तक्रारदारातर्फे अॅड. श्रीमती. कौलगेकर हजर
जाबदेणारांतर्फे अॅड. श्री पाटील हजर
द्वारा मा. श्री. श्रीकांत. म. कुंभार, सदस्य
** निकालपत्र **
(24/05/2013)
प्रस्तुतची तक्रार, तक्रारदार यांनी ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 चे कलम 12 प्रमाणे जाबदेणारांविरुद्ध सेवेतील त्रुटीसंदर्भात दाखल केलेली आहे. तक्रारीतील कथने खालीलप्रमाणे.
1] यातील जाबदेणार क्र. 2 यांनी, प्लॉट क्र. 126 मधील सब प्लॉट क्र. 12, सर्व्हे क्र. 103, सी.टी.एस. नं. 1974, येरवडा, पुणे, 2031.99 चौ. मी. इतक्या क्षेत्रफळाची मिळकत खरेदी केली व जाबदेणार क्र. 1 यांना सदरची मिळकत विकसीत करण्याकरीता दिली. जाबदेणार क्र. 1 यांनी पुणे महानगर पालिकेकडून नकाशा मंजूर करुन घेतला व दि. 4/7/1986 रोजी कमेन्समेंट सर्टीफिकेट प्राप्त करुन घेतले आणि बांधकाम सुरु केले. तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, जाबदेणारांनी मंजूर नकाशानुसार सदर मिळकतीवर सिद्धार्थ कॉम्लेक्स ए & बी आणि सिद्धार्थ व्हिला या तीन इमारती बांधल्या व जाबदेणार यांनी महानगरपालिकेकडून बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखलाही प्राप्त झाला व त्यानंतर सन 1989-90 मध्ये तक्रारदार सोसायटी स्थापन करण्यात आली. तक्रारदार सोसायटीतील सर्व सभासदांनी पूर्ण मोबदला देऊन सदनिका खरेदी केल्या व सोसायटी स्थापन होण्यापूर्वी त्यांना सदनिकेचा ताबा मिळाला. तक्रारदार यांच्या कथनानुसार, महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अॅक्टनुसार सोसायटी स्थापन झाल्यापासून चार महिन्यांच्या आंत सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करणे बंधनकारक असताना जाबदेणार यांनी आजतागायत, 20 वर्षे उलटून गेल्यानंतरही कन्व्हेयन्स डीड करुन दिलेले नाही. मंजूर नकाशाप्रमाणे जाबदेणार यांनी हेल्थ क्लब देणे आवश्यक होते, जाबदेणार यांनी हेल्थ क्लब बांधलेले आहे, परंतु जाबदेणार सदरचा हेल्थ क्लब वैयक्तीक कारणासाठी वापरतात. त्याचप्रमाणे जाबदेणार सोसायटी ऑफिस बांधून देणार होते, परंतु ते दिलेले नाही. अशाप्रकारे जाबदेणार यांनी सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड न करुन, हेल्थ क्लब न देऊन आणि सोसायटीचे ऑफिस बांधून न देऊन सेवेमध्ये कमतरता केलेली आहे. त्यामुळे तक्रारदार सोसायटीने प्रस्तुतची तक्रार दाखल केलेली आहे. तक्रारदार सोसायटी जाबदेणार यांचेकडून सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन देण्याची, सेवेमधील कमतरतेसाठी आणि निष्काळजीपणापोटी रक्कम रु. 5,00,000/- नुकसान भरपाई व तक्रारीच्या खर्चाची मागणी करतात.
2] तक्रारदार यांनी या तक्रारीच्या कामी त्यांचे शपथपत्र, सन 2008 मधील वार्षिक मीटींगचा अहवाल, सोसायटीचा दि. 23/1/2009 रोजीचा ठराव, मोर्टगेज लेटर, टायटल सर्टिफिकिट, 7/12 उतारा, टॅक्स सर्टिफिकिट, डीमार्केशन सर्टीफिकिट, जाबदेणार व श्री. एन. राजाराम यांच्यातील दि. 18/07/1986 रोजीचा करार, पॉवर ऑफ अॅटर्नी, कमेन्समेंट व कम्प्लीशन सर्टीफिकेट, सिद्धार्थ कॉम्प्लेक्सचे ब्रोशर, दि. 18/08/1986 रोजीचा लेखी जबाब-आऊट प्लॅन आणि सौ. संध्या कारिया आणि श्रीमती. सरला श्रॉफ यांच्यातील दि. 17/3/1987 रोजीचा करार, इ. कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत.
2] सदर प्रकरणी जाबदेणार यांना नोटीस पाठविली असता त्यांनी वकीलामार्फत उपस्थित राहून त्यांची लेखी कैफीयत-शपथपत्र सादर केले. जाबदेणार यांनी तक्रारदारांच्या तक्रारीतील कथने खोडून काढलेली आहेत. जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, तक्रारदार यांची तक्रार ही मुदतीत नाही. त्यांनी दि. 15/10/1992 रोजी सोसायटीचे त्यावेळेसचे सेक्रेटरी श्री. के.जी. पीट्टी यांना कन्व्हेयन्स डीडचा ड्राफ्ट दिला होता, त्यानंतर सोसायटीने त्यांच्याशी आजतागायत संपर्क साधला नाही. दि. 15/11/1992 रोजीच्या चौथ्या ए.जी.एम.मध्ये कन्व्हेयन्स डीडबाबत चर्चा झालेली होती, तक्रारदार यांनी ही बाब मंचापासून दडविली आहे, असे जाबदेणार यांचे म्हणणे आहे. जाबदेणार यांनी दि. 17/4/1989 रोजी सर्क्युलर काढून सिद्धार्थ कॉम्प्लेक्स व सिद्धार्थ व्हिला या इमारतीच्या सदनिका धारकांना हेल्थ क्लब त्याच्या वापराकरीता खुला केलेला आहे असे कळविले होते, परंतु दोन-तीन सदस्य वगळता कोणीही त्याचा उपयोग केला नाही. त्यानंतर पुन्हा दि. 1/8/1989 रोजी सर्क्युलर काढून हेल्थ क्लब वापराकरीता खुला केल्याचे कळविले, परंतु कोणीही त्याचा वापर केला नाही. सोसायटीचे ऑफिस बांधण्याविषयी जाबदेणार यांनी कोणतेही आश्वासन तक्रारदार यांना दिलेले नव्हते, त्यामुळे ते बांधून देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही, असे जाबदेणार यांचे म्हणणे आहे. जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांचे इतर आरोप अमान्य करुन प्रस्तुतची तक्रार खर्चासह फेटाळण्यात यावी, अशी मागणी केलेली आहे.
3] जाबदेणार यांनी त्यांच्या म्हणण्याच्या पुष्ठ्यर्थ शपथपत्र दाखल केलेले आहे.
4] प्रस्तूतच्या प्रकरणामध्ये तक्रारदार व जाबदेणार यांनी दाखल केलेले शपथपत्र व कागदपत्रे, दोन्ही बाजूंनी केलेला युक्तीवाद, यांचा विचार करुन गुणवत्तेवर निर्णय देण्यात येत आहे.
3] तक्रारदार व जाबदेणार यांनी दाखल केलेल्या तक्रारीतील व कैफियतीमधील कथने, कागदपत्रे व युक्तीवादाचा विचार करता खालील मुद्ये निश्चित करण्यात येत आहेत. सदर मुद्ये व त्यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे-
मुद्ये निष्कर्ष
[अ] जाबदेणार यांनी तक्रारदार सोसायटीच्या नावे :
कन्व्हेयन्स डीड न करुन सदोष सेवा दिलेली :
आहे का ? : होय
[ब] जाबदेणार हे तक्रारदार यांना नुकसान :
भरपाई देण्यास जबाबदार आहेत का ? : होय
[क] अंतिम आदेश काय ? : तक्रार अंशत: मंजूर
कारणे :-
4] प्रस्तुत प्रकरणातील तक्रारदार व जाबदेणार यांनी दाखल केलेल्या कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, तक्रारदार यांची मुख्य तक्रार जाबदेणार यांनी सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन दिले नाही अशी आहे. जाबदेणार यांनी बांधकामामध्ये काही त्रुटी ठेवलेली आहे, अशी कोणतीही तक्रार तक्रारदार सोसायटी करीत नाही. जाबदेणार यांनी सन 1989-90 मध्ये तक्रारदार सोसायटीची स्थापना केलेली आहे, परंतु आजतागायत त्यांनी सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन दिलेले नाही. जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांनी तक्रारदार सोसायटीचे त्यावेळेसचे सेक्रेटरी श्री. के.जी. पीट्टी यांना कन्व्हेयन्स डीडचा ड्राफ्ट दिला होता, परंतु त्यानंतर सोसायटीने त्यांच्याशी संपर्क साधला नाही. जाबदेणार यांनी त्यांच्या या म्हणण्याच्या पुष्ठ्यर्थ कोणताही कागदोपत्री पुरावा दाखल केलेला नाही, त्यामुळे मंचास जाबदेणार यांच्या या म्हणण्यामध्ये तथ्य आढळत नाही. वास्तविक पाहता, महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अॅक्ट, 1963 च्या कलम 11 नुसार सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर चार महिन्यांच्या आंत बिल्डरने सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन देणे बंधनकारक आहे. परंतु नि:संशयरित्या आजतागायत जाबदेणार यांनी कन्व्हेयन्स डीड करुन दिलेले नाही, त्यामुळे त्यांनी तक्रारदार सोसायटीसा सदोष सेवा दिलेली आहे, हे सिद्ध होते.
जाबदेणार यांनी, प्रस्तुतची तक्रार ही मुदतीत नाही असे नमुद केले आहे. परंतु जाबदेणार यांनी कन्व्हेयन्स डीड करुन न दिल्यामुळे तक्रार दाखल करण्याकरीता सतत कारण घडत आहे (Continuous cause of action) असे मंचाचे मत आहे, त्यामुळे जाबदेणार यांच्या या आक्षेपामध्ये कोणतेही तथ्य मंचास आढळत नाही. जाबदेणार यांनी तक्रारदार सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन न देऊन त्यांची कायदेशिर जबाबदारी पार पाडलेली नाही, त्यामुळे तक्रारदार सोसायटीस स्वाभाविकच त्रास सहन करावा लागला असेल, त्यामुळे तक्रारदार सोसायटी रक्कम रु. 5,000/- नुकसान भरपाई मिळण्यास व रक्कम रु. 2,000/- तक्रारीच्या खर्चापोटी मिळण्यास पात्र आहेत, असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
तक्रारदार यांनी प्रस्तुतच्या तक्रारीमध्ये हेल्थ क्लब आणि सोसायटीच्या ऑफिसच्या बांधकामाविषयीही उल्लेख केलेला आहे. तक्रारदार सोसायटी ही सन 1989-90 मध्ये स्थापन झालेली आहे, आणि तेथील सदनिका धारकांनी त्याच दरम्यान सदनिकांचा ताबा घेतलेला आहे, त्यामुळे या तक्रारदार यांच्या मागण्या मुदतबाह्य आहेत, असे मंचाचे मत आहे. त्याचप्रमाणे तक्रारदार यांनी याबाबत कोणतीही मागणी केलेली नाही, त्यामुळेही मंचास तक्रारदार यांच्या या मागणीचा विचार करता येणार नाही.
वरील सर्व विवेचनावरुन खालीलप्रमाणे आदेश पारीत करण्यात येतो.
- आदेश :-
1] तक्रारदारांची तक्रार ही अंशत: मंजूर करण्यात येते.
2] असे जाहिर करण्यात येते की, जाबदेणार यांनी तक्रारदार
सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन न देऊन सेवेत
कमतरता केलेली आहे.
3] जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांनी वैयक्तीक व संयुक्तीकरित्या
या आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून तीन महिन्यांच्या आत
तक्रारदार सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन द्यावे.
तीन महिन्यांमध्ये जाबदेणार यांनी जर तक्रारदार सोसायटी
च्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन दिले नाही, तर तक्रारदार
सोसायटीने संबंधीत खात्याकडे मानीव खरेदीखतासाठी
(Deemed Conveyance Deed) अर्ज करावा व कन्व्हेयन्स
डीड करुन घ्यावे.
4] जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांनी वैयक्तीक व संयुक्तीकरित्या
तक्रारदार सोसायटीस रक्कम रु.5,000/-(रु. पाच हजार
फक्त) नुकसान भरपाईपोटी व रक्कम रु.2,000/- (रु. दोन
हजार फक्त) तक्रारीच्या खर्चापोटी त्यांना या आदेशाची प्रत
मिळाल्यापासून चार आठवड्यांच्या आत द्यावी.
5] आदेशाची प्रत उभय पक्षकारांना नि:शुल्क पाठविण्यात यावी.
