श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प. यांचा जमिनी खरेदी करणे व त्‍यावर लेआऊट पाडून भुखंड विकण्‍याचा व सदनिका बांधून विकण्‍याचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडून घेतलेल्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न मिळाल्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
2. सदर तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय असा आहे की, वि.प.ने मौजा बामनी, ता.कळमेश्‍वर, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 19, ख. क्र. 214, 215, 233 मधील नरहरी नगरीमधील एकूण 1800 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेले भुखंड क्र. 77 व 78 रु.6,75,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा विक्रीचा करारनामा दि.01.06.2017 रोजी रु.1,51,000/- अग्रीम घेऊन केला. उर्वरित रक्कम रु.5,24,000/- प्रमाणे प्रतीमाह रु.10,480/- प्रमाणे 50 हप्‍त्‍यात विक्रीपत्र नोंदवेपर्यंत द्यावयाचे ठरले. तक्रारकर्ता भुखंडांची किंमतीबाबतचे हप्‍ते देत होता. वि.प.ने जाहिरात करतांना सदर लेआऊट हे एन ए टी पी असल्याचे नमूद केले होते. परंतू अधिक चौकशी केली असता त्‍याला अशी माहिती मिळाली की, लेआऊट एन ए टी पी झालेले नसून वि.प.च्या नावावर सदर जमिन 7/12 च्या उता-यावर नोंदविण्‍यात आलेली नाही. सदर खस-याची 7/12 उता-याची प्रत तक्रारकर्त्‍याने प्राप्त केली व वि.प.ला तक्रारकर्ता एकमुस्‍त उर्वरित रक्कम देऊन विक्रीपत्र नोंदविण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प. विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास तयार नव्‍हता. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला प्रत्‍यक्ष भेट देऊन व नंतर नोटीस देऊन भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता लेखी विनंती केली. परंतू वि.प.ने नोटीसला लेखी उत्‍तर दिले नाही आणि विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता टाळाटाळ केली. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन, उर्वरित रक्कम रु.4,30,640/- स्विकारुन लेआउटमधील विक्रीपत्राकरीता लागणा-या सर्व औपचारीकता पूर्ण करुन भुखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळावे अथवा त्‍याने दिलेली रक्कम रु.2,44,360/- 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी, आर्थिक व मानसिक त्रासाबाबत भरपाई, नोटीसचा खर्च आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर प्रकरणात वि.प.ला नोटीस बजावल्‍यावर नोटीस प्राप्त होऊनही वि.प. गैरहजर असल्याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्यात आला.
4. सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. मंचाने सदर प्रकरणी दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
- नि ष्‍क र्ष –
5. उभय पक्षांमध्‍ये मौजा ब्राम्‍हणी, ता.कळमेश्‍वर, जि.नागपूर, प.ह.क्र. 19 मधील ख. क्र. 214, 215, 233 मधील भुखंड क्र. 77 व 78 एकूण क्षेत्रफळ 1800 चौ.फु. रु.6,75,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.01.06.2017 रोजी रु.1,51,000/- देऊन विक्रीचा करारनामा करण्यात आला. उर्वरित रक्कम हप्‍तेवारीने देण्‍याचे ठरले. तक्रारीतील दस्तऐवज क्रं 2 चे अवलोकन केले असता लेआऊट योजनेसंबंधी अत्यंत आकर्षक प्रलोभन दाखविल्याचे दिसते. सदर विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये अट क्रं 11 नुसार एन.ए.टी.पी. करुन देण्‍याची जबाबदारी व डिमार्केशन करण्‍याची जबाबदारी वि.प.ने स्विकारलेली आहे. तसेच लेआऊटच्‍या विकासाची कामे रोड, सांडपाण्‍याची व्‍यवस्‍था, वीज, नाली आणि पीण्‍याचे पाणी वि.प. करतील असेही विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात अट क्रं 14 नुसार नमूद आहे. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(d) नुसार ‘ग्राहक’, आणि कलम 2(1)(o) नुसार ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या मंचाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.तसेच तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप विक्रीपत्र करुन न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
6. दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन वि.प.ला तक्रारकर्त्‍यांनी रु.2,44,360/- दिल्याचे दिसून येते. तक्रारकर्ता उर्वरित रक्कम देण्‍यास तयार होता. परंतू तक्रारकर्त्‍याने संबंधित खस-याचा 7/12 काढला असता त्‍यामध्‍ये वि.प.चे नाव आढळून येत नाही. यावरुन वि.प.ने खोटी माहिती दर्शवून तक्रारकर्त्याला लेआऊटची आकर्षक जाहिरात करुन कथीत भुखंडांबाबत त्‍याचेकडून रक्कम हस्‍तगत केली. वि.प.ने पाडलेल्‍या लेआऊटची जमिन ही वि.प.च्या नावावर नव्‍हती. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याने नोटीस बजावून विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने नोटीसला उत्‍तर देऊन विक्रीपत्र करुन देतो असे तक्रारकर्त्याला कळविले नाही किंवा त्‍याच्‍याशी संपर्क साधून विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची तयारी दर्शविली नाही. वि.प.ची सदर कृती ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत उणिव दर्शवीणारी आहे आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.
7. वि.प.ने भुखंडांचे मुल्‍याबाबत काही रक्कम तक्रारकर्त्याकडून स्विकारलेली आहे. परंतू विकलेल्‍या भुखंडांची जमीन मुळात त्‍याच्‍या नावावर नसूनही त्‍याबाबत विक्रीचा व्यवहार करुन अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब वि.प.करीता होता असे दिसून येते. मंचामध्‍ये तक्रार दाखल होईपर्यंत विक्रीपत्र वि.प.ने करुन दिलेले नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याची नोटीस व मंचाची नोटीस मिळाल्‍यावरही लेआऊटबाबत स्पष्ट माहिती वि.प.ने मंचासमोर उपस्थित होऊन समोर आणलेली नाही, यावरुन वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील कथन मान्य असल्याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एकूण रु.2,44,360/- दिल्याचे निवेदन मान्य करण्यात मंचास हरकत वाटत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याने एकूण देय रु.6,75,000/- पैकी रु.2,44,360/- (जवळपास 36%) रक्कम दिल्याचे दिसते. वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याने सदर प्रकरणी विवादित रक्कम परतीची मागणी केलेली आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर लेआऊट मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
8. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती, तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान व जमा केलेली रक्कम यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्‍याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्‍यायोचित व वैध ठरतील.
9. तक्रारकर्त्‍याने रक्कम देऊनही त्‍याला भुखंडाच्‍या मालकी संबंधाने दस्तऐवज प्राप्त नाही. वि.प.च्या सदर वर्तनाने तक्रारकर्त्याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला, त्यामुळे सदर त्रासाची भरपाई मिळण्‍याबाबत तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याच्‍या लेआऊट मंजूरीबाबत दस्तऐवज न दिल्‍याने आणि विक्रीपत्र करण्याचे टाळून प्रत्‍यक्ष भेटणे व कार्यालय बंद केल्‍याने तक्रारकर्त्याला मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता सदर तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
10. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1 ) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला रु.2,44,360/- ही रक्कम दि.23.07.2018 पासून तर प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.
- वि.प.ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी. आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी वि.प.ने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त नुकसान भरपाई (Punitive damages) रुपये 25/- प्रतीदिवस प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावेत
4) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
