(आदेश पारीत व्‍दारा - श्री अविनाश वि. प्रभुणे, मा. सदस्‍य)

(पारीत दिनांक : 10 जुलै, 2018)

1.    तक्रारकर्तीने प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम – 12 अन्‍वये भूखंड खरेदीच्‍या सौद्यामध्‍ये केलेल्‍या सेवेतील त्रुटी सबंधी दाखल केली आहे.  तक्रारकर्तीची तक्रार थोडक्‍यात खालील प्रमाणे.

2.    तक्रारकर्तीच्‍या कथनानुसार संकल्‍प डेव्‍हलपर्स व त्‍याचे भागिदार श्री धमेंद्र श्रीरंग वंजारी व सौ.वंदना राजु तरारे (यापुढे संक्षिप्‍तपणे ‘विरुध्‍दपक्ष’ म्‍हणून संबोधले जाईल.) यांचा संकल्‍प डेव्‍हलपर्स या नोंदणीकृत संस्थेच्या नावाने भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय आहे.  विरुद्ध पक्षाने सन 2007 साली मौजा – सुराबर्डी, प.ह.नं.26, खसरा नं.38 या जमिनीवर भूखंड विक्रीस सुरवात केली. तक्रारकर्तीला स्‍वतःला राहण्‍यासाठी भूखंड घ्‍यावयाचे असल्‍याने तक्रारकर्तीने दिनांक 4.8.2007 रोजी विरुध्‍दपक्षाकडून मौजा – सुराबर्डी, प.ह.नं.26, खसरा नं.38, तह. व जिल्‍हा नागपुर येथील भूखंड क्रमांक 99 व 100 खरेदी करण्‍याचा सौदा झाला. वरील दोन्‍ही भूखंडाचे क्षेत्रफळ प्रती भूखंड 1499 चौरस फुट होते व प्र‍ती भूखंड रुपये 44,970/- विरुध्‍दपक्षास देण्याचे ठरले होते. त्यानुसार विरुध्‍दपक्षास दिनांक 5.9.2007 रोजी प्रती भूखंड रुपये 11,250/- (एकूण रुपये 21500/- बयाणा राशी तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षास दिले, तसेच वरील भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम रुपये 37,720/- प्रती भूखंड तक्रारकर्तीला रुपये 937/- च्‍या मासिक हप्‍त्‍याव्‍दारे पुढील 36 हप्‍त्‍यात दिनांक 4.8.2007 ते 4.8.2010 या कालावधीत विरुध्‍दपक्षाला देण्‍याचे ठरले. तसेच, दिलेल्‍या मुदतीत भूखंडाची पूर्ण रक्‍कम दिल्‍यानंतर भूखंडाचे खरेदीखत नोंदवून देण्‍यात येईल, असे अभिवचन विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीस दिले.

3.    वरील सौद्यापोटी असलेली एकुण रक्‍कम रुपये 89,940/- पैकी रुपये 84,342/- ही दिनांक 26.6.2010 पर्यंत विरुध्‍दपक्षास दिली आहे.  त्‍यासंबंधी पावत्‍या तक्रारीसोबत जोडल्‍या आहेत.

4.    त्‍यानंतर, बयाणापत्रातील अटी व शर्तीनुसार भूखंडाचे खरेदीखत उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन खरेदीखत नोंदवून कायदेशिर ताबा देण्‍याबाबत वेळोवेळी विनंती केली, परंतु विरुध्‍दपक्षाने वेगवेगळे कारण सांगुन ठरलेल्‍या अटी व शर्तीनुसार खरेदीखत नोंदवून दिले नाही, तसेच मुलभूत सुविधांसह भूखंडाचा ताबा तक्रारकर्तीस दिला नाही.  सबब, सदर प्रकरण विरुध्‍दपक्ष यांनी आपल्‍या सेवेत त्रुटी केलेली आहे व करारातील अटी व शर्ती प्रमाणे व्‍यवहार न करता तक्रारकर्तीने जमा केलेल्‍या पैशाचा वापर करीत, अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब करीत आहे.  त्‍यामुळे, प्रस्‍तुत प्रकरणी तक्रारकर्तीने खालील प्रमाणे मागणी केली आहे.

  1) विरुध्‍दपक्षाने करारातील अटी व शर्ती प्रमाणे भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन कायदेशिर बाबींची पुर्तता करुन दोन्‍ही भूखंड क्रमांक 99 व 1000 चे खरेदीखत तक्रारकर्तीस नोंदवून द्यावे व रितसर मोजणी करुन मुलभुत सुविधेसह भूखंड तक्रारकर्तीच्‍या ताब्‍यात द्यावेत.

                              किंवा,

      विरुध्‍दपक्ष वरील बाब करण्‍यास असमर्थ असल्‍यास त्‍यांनी तक्रारकर्तीस झालेले आर्थिक नुकसान भरपाईपोटी दोन्‍ही भूखंडाचे आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे संपूर्ण किंमत 24 % व्‍याजासह तक्रारकर्तीस प्रत्‍यक्ष हातात येईपावेतो देण्‍याचे आदेश व्‍हावे.    

  2) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीस झालेल्‍या शारीरीक व मानसिक त्रासापोटी रुपये 1,00,000/- व तसेच तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 20,000/- देण्‍याचे आदेश व्‍हावे.  

5.    तक्रारकर्तीच्‍या तक्रारीला अनुसरुन विरुध्‍दपक्षास मंचा मार्फत नोटीस बजाविण्‍यात आली. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारीला उत्‍तर देतांना, तक्रारकर्ता व विरुध्‍दपक्षात तक्रारीत नमुद केल्‍याप्रमाणे भूखंड खरेदी सबंधी सौदा झाला असल्‍याचे व त्‍यासबंधी तक्रारकर्तीकडून देय असलेली रक्‍कम मिळाली असल्‍याचे मान्‍य केले आहे.  तसेच, सदर भूखंड N.A. करण्‍याची कार्यवाही पूर्ण न झाल्‍यामुळे विक्रीपत्र करुन देता येत नाही असे तक्रारकर्तीस कळविले होते. तसेच पैसे परत देण्‍याची तयार देखील दर्शविली होती.  मुळ शेत मालकांनी सदरहू जमीन दुस-याला विकल्‍यामुळे तक्रारकर्तीला सदर भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देता आले नाही. विरुध्‍दपक्ष हे तक्रारकर्तीस लगतच्‍या खस-यामधील भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्यास तयार आहे असे देखील कळविले होते.  तसेच प्रस्‍तुत तक्रार अर्ज मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप नोंदवून सदर तक्रार खारीज करण्‍यात यावी, अशी विनंती केली आहे.  

6.    दोन्‍ही पक्षकारांस पुरेशी संधी मिळूनही मौखीक युक्‍तीवाद केला नाही.  अभिलेखावर दाखल केलेली तक्रारकर्तीची तक्रार, लेखीउत्‍तर, लेखी युक्‍तीवाद, तसेच दोन्‍ही पक्षांनी दाखल केलेल्‍या दस्‍ताऐवजांचे अवलोकन केले.  यावरुन खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते.

//  निष्‍कर्ष  //

7.    तक्रारकर्तीने तक्रारीत नमुद केलेलया विधानानुसार व दाखल केलेल्‍या बयाणपत्रानुसार तक्रारकर्ती व विरुध्‍दपक्ष यांचेमध्‍ये मौजा – सुराबर्डी, प.ह.नं.26, खसरा नं.38, तह. व जिल्‍हा नागपुर येथील भूखंड क्रमांक 99 व 100 खरेदी करण्‍याचा सौदा केला.  सदर सौदा भूखंड क्रमांक 99 व 100 यासाठी बयाणा राशी प्रती भूखंड 11,250/- दिनांक 5.9.2007 रोजी व उर्वरीत रक्‍कम दिनांक 4.8.2007 ते 4.8.2010 पर्यंत एकुण रुपये 84,342/- विरुध्‍दपक्षास दिले आहे.  सदर बयाणपत्रावर व विरुध्‍दपक्षाने दिलेल्‍या पावत्‍यांवर विरुध्‍दपक्ष यांची स्‍वाक्षरी व शिक्‍का आहे.  सदर भूखंड नियमीतीकरण करण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाची असतांना देखील विरुध्‍दपक्षाने कुठलिही कार्यवाही केल्‍याचे दिसून येत नाही.  विरुध्‍दपक्षाने जमिनीचा ताबा व मालकी असल्‍याचे भासवून तक्रारकर्तीशी वरील प्रमाणे सौदा केलेला आहे.  तसेच, तक्रारकर्तीकडून घेतलेली रक्‍कम परत सुध्‍दा केलेली नाही, त्‍यामुळे सदर प्रकरणात विरुध्‍दपक्षाची सेवेतील त्रुटी सिध्‍द होते व तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र ठरते.

8.    विरुध्‍दपक्षाने भूखंड नियमीतीकरणासाठी आलेल्‍या अडचणीचा उल्‍लेख केला आहे. (जसे, मुळ शेत मालकांनी सदरहू जमीन दुस-याला विकल्‍यामुळे व शासकीय कामात जास्‍तीचा खर्च आल्‍यामुळे विरुध्‍दपक्ष आर्थिक अडचणीत आला.)  परंतु, येथे विशेष नमुद करण्‍यात येते की, यासबंधी कुठलाही दस्‍ताऐवज किंवा पुरावा विरुध्‍दपक्षाने सादर केलेला नाही.  तसेच, तक्रारकर्तीकडून वरील सौद्यापोटी घेतलेले पैसे देखील परत केलेले नाहीत व तक्रारकर्तीस तसे कुठल्‍याही अडचणीबाबत कळविले नाही. प्रस्‍तुत प्रकरणात तक्रारकर्तीची रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असल्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाचे याबाबतचे कथन अमान्‍य करण्‍यात येते व सदर प्रकरणी सेवेत त्रुटी दिल्‍याचे व अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केल्‍याचे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

9.    तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा विरुध्‍दपक्षाचा आक्षेप फेटाळण्‍यात येतो कारण, प्रस्‍तुत प्रकरणात वरील सौदा दिनांक 5.9.2007 रोजी झाला व तक्रारकर्तीने विरुध्‍दपक्षास सौद्याच्‍या एकुण रकमेपैकी रुपये 84,342/- दिनांक 26.6.2010 पर्यंत विरुध्‍दपक्षास दिले आहे, जे एकुण सौद्याच्‍या अंदाजे 94 % टक्‍के असल्‍याचे दिसून येते.  प्रस्‍तुत प्रकरणात तक्रारकर्तीची सदर रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असून सदर रकमेचा वापर विरुध्‍दपक्ष आजतागायत करीत आहे व तसेच भूखंडाचे विक्रीपत्र व नियमीतीकरण आजपर्यंत करुन दिले नाही, त्‍यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्‍याने तक्रार मुदतबाह्य नाही, असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

10.   यासंदर्भात मंच पुढील मा.वरीष्‍ठ न्‍यायालयाच्‍या निवाड्यांवर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे.  “Juliet V. Quadros –Versus – Mrs. Malti Kumar & Ors., 2005(2) CPR-1 (NC).”   उपरोक्‍त मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे निवाड्यामध्‍ये असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबंधीत ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous Cause of action) घडत असते.

11.   मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे.  तसेच, नुकत्‍याच मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई यांनी दिलेला निवाड्यामधील, (“Smt. Mugdha M. Dhongade and others –Versus- Money Magnum Construction, Mumbai, Complaint No. CC/13/484, Order Dated 4.5.2018.”)   नोंदविलेल्‍या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवून प्रस्‍तुत प्रकरणी तक्रारकर्तीची विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असलेली रक्‍कम रुपये 84,342/- द.सा.द.शे. 15 % व्‍याजासह परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ती पात्र आहे, असे मंचाचे मत आहे. 

12.   प्रस्‍तुत प्रकरणी तक्रारकर्तीने झालेले आर्थिक, शारिरीक, मानसिक त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई मागितली आहे, त्‍याच्‍या समर्थनार्थ कुठलाही दस्‍ताऐवज सादर केला नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्तीची मागणी तर्कसंगत नसुन व अवाजवी वाटते. तसेच, विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असलेल्‍या रकमेवर जास्‍त 15 % टक्‍के व्‍याजदर आदेशीत केले असल्‍यामुळे तक्रारकर्तीची आर्थिक नुकसान भरपाईची मागणी तिने मागितल्‍याप्रमाणे मान्‍य करता येत नाही.  सदर प्रकरणात तक्रारकर्तीला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासाबद्दल माफक नुकसान भरपाई म्‍हणून रुपये 15,000/- मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. 

      सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती आणि पुराव्‍याचा विचार करता खालील प्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.  

//  अंतिम आदेश  //

                        (1)   तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजुर करण्‍यात येते. 

(2)   विरुध्‍दपक्ष क्रमांक 1 ते 3 यांना आदेशीत करण्‍यात येते की, त्‍यांनी वैयक्‍तीकरित्‍या व संयुक्‍तीकरित्‍या दिनांक 5.9.2007 रोजी झालेल्‍या बयाणपत्रानुसार भूखंड क्रमांक 99 व 100 चे संपूर्ण कायदेशिर बाबींची पुर्तता करुन खरेदीखत तक्रारकर्तीस नोंदवून द्यावे व मुलभुत सुविधेसह रितसर मोजणीकरुन तक्रारकर्तीच्‍या ताब्‍यात द्यावे.

                        किंवा,

      कायदेशिर व तांत्रिक बाबींमुळे वरील आदेशाचे पालन शक्‍य नसल्‍यास सदर सौदा प्रकरणी तक्रारकर्तीकडून स्विकारलेली एकुण रक्‍कम रुपये 84,342/- शेवटचा भुगतान केल्‍याचा दिनांक 26.6.2010 पासून ते रकमेचे प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द.सा.द.शे.15%  व्‍याजदराने मिळून येणारी रक्‍कम तक्रारकर्तीला परत करावी.  

(3)   तसेच, विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्तीस झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासाबद्दल रुपये 15,000/- द्यावे व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये 5,000/- तक्रारकर्तीस द्यावे.

(4)   विरुध्‍दपक्ष यांनी आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी. अन्‍यथा, त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तीस रुपये 25/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.

                         (5)   उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.