- आ दे श –

(पारित दिनांक – 20 मार्च, 2019)

श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. सम्राट डेव्‍हलपर्सचे संचालक असून ते लेआऊट टाकून त्‍यावरील प्‍लॉट्स विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्तीने वि.प.च्‍या मौजा-खापरी, जि.नागपूर येथील प.ह.क्र.81, ख.क्र.27, एकूण क्षेत्रफळ 1848.88 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 54 हा रु.2,40,354/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार दि.13.05.2011 रोजी केला. या करारानुसार वि.प. 30 महीन्‍यात विक्रीपत्र करुन देणार होता. तक्रारकर्तीने सदर भुखंडाच्‍या किमतीबाबत दि.09.05.2011 पासून 06.08.2013 पर्यंत वि.प.ला एकूण रु.1,95,000/- दिलेले आहे. तक्रारकर्तीने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून मागण्‍याची विनंती केली असता वि.प.ने तिला मागणीला प्रतिसाद न देता टाळाटाळ केली म्‍हणून तक्रारकर्तीने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठवून विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मागितले. परंतू कायदेशीर नोटीसची दखल वि.प.ने घेतली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळावे जर कायदेशीर अडचणीमुळे ते नोंदविण्‍यास अडचण असेल तर रु.1,95,000/- ही रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               तक्रारीची नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर वि.प.ला लेखी उत्‍तर दाखल करण्‍याकरीता ब-याच संधी देऊनही त्‍यांनी तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले नाही, म्‍हणून त्‍यांचे लेखी उत्‍तराशिवाय कारवाई चालविण्‍याचा आदेश मंचाने पारित केला. तक्रारकर्त्‍याला लेखी व तोंडी युक्‍तीवादाकरीता ब-याच संधी दिली असता ते सतत गैरहजर असल्‍याने मंचाने सदर प्रकरण दाखल दसटईवजा नुसार गुणवत्‍तेवर निकाली काढण्‍याचा निर्णय घेतला. तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

                             - नि ष्‍क र्ष -

4.               सदर प्रकरणी दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, सदर प्रकरण मंचामध्‍ये न्‍यायप्रविष्‍ट असतांना उभय पक्षांमध्‍ये आपसी समझोता होऊन वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिने दिलेल्‍या रकमेचे धनादेश देऊन प्रकरण बंद करण्‍याचे ठरले. परंतू तक्रारकर्तीने सदर धनादेश वटविण्‍याकरीता बँकेत टाकले असता ते अपूरा निधी असल्‍याने अनादरीत झाले. तक्रारकर्तीने सदर बाब दस्‍तऐवजासह मंचासमोर सादर केली व तेव्‍हापासून तक्रारकर्ती व तिचे वकील मंचासमोर हजर झाले नाही.

5.               उभय पक्षात अग्रीम स्विकारुन विवादित भुखंड विक्रीचा व्‍यवहार झाला होता व वि.प.ने त्‍याबाबत रु.1,95,000/- तक्रारकर्तीकडून स्विकारले होते. यावरुन तक्रारकर्ती ही वि.प.ची ग्राहक असून वि.प. हा सेवादाता आहे. सन 2011 मध्‍ये वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून रक्‍कम स्विकारुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता पुढे कोणतीही पावले न उचलून अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे दिसून येते. प्रकरणाचा नोटीस वि.प.ला प्राप्‍त होऊनही व त्‍याला आपले लेखी म्‍हणणे सादर करण्‍याकरीता पूरेशी संधी देऊनही त्‍याने कुठलेही लेखी निवेदन सादर करुन दस्‍तऐवज किंवा तक्रार नाकारलेली नाही. यावरुन तक्रारकर्तीची तक्रार वि.प.ला मान्‍य होती असा त्‍यातून अर्थ निघतो.

6.               दस्‍तऐवज क्र. 1 जो की, अग्रीम दिल्‍याबाबतचा करारनामा आहे, त्‍यामध्‍ये वि.प.ने तक्रारकर्तीसोबत भुखंड खरेदीचा व्‍यवहार केल्‍याचे दिसून येते. सदर भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रु.1,95,000/- दिल्‍याची बाब उभय पक्षात आपसी समझोत्‍यानुसार दिलेल्‍या धनादेशावरुन स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे विक्रीचा करारनामा, मासिक किस्‍तीचे विवरण आणि दिलेल्‍या रकमेच्‍या पावत्‍या या निर्विवाद आहेत. तसेच प्रकरण मंचासमोर विचाराधीन असतांना वि.प.ने त्‍याला तक्रारकर्तीकडून रु.1,95,000/- प्राप्‍त झाले असल्‍यामुळे त्‍यांने तिला रकमेच्‍या परताव्‍यादाखल तसे धनादेश दिले होते. यावरुन तक्रारकर्तीने दिलेली रक्‍कम वि.प.ला मान्‍य होती असा त्‍यातून मतीतार्थ निघतो. दाखल समझोता पत्रानुसार वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.1,95,000/- ही रक्‍कम नुकसान भरपाईसह परत करण्‍याबाबत एकूण रु.3,00,000/- रकमेचे 3 धनादेश प्रत्‍येकी रु.1,00,000/- प्रमाणे परत केलेले आहेत. यावरुन असे दिसून येते की, वादातील भुखंडाची किंमत आजच्‍या बाजार भावाप्रमाणे फार वाढलेली आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP) बद्दल, व संबंधित विभागाद्वारे मंजूरी मिळाल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचसमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्तीने रु 1,95,000/- (जवळपास 81%) रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्तीला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

7.               मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.” वि.प.ला तक्रार मान्‍य असल्‍याने त्‍याने समझोता करुन रक्‍कम परत करण्‍याचे निवेदन संयुक्‍त स्‍वाक्षरीसह समझोता पत्रांन्‍वये मंचासमोर सादर केले होते. वि.प.ने विवादीत लेआऊट विकास व अकृषक केल्या संबंधी कुठलाही दस्तऐवज सादर केला नाही त्यामुळे तक्रारकर्तीकडून उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन तिला विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता दिसते. त्यामुळे तसे आदेश न देता वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून स्विकारलेली रक्‍कम व्याजासह परत करण्‍याचा आदेश देणे न्‍यायोचित ठरेल असे मंचाचे मत आहे. तक्रारकर्तीने तक्रारीत तिने वि.प.ला रु.1,95,000/- दिल्‍याचे नमूद केले आहे. परंतू दाखल पावत्‍यांचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्तीने एकूण रु.1,88,000/- दिल्‍याचे सदर पावत्‍यांवरुन निदर्शनास येते पण दि. 29.08.2017 च्या समझौता पत्रावर उभयपक्षांच्या सहया आहेत व तक्रारकर्तीकडून मुद्दल रु 1,95,000/- मिळाल्याचे वि.प.ने मान्य केल्याचे दिसते. त्यामुळे सदर रक्कम व्याजासह परतीचे आदेश देणे न्यायोचित असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

8.         तक्रारकर्तीला वारंवार लोभस आश्‍वासने देऊन वि.प.ने तिची फसवणूक केली असल्‍याने तिला शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला व वकिला मार्फत पाठविलेल्या दि. 22.03.2017 रोजीच्या नोटिसला उत्तर दिले नाही. तक्रारकर्तीला मंचासमोर येऊन आपला वाद मांडावा लागला, म्‍हणून तक्रारकर्ती सदर त्रासाची नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

                 उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन व दाखल दस्‍तऐवजावरुन मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

1)         वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेली रक्कम रु.1,95,000/- शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.06.08.2013 पासून प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.15 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

2)   वि.प. ने तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत             रु. 25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. यांनी आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी. आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी वि.प.ने तक्रारकर्तीला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई (Punitive Damages) प्रत्येकी रुपये 25/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.

4)   आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.