श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. सदगुरु गृह निर्माण सहकारी संस्‍था लिमिटेड या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍यांनी भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि दिलेली रक्‍कम परत केली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-कलकुही, ता.नागपूर (ग्रामिण), जि. नागपूर, ख.क्र. 65 मधील 1710 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 55 हा दि. 31.12.1997 रोजी नोंदणीकृत विक्रीपत्राद्वारे खरेदी केला. सदर भुखंड खरेदी केलयावर त्‍याबा ताबासुध्‍दा वि.प.ने दिला. परंतू ख.क्र. 65 हे महाराष्‍ट्र शासन व केंद्र शासनद्यारे मिहान प्रोजेक्‍टमध्‍ये संपूर्ण खसरा जमीन शासनाने अधिग्रहण केली व त्‍या जमिनीचा संपूर्ण मोबदला शासनाने मा. भुमी अधिग्रहण अधिकारी यांचेकडे दिला. वि.प.ने  तो मोबदला सन 2001-2002 मध्‍ये स्‍वतः घेऊन त्‍याचा गैरवापर केला. वि.प.ने भुखंड धारकांसोबत कुठलाही व्‍यवहार न करता मोबदला उचलून घेतला. सन 2019 मध्‍ये तक्रारकर्ता भुमी अधिग्रहण अधिकारी यांचे कार्यालयात गेल्‍यावर त्‍याला सदर बाब समजली. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या कार्यालयात जाऊन त्‍याला एकतर व्‍याजासह मोबदला द्या किंवा अन्‍य लेआऊटमधील भुखंड देण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने मोबदलाही दिला नाही किंवा भुखंड वा बाजारभावाप्रमाणे त्‍याची किंमतसुध्‍दा दिली नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीस बजावून बाजारभावाप्रमाणे भुखंडाची किंमत किंवा व्‍याजासह रक्‍कम परत करण्‍याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे किंमत परत करावी किंवा अन्‍य लेआऊटमधील भुखंड देण्‍याची मागणी केली. तसेच मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍याची मागणी केली आहे.

3.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार आयोगामध्‍ये दाखल झाल्‍यावर वि.प.ला नोटीसची बजावणी करण्‍यात आली. वि.प.ने सदर तक्रारीस परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तर दाखल केले. वि.प.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार त्‍याने जमिन अधिग्रहित झाल्‍यावर रकमेची उचल केली आणि भुखंड धारकांना टेलिफोनद्वारे बोलावून त्‍यांची रक्‍कम परत केली. परंतू तक्रारकर्त्‍याकडून कोणीही आले नाही. उलटपक्षी, त्‍यांनी आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे मुल्‍य मिळण्‍याची मागणी केली किंवा अन्‍य ठिकाणी भुखंड मिळण्‍याची मागणी केली. शासनाने त्‍यांचे दरानुसार रक्‍कम दिलेली आहे आणि कुठल्‍याही व्‍यक्‍तीने रक्‍कम स्विकारतांना विरोध दर्शविला नाही. त्‍यामुळे वैयक्‍तीक लाभ रकमेचा घेत आहे ही बाब नाकारली आहे. वि.प.ने शासनाने घोषित केलेली रक्‍कम देय केली आहे, वि.प.ने सदर घोषित रकमेस आव्‍हानित केले आहे आणि सदर प्रकरण हे प्रलंबित आहे. त्‍यामुळे  त्‍यामुळे तो तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीनुसार नुकसान भरपाई देऊ शकत नाही. तक्रारकर्त्‍याला या आयोगासमोर तक्रार दाखल करण्‍याचा अधिकार नाही कारण घोषित रक्‍कम ही जिल्‍हाधिकारी, नागपूर यांचेसमोर आव्‍हानित केलेली आहे, त्‍यामुळे सदर तक्रार ही चालविण्‍यायोग्‍य नसल्‍याने ती खारीज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे. आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने Spl. Land Acquisition Officer, VIDCNo.3, Collectorate, Nagpur  L.A.C. Case No. 1/A-65/98-99 यांनी मौजा-कलकुही, ता.नागपूर (ग्रामिण), जि. नागपूरची जमिन मेघदूत प्रोजेक्‍टकरीता अधिग्रहित   करण्‍याबाबत दि.24.12.2004 रोजी पारित केलेल्‍या आदेशाला Collector, Nagpur  Land समोर Acquisition Ref. No. 304/2008 नुसार आव्‍हानित केले आहे.  त्‍यामुळे सदर तक्रार ही खर्चासह खारिज करण्‍याची मागणी त्‍यांनी केली आहे.

4.               तोंडी युक्‍तीवादाचेवेळेस उभय पक्षांचे अधिवक्‍ता हजर, त्‍यांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडून मौजा-कलकुही, ता.नागपूर (ग्रामिण), जि. नागपूर, ख.क्र.65 मधील 1710 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 55 हा दि.31.12.1997 रोजी नोंदणीकृत विक्रीपत्राद्वारे रु 8550/- रक्कम देऊन खरेदी केल्‍याचे नोंदणीकृत विक्रीपत्राचे प्रतीवरुन दिसून येते. तसेच भुखंडावरील विकासाचा खर्च हा संस्‍थेच्‍या नियमानुसार भुखंड धारकाने द्यावयाचा आहे. यावरुन तक्रारकर्त्‍याकडून सदर खर्च आकारुन वि.प. भुखंडाचा विकास करुन देणार असल्‍याचे दिसून येते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.                              मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने Spl. Land Acquisition Officer, VIDCNo.3, Collectorate, Nagpur  L.A.C. Case No. 1/A-65/98-99 यांनी मौजा-कलकुही, ता.नागपूर (ग्रामिण), जि. नागपूरची जमिन मेघदूत प्रोजेक्‍टकरीता अधिग्रहित केल्‍याचे नमूद केले आहे आणि त्‍याबाबत शासन नियमांप्रमाणे मिळालेली रक्‍कम अनेक भुखंड धारकांना दिल्‍याचे नमूद केले आहे. परंतू आजपर्यंत त्‍याने किती भुखंड धारकांना नोटीस/पत्र पाठवून रक्‍कम परत केली आहे याचा कुठलाही पुरावा सादर केलेला नाही. तसेच भुखंड धारकांना जमिन अधिग्रहित केल्‍याबाबत सुचित केल्‍याचेही दिसून येत नाही. एवढे मात्र खरे आहे की, त्‍याने जमिनीचा शासनाकडून स्विकारलेला मोबदला तक्रारकर्त्‍याला परत केलेला नाही किंवा त्‍याच्‍या मोबदल्‍यात पर्यायी भुखंड दिलेला नाही. त्‍यामुळे सदर प्रकरण वादाचे कारण हे सतत घडत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 चे  निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.                              मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने जी विक्रीपत्राची प्रत सादर केलेली आहे, त्‍याचे सूक्ष्‍म अवलोकन केले असता, वि.प.ने लेआऊटचा प्रस्‍तावित नकाशा तयार करुन, ना.सु.प्र./नगर रचना यांचेकडून परवानगी न घेता विक्रीपत्र नोंदवून दिल्‍याचे दिसून येते. प्रस्‍तावित लेआऊटच्‍या नकाशावरील नोंदी पाहता दि.10.12.1991 रोजी ग्राम पंचायत, कलकुही यांची मंजूरी दिसून येते. परंतू पुढे सदर जमिन ही नगर रचना/ना.सु.प्र. यांच्‍या अखत्‍यारीत आल्‍यावर त्‍याने लेआऊट मंजूरीसाठी कुठलीही कार्यवाही न करता त्‍यातील भुखंड विक्रीस काढून विकले आणि त्‍याही पुढे ती जमिन मेघदुत प्रोजेक्‍टमये गेल्‍यावरही भुखंड धारकांना त्‍याची माहिती दिलेली नाही असे तक्रारीतील एकूण कथनावरुन व दाखल दस्‍तऐवजावरुन स्‍पष्‍ट होते. वि.प.ने इतक्‍या सगळया बाबी लपवून भुखंड धारकांना अंधारात ठेवून त्‍यांच्‍या वाटयावर येणारी मोबदला रक्‍कम ही स्‍वतः हस्‍तगत केलेली आहे. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने कायदेशीर नोटीसची बजावणी करुन त्‍याला त्‍याची जमिन अधिग्रहित केल्‍याबाबतची रक्‍कम प्राप्‍त न झाल्‍याची बाब वि.प.च्‍या निदर्शनास आणल्यावरही वि.प.ने सदर नोटीसला कुठलेही उत्‍तर सादर केले नाही. वि.प.ने रकमेची उचल केलेली असतांना भुखंड धारक जर रकमेची मागणी करीत असेल तर त्‍याला कुठलाही प्रतिसाद न देणे म्‍हणजे वि.प.ने ग्राहकांना द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 3 चे  निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

8.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम स्विकारण्‍याकरीता बोलाविले असल्‍याचे नमूद केले. परंतू त्‍याने केव्‍हा त्‍याला रक्‍कम स्विकारण्‍याकरीता बोलाविले याबाबतचा पुरावा सादर केलेला नाही. त्‍यामुळे वि.प.चे सदर कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य नाही. तसेच वि.प.ने मेघदूत प्रोजेक्‍टकरीता अधिग्रहित करण्‍याबाबत दि. 24.12.2004 रोजी पारित केलेल्‍या आदेशाला जिल्हाधिकारी, नागपुर समोर Acquisition Ref. No. 304/2008 नुसार आव्‍हानित केल्‍याचे म्‍हटले आहे. परंतू सदर बाब सिध्‍द करण्‍याकरीता सदर प्रकरणाची कागदपत्रे आयोगासमोर तक्रार न्‍यायप्रविष्‍ट असतांना सादर केलेली नाही, त्‍यामुळे वि.प.चे पुराव्‍या अभावीचे कथन ग्राह्य धरण्‍यात येत नाही.

9.               मुद्दा क्र. 4 – वि.प.ने स्‍वतः रकमेची उचल केलेली आहे. वि.प.ने रकमेची उचल केव्‍हा केली आणि किती रक्‍कम त्‍याला प्राप्‍त झाले आहे हेसुध्‍दा त्‍याचे लेखी उत्‍तरामध्‍ये किंवा कुठलेही दस्तऐवज दाखल न करता स्‍पष्‍ट केलेले नाही. तसेच कुठल्‍या-कुठल्‍या भुखंड धारकांना रकमा परत केल्‍या याबाबतही स्‍पष्‍ट नमूद नाही किंवा तसे कागदपत्रे दाखल नाही. त्‍यामुळे वि.प.चे सदर पुराव्‍याअभावीचे कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य नाही. सन 1997 पासून तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम रु 8550/- वि.प.कडे आहे आणि वि.प.ने अधिग्रहित जमिन झाल्‍यावर रक्‍कम स्वताजवळ ठेऊन त्‍याचा उपयोग करीत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शासनाने कुठल्‍या दराने रक्‍कम त्‍याला दिली या उलगडा तक्रार आयोगासमोर दाखल झाल्‍यावरही केलेला नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याच्‍या भुखंडाबाबतची विशिष्‍ट रक्‍कम व्‍याजासह परत करण्‍याचा आदेश देणे विनाआधार होईल. उभय पक्षांनी सदर तक्रार आयोगासमोर प्रलंबित असतांना वि.प.चे अन्‍य ठिकाणी भुखंड असल्‍याबाबत कुठलाही दस्‍तऐवज दाखल केला नाही, त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अन्‍य लेआऊटमधील भुखंड देण्‍याचा आदेश देणे उचित होणार नाही. आयोगाचे मते तक्रारकर्त्‍याला त्‍याच्‍या भुखंडाची रेडी रेकनरप्रमाणे आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे रक्‍कम देणे न्‍यायोचित व कायदेशीर होईल. तक्रारकर्त्‍याने 1997 पासून भुखंड खरेदी केलेला असल्‍याने इतक्‍या मोठया काळापासून त्‍याची रक्‍कम वि.प.कडे गुंतविली होती. त्याचा वापर वि.प.ने आजतागायत केलेला आहे. सद्य स्थितीत जमिनीचे वाढलेले दर पाहता तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक नुकसान सहन करावे लागले. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले आर्थिक नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ला त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील. वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने वकीलांमार्फत नोटीस पाठविली, त्‍याची वि.प.ने दखल न घेतल्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला न्‍यायिक खर्च सहन करावा लागला. म्‍हणून तक्रारकर्ता तक्रारीच्‍या कार्यवाहीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

10.              प्रस्तुत प्रकरणातील तथ्ये लक्षात घेता प्रकरण आदेशासाठी प्रलंबित असताना दि 29.04.2022 रोजी दोन्‍ही पक्षांना निर्देश देऊन (Land Acquisition) भु-संपादनाकरीता पारीत झालेल्या अवार्डची प्रत व  वि.प.ने Acquisition Ref. No. 304/2008 नुसार केलेल्या आव्हानाची (challenge) प्रत दाखल करण्याचे निर्देश देण्यात आले. तक्रारकर्त्याने त्याबाबत जिल्हाधिकारी कार्यालय, नागपुर येथे चौकशी केली असता त्याबाबत कुठलीही माहिती उपलब्ध नसल्याचे निवेदन देत तक्रार मंजूर करण्याची विनंती केली. वि.प.ला बरीच संधी मिळूनही त्याबाबत कुठलीही माहिती अथवा दस्तऐवज आयोगासमोर सादर केले नाही त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे निवेदन मान्य करून वि.प.बद्दल प्रतिकूल अनुमान (Adverse Inference) काढून आदेश पारित करण्यात काढण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही.

11.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षांवरुन आणि दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग प्रस्‍तुत प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1710 चौ.फु.) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मूल्याची रक्कम द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

               4.    आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.