रायगड जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, अलिबाग – रायगड.
तक्रार क्रमांक 13/2011
तक्रार दाखल दिनांक :- 17/02/2011
निकालपत्र दिनांक :- 11/02/2015.
श्री. सुमित मोहन चंदनानी,
रा. प्लॉट नं. 211/21, बी.ई.ए.एस. बिल्डींग,
सायन हॉस्पीटल जवळ, सायन, मुंबई.
तर्फे कुळअखत्यारी,
श्री. दिनेश बी. घराळ,
रा. विक्रम चाळ, हिंदुस्थान कन्सट्रक्शन्स,
एल.बी.एस. मार्ग, विक्रोळी, मुंबई – 85 ..... तक्रारदार
विरुध्द
साई संकेत इंजिनिअरींग प्रा. लि. तर्फे,
श्री. नारायण रामचंद्र गावंड,
रा. ए 1, तळमजला, वाली अपार्टमेंट,
बंदर रोड, ता. पनवेल, जि. रायगड. ..... सामनेवाले
उ‍पस्थिती - तक्रारदारांतर्फे ॲड. एस.डी. पाटील
सामनेवाले विरुध्द एकतर्फा आदेश
समक्ष – मा. अध्‍यक्ष, श्री. उमेश वि. जावळीकर,
मा. सदस्या, श्रीमती उल्का अं. पावसकर
मा. सदस्य, श्री. रमेशबाबू बी. सिलीवेरी,
– नि का ल प त्र –
द्वारा मा. सदस्या, श्रीमती उल्का अं. पावसकर
1. तक्रारदार यांनी सामनेवाले साईसंकेत इंजिनिअरींग प्रा. लि. तर्फे श्री. नारायण रामचंद्र गावंड यांच्‍याकडून त्‍यांनी विकसित केलेल्‍या नियोजित माऊली को.ऑप हौसिंग सोसायटी या इमारतीमधील “सी” विंग मधील निवासी सदनिका क्र. 103 व 104 हे साठेकराराने दि. 26/02/07 रोजी घेतलेले आहेत. परंतु सदर साठेकरारातील नमूद अटी व शर्तींचा भंग करुन सामनेवाले यांनी तक्रारदारांस नमूद फ्लॅटसचा ताबा दिला नसल्‍याने व तक्रारदारांस नुकसान सहन करावे लागल्‍याने वर नमूद फ्लॅटसचा ताबा व नुकसानभरपाई मिळण्‍याकरीता तक्रारदारांनी प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केली आहे.
2. याबाबत थेाडक्‍यात हकीकत अशी की, तक्रारदाराने सामनेवाले यांचेकडे त्‍यांचे नियोजित माऊली को.ऑप हौसिंग सोसायटी या इमारतीमधील “सी” विंग मधील पहिल्‍या मजल्‍यावरील निवासी सदनिका क्र. 103 व 104 हया दोन सदनिका दि. 26/02/07 रोजी वेगवेगळया साठेकरारांनी एकंदरीत रक्कम रु. 9,75,000/- ला घेतलेले आहेत. दोन्‍ही सदनिकांच्‍या एकंदरीत रक्कम रु. 9,75,000/- पैकी तक्रारदारांनी दि. 26/02/07 पर्यंत एकत्रितपणे रक्कम रु. 7,50,000/- एवढी रक्कम सामनेवाले यांना अदा केलेली आहे. दोन्‍ही सदनिकांच्‍या व्‍यवहारापैकी तक्रारदार हे सामनेवाले यांना रक्कम रु. 2,25,000/- देय्य आहेत. साठेकरारातील अटी व शर्तींप्रमाणे सामनेवाले यांना कराराचे तारखेपासून 18 महिन्‍यांत सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना ताबा द्यावयाचा होता. परंतु सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना तसा ताबा दिलेला नाही. याउलट, तक्रारदारांचे म्‍हणण्‍यानुसार सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना दि. 18/09/08 व दि. 22/12/08 रोजी मागणीपत्र (Demand letter) पाठवून ठरलेल्‍या रकमेपेक्षा जादा रकमेची मागणी करुन ताबा घेणेविषयी कळविले व त्‍यानंतर दि. 26/10/09 रोजी वकीलांमार्फत नोटीस पाठवून जादा रकमेची मागणी करुन ताबा घेणेविषयी कळविले व ताबा न घेतल्‍यास सदर करार रद्दबातल (Terminate) करण्यात येईल असे कळविले. सदर नोटीसला तक्रारदारांनी दि. 09/12/09 रोजी उत्तर देऊन मागणी केलेली रक्कम अवाजवी असल्‍याने ती नाकारुन योग्‍य रकमेची आकारणी करुन ताबा देण्‍याविषयी कळविले. परंतु तरीही सामनेवाले यांनी ताबा दिलेला नसल्‍याने तक्रारदारांस नुकसान सहन करावे लागले, तसेच मानसिक त्रास सहन करावा लागला असल्‍याने या त्रासापोटी रक्कम रु. 20,00,000/- तसेच ताबा देण्‍याविषयी, बांधकाम पूर्णत्‍वाचा दाखला तसेच सोसायटी रजिस्‍टर्ड करुन कन्‍व्‍हेयंस डीड सामनेवाले यांनी करुन देण्‍याकरीता तक्रारदाराने सदर तक्रार दाखल केली आहे.
3. तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर मंचाने सामनेवाले यांना लेखी जबाब दाखल करण्‍यासाठी नोटीस पाठविली. परंतु नोटीसची बजावणी होउनही सामनेवाले हजर न राहिल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फा आदेश पारीत करण्यात आले. तक्रारदारानी पुरावा शपथपत्र नि. 7 वर दाखल केले आहे. परंतु तक्रारदारांना अनेक संधी देऊनही त्‍यांनी आपला लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला नाही. तक्रारदारांनी नि. 6 वर सामनेवाले यांनी पाठविलेली पत्रे, वकीलामार्फत पाठविलेली नोटीस, तक्रारदाराने नोटीसीला दिलेले उत्तर, साठेकरार आदी कागदपत्रे दाखल केली आहेत.
4. तक्रारदारांची तक्रार, तक्रारदार यांनी हजर केलेली कागदपत्रे, पुराव्‍याचे शपथपत्र, यांचे मंचाने अवलोकन करता खालील मुद्दे निष्‍कर्षासाठी निघतात-
मुद्दा क्रमांक 1 - सामनेवाले यांनी तक्रारदारांस मुदतीत ताबा न देऊन सेवेत
त्रुटी केली आहे काय ॽ
उत्तर - होय.
मुद्दा क्रमांक 2 - तक्रारदारांना नुकसानभरपाई देण्यास सामनेवाले पात्र
आहेत काय ?
उत्तर - होय.
मुद्दा क्रमांक 3 - तक्रारदारांची तक्रार मंजूर होण्यास पात्र आहे काय ?
उत्तर - होय अंशतः
कारणमीमांसा
मुद्दा क्रमांक 1 व 2 - तक्रारदाराने सदनिका क्र. 103 व 104 हया संदर्भात सामनेवाले यांचेशी दि. 26/02/07 रोजी साठेकरार केलेला आहे. सदर करार नि. 6/9 व 6/10 वर आहे. सदर साठेकराराचे परिच्‍छेद क्र. 6 मध्‍ये सामनेवाले यांनी कराराचे तारखेपासून 18 महिन्‍यांत ताबा द्यावयाचा आहे असे स्‍पष्‍ट नमूद आहे. त्‍यामुळे सामनेवाले यांनी दि. 25/08/08 रोजी तक्रारदारास ताबा देणे आवश्‍यक होते. याकामी तक्रारदाराने सामनेवाले यांनी त्‍यांना दि. 18/09/08 रोजी पाठविलेली नोटीसवजा पत्र नि. 6/1 व 6/5 वर उपलब्‍ध आहेत. त्‍यात नि. 6/1 वरील पत्र सदनिका क्र. 103 संदर्भातील आहे व नि. 6/5 वरील पत्र सदनिका क्र. 104 संदर्भातील आहे. दोन्‍ही नोटीसांमध्‍ये सामनेवाले यांनी सदनिकेची खरेदी किंमत रक्कम रु. 4,68,750/- अशी नमूद केलेली आहे व ही किंमत तक्रारदाराच्‍या म्‍हणण्‍यानुार चुकीची असून प्रत्‍यक्षात सदर किंमत ही रक्कम रु. 4,87,500/- एवढी आहे. नि. 6/9 व नि. 6/10 वरील साठेकराराचे अवलोकन केले असता, सदर किंमत ही प्रत्‍येकी रक्कम रु. 4,87,500/- एवढी आहे. सदर एकूण खरेदीच्‍या रकमेपैकी तक्रारदारांनी दोन्‍ही सदनिकांचे प्रत्‍येकी रु. 3,75,000/- सामनेवाले यांना अदा केले आहेत व सदर नोटीसचे अवलोकन करता, सामनेवाले यांनी मान्‍य केलेले आहे. त्‍यामुळे दोन सदनिका खरेदी किंमतीपैकी प्रत्‍येकी रक्कम रु. 1,12,500/- एवढी रक्कम तक्रारदार देय्य लागतात असे तक्रारदारांचे म्‍हणणे आहे. असे असताना तक्रारदाराने दोन्‍ही सदनिकांचे प्रत्‍येकी रक्कम रु. 1,34,750/- एवढया रकमेची मागणी केली. तसेच त्‍यानंतर पुन्‍हा दि. 22/02/08 रोजी सामनेवाले यांनी पुन्‍हा तक्रारदाराने अंतिम मागणी पत्र पाठविले व त्‍यात रक्कम रु. 1,34,750/- वर 12% व्‍याजाने मागणी करुन प्रत्‍येकी रक्कम रु. 14,40,140/- ची मागणी केली. सदर दोन्‍ही पत्रांना तक्रारदाराकडून कोणतेही उत्तर पाठविलेले दिसत नाही. त्‍यानंतर सामनेवाले यांनी पुन्‍हा दि. 26/10/09 रोजी वकीलांमार्फत नोटीस पाठवून सदनिका क्र. 103 संदर्भात उर्वरित रक्कम रु. 2,43,750/- ची मागणी केली व ताबा घेणेविषयी तक्रारदारांना कळविले अन्‍यथा सदर साठेकरार रद्द करण्यात येईल असे कळविले. सदर पत्र नि. 6/3 वर आहे व या पत्रात तक्रारदाराने दि. 01/12/09 रोजी लेखी उत्तर दिेले ते नि. 6/4 वर आहे. तक्रारदाराने सदर उत्तर पाठवून सामनेवाले यांना ते मागणी करीत असलेली रक्कम अवाजवी असल्‍याने साठेकराराप्रमाणे एकूण खरेदीची किंमत ठरल्‍याप्रमाणे उर्वरित रक्कम दोन्‍ही सदनिकांची प्रत्‍येकी रक्कम रु. 1,12,500/- एवढीच ते सामनेवालेंना देय्य लागतात व ती रक्कम देऊन तक्रारदार सदनिका स्‍वीकारण्‍यास तयार आहेत असे कळविले. प्रत्‍यक्षात याकामी सामनेवाले यांनी तक्रारदारास सर्वप्रथम दि. 18/09/08 रोजी ताबा घेण्‍यास तयार असून तो उर्वरित प्रत्‍येकी रक्कम रु. 1,34,750/- देऊन सामनेवाले यांस देऊन ताबा घेण्‍यास कळविलेले होते. त्‍यानंतरही पुन्‍हा दि. 22/12/08 रोजीही पत्र पाठवून ताबा घेणेविषयी कळविलेले होते, व त्‍यावेळी मागील रकमेवर 12% व्‍याजाची मागणी करुन ताबा घेणेविषयी कळविलेले होते, अन्‍यथा साठेकरार रद्द करणेविषयी कळविलेले आहे. ही दोन्‍ही नोटीसवजा पत्रे ही याकामी तक्रारदारानेच दाखल केली आहेत. त्‍यामुळे तक्रारदार हे स्‍वच्‍छ हाताने या मंचात आलेला आहे. परंतु याठिकाणी सामनेवाले व तक्रारदार यांनी साठेकराराप्रमाणे योग्‍य ती आकारणी करुन सदर व्‍यवहार संपविणे आवश्‍यक होते. त्‍यानंतर पुन्‍हा सामनेवाले यांनी आपले वकीलामार्फत नोटीस पाठविली. ही नोटीस दि. 20/10/09 रोजीची आहे. त्‍यामुळे त्‍यात तक्रारदाराने दि. 01/12/09 रोजी लेखी उत्तर दिलेले आहे. त्‍यामुळे या तारखेपर्यंत तक्रारदार व सामनेवाले यांनी सदनिकेचा ताबा देताना इतर खर्चाची जी आकरणी केलेली आहे हयाबाबत वाद होता हे सिध्‍द होते. व प्रत्‍यक्षात त्‍या वेळेपर्यंत सामनेवाले यांचा ताबा तयार होता व ताबा देण्‍यात त्‍यांची ईच्‍छा (willingness) होती हे सिध्‍द होते. त्‍यामुळे या तारखेपर्यंत सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना ताबा न देऊन सेवेत त्रुटी केली आहे असे म्‍हणता येणार नाही. परंतु त्‍यानंतर दि. 01/12/09 रोजी ज्‍यावेळी तक्रारदाराने सामनेवाले यांचे नि. 6/3 व 6/4 वरील नोटीसीना जे उत्तर पाठविले. त्‍याला अनुसरुन सामनेवाले कडून योग्‍य ती तजवीज करणे आवश्‍यक होते. सदर साठेकरारातील परिच्‍छेद क्र. 9 व 10 चे अवलोकन करता Provisional monthly contribution हे तक्रारदाराने सामनेवाले यांनी देणे आवश्‍यक आहे. परंतु ती किती रक्कम असावी याबाबत साठेकरारातील परिच्‍छेद क्र. 9 मध्‍ये कोरी जागा ठेवण्‍यात आलेली आहे. तसेच साठेकरारामधील परिच्‍छेद क्र. 10 प्रमाणे इतर clause व a to g पर्यंत नमूद केलेले आहेत. तेही तक्रारदाराने सामनवाले यांस देणे योग्‍य आहे. त्‍यामुळे याबाबतचा वाद हा सामनेवाले व तक्रारदाराने Arbitrator नेमून सोडवि‍णे गरजेचे होते. परंतु याठिकाणी सामनेवाले यांनी तक्रारदार यांना वकीलामार्फत दि. 20/10/09 रोजी दोन्‍ही सदनिकांच्‍या संदर्भात पत्र पाठवून देय्य रक्कम देऊन सदनिका न घेतलेला त्‍यासंदर्भातील देान्‍ही दि. 26/02/07 रोजीचा साठेकरार रद्दबातल करण्यात येईल असे कळविलेले आहे. या नोटीसला तक्रारदाराने हरकत घेऊन त्‍यास दि. 01/12/09 रोजी पत्र हाती पोच केले व त्‍यानंतर दि. 01/12/09 रोजी परतून सदर तक्रार दाखल करेपर्यंत अथवा सदर तक्रार दाखल होऊन निकालास येईपर्यंत सामनेवाले यांनी सदर सदनिकेसंदर्भात कोणतीही कार्यवाही केलेली नाही. वकीलामार्फत नोटीस पाठवूनही सदर साठेकरार हा त्‍यांनी कायदेशीररित्‍या रद्दबातल (Terminate) केलेला नाही. तसा कोणताही पुरावा त्‍यांनी मंचासमक्ष सादर केलेला नाही किंवा सामनेवाले यांनी तक्रारदारांस ताबाही दिलेला नाही. सामनेवाले हे या मंचात हजर झाले नाहीत व त्‍यांनी साठेकरार रद्दबातल केल्‍याबाबत अथवा ताबा दिल्‍याबाबत तजविज केल्‍याबाबत या मंचाकडे नमूद केलेले नाही. ताबा तयार होता असे जर वादाकरीता ग्राह्य मानले तर सामनेवाले यांनी करारप्रमाणे योग्‍य हिशोब देऊन त्‍याचा ताबा तक्रारदारांस देणे गरजेचे होते. त्‍यामुळे सामनेवाले यांनी तक्रारदारास दोन्‍ही सदनिकांचा ताबा न देऊन सेवेत कसूर केली आहे असे मंचाचे मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्रमांक 1 चे उत्तर होकारार्थी देण्‍यात येते. तसेच सामनेवाले यांनी तक्रारदारास ताबा न देऊन त्‍यांचा मानसिक त्रास तसेच आ‍र्थीक खर्चात टाकलेले असल्‍याने ते तक्रारदारांस नुकसानभरपाई देण्यास पात्र आहेत असे मंचाचे मत आहे. सबब मुद्दा क्रमांक 2 चे उत्तर होकारार्थी देण्‍यात येते.
मुद्दा क्रमांक 3 - सामनेवाले हे तक्रारदारास साठेकरारात नमूद मूळ खरेदीची उर्वरित रक्कम देण्यास तयार आहेत. परंतु सामनेवाले यांनी जो उर्वरित खर्च नमूद केला आहे तो देण्यास तक्रारदार तयार नाहीत. प्रत्‍यक्षात याबाबतचा वाद तक्रारदार व सामनेवाले यांनी अन्‍य या क्षेत्रातील तज्ञ जाणकार व्‍यक्‍तीची नेमणूक करुन मिटविणे गरजेचे होते. नि. 6/9 व 6/10 वरील साठेकरारातील परिच्‍छेद क्र. 9 व 10 प्रमाणे इतर खर्च तक्रारदाराने सामनेवाले यांना देणे गरजेचे आहे व तो खर्च किती द्यावा हे तक्रारदार व सामनेवाले अन्‍य लवादाची नेमणूक करुन सोडवून त्‍याप्रमाणे मूळ खरेदीची रक्कम प्रत्‍येकी रु. 1,42,500/- ही तक्रारदाराने सामनेवाले यंना देणे योग्‍य आहे व इतर खर्च लवादामार्फत जो ठरेल तो तक्रारदाराने देणे योग्‍य आहे असे मंचाचे मत आहे व हा उपरोक्‍त खर्च तक्रारदाराने सामनेवाले यांस दिल्‍यानंतर सामनेवाले यांनी तक्रारदारास सदर सदनिकांचा ताबा देणे तसेच बांधकाम पूर्णत्‍वाचा ताबा, रजिस्‍ट्रेशन तसेच कन्‍व्‍हेयंस डीड आवश्‍यक तो खर्च आकारुन तक्रारदारास करुन देणे गरजेचे आहे असे मंचाचे मत आहे. त्‍यामुळे तक्रारदारांची तक्रार अंशतः मंजूर करणेत येऊन खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करण्यात येतो.
अंतिम आदेश
1. तक्रार क्रमांक 13/2011 अंशतः मंजूर करण्यात येते.
2. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना नियोजित “माऊली हौसिंग को.ऑप सोसायटी ” मधील पहिल्‍या मजल्‍यावरील सी विंग मधील निवासी सदनिका क्र. 103 व 104 यांचा ताबा मुदतीत न देऊन सेवा पुरविण्यात कसूर केल्याची बाब जाहीर करण्यात येते.
3. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना नियोजित “माऊली हौसिंग को.ऑप सोसायटी ” मधील पहिल्‍या मजल्‍यावरील सी विंग मधील निवासी सदनिका क्र. 103 व या दोन्‍ही सदनिकांचा ताबा तक्रारदारांस द्यावा व सामनेवाले यांनी दोन्‍ही सदनिकांच्‍या खरेदी रकमेपैकी प्रत्‍येकी रक्कम रु. 1,42,500/- (रु. एक लाख बेचाळीस हजार पाचशे मात्र) मिळून रक्कम रु. 2,85,000/- (रु. दोन लाख पंच्याऐंशी हजार मात्र) तक्रारदार यांना अदा करावेत तसेच साठेकरारातील परिच्‍छेद क्र. 9 व 10 मध्‍ये नमूद इतर खर्च हा लवाद नेमून जो खर्च इतर सदनिका धारकांना आलेला आहे, त्‍याप्रमाणात लवादामार्फत ठरवून तो तक्रारदारांनी सामनेवाले यांना अदा करावा. सदर ताबा हा सामनेवाले यांनी या आदेश प्राप्‍तीचे दिनांकापासून 45 दिवसांत तक्रारदारास द्यावा.
4. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना तक्रारीचे खर्चापोटी, मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी नुकसानभरपाई म्हणून एकत्रित रक्कम रु. 1,50,000/- (रु. एक लाख पन्‍नास हजार मात्र) या आदेश प्राप्‍तीचे दिनांकापासून 60 दिवसांत अदा करावेत. अन्‍यथा त्‍यावर 6% व्‍याज आदेशाची पूर्तता होईपर्यंत सामनेवाले यांनी तक्रारदारांस अदा करावेत.
5. सदर आदेशाच्या सत्यप्रती उभयपक्षांना विनामूल्य पाठविण्यात याव्यात.
ठिकाण - रायगड-अलिबाग.
दिनांक – 11/02/2015
(रमेशबाबू बी. सिलीवेरी) (उल्का अं. पावसकर) (उमेश वि. जावळीकर)
सदस्य सदस्या अध्‍यक्ष
रायगड जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, अलिबाग.
