::निकालपत्र::
(पारीत व्‍दारा- सौ.चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या )
(पारीत दिनांक–11 ऑगस्‍ट, 2017)
1. तक्रारकर्त्‍याने, विरुध्‍दपक्षा कडून, करारानुसार भूखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन मिळण्‍यासाठी तसेच अन्‍य अनुषंगीक मागण्‍यांसाठी ग्राहक संरक्षण अधिनियम-1986 चे कलम-12 अन्‍वये प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केली आहे.
02. तक्रारकर्त्‍याचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-
विरुध्‍दपक्ष संकल्‍प डेव्‍हलपर्स ही एक नोंदणीकृत फर्म असून विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) तिचे भागीदार आहेत. विरुध्‍दपक्षांचा शेतजमीनीचे अकृषक भूखंडात रुपांतरण करुन विक्रीचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्मचे प्रस्‍तावित मौजा सुराबर्डी, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-26, सर्व्‍हे क्रं-27 मधील भूखंड क्रं-23, एकूण क्षेत्रफळ-1435.22 चौरसफूट, एकूण किम्‍मत रुपये-35,880/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे बयानापत्र विरुध्‍दपक्षा सोबत दिनांक-30/04/2007 रोजी केले. (सदर नमुद प्रस्‍तावित ले-आऊट मधील भूखंड क्रं-23 चा उल्‍लेख यापुढे निकालपत्रात उल्‍लेख करारातील भूखंड असा करण्‍यात येईल) तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला करारातील भूखंडापोटी इसारा दाखल कराराचे दिनांकास रुपये-9000/- दिलेत, उर्वरीत रक्‍कम रुपये-26,880/- एकूण 36 मासिक किस्‍तीमध्‍ये भरावयाची होती, विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत ही दिनांक-30/04/2010 निश्‍चीत करण्‍यात आली होती.
तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, त्‍याने करारा प्रमाणे भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाला अदा केली परंतु आज पावतो विरुध्‍दपक्षा तर्फे त्‍याला करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळाले नाही म्‍हणून त्‍याने विरुध्‍दपक्षास दिनांक-25/05/2012 रोजी कायदेशीर नोटीस रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविली असता ती नॉट क्‍लेम्‍ड या पोस्‍टाचे शे-यासह परत आली. विरुध्‍दपक्षा कडून करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी त्‍याने सातत्‍याने पाठपुरावा केला परंतु विरुध्‍दपक्षा कडून कोणताही सकारात्‍मक प्रतिसाद मिळाला नाही. तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम विनाकारण विरुध्‍दपक्षाकडे गुंतून पडली, जर त्‍याने ही रक्‍कम दुसरीकडे गुंतविली असती तर त्‍याला व्‍याज मिळाले असते. अशाप्रकारे विरुध्‍दपक्षाने दोषपूर्ण सेवा दिल्‍याने शेवटी त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दाखल करुन पुढील मागण्‍या केल्‍यात-
(1) विरुध्‍दपक्षाने बयानापत्र दिनांक-30/04/2007 प्रमाणे करारातील भूखंड क्रं-23 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
(2) परंतु करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षास शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्त्‍याने करारातील भूखंडापोटी विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये जमा केलेली रक्‍कम रुपये-35,880/- वार्षिक 24% व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे.
(3) तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-1,00,000/- तसेच तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-10,000/- विरुध्‍दपक्षा कडून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
03. विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) तर्फे एकत्रित लेखी उत्‍तर ग्राहक मंचा समक्ष दाखल करण्‍यात आले. विरुध्‍दपक्षाने लेखी उत्‍तरात नमुद केले की, विरुध्‍दपक्ष संकल्‍प डेव्‍हलपर्स ही संस्‍था नसून जमीनीला विकसित करणे एवढाच हेतू आहे. तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तावित ले आऊट मधील भूखंडाचे दस्‍तऐवजांची पाहणी करुनच भूखंड आरक्षीत केला होता. भूखंडाची नोंदणी सन-2007 मधील असून विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची तारीख ही 30/04/2010 होती, मुदत संपल्‍या नंतर तक्रारकर्ता कधीही त्‍यांना भेटला नाही वा कोणतीही नोटीस दिली नाही. कराराची मुदत ही दिनांक-30/04/2010 होती व तेथून दोन वर्षाचे आत ग्राहक संरक्षण कायद्दातील तरतुदी प्रमाणे तक्रार दाखल करावयास पाहिजे होती त्‍यामुळे तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे. त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यास जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍याची तयारी दर्शविली होती परंतु त्‍याने नकार दिला. तक्रारकर्त्‍याची नोटीस खोटी असल्‍याने त्‍यास उत्‍तर देण्‍याचे प्रयोजन निर्माण होत नाही. तक्रारकर्त्‍याने विलंबाने ही तक्रार दाखल केलेली आहे, त्‍यांनी कोणतीही दोषपूर्ण सेवा त्‍याला दिलेली नसल्‍याने तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती केली.
04. तक्रारकर्त्‍याने निशाणी क्रं 3 वरील यादी नुसार दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात ज्‍यामध्‍ये प्रामुख्‍याने भूखंड विक्रीचे बयानापत्र, भूखंड किस्‍तीच्‍या रकमा मिळाल्‍या बाबत नोंदीचा दस्‍तऐवज, मुखत्‍यारपत्र, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षानां रजिस्‍टर पोस्‍टाने दिनांक-25/05/2012 रोजी पाठविलेली कायदेशीर नोटीसची प्रत, परत आलेले नोटीसचे पॉकीट अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात. तसेच प्रतीउत्‍तर व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला.
05. तक्रारकर्त्‍या तर्फे अधिवक्‍ता श्री आंबिलवाडे यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला.
06. तक्रारकर्त्‍याची प्रतिज्ञापत्रा वरील तक्रार तसेच प्रकरणातील उपलब्‍ध भूखंड बयानापत्र/कराराची प्रत, विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे भूखंडाच्‍या किस्‍ती मिळाल्‍या बाबत दिलेला नोंदीचा दस्‍तऐवज इत्‍यादींचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले असता न्‍यायमंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे आहे-
::निष्‍कर्ष::
07. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्म (“विरुध्‍दपक्ष” म्‍हणजे संकल्‍प डेव्‍हलपर्स तर्फे भागीदार अनुक्रमे क्रं-1) धमेंद्र श्रीरंग वंजारी आणि क्रं-2) श्रीमती वंदना राजेश तरारे असे समजण्‍यात यावे) सोबत विरुध्‍दपक्ष फर्मचे प्रस्‍तावित मौजा सुराबर्डी, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-26, सर्व्‍हे क्रं-27 मधील भूखंड क्रं-23, एकूण क्षेत्रफळ-1435.22 चौरसफूट, एकूण किम्‍मत रुपये-35,880/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे बयानापत्र विरुध्‍दपक्षा सोबत दिनांक-30/04/2007 रोजी केले. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला करारातील भूखंडापोटी इसारा दाखल कराराचे दिनांकास रुपये-9000/- दिलेत, उर्वरीत रक्‍कम रुपये-26,880/- एकूण 36 मासिक किस्‍तीमध्‍ये भरावयाची होती, विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत ही दिनांक-30/04/2010 निश्‍चीत करण्‍यात आली होती. तक्रारकर्त्‍याने सदर बयानापत्राची प्रत पुराव्‍यार्थ दाखल केली आहे, यावरुन त्‍याचे उपरोक्‍त कथनास बळकटी प्राप्‍त होते.
या व्‍यतिरिक्‍त विरुध्‍दपक्ष फर्म संकल्‍प डेव्‍हलपर्स तर्फे निर्गमित करारातील भूखंडाच्‍या रकमा मिळाल्‍या बाबत नोंदीचे दस्‍तऐवजाची प्रत तक्रारकर्त्‍याने पुराव्‍यार्थ दाखल केलेली आहे, त्‍यास विरुध्‍दपक्षा तर्फे कोणताही विरोध उत्‍तरातून दर्शविलेला नाही. भूखंड किस्‍त कॉर्डच्‍या नोंदी वरुन तक्रारकर्त्‍याने करारातील भूखंडापोटी दिनांक-29/04/2007 ते दिनांक-14/02/2010 या कालावधीत मासिक किस्‍ती प्रमाणे एकूण रुपये-26,487/- एवढी रक्‍कम जमा केल्‍याची बाब सिध्‍द होते, या व्‍यतिरिक्‍त त्‍याने बयानापत्राचे वेळी रुपये-9000/- एवढी रक्‍कम मिळाल्‍याची बाब बयानापत्रात मान्‍य करण्‍यात आलेली आहे, अशाप्रकारे त्‍याने करारातील भूखंडापोटी एकूण रुपये-35,487/- जमा केल्‍याची बाब सिध्‍द होते. बयानापत्रा प्रमाणे भूखंडाची एकूण किम्‍मत रुपये-35,880/- एवढी आहे, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला उर्वरीत रक्‍कम रुपये-393/- फक्‍त देणे बाकी आहे.
08. विरुध्‍दपक्षा तर्फे त्‍याला करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळाले नाही म्‍हणून त्‍याने विरुध्‍दपक्षास दिनांक-25/05/2012 रोजी कायदेशीर नोटीस रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविली असता ती नॉट क्‍लेम्‍ड या पोस्‍टाचे शे-यासह परत आली.आपले या म्‍हणण्‍याचे पुराव्‍यार्थ त्‍याने कायदेशीर नोटीसची प्रत व परत आलेले नोटीसचे पॉकीट दाखल केलेले आहे. विरुध्‍दपक्षा कडून करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी त्‍याने सातत्‍याने पाठपुरावा केला परंतु विरुध्‍दपक्षा कडून कोणताही सकारात्‍मक प्रतिसाद मिळाला नाही.
09. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार प्रतिज्ञापत्रावर दाखल आहे तसेच त्‍याने आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुराव्‍यार्थ नमुद केल्‍या प्रमाणे दस्‍तऐवजांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. विरुध्‍दपक्षाने तक्रार मुदतीत नाही एवढया मुद्दा व्‍यतिरिक्‍त तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत त्‍यांचे विरुध्‍द केलेले आरोप खोडून काढलेले नाहीत. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍या कडून करारा प्रमाणे भूखंडाची जवळपास संपूर्ण रक्‍कम स्विकारल्‍या नंतरही त्‍यास करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नसल्‍याची बाब सिध्‍द होते.
10. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा सोबत भूखंड विक्रीचे बयानापत्र हे दिनांक-30/04/2007 रोजी केलेले असून आता सन-2017 मध्‍य स्थितीत आहे. तक्रारकर्त्‍या कडून प्रस्‍तावित ले आऊट मधील भूखंडापोटी संपूर्ण रक्‍कम स्विकारुनही प्रस्‍तावित भूखंडाचे मंजूरी संबधाने महाराष्‍ट्र शासनाकडून आदेश विहित मुदतीत प्राप्‍त करण्‍यासाठी कोणताही प्रयत्‍न न करुन तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित भूखंडापोटी ताटकळत ठेवणे, त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍याचे सौजन्‍य न दाखविणे, इतकेच नव्‍हे तर, त्‍याने पाठविलेली कायदेशीर नोटीस सुचना मिळूनही न स्विकारुन परत करणे हा सर्व प्रकार विरुध्‍दपक्षा तर्फे अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब यामध्‍ये मोडतो. विरुध्‍दपक्षाचे अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तसेच दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्त्‍याला निश्‍चीतच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागत आहे.
11. तक्रार मुदतीत दाखल आहे या संदर्भात हे ग्राहक मंच पुढील मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाच्‍या निवाडयांवर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे-
- Special Leave Petition No.-CC/8481/2012, Decided on-09/05/2012 (S.C.) “Meerut Development Authority -Versus-Mukeshkumar Gupta”
- “Haryana Urban Development Authority-Versus- Tej Refigeration”- IV (2012) CPJ-12 (N.C.)
- “Raju Tank-Versus-Bindraben Bharat kumar
Mavani-2014 (2) CPR 32 (N.C.)
- “NEW GENERATION REAL ESTATE LTD.-
VERSUS- RAMESH CHANDRA KHURANA” -I (2015) CPJ 567 (NC)
LIMITATION-Until or unless sale deed is
executed the cause of action continues.
(5) “HARPREET SINGH KOHLI & ANR.-VERSUS-
NELU EXTATE & MOVERS PVT.LTD.”
-I (2015) CPJ 573 (NC)
LIMITATION- Continuous cause of action till
possession is given and sale deed is executed.
(6) “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti
Kumar & Ors.” - 2005(2) CPR-1 (NC).
उपरोक्‍त मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे निवाडयां मध्‍ये असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.
12. अशापरिस्थितीत विरुध्‍दपक्षाने करारातील भूखंड क्रं-23 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देऊन प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर मोजमाप करुन ताबापत्र द्दावे. करारा प्रमाणे भूखंडाचे सुधारित विकासशुल्‍क तसेच नोंदणी फी व मुद्रांकशुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतः सहन करावा परंतु काही कायदेशीर तांत्रिक अडचणीस्‍तव विरुध्‍दपक्षास करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षानां अदा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-35,487/- शेवटच्‍या रकमेचा हप्‍ता अदा केल्‍याचा दिनांक-14/02/2010 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-18% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम तक्रारकर्त्‍यास परत करावी. तसेच तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक, मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित करणे न्‍यायोचित होईल असे मंचाचे मत आहे.
13. उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन अतिरिक्‍त ग्राहक मंच प्रस्‍तुत तक्रारी मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे-
::आदेश::
1) तक्रारकर्ता श्री रामदास पांडूरंग भक्‍ते तर्फे आममुखत्‍यार क्रं-(1) श्री विलास प्रभाकर डबरे आणि क्रं-(2) श्री सुधाकर श्‍यामराव मानकर यांनी दाखल केलेली तक्रार, विरुध्‍दपक्ष संकल्‍प डेव्‍हलपर्स नागपूर तर्फे भागीदार अनुक्रमे क्रं-(1) श्री धमेंद्र श्रीरंग वंजारी आणि क्रं-(2) श्रीमती वंदना राजेश तरारे यांचे विरुध्‍द वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2) “विरुध्‍दपक्षानां” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍यांनी उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या दिनांक-30/04/2007 रोजीचे करारा प्रमाणे भूखंड क्रं-23 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र भूखंडाची एकूण किम्‍मत रुपये-35,880/- पैकी तक्रारकर्त्‍याला उर्वरीत देणे असलेली रक्‍कम रुपये-393/- (अक्षरी रुपये तीनशे त्र्याण्‍णऊ फक्‍त) त्‍याचे कडून स्विकारुन तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देऊन प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर मोजमाप करुन ताबापत्र द्दावे. करारा प्रमाणे भूखंडाचे सुधारित विकास शुल्‍काची रक्‍कम तसेच नोंदणी फी व मुद्रांकशुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा.
3) परंतु उपरोक्‍त नमुद करारातील भूखंडाचे विक्रीपत्र काही कायदेशीर तांत्रिक कारणास्‍तव तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षानां शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षानां अदा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-35,487/- (अक्षरी रुपये पत्‍तीस हजार चारशे सत्‍त्‍याऐंशी फक्‍त) शेवटच्‍या रकमेचा हप्‍ता अदा केल्‍याचा दिनांक-14/02/2010 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-18% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम तक्रारकर्त्‍यास विरुध्‍दपक्षानीं परत करावी.
4) तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून रुपये-5000/-(अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षानीं तक्रारकर्त्‍यास द्दावेत.
5) सदर आदेशाचे अनुपालन दोन्‍ही विरुध्‍दपक्षानीं वैयक्तिक आणि संयुक्तिकरित्‍या (Jointly & Severally) निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
6) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
