::निकालपत्र::

(पारीत व्‍दारा- सौ.चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या.)

(पारीत दिनांक– 30 डिसेंबर, 2017)

01.  तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक मंचा समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे        कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर विरुध्‍द इसारपत्रा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याचे आरोपा वरुन तक्रार अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष ग्राहक तक्रार क्रं-CC/13/105 दाखल केली होती, त्‍या तक्रारी मध्‍ये अतिरिक्‍त ग्राहक मंच, नागपूर यांनी दिनांक-04/12/2013 रोजीचे आदेशान्‍वये तक्रार अपरिपक्‍व म्‍हणून खारीज केली होती, सदर आदेशा विरुध्‍द तक्रारकर्त्‍याने मा. राज्‍य ग्राहक आयोग, परिक्रमा खंडपिठ, नागपूर यांचे समोर अपिल क्रं-FA/14/20 दाखल केले होते, मा.राज्‍य ग्राहक सदर अपिल प्रकरणात दिनांक-13/10/2016 रोजीचे आदेशान्‍वये तक्रार फेर चौकशीसाठी आणि फेर सुनावणीसाठी अतिरिक्‍त ग्राहक मंच, नागपूर येथे परत पाठविली, मा. राज्‍य ग्राहक आयोगाचे अपिलीय आदेशानुसार तक्रार पुर्नजिवित करण्‍यात आली. प्रकरण पुर्नजिवित केल्‍या नंतर उभय पक्षानां आप-आपले म्‍हणणे मांडण्‍यासाठी पुरेशी संधी देण्‍यात आली. प्रकरण पुर्नजिवित केल्‍या नंतर विरुध्‍दपक्षा तर्फे लेखी उत्‍तर दाखल करण्‍यात आले तसेच दोन्‍ही पक्षां तर्फे लेखी युक्‍तीवादा संदर्भात पुरसिस दाखल करण्‍यात आली. तक्रारकर्त्‍या तर्फे वकील श्रीमती देशपांडे तर विरुध्‍दपक्षा तर्फे वकील            श्री देवरस यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला, त्‍यावरुन सदर तक्रारीत निकाल पारीत करण्‍यात येत आहे.

02.   तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी नुसार संक्षीप्‍त कथन पुढील प्रमाणे-

       तक्रारकर्ता हा यवतमाळ येथील रहिवासी असून त्‍याला नागपूर येथे घर बांधण्‍यासाठी भूखंडाची गरज होती. यातील विरुध्‍दपक्ष “संस्‍कार लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स एवं बिल्‍डर्स नागपूर” ही एक प्रोप्रायटरी फर्म असून तिचा निवासी भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय आहे, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधला. विरुध्‍दपक्ष “संस्‍कार लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स एवं बिल्‍डर्स नागपूर” या फर्मचे प्रस्‍तावित मौजा मांडवा, तालुका हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-69, खसरा क्रं-138 या ले आऊट योजने मधील भूखंड क्रं-121/ए,             क्षेत्रफळ-1000 चौरसफूट तक्रारकर्त्‍याने विकत घेण्‍याचे ठरविले. विरुध्‍दपक्षाने प्रस्‍तावित ले आऊटचा नकाशा व माहितीपत्रक असे दस्‍तऐवज दिलेत,  त्‍या नुसार उभय पक्षां मध्‍ये दिनांक-26/03/2011 रोजी भूखंडाचे विक्री संदर्भात करारनामा तयार करण्‍यात आला. (यापुढे निकालपत्रात करारातील भूखंड म्‍हणजे- “संस्‍कार लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स एवं बिल्‍डर्स नागपूर” या फर्मचे प्रस्‍तावित मौजा मांडवा, तालुका हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-69, खसरा क्रं-138 या ले आऊट योजने मधील भूखंड क्रं-121/ए, क्षेत्रफळ-1000 चौरसफूट प्रतीचौरसफूट दर रुपये-150/- प्रमाणे एकूण किम्‍मत रुपये-1,50,000/- असे समजण्‍यात यावे)  (भूखंड विक्री करार म्‍हणजे दिनांक-26/03/2011 रोजी तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये  भूखंड विक्री संबधाने झालेला करारनामा असे समजण्‍यात यावे) करारनाम्‍या मध्‍ये भूखंडाची संपूर्ण किम्‍मत रुपये-1,50,000/- पैकी विरुध्‍दपक्षाला  इसारा दाखल रुपये-10,000/-प्राप्‍त झाल्‍याचे नमुद करण्‍यात आले, उर्वरीत रक्‍कम रुपये-1,40,000/- करारनाम्‍याचा दिनांक-26/03/2011 पासून ते दिनांक-26/03/2015 पर्यंत देण्‍याचे नमुद करण्‍यात आले. तसेच करारनाम्‍या मध्‍ये भूखंडाचे शासनमान्‍य देय विकासशुल्‍क देण्‍याची जबाबदारी ही खरेदीदाराची राहिल असे सुध्‍दा नमुद आहे.

      तक्रारकर्त्‍याचे पुढे असे म्‍हणणे आहे की, त्‍याने दिनांक-25/08/2011 रोजी शेवटची किस्‍त रुपये-4000/-विरुध्‍दपक्षा कडे जमा केलेत. अशाप्रकारे त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे दिनांक-25/08/2011 पर्यंत करारातील भूखंडापोटी एकूण रुपये-20,000/- वेळोवेळी जमा केलेत. तक्रारकर्त्‍याने नियमित भूखंडाच्‍या किस्‍ती भरण्‍याचे ठरविले परंतु विरुध्‍दपक्ष फर्मने माहे सप्‍टेंबर, 2011 मध्‍ये भूखंडाची किस्‍त घेण्‍याचे नाकारले, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्मचे कार्यालयास भेट देऊन विरुध्‍दपक्ष फर्मचे प्रोप्रायटर यांचेकडे किस्‍त स्विकारण्‍यास नकार का देत आहे याचे कारण विचारले परंतु त्‍यांनी कोणतेही स्‍पष्‍टीकरण न देता विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास नकार दिला. तक्रारकर्ता नियमित किस्‍तीची रक्‍कम विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये जमा करीत होता परंतु विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे कोणतेही कारण वा स्‍पष्‍टीकरण न देता पुढील रकमा स्विकारण्‍याचे थांबविण्‍यात आले. तसेच विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे कबुल केल्‍या प्रमाणे लकी ड्रॉ सुध्‍दा काढण्‍यात आला नाही. तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाशी प्रत्‍यक्ष्‍य भेटी देऊन तसेच काही वेळेस दुरध्‍वनी वरुन संपर्क साधून उर्वरीत रक्‍कम प्राप्‍त करुन भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली  परंतु तक्रार ग्राहक मंचात दाखल करे पर्यंत तक्रारकर्त्‍याचे नावे करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही व ताबा सुध्‍दा दिलेला नाही.  तो आजही करारातील अटी व शर्ती प्रमाणे  उर्वरीत रक्‍कम देऊन भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍यास तयार आहे. विरुध्‍दपक्षाची कृती पाहता ते करारा प्रमाणे वागण्‍यास तयार नाहीत. तक्रारकर्ता हा ग्राहक संरक्षण कायद्दातील तरतुदी प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाचा ग्राहक असून विरुध्‍दपक्षाने  करारा प्रमाणे न वागून त्‍याला दोषपूर्ण सेवा दिली आणि अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केलेला आहे. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-15/01/2013 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठविली, सदर नोटीस विरुध्‍दपक्षस मिळाली परंतु कोणताही प्रतिसाद दिला नाही.

    म्‍हणून शेवटी तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दाखल करुन त्‍याव्‍दारे खालील मागण्‍या केल्‍यात-

    विरुध्‍दपक्षास मौजा मांडवा, तहसिल हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील करारातील भूखंड क्रं-121 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍या कडून उर्वरीत रक्‍कम प्राप्‍त करुन त्‍याचे नावे नोंदवून देऊन प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर मोजमाप करुन देऊन ताबा देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे. विरुध्‍दपक्षास ते सुध्‍दा शक्‍य नसल्‍यास गव्‍हरनमेंट रेडी रेकनर प्रमाणे आजचे बाजारभावाने येणारी भूखंडाची किम्‍मत परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे. तसेच न्‍यायालयीन खर्च आणि झालेल्‍या शारिरीक मानसिक व आर्थिक त्रासा बद्दल रुपये-1,00,000/- नुकसान भरपाई विरुध्‍दपक्षा कडून मिळावी.

03.   विरुध्‍दपक्षा तर्फे लेखी उत्‍तर अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष सादर करण्‍यात आले.  विरुध्‍दपक्षा तर्फे लेखी उत्‍तरात असे नमुद करण्‍यात आले की,  प्रस्‍तुत तक्रार म्‍हणजे कायद्दातील तरतुदीचा दुरुपयोग होय कारण तक्रारकर्त्‍याने गव्‍हरनमेंट रेडी रेकनर प्रमाणे भूखंडाचे किम्‍मतीची मागणी करुन  पुढे नुकसान भरपाई दाखल रुपये-1,00,000/- ची मागणी केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने जी रक्‍कम परत मागितलेली आहे, तेवढी रक्‍कम कधीही विरुध्‍दपक्षाला दिलेली नाही. सदर प्रकरण हे रक्‍कम वसुली संबधीचे असल्‍याने त्‍या संबधाने ग्राहक मंचास अधिकारक्षेत्र येत नाही आणि तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम वसुलीची मागणी प्रार्थनेत केली असती तर त्‍याची मागणी मंजूर झाली नसती. तक्रारकर्त्‍याने दिवाणी न्‍यायालयात जाऊन दाद मागावयास हवी होती परंतु तसे न करता ही तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी प्रमाणे त्‍याने शेवटची किस्‍त ही दिनांक-27/06/2011 रोजी जमा            केली आणि त्‍याने ही तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दिनांक-27/06/2013 रोजीदाखल केली, जी मुदतबाहय आहे. तक्रारकर्त्‍याने विहित मुदतीत दोन वर्षाचे आत तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केली नाही तसेच विलंबाची कारणे नमुद केलेली नसल्‍याने तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द केलेली संपूर्ण विपरीत विधाने नाकबुल केली. तक्रारकर्ता हा स्‍वतःच भूखंडाचे विक्रीपत्र लावून घेण्‍यास ईच्‍छुक नव्‍हता, त्‍यामुळे विक्रीपत्राची नोंदणी होऊ शकली नाही. तक्रारकर्त्‍याने करारा प्रमाणे नियमित किस्‍तीच्‍या रकमा भरल्‍या नाहीत. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या पावत्‍या  या वेगळया नावाच्‍या आहेत. तक्रारकर्त्‍याने भूखंडाची किम्‍मत रुपये-1,50,000/- पैकी  फक्‍त रुपये-6000/- विरुध्‍दपक्षा कडे जमा केलेत, त्‍यामुळे त्‍याने स्‍वतःच करारातील अटी व शर्तीचा भंग केलेला असल्‍याने तसेच  करारा पासून 06 वर्षाचा कालावधी उलटून गेल्‍या मुळे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा प्रश्‍नच उदभवत नाही. तक्रार दाखल केल्‍याच्‍या दिनांका पासून सुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याने उर्वरीत भूखंडाची रक्‍कम ग्राहक मंचात जमा केलेली नाही, जेणे करुन त्‍याचा भूखंड खरेदीचा हेतू दिसून येईल. विरुध्‍दपक्षाला तक्रारकर्त्‍या कडून पुढील भूखंडाच्‍या किस्‍ती अस्विकार करण्‍याचे कोणतेही कारण नव्‍हते. विरुध्‍दपक्षाने जर भूखंडाच्‍या किस्‍ती स्विकारण्‍याचे नाकारले तर त्‍या परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याने एकही पत्र किंवा नोटीस विरुध्‍दपक्षाला दिलेली नाही, यावरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्ता हा कधीही विरुध्‍दपक्षाकडे आला नाही व त्‍याने किस्‍तीच्‍या रकमा जमा करण्‍याची तयारी दर्शविली नाही, अशा परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याने पैसे उकळण्‍याचे हेतुने ही तक्रार अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केली. तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतःच करारातील अटी व शर्तीचा भंग केलेला असल्‍याने तो विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यास किंवा रेडी रेकनर दरा प्रमाणे किम्‍मत परत मिळण्‍यास पात्र नाही. तक्रारकर्त्‍याने ही तक्रार दाखल करण्‍यासाठीच विरुध्‍दपक्षाला कायदेशीर नोटीस पाठविलेली आहे, नोटीस पाठविल्‍याचे दिनांका पासून तक्रारीचे कारण घडत नाही. सबब तक्रारकर्त्‍याची तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍दपक्षा तर्फे करण्‍यात आली.

04. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीचे समर्थनार्थ दस्‍तऐवज यादी नुसार काही दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात, ज्‍यामध्‍ये विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे करुन दिलेला भूखंड विक्रीचा करारनामा, विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये करारातील भूखंडापोटी            रकमा भरल्‍या बाबत पावत्‍यांच्‍या प्रती, किस्‍तीचे नोंदीचा दस्‍तऐवज, ले आऊट नकाशा, ले आऊट माहितीपत्रक, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास पाठविलेली कायदेशीर नोटीस अशा दस्‍तऐवजाचे प्रतींचा समावेश आहे.

05.  त.क. तर्फे वकील श्रीमती अनुराधा देशपांडे तर विरुध्‍दपक्षा तर्फे वकील श्री देवरस यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला.

06.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, विरुध्‍दपक्षाचे लेखी उत्‍तर, तक्रारकर्त्‍या तर्फे दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती तसेच उभय पक्षकारांचे वकीलांचा  मौखीक युक्‍तीवाद यावरुन ग्राहक मंचाचा निष्‍कर्ष पुढील प्रमाणे-

                    ::निष्‍कर्ष ::

07.  तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी प्रमाणे त्‍याने विरुध्‍दपक्ष “संस्‍कार लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स एवं बिल्‍डर्स नागपूर” या फर्मचे प्रस्‍तावित ले आऊट योजने मधील भूखंड क्रं-121/ए, क्षेत्रफळ-1000 चौरसफूट  विकत घेण्‍याचे ठरविले, त्‍या नुसार उभय पक्षां मध्‍ये दिनांक-26/03/2011 रोजी भूखंडाचे विक्री संदर्भात करारनामा तयार करण्‍यात आला. करारनाम्‍या मध्‍ये भूखंडाची संपूर्ण किम्‍मत रुपये-1,50,000/- पैकी विरुध्‍दपक्षाला  इसारा दाखल रुपये-10,000/-प्राप्‍त झाल्‍याचे नमुद करण्‍यात आले, उर्वरीत रक्‍कम रुपये-1,40,000/- करारनाम्‍याचा दिनांक-26/03/2011 पासून ते दिनांक-26/03/2015 पर्यंत देण्‍याचे नमुद करण्‍यात आले. तसेच करारनाम्‍या मध्‍ये भूखंडाचे शासनमान्‍य देय विकासशुल्‍क देण्‍याची जबाबदारी ही खरेदीदाराची राहिल असे सुध्‍दा नमुद आहे.

      तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या या कथनाचे पुष्‍टयर्थ्‍य दिनांक-26/03/2011 रोजीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत पुराव्‍यार्थ दाखल केली, यावरुन त्‍याचे या कथनास पुष्‍टी मिळते. विरुध्‍दपक्षाला सुध्‍दा भूखंड विक्री संबधाने करारनामा झाला होता ही बाब मान्‍य आहे.

08.   तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी प्रमाणे  त्‍याने दिनांक-25/08/2011 रोजी शेवटची किस्‍त रुपये-4000/-विरुध्‍दपक्षा कडे जमा केली,अशाप्रकारे त्‍याने विरुध्‍दपक्षाकडे दिनांक-25/08/2011 पर्यंत करारातील भूखंडापोटी एकूण रुपये-20,000/- वेळोवेळी जमा केलेत.

       तर विरुध्‍दपक्षाचे उत्‍तरा प्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने करारातील भूखंडापोटी त्‍याचेकडे फक्‍त रुपये-6000/- जमा केलेत.

09.   तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा तर्फे निर्गमित जमा किस्‍त रकमेच्‍या नोंदीचा दस्‍तऐवज आणि पावत्‍यांच्‍या प्रती पुराव्‍यार्थ दाखल केल्‍यात यावरुन त्‍याने दिनांक-26/03/2011 ते दिनांक-27/06/2011 या कालावधीत एकूण रुपये-16,000/- विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये जमा केल्‍याची बाब सिध्‍द होते. तक्रारकर्त्‍याने करार दिनांक-26/03/2011 रोजी  रुपये-10,000/- तसेच दिनांक-25/06/2011 रोजी रुपये-4000/- आणि दिनांक-27/06/2011 रोजी रुपये-2000/- अशा प्रकारे एकूण रुपये-16,000/- जमा केल्‍याचा पुरावा अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष आलेला असल्‍याने तेवढी रक्‍कम अतिरिक्‍त मंचा तर्फे हिशोबात धरण्‍यात येते.

10.    तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी प्रमाणे विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे माहे सप्‍टेंबर, 2011 मध्‍ये भूखंडाची किस्‍त घेण्‍याचे नाकारले, त्‍यामुळे त्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्मचे कार्यालयास भेट देऊन विरुध्‍दपक्ष फर्मचे प्रोप्रायटर यांचेकडे किस्‍त स्विकारण्‍यास का नकार देण्‍यात येत आहे याचे कारण विचारले असता त्‍यांनी कोणतेही स्‍पष्‍टीकरण दिले नाही, त्‍याने वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य भेटी घेऊन तसेच काही वेळेस दुरध्‍वनी वरुन संपर्क साधून उर्वरीत रक्‍कम प्राप्‍त करुन भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली परंतु प्रतिसाद मिळाला नाही. तो आजही करारातील अटी व शर्ती प्रमाणे  उर्वरीत रक्‍कम देऊन भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍यास तयार आहे.

11.   याउलट विरुध्‍दपक्षाचे उत्‍तरा प्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने करारा प्रमाणे नियमित किस्‍तीच्‍या रकमा भरल्‍या नाहीत. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या पावत्‍या या वेगळया नावाच्‍या आहेत. त्‍याने भूखंडाची किम्‍मत  रुपये-1,50,000/- पैकी  फक्‍त रुपये-6000/- विरुध्‍दपक्षा कडे जमा केलेत, त्‍यामुळे त्‍याने स्‍वतःच करारातील अटी व शर्तीचा भंग केलेला आहे परिणामतः विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा प्रश्‍नच उदभवत नाही. विरुध्‍दपक्षाला तक्रारकर्त्‍या कडून भूखंडाच्‍या पुढील किस्‍ती अस्विकार करण्‍याचे कोणतेही कारण नव्‍हते. विरुध्‍दपक्षाने जर भूखंडाच्‍या किस्‍ती स्विकारण्‍याचे नाकारले तर त्‍या परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याने एकही पत्र किंवा नोटीस विरुध्‍दपक्षाला का दिलेली नाही, यावरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्ता हा कधीही विरुध्‍दपक्षाकडे आला नाही व त्‍याने किस्‍तीच्‍या रकमा जमा करण्‍याची तयारी दर्शविली नाही, त्‍यामुळे तो भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यास किंवा रेडी रेकनर दरा प्रमाणे भूखंडाची किम्‍मत परत मिळण्‍यास पात्र नाही. तक्रारकर्त्‍याने ही तक्रार दाखल करण्‍यासाठीच विरुध्‍दपक्षाला कायदेशीर नोटीस पाठविलेली आहे, नोटीस पाठविल्‍याचे दिनांका पासून तक्रारीचे कारण घडत नाही.

12.   भूखंडाची किस्‍त जमा नोंदीचे दस्‍तऐवजा वरुन तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-26/03/2011 ते दिनांक-27/06/2011 या कालावधीत एकूण रुपये-16,000/-  विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये जमा केल्‍याची बाब सिध्‍द होते, दस्‍तऐवजी पुराव्‍या वरुन तक्रारकर्त्‍याने शेवटची किस्‍त ही दिनांक-27/06/2011 रोजी भरलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने मोघम स्‍वरुपात त्‍याने वेळोवेळी पुढील किस्‍तीच्‍या रकमा विरुध्‍दपक्षास देऊ करण्‍याचा प्रयत्‍न केला परंतु विरुध्‍दपक्षाने पुढील किस्‍तीच्‍या रकमा स्विकारण्‍यास नकार दिला एवढेच तक्रारीत कथन केलेले आहे परंतु या कथना संबधी कोणताही लेखी पुरावा दाखल केलेला नाही. जर विरुध्‍दपक्षाने पुढील किस्‍ती घेण्‍यास नकार दिला तर तक्रारकर्त्‍याने त्‍याला एखादे पत्र किंवा नोटीस का दिली नाही या प्रश्‍न येथे निर्माण होते. तसेच भूखंडाची एकूण किम्‍मत रुपये-1,50,000/- एवढी असताना तक्रारकर्त्‍याने  करार दिनांक-26/03/2011 पासून ते दिनांक-27/06/2011 या कालावधीत एकूण रुपये-16,000/- एवढी आंशिक रक्‍कम जमा केल्‍याची बाब दस्‍तऐवजी पुराव्‍या वरुन सिध्‍द होते. सदर रक्‍कम जमा करण्‍याची टक्‍केवारी ही 10.66% एवढीच दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याची जर खरोखरीच एकमुस्‍त रक्‍कम देऊन भूखंड खरेदी करायची ईच्‍छा असती तर त्‍याच वेळी म्‍हणजे त्‍याचेच तक्रारी प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने माहे सप्‍टेंबर, 2011 मध्‍ये किस्‍त घेण्‍याचे नाकारल्‍या नंतर जास्‍तीत जास्‍त सहा महिन्‍याचा कालावधी जरी हिशोबात धरला तर  मार्च-2012 पर्यंत एखादे पत्र किंवा नोटीस विरुध्‍दपक्षास देणे आवश्‍यक होते परंतु तसे पत्र किंवा नोटीस दिल्‍याचा पुरावा तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेला नाही. तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-15/01/2013 रोजीची कायदेशीर नोटीस विरुध्‍दपक्षाल पाठविलेली आहे.

13.    तक्रारकर्ता हा खरोखरीच करारा प्रमाणे नियमिततपणे किस्‍त भरण्‍यास तयार असल्‍या बाबतचा त्‍याचे तक्रारीतील कथना शिवाय कोणताही ठोस पुरावा अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष आलेला नाही, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाने पुढील किस्‍ती घेण्‍यास नकार दिला होता या त्‍याचे कथनावर विश्‍वास ठेवणे कठीण आहे, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याची मागणी की, विरुध्‍दपक्षाने जर करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही तर आजचे गव्‍हरनमेंट रेडी रेकनर प्रमाणे भूखंडाची संपूर्ण किम्‍मत परत करण्‍याचे आदेशित व्‍हावे ही मागणी प्राप्‍त दस्‍तऐवजी पुराव्‍यां वरुन मंजूर होण्‍यास पात्र नाही.

14.  विरुध्‍दपक्षाचे उत्‍तरा प्रमाणे त्‍याने शेवटची किस्‍त ही दिनांक-27/06/2011 रोजी जमा केली आणि  ही तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दिनांक-27/06/2013 रोजी दाखल केली, जी मुदतबाहय आहे. तक्रारकर्त्‍याने विहित मुदतीत दोन वर्षाचे आत तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केली नाही तसेच विलंबाची कारणे नमुद केलेली नसल्‍याने तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे.

15.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मुदतीत आहे,  या संदर्भात हे  अतिरिक्‍त ग्राहक मंच पुढील मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाच्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे-

      “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC).

    सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात  असेही  नमुद  केले  आहे की,  जर  भूखंडाचा  विकास  करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.

16.    विरुध्‍दपक्षाने सुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याने पुढील भूखंडाच्‍या किस्‍ती जमा केल्‍या नसल्‍या बाबत कोणतेही सुचनापत्र त्‍याला दिलेले नाही वा तसे सुचनापत्र दिल्‍या बाबत कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही त्‍याच बरोबरपुढील मासिक किस्‍ती न भरल्‍यास करार रद्द करण्‍यात येईल असे लेखी तक्रारकर्त्‍याला दिलेले नाही तसेच तक्रारकर्त्‍याने जमा केलेली आंशिक रक्‍कम त्‍याला परत करण्‍यास कोणतेही प्रयत्‍न केल्‍याचे दिसून येत नाही यामध्‍ये विरुध्‍दपक्षाचा सुध्‍दा निष्‍काळजी आणि हलगर्जीपणा दिसून येतो, त्‍यामुळे उपरोक्‍त मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडया प्रमाणे तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीचे कारण हे सतत घडत असल्‍याने तक्रार मुदतीत येते, त्‍यामुळे तक्रार मुदतबाहय असल्‍याचा विरुध्‍दपक्षाचा आक्षेप फेटाळण्‍यात येते.

17.   विरुध्‍दपक्षाचा दुसरा आक्षेप असा आहे की, तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही रकमेच्‍या वसुलीसाठी असून त्‍या संबधी दिवाणी न्‍यायालयासच अधिकारक्षेत्र येते, अतिरिक्‍त ग्राहक मंचास तक्रार चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र येत नाही परंतु जो पर्यंत  भूखंड विक्रीचा करार रद्द होत नाही तो पर्यंत ही तक्रार रकमेच्‍या वसुलीसाठीची तक्रार आहे असे म्‍हणता येणार नाही. विरुध्‍दपक्षाने किस्‍त नोंदीच्‍या दस्‍तऐवजावर अट क्रं-6 मध्‍ये असे नमुद केलेले आहे की, सतत तीन महिने किस्‍त जमा न केल्‍यास बयाना रक्‍कम कपात करुन उर्वरीत रक्‍कम शेवटी परत करण्‍यात येईल परंतु सदरची अट ही  विक्रीच्‍या करारनाम्‍या मध्‍ये नमुद नाही त्‍यामुळे या अटीला या ठिकाणी कोणताही अर्थ उरत नाही परिणामतः विरुध्‍दपक्षाचे याही आक्षेपात काहीही तथ्‍य अतिरिक्‍त ग्राहक मंचास दिसून येत नाही.

18.   उपरोक्‍त नमुद परिस्थिती पाहता उभय पक्षां मधील करारा प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाचे प्रस्‍तावित मौजा मांडवा, तहसिल हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील भूखंड क्रं-121/ए चे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी उर्वरीत रक्‍कम रुपये-1,34,000/- तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला द्दावी व विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याचे नावे करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून द्दावे. नोंदणी शुल्‍क                  व मुद्रांक शुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा  तसेच  शासनमान्‍य  देयविकासशुल्‍काची रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने जमा करावी. जर काही कायदेशीर व तांत्रिक कारणामुळे विरुध्‍दपक्षाला करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र  तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देणे अशक्‍य असल्‍यास आणि तक्रारकर्त्‍याची सहमती असल्‍यास विरुध्‍दपक्षाचे जवळपास अन्‍य मंजूरी प्राप्‍त ले आऊट मधील जवळपास तेवढया कमी-जास्‍त आकाराच्‍या भूखंडाची विक्री करारात नमुद केलेल्‍या दरा प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍या कडून उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन करुन द्दावी, भूखंडाचे क्षेत्रफळ थोडेफार कमी जास्‍त असल्‍यास त्‍याप्रमाणे करारातील नमुद दरा प्रमाणे किमतीचे योग्‍य ते समायोजन उभय पक्षांनी करावे. परंतु कायदेशीर व तांत्रिक बाबीमुळे असेही  करणे विरुध्‍दपक्षास अशक्‍य असल्‍यास त्‍या परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याने करारातील  भूखंडापोटी जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-16,000/- शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचा                      दिनांक-27/06/2011 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-18% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.  तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल व तक्रारीचे खर्चा बद्दल रुपये-7000/- विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास द्दावेत.

19.    वरील सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन, आम्‍ही  उपरोक्‍त नमुद तक्रारी मध्‍ये  खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-

                  ::आदेश::

(1)     तक्रारकर्ता श्री विजय क्रिष्‍णराव‍ शिवणकर यांची, विरुध्‍दपक्ष संस्‍कार लॅन्‍ड डेव्‍हलपर्स एवं बिल्‍डर्स तर्फे तिचे मुख्‍य कार्यकारी अधिकारी/प्रोप्रायटर नरहरी मोहाडीकर याचे विरुध्‍दची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

(2)    “विरुध्‍दपक्षाला” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने उभय पक्षां मधील भूखंड विक्रीचा करारानामा दिनांक-26/03/2011 अनुसार करारातील मौजा मांडवा, तहसिल हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील प्रस्‍तावित ले आऊट मधील भूखंड क्रं-121/ए, एकूण क्षेत्रफळ-1000 चौरसफूट संबधाने एन.ए./टी.पी.सक्षम अधिका-या कडून मंजूर करवून घेऊन करारातील भूखंडाची एकूण किम्‍मत रुपये-1,50,000/- पैकी तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी जमा केलेली रक्‍कम रुपये-16,000/- वजावट जाता उर्वरीत रक्‍कम रुपये-1,34,000/- (अक्षरी रुपये एक लक्ष चौतीस हजार फक्‍त) तक्रारकर्त्‍या कडून स्विकारुन करारातील नमुद निवासी भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देऊन प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर मोजमाप करुन लेखी ताबापत्र व भूखंडा संबधी आवश्‍यक त्‍या सर्व दस्‍तेवजाच्‍या प्रती तक्रारकर्त्‍याला पुरवाव्‍यात. भूखंड विक्रीपत्र नोंदविण्‍यासाठी शासन देय नोंदणीशुल्‍क व मुद्रांक शुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतः सहन करावा तसेच शासनमान्‍य देय विकासशुल्‍काचे रकमेचा भरणा तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतः सहन करावा. किंवा

(03)    काही कायदेशीर व तांत्रिक कारणास्‍तव विरुध्‍दपक्षाला करारातील नमुद भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास व तसा पुरावा दाखल केल्‍यास त्‍याच परिस्थितीत, आणि तक्रारकर्त्‍याची सहमती असल्‍यास विरुध्‍दपक्षाचे जवळपासच्‍या अन्‍य मंजूरी प्राप्‍त ले आऊट मधील जवळपास तेवढया कमी-जास्‍त आकाराच्‍या मंजूरी प्राप्‍त निवासी भूखंडाचे विक्रीपत्र करारात नमुद केलेल्‍या दरा प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍या कडून उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून द्दावे. भूखंडाचे क्षेत्रफळ थोडे फार कमी जास्‍त असल्‍यास  करारातील नमुद दरा प्रमाणे किमतीचे योग्‍य ते समायोजन उभय पक्षांनी करावे. शासनमान्‍य विक्रीपत्र नोंदणीचा खर्च तसेच विकासशुल्‍काचा भरणा तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतः करावा. किंवा

(04)     आदेशातील कलम-(3) व (4) मध्‍ये  नमुद केल्‍या प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र काही कायदेशीर व तांत्रिक कारणास्‍तव तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षाला शक्‍य नसल्‍यास आणि तसा पुरावा अतिरिक्‍त ग्राहक मंचा समक्ष दाखल केल्‍यास त्‍याच परिस्थितीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने करारातील भूखंडापोटी जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-16,000/- (अक्षरी रुपये सोळा हजार फक्‍त) शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचा दिनांक-27/06/2011 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-18% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.

(5)  तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल                  तसेच  तक्रारखर्चा बद्दल  रुपये-7,000/-(अक्षरी  रुपये सात हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने  तक्रारकर्त्‍याला द्दावेत.

(6)    सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत     प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.

(7)    निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध      करुन देण्‍यात याव्‍यात.