-31.10.2007 रोजी रुपये-1,33,155/-एवढया किमतीत केला. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला करारनाम्‍याचे दिवशी ईसारा दाखल रुपये-37,155/- दिलेत आणि  उर्वरीत रक्‍कम ही मासिक किस्‍ती मध्‍ये दिनांक-31.10.2009 पर्यंत भरावयाची होती. तक्रारकर्त्‍याने शेवटच्‍या हप्‍त्‍याची रक्‍कम रुपये-28,000/-  दिनांक-31.10.2009 रोजी विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केली आणि  करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी विरुध्‍दपक्षाकडे केली परंतु त्‍यानंतरही वेळोवेळी विनंती करुनही विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याचे नावे करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. तक्रारकर्ता हा विक्रीपत्र नोंदवून मिळविण्‍यासाठी लागणारा खर्च करण्‍यास तयार आहे. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला रजिस्‍टर पोस्‍टाने दिनांक-02/01/2007 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठविली व ती विरुध्‍दपक्षास प्राप्‍त झाली परंतु त्‍याने नोटीसला कोणताही प्रतिसाद दिला नाही. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला दिलेल्‍या सेवेत त्रृटी ठेवली आणि अनुचित व्‍यापारी पध्‍दतीचा अवलंब केला असा आरोप तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द केला.

           म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार मंचा समक्ष दाखल करुन त्‍याव्‍दारे विरुध्‍दपक्षाने करारा प्रमाणे भूखंड क्रं 10 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र त्‍याचे नावे नोंदवून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे आणि असे विक्रीपत्र विरुध्‍दपक्षाला नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास करारातील भूखंडाची आजचे बाजारभावा प्रमाणे येणारी किम्‍मत विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.  तसेच त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-2,00,000/- आणि तक्रारीचे खर्चा दाखल रुपये-50,000/- विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे. या शिवाय योग्‍य ती दाद तक्रारकर्त्‍याचे बाजूने देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे अशी मागणी केली. 

3. विरुध्‍दपक्षाला या न्‍यायमंचाची रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविलेली नोटीस मिळूनही तो या प्रकरणात मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही वा त्‍याने लेखी निवेदन दाखल केले नाही म्‍हणून विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश मंचाने दिनांक-10/10/2017 रोजी प्रकरणात पारीत केला.

4. सदरहू प्रकरण हे भुखंडाबाबत आहे. रिट पिटीशन क्रं. 884/2017, अष्टविनायक वि. गुलाम या प्रकरणात मा.उच्च न्यायालयाने दिनांक 19.6.2018 रोजी आदेश करुन भुखंडाबाबतचे प्रकरण ग्राहक मंचाला चालविण्‍याची अधिकारीता आहे अथवा नाही याबाबत विचार करण्‍यास सांगितलेले आहे आणि ज्या प्रकरणातील आदेशा विरुध्‍द  सदरहू निकाल रिट पिटीशन दाखल करुन दाद मागण्‍यात आली ते प्रकरण पुनर्विचार करण्‍यासाठी परत पाठविले आहे. या प्रकरणामधे सुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाबाबतच निरनिराळे आदेश मागितले आहेत. सबब हे प्रकरण या मंचाला चालविण्‍याची अधिकारिता आहे अथवा नाही असा प्रश्‍न निर्माण होतो. म्‍हणून विरुध्‍द पक्ष यांनी या प्रकरणात जवाब दाखल केला नाही तरी प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकारिता आहे अथवा नाही मुलभूत प्रश्‍न निर्माण होत असल्यामुळे त्यावर विचार करणे आवश्‍यक आहे. सबब हे न्यायमंच खालीलप्रमाणे मुद्दे विचारार्थ घेण्‍यात येत आहे.

मुद्दे                                       निष्‍कर्ष

1. भुखंडाबाबतचे प्रकरण जिल्हा ग्राहक मंचाला          ज्या प्रकरणात भुखंडाच्या  

            चालविण्‍याचे अधिकारात आहे काय ?                                खरेदी विक्रीच्या  करारा

                                                                                     व्यतिरिक्त आणखी कोणतीही

                                                                                    सेवा देण्याचे वचन दिलेले आहे

                                                                                   अशी प्रकरणे चालविता येतील.         

2.      वर्तमान प्रकरण (present matter) हे ग्राहक

          मंचासमोर चालविण्‍यास योग्य आहे काय ?                                 होय

3.     तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                   होय

4.    वि.प.ने तक्रारकर्त्याचे सेवेत त्रुटी केली आहे काय ?                       होय

5.  वि.प.ने अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब  केला आहे काय ?   होय

6. आदेश   काय ?                                                             अंतिम आदेशाप्रमाणे

कारणमिमांसा

5. मुद्दा क्रं.1 बाबत -

 या मंचासमोर तक्रार क्रं. सीसी/14/241    गुलाम मुस्तफा खान सन ऑफ गुलाम अहमद खान विरुध्‍द अष्‍टविनायक डेव्हलपर्स तर्फे भागीदार अजय जयस्‍वाल, गिरीश जयस्‍वाल हे प्रकरण रिट पिटीशन क्रं. 864/2017 या मधील मा. उच्च न्यायालय, मुंबई, नागपूर बेंच यांचे दिनांक 19.6.2018 चे आदेशाप्रमाणे, पुनर्विचार करण्‍याकरिता परत आलेले आहे. सबब अशा सर्वच प्रकरणामध्‍ये या मचांने भुखंडाबाबतच्या प्रकरणा बाबतची जिल्हा ग्राहक मंचाची अधिकारिता तपासण्‍याचे ठरविले आणि निरनिराळया प्रकरणामध्‍ये निरनिराळया वकिलांनी आपला युक्तिवाद युक्तीवाद केला आणि या मंचाला अधिकाकरिता आहे असे ब-याच तक्रारकर्त्याच्या वकिलांचे मत असल्यामुळे त्यांनी आपल्या मुद्दयाच्या समर्थनार्थ खालील न्यायनिवाडयांवर आपली भिस्त ठेवली आहे.

1. F.A.No. 113 of 2015, Udam Lal Singla and others Vs. Emaar MGF  Land and others.
2. CIVIL APPEAL NO. 1866 OF 2002, LUDHIANA IMPROVEMENT TRUST LUDHIANA AND ANR. VS. SHAKTI CO-OPERATIVE HOUSE BUILDING SOCIETY LTD.
3. Rani Sati  Mata Co-operative  VS.  Sudam  ,  12^th January 2018, National Consumer Disputes Redressal Commission, New  Delhi.  Revision petition No. 4110 of  2014 .

d. (2013)9  Supreme  Court Cases 383,  VIRENDER  JAIN   VS.                    ALAKNANDA CO OPERATIVE GROUP HOUSING      SOCIETY LIMITED AND OTHERS.

या व्यतिरिक्त  या मंचाने 1994 AIR 787, 1994 SCC (1) 243, LUCKNOW DEVELOPMENT AUTHORITY VS. M.K. GUPTA ,व M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc  हे न्यायनिवाडे विचारात घेतलेत.

        आम्ही वरील सर्व न्यायनिवाडयांचे अवलोकन केले. तसेच मा.उच्च न्यायालयाच्या रिट पिटीशन 864/2017 या मधील न्यायनिवाडयाचे अवलोकन केले. सदर न्यायनिवडयातील परिच्छेद क्रं. 3, 4 आणि 5 हे महत्वाचे आहेत आणि ते खालीलप्रमाणे आहेत.

3.  On the hand, it was the contention of the petitioners that they were always ready and willing to execute the sale deed of the plot in favor of respondent no.1 and they never committed breach of contract. Learned counsel for the petitioners points that it was not a transaction relating to sale-purchase of a residential flat and it was not at all open for respondent no.1 to allege  deficiency in service  and the finding of the Consumer Forum that there was deficiency in service is illegal and without jurisdiction.  All that he contends is complaint under Section 12 of the Consumer Protection Act could not have been filed. He places his reliance upon the judgment of  Hon’ble Apex Court in the case of Ganeshlal   Vs. Shyam  reported in (2014) 13  SCC 7773.

4.“ On the perusal of the impugned order, it appears that the Consumer Forum  has not taken into consideration the contention of the petitioners that after cancelling the agreement for purchase of  row-house, respondent no.1 had gone for purchase of a plot in the layout of petitioners and the money that was paid earlier was to be adjusted in the consideration amount of open plot. Consequently, the Consumer Forum has failed the consider the contention of the petitioners as reflected in paragraph 3  of this judgment.

In view of the above, it would become expedient to Set aside  the impugned order and remand and matter  back to the Consumer Forum with a direction to decide the complaint afresh in the light of observations made in paragraph 3 and 4 above.

06.      मा. उच्च न्यायालयाच्या वरील निरीक्षणा वरुन भुखंडाबाबतचे  प्रकरणे जिल्हा ग्राहक मंचा समोर चालू शकतात अथवा नाही याचा विचार करणे आवश्‍यक आहे आणि तसा विचार केला नाही तर या प्रकरणा मधील न्यायनिवाडा हा अधिकारते शिवाय दिला गेला आहे असे म्हणता येईल म्हणून भुखंडाचे प्रकरणाबाबत मा. राष्‍ट्रीय आयोगाचे आणि मा. सर्वोच्च न्यायालयाचे न्यायनिवाडे आम्ही विचारात घेतले आहेत.  

07.     सबब मा. उच्च न्यायालयाने नमूद केलेल्या गणेशलाल वि. श्‍याम या प्रकरणातील मा. सर्वोच्च न्यायालयाचा न्यायनिवाडयाचे अवलोकन केले. गणेशलाल वि. श्‍याम या न्यायनिवाडयातील परिच्छेद क्रमांक 5 आणि 6 हे विचारात घेणे आवश्‍यक आहे. सदरहू परिच्छेद खालीलप्रमाणे आहेत.  

5.Learned counsel submits that a sale of plot of land simpliciter cannot lead to a complaint to the District Consumer Forum or to the State or National Consumer Disputes Redressal Commission. The jurisdiction of the District Consumer Forum under section 11 of the Act is to entertain a complaint and as seen above, complaint  is defined in a particular manner, and primarily it is with respect to the deficiency in making available the goods and services.  The term deficiency is also defined under section 2(1)(g)  of the Act which reads as follows.

“deficiency  means any fault, imperfection, shortcoming or inadequacy in the quality, nature and manner of performance which is required to be maintained by or under any law for the time being in force or has been undertaken to be performed by a person in pursuance of a contract or otherwise in relation to any service.

6. It is submitted that failure to hand over possession of the plot of land simpliciter cannot come within  the jurisdiction of the District Consumer Forum, State Commission or National Commission. We quite see merit in this submission of Mr. Lambat particularly have seen the definition of “deficiency”  as quoted above. We may however, note that when it is comes to “housing construction”, the same has been specifically covered under the definition of ‘service’ by an amendment inserted by Act 50 of 193 with effect from 18^th June, 1993.  That being the position, as far as the housing construction  by sale of flats by builders or societies is concerned, that would be on a different footing.  On the other hand, where a sale of plot of land simpliciter is concerned, and if there is any complaint, the same would not be covered under the said Act.  

08.         मा.सर्वोच्च न्यायालयाचे वरील निरिक्षणावरुन “ Housing Construction म्हणजे बांधकामाबाबतची प्रकरणे कलम 2 (ओ) ग्राहक सरंक्षण कायदा मध्‍ये नमूद  केलेल्या व्याख्‍ये मध्‍ये सदरहू “Housing Construction हे शब्द नमूद असल्यामुळे बांधकामाबाबतची प्रकरणे आणि सदनिकेबाबतची प्रकरणे जिल्हा ग्राहक मंचासमोर चालू शकतात. परंतु वरील न्यायनिवाडयाप्रमाणे जेव्हा एखादा व्यवहार भुखंडाच्‍या खरेदी विक्रीचा असतो आणि सदरहू खरेदी-विक्रीच्या करारनाम्याप्रमाणे ताबा न दिल्याबाबतचा असतो अशी प्रकरणे जिल्हा ग्राहक मंचाचे अधिकारिता मध्‍ये येत नाही. परंतु याच न्यायनिवाडया व्यतिरिक्त मा.सर्वोच्च न्यायालयाने LUCKNOW DEVELOPMENT AUTHORITY VS. M.K. GUPTA citation या प्रकरणात दिलेला न्यायनिवाडा सुध्‍दा विचारात घेणे आवश्‍यक आहे.  मा. सर्वोच्च न्यायालयाचे न्यायमुर्ती मा. श्री आर. एम. सहाय आणि मा. श्री कुलदिपसिंग यांचे न्यायालयाने हा निवाडा दिलेला आहे आणि या न्यायनिवाडयातील परिच्छेद क्रं.4 मधील निरीक्षणे  अत्यंत म‍हत्वाची असून ती विचारात घेणे आवश्‍यक आहे. सदरहू परिच्छेद क्रं. 4 मधील निरीक्षणे खालीलप्रमाणे आहेत.

1. What is the meaning of the word Service?  Does it extend to deficiency in the building of a house or flat?  Can  a complaint be filed under the Act against the statutory authority or a builder or contractor for any deficiency in respect of such property. The answer to all this shall depend on understanding of the word service.  The term has variety of meaning.  It  may mean any benefit or any act resulting in promoting interest or happiness. It may be contractual, professional, public, domestic, legal, statutory etc.  The concept of service is very wide. How it should be understood and what it means depends on the context in which it has been used in an enactment.  Clause of the definition section defined it as under  :

Service  means service of description which is made available to potential user and included the provision of facilities in connection with banking, financing, insurance, transport,  processing, supply of electrical or other energy, board or lodging or both, housing construction, entertainment, amusement or the purveying of news or other information, but does not include the rendering of any service free of charge or under contract of personal service; ”.

2. It is the three parts. The main part is followed by inclusive clause and ends by exclusionary clause.  The main clause itself is very wide.  It applied to any service made available to potential user. the worked any and potential are significant.  Both are of wide amplitude.  The work any dictionary means  once or some or all In Black Law Dictionary  it is explained thus, word , any has a diversity of meaning and may be employed to indicate all or , every as well as some  or  one   and it meaning is given statute depends upon the context and the subject-matter of the statute. The use of the word  any in the context it  has been used in clause (o) indicates that it has been used in wider sense extending from one to all.  The other word potential is again very wide.  In Oxford Dictionary it is defined as capable of coming into being, possibility. In Black Law Dictionary it is defined as “ existing in possibility but not in act.  Naturally and probably expected to come into existence at some future time. Though not now existing for example ,  the future product of grain or trees already planted, or the successive future installments or payments on a contract or engagement already made. In other words service which is not only extended to actual users but those who are  capable  of using it are covered in definition.  The clause is thus very wide and extends to any  or all actual or potential users. But the legislature did not stop there.  It expanded the meaning of the word further is modern sense by extending it to even such facilities as are available to a consumer in connection with banking, financing etc. Each of these are wide-ranging activities in day to day life. They are discharged both by statutory and private bodies.  In absence of any indication,  express or implied there is no reason to hold that authorities created by the statute  are beyond purview of the Act.  When bank advance loan or accept deposit or provide facility of locker they undoubtedly render service.  A State Bank or nationalized bank renders as much service as private bank.  No distinction can be drawn in private and public transport or insurance companies, Even the supply of electricity or gas which throughout the country is being made, mainly, by statutory authorities is included in it.  The test, therefore is not if a person against whom complaint is made is statutory body but whether the nature of the duty and function performed by it is service or even facility.

09.      वरील निरीक्षणावरुन असे दिसून येते की, सेवा (service) या शब्दाचा संकुचित अर्थ घेता येणार नाही आणि सदरहू शब्द हा वाईड अगलनी विचारात घ्‍यावा असे नमूद केले आहे.  सबब सेवा या शब्दाचा अर्थ संकुचित दृष्‍टीकोनातून घेता येणार नाही आणि त्यासाठी लिबरल विचार करणे आवश्‍यक आहे. म्हणून जेथे कोणत्याही प्रकारच्या सेवे बाबतचा उल्लेख भुखंडाबाबतच्या व्यवहारामध्‍ये दिसून येतो अशी प्रकरणे जिल्हा ग्राहक मंचाला चालविता येऊ शकता आणि जेथे फक्त खरेदी विक्रीचाच व्यवहार आहे अशा प्रकारची प्रकरणे चालविता येऊ शकत नाही असे आमचे मत आहे. याबाबत मा. सर्वोच्च न्यायालयाचा  M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc. या मधील निरीक्षणे सुध्‍दा महत्वाची आहेत. या न्यायनिवाडयातील परिच्छेद क्रं. 7 मधील नमुद केलेली निरीक्षणे अत्यंत महत्वाची आहे आणि ती खालीलप्रमाणे आहेत. 

In the light of the above  pronouncement of this Court the High Court was perfectly justified in holding  that the activities of the appellant-company in the present case involving offer of plots for sale to its customer/members with an assurance of development of infrastructure   /amenities, lay –out approvals etc. was a service with the meaning of values (o) of Section 2(1) of the Act and would , therefore , be amenable to the jurisdiction of the for a established under the statute. Having regard to the nature of the transaction between the appellant-company and its customers which involved much more than a simple transfer of a piece of immovable property it is clear that the same constituted service within the meaning of the Act.  It was not a case where the appellant-company was selling the given property with all advantages and of disadvantages on “as is where is  basis, as was the position in U.T. CHANDIGARH Administration and Anr.  V. Amarjeet Singh and ors. (2009)  4 SCC 660.  It is a case where a clear cut assurance was made to the purchasers as to the nature and the extent of development that would be carried out by the appellant-company as a part of the package under which sale of fully developed plots with assured facilities was to be made in favor of  the purchasers for valuable consideration.  To the extent the transfer of the site with developments in the manner and to the extent indicated earlier was a part of the transaction, the appellant-company had indeed undertaken to provide a service.  Any deficiency or defect in such service would make it accountable before the competent consumer forum at the instance of consumers like the respondents.

10.      वरील निरीक्षणे मा.सर्वोच्च न्यायालयाने दिलेली असल्यामुळे ती जिल्हा ग्राहक मंचावर बंधनकारक आहेत. तसेच सदरहू निरीक्षणे ही ग्राहक सरंक्षण कायदयामधील प्रकरणावर असल्यामुळे ती जिल्हा ग्राहक मंचावर बंधनकारक आहेत व ती विचारात घेणे आवश्‍यक आहे. सबब मंचाचे असे मत आहे की, भुखंडाबाबतचा व्यवहार हा मंचाचे अधिकारिते मध्‍ये येतो अथवा नाही हे ठरविण्‍यासाठी भुखंडाबाबतच्या करारामधील अटी बघाव्या लागतील व  “ कोणत्याही प्रकारची सेवा” देण्‍याचे वचन दिले आहे अथवा नाही यावरती अधिकारिता अवलंबून राहील आणि म्हणून “ केवळ भुखंडाबाबतचा व्यवहार आहे  या एकाच कारणासाठी तक्रार दाखल करण्‍यास पात्र नाही असे म्हणता येणार नाही. तर त्याकरिता उभय पक्षा मधील कराराचे स्वरुप आणि व्याप्ती यांचे बारकाईने निरीक्षण करणे आवश्‍यक आहे. अशा परिस्थीतीत ज्या व्यवहाराला   Transaction of sale simplicitor असे संबोधिता येईल तो व्यवहार जिल्हा ग्राहक मंचाच्या अधिकारिते मध्‍ये येणार नाही असे आमचे मत आहे. परंतु सदरहू व्यवहारा सोबतच ज्या प्रकरणांमध्‍ये भूखंड विकणा-याने  सदरहू भुखंडाचे आणि त्याच्या आजुबाजूच्‍या परिसराचे विकसन करण्‍याचे आश्‍वासन दिलेले असेल किंवा ले-आऊट बाबत योग्य त्या सक्षम अधिका-यांची परवानगी आणण्‍याचे आश्‍वासन  दिलेले असेल अशा प्रकरणे या मंचाला  चा‍लविण्‍याचा अधिकार आहे आणि मा. सर्वोच्च न्यायालयाने वरिल M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc. या प्रकरणात ही स्पष्‍ट केलेले आहे.  परतु ज्या प्रकरणा मध्‍ये केवळ खरेदी विक्रीचा व्यवहार आहे आणि केवळ त्या व्यवहाराबाबतची मुद्दे उपस्थितीत होतात अशी प्रकरणे चालविता येऊ शकत नाही. उदा.केवळ खरेदी विक्रीचा व्यवहार आहे आणि त्यामध्‍ये खरेदीदाराच्या “Readiness and Willingness” चा मुद्दा उपस्थितीत होतो अथवा जेथे खरेदी विक्रीचा व्यवहार कायदेशीररित्‍या संपुष्‍टात आणलेला आहे अथवा नाही असा सखोल मुद्दा उपस्थितीत होतो,  ती प्रकरणे चालविण्‍याचा अधिकार नाही असे आमचे मत आहे.

11      सबब ज्या ज्या प्रकरणामध्‍ये खरेदी विक्रीच्या व्यवहारा व्यतिरिक्त कोणत्याही प्रकारची सेवा देण्‍याचे (provision, assurance for service ) वचन दिलेले आहे. अशी प्रकरणे जिल्हा ग्राहक मंचासमोर चालविण्‍याचा अधिकार आहे असे आमचे मत आहे आणि म्हणून मुद्दा क्रं. 1 ला त्या प्रमाणे उत्तर देत आहोत.

12. मुद्दा क्रं.2 चे बाबत : -

वर्तमान प्रकरणामधे विरुध्‍द पक्ष यांनी खरेदी खत करुन देण्‍याचा सौदा केला होता त्याचबरोबर सदरहू मिळकतीचे विकसन (DEVELOPMENT) करण्‍याचे वचन दिलेले आहे. सदरहू वचन हे विरुध्‍द पक्ष यांनी करारनाम्‍याप्रमाणे दिलेले आहे आणि करारनाम्‍या सोबतच ले-आऊट प्‍लॅन ही जोडलेला आहे. सबब वर्तमान प्रकरणामधे विरुध्‍द पक्ष यांनी निश्चितपणे सेवा सुध्‍दा देण्‍याचा करार केलेला आहे असे दिसून येते. सबब वर्तमान प्रकरण या न्यायमंचासमोर चालविण्‍या योग्य आहे असे आमचे मत आहे. म्हणून मुद्दा क्रं. 2 चे उत्तर होकारार्थी देत आहोत.

13.  मुद्दा क्रं. 3,4,5, चे बाबतः-

 तक्रारकर्त्‍याला सदरहू प्‍लॉट विकण्‍याचा करारनामा करुन  त्‍यासोबतच संपूर्ण मिळकतीचे विकसन करुन प्‍लॉटचा ताबा देण्‍याचे विरुध्‍दपक्षाने वचन दिल्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्षाचा ग्राहक असल्‍याचे स्‍पष्‍ट दिसून येते.  सदरहू करारनाम्‍याचे पालन विरुध्‍दपक्षाने केलेले नाही आणि म्‍हणून आपल्‍या सेवेमध्‍ये त्‍यांनी त्रुटी केलेली आहे आणि तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम ही परत केली नाही. सबब विरुध्‍दपक्षाने अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे स्‍पष्‍ट दिसून येते. विरुध्‍दपक्षाने करारा प्रमाणे तक्रारकर्त्‍याचे नावे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नसल्‍याने या प्रकरणामध्‍ये तक्रारीचे कारण हे सतत  घडत असल्‍यामुळे तक्रार मुदतबाहय आहे असे म्‍हणता येणार नाही. सबब वरील कारणास्‍तव आम्‍ही मुद्दा क्रं. 3, 4 व 5  चे उत्तर “होकारार्थी” देत आहोत.

14.  मुद्दा क्रं-6 चे बाबतीत-

 तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा सोबत दिनांक-31.10.2007 रोजी भूखंड खरेदी बाबत करारनामा केला आणि त्‍या बाबतचे बयानापत्र अभिलेखावर दाखल केले. सदर्हू करारनाम्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने सदर्हू जमीनीचे विकसन आणि अकृषीक वापराची परवानगी मंजूर करण्‍याचे वचन दिलेले आहे आणि विकासशुल्‍काचा खर्च आणि विक्रीपत्र नोंदणीचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने द्दावयाचा आहे. यावरुन असे दिसून येते की, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला निश्‍चीतपणे सेवा पुरविण्‍याचे वचन दिलेले आहे आणि म्‍हणून प्रस्‍तुत प्रकरण हे या न्‍यायमंचाचे अधिकारीते मध्‍ये आहे. तक्रारकर्त्‍याने करारा प्रमाणे भूखंडाची संपूर्ण किम्‍मत विरुध्‍दपक्षाला अदा केल्‍या नंतरही विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याचे नावे करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही आणि आपल्‍या सेवेत त्रृटी केल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याचे नावे करारा प्रमाणे नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण घडत आहे, सबब प्रस्‍तुत तक्रार ही विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द अंशतः मंजूर होण्‍यास पात्र आहे, असे आमचे मत आहे, त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्षा कडून करारा मध्‍ये नमुद भूखंड क्रं 10 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यास हकदार असल्‍याने त्‍या बाबत आदेश देणे योग्‍य आहे तसेच तक्रारकर्त्‍याला  झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल नुकसान भरपाई म्‍हणून रुपये-15,000/- आणि तक्रारीचे खर्चा बद्दल रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्षा कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे. करारा प्रमाणे विक्रीपत्र नोंदणीचा संपूर्ण खर्च आणि विकासशुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने करावयाचा आहे.

15.        उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन, मंच तक्रारीत खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे-  

                                           अंतिम आदेश

1.  तक्रारकर्त्‍याची  तक्रार विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याचे नावे मौजा बेंडोली तालुका-उमरेड, जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्रं-31, पटवारी हलका क्रं-13 मधील अकृषक भूखंड क्रं-10, एकूण क्षेत्रफळ-2421 चौरसफूट भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे खर्चाने नोंदवून देऊन भूखंडाचा ताबा तक्रारकर्त्‍याला द्दावा.

          किंवा

 विरुध्‍दपक्षाला करारा प्रमाणे सदर्हू भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देण्‍यास काही कायदेशीर व तांत्रिक अडचण असल्‍यास विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला, प्रस्‍तुत निकालपत्र पारित दिनांक-26/12/2018 रोजी करारातील नमुद भूखंड क्रं-10 ची अकृषक भूखंडासाठी असलेली शासकीय दराने येणारी किम्‍मत प्रस्‍तुत निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांका पासून 30 दिवसांचे आत द्दावी आणि सदर्हू रक्‍कम 30 दिवसांचे आत न दिल्‍यास, सदर्हू रक्‍कम निकालपत्र पारित दिनांक-26/12/2018 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-12% दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला द्दावी.

3. तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-15,000/- (अक्षरी रुपये पंधरा हजार फक्‍त) आणि तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-5000/- (अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला द्दावेत.
4. सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांका पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
5. उभय पक्षकारांना निकालपत्राची प्रमाणित प्रत निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन द्दावी.
6. तक्रारकर्त्‍याला “ब” व “क” फाईल्‍स परत करण्‍यात याव्‍यात