नि. 63
जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, सांगली यांचे समोर
मा.अध्‍यक्ष : श्री.ए.व्‍ही.देशपांडे
मा.सदस्‍य : श्री के.डी.कुबल
ग्राहक तक्रार अर्ज क्र. 644/2008
----------------------------------------------------------------------
तक्रार नोंद तारीख : 09/06/2008
तक्रार दाखल तारीख : 21/06/2008
निकाल तारीख : 17/05/2013
-----------------------------------------------------------------
1. सौ मेघना विनायक ताम्‍हणकर
वय वर्षे – 40, धंदा– घरकाम
2. श्री विनायक दत्‍तात्रय ताम्‍हणकर
वय वर्षे – 41, धंदा– घरकाम
रा. चैतन्‍य आनंद अपार्टमेंट, फ्लॅट नं.1,
विसावा चौक, गांवभाग, सांगली
जि.सांगली 416 416 ....... तक्रारदार
विरुध्‍द
1. सच्‍छीदानंद अॅण्‍ड कन्‍स्‍ट्रक्‍शन्‍स डेव्‍हलपर्स,
प्रोप्रा. लक्ष्‍मण कृष्‍णाजी गुळवणी,
वय वर्षे – 42, धंदा– कॉन्‍ट्रॅक्‍टर
रा.लक्ष्‍मी विलास अपार्टमेंट, टी-6,
3रा मजला, गोरे मंगल कार्यालय समोर,
मिरज ता.मिरज
2. गजानन वासुदेव परांजपे
वय वर्षे – 70, धंदा– सुखवस्‍तू
रा.627, खाडीलकर गल्‍ली, विसावा चौक,
गांवभाग, सांगली ..... जाबदार
तक्रारदार तर्फे : अॅड डी.एम.धावते
जाबदार क्र.1 तर्फे : अॅड ए.आर.कुडाळकर
जाबदार क्र.2 : स्‍वतः
- नि का ल प त्र -
द्वारा – मा. सदस्‍य - श्री के.डी.कुबल
1. तक्रारदार यांनी प्रस्‍तुतची तक्रार जाबदार यांचेकडून सदनिका खरेदी केल्‍यावर कराराप्रमाणे ठरलेल्‍या गोष्‍टींची पूर्तता लेखी नोटीस देवूनही न केल्‍याने मे.मंचासमोर दाखल करण्‍यात आली आहे.
2. सदरच्‍या तक्रारीप्रमाणे तक्रारदार यांनी जाबदार क्र.1 व जाबदार क्र.2 यांचेकडून लेखी करार करुन सांगली मिरज कुपवाड शहर महानगरपालिका हद्दीतील विशेषतः सांगली हद्दीतील सि.स.न. 627, 627/1 ते 6 याचे एकूण क्षेत्रफळ 206.80 चौ.मी. मधील चैतन्‍य अपार्टमेंट मधील फ्लॅट नं.एफ-2 याचे क्षेत्रफळ 65.91 चौ.मी. खरेदी केला. सदर जागेची मूळ मिळकत जाबदार क्र.2 यांची होती. ती त्‍यांनी जाबदार क्र.1 यांना करार करुन विकसनाकरिता दिली. अर्जदारांनी जाबदार क्र.1 यांच्‍याशी संपर्क साधून महानगरपालिकेकडील मंजूर नकाशा पाहून उपरोक्‍त वर्णनाचा फ्लॅट खरेदी करण्‍याचे ठरविले. त्‍याबाबत अर्जदार व जाबदार नं.1 मध्‍ये दि.9/5/2003 रोजी खरेदीपूर्व करारपत्र झाले. सदर खरेदीपूर्व करारपत्र जाबदार क्र.1 यांनी जाबदार क्र.2 यांचे कुलमुखत्‍यारपत्रक धारक या नात्‍याने लिहून दिले. जाबदार क्र.1 यांनी जाबदार क्र.2 यांच्‍या मिळकतीत आर.सी.सी. इमारत बांधली असून मिळकत विकसीत केली आहे. जाबदार क्र.1 यांनी तक्रारदार यांना मिळकतीचा ताबा दिलेला आहे. तथापि त्‍यावेळी अपूर्ण राहिलेली कामे 5 ते 6 महिन्‍याच्‍या कालावधीत पूर्ण करुन देणार असलेचे कबूल केले आणि लेखी पत्रव्‍यवहार करुनही चुकीची उत्‍तरे देऊन जाबदार यांनी तक्रारदाराची केवळ बोळवण करण्‍याचा प्रयत्‍न केला. त्‍यामुळे त्‍यांनी प्रस्‍तुतची तक्रार मंचासमोर दाखल केली आहे. तक्रारदाराने खालील त्रुटी दर्शविलेल्‍या आहेत.
अ. तक्रारदाराच्‍या नावे मिळकतीचे खरेदीपत्रक करुन द्यावे.
ब. असोसिएशन स्‍थापन केलेले नाही.
क. महानगरपालिकेकडून बांधकाम पूर्णत्‍वाचा दाखला मिळालेला नाही, तो मिळवून
द्यावा.
ड. पिण्‍याच्‍या पाण्‍याचे स्‍वतंत्र कनेक्‍शन दिलेले नाही.
इ. टेरेसवरील पडणारे पावसाचे पाणी जिन्‍यावरुन खाली येते, त्‍या टेरेसवरील पाण्‍याची निच-याची योग्‍य व्‍यवस्‍था करावी. टेरेसवरील पाण्‍याच्‍या टाकीजवळ जाणे येणेकरिता जिना नाही.
फ. सदोष लाईट फिटींग योग्‍य रितीने करावे.
ग. चैतन्‍य अपार्टमेंटच्‍या लगत लोखंडी जाळीने पार्टीशन बसविणे.
ह. कॉमन लाईट मीटर्स चैतन्‍य अपार्टमेंटच्‍या नांवे केलेले नाही.
ज. लाईट मीटर्स चैतन्‍य अपार्टमेंटच्‍या जागेत बसविणे.
क. सि.स.नं. 627, 627/1 ते 6 हया मिळकतीच्‍या महसूल रेकॉर्ड सदरी चैतन्‍य आनंद अपार्टमेंटची नोंद नाही. ती नोंद करुन देणे.
ल. बोअरवेलची देखभाल दुरुस्‍ती करणेस अर्जदार यांना हरकत अडथळा करु नये.
म. नकाशातील पार्कींगसाठी राखीव असलेल्‍या जागेचा वापर तक्रारदारांसह इतर फ्लॅटधारकांना होऊ नये याकरिता लोखंडी रेलिंगने बंदीस्‍त केले असून त्‍या कायदेशीर पार्कींग जागेचा वापर नाना महाराज अध्‍यात्मिक सभागृह या नावाने चालू असून त्‍याचा वापर लग्‍नकार्य, मौजीबंधन इ. करिता बेकायदेशीररित्‍या जाबदार क्र.2 करीत आहेत. त्‍यामुळे तक्रारदारांना मानसिक शारिरिक त्रास होतो.
त्‍याचप्रमाणे तक्रारदार यांच्‍या सदनिकेमधील त्रुटी खालीलप्रमाणे -
i. बाथरुममधील शॉवर चालू केल्‍यानंतर भिंतीमध्‍ये ओल येते.
ii. अपार्टमेंटच्‍या लगतचे औदुंबरचे झाडामुळे इमारतीस धोका निर्माण झाला आहे.
जाबदार क्र.1 यांनी, जाबदार क्र.2 यांनी मुखत्‍यारपत्र रद्द केलेने आपण पूर्तता करु शकत नाही तर जाबदार क्र.2 हे तक्रारदारांनी आपल्‍याशी कोणताही व्‍यवहार केला नसल्‍याचे कारण नमूद करुन फ्लॅटधारकांच्‍या नमूद त्रुटींचे निराकरण करण्‍यास असमर्थता दर्शविली आहे.
3. आपले म्‍हणणेचे पुष्‍ठयर्थ तक्रारदार यांनी स्‍वतःचे शपथपत्रासह नि.क्र.5 वर 4 कागदपत्रे मंचासमोर दाखल केली आहेत.
4. जाबदार क्र.1 यांनी नि.क्र.11 वर आपले लेखी कथन दाखल केले असून त्‍यामध्‍ये तक्रारीतील सर्व मुद्दे फेटाळून लावले आहेत. मात्र तक्रारदाराबरोबर करारपत्र झालेचे मान्‍य केले असून त्‍यावर जाबदार क्र.1 व 2 च्‍या सहया असल्‍याचे नमूद केले आहे. त्‍याचप्रमाणे खालील मुद्दे प्रामुख्‍याने मांडले आहे.
i) जाबदार क्र.1 व 2 यांचेमध्‍ये विकसनचे करारपत्र झाले होते. विकसन करारपत्राच्‍या आधारे जाबदार क्र.1 यांनी काही भाग आरक्षित ठेवला होता, त्‍यामध्‍ये पार्कींगची जागा आरक्षित करुन ठेवलेली होती. ते विकसन करारपत्र नि.45/1 वर पुराव्‍यादाखल जोडलेले आहे.
ii) तक्रारदार यांनी बांधकाम पाहून समाधान झालेवर कब्‍जेपट्टीने दि.22/10/2003 रोजी ताबा घेतलेला आहे (नि.क्र.45/2), त्‍यामुळे कथन केलेले दोष फक्‍त वापरामुळेच झालेले आहेत.
iii) जाबदार क्र.1 यांचे मुखत्‍यारपत्र जाबदार क्र.2 यांनी नोव्‍हेंबर 2003 मध्‍ये रद्द केलेले आहे. त्‍यामुळे नोव्‍हेंबर 2003 नंतर जाबदार क्र.1 याचे सर्व हक्‍क व अधिकार संपुष्‍टात आलेले आहेत. त्‍यामुळे नोव्‍हेंबर 2003 नंतर सर्व जबाबदारी जाबदार क्र.2 यांचीच आहे. जाबदार क्र.1 व 2 यांचेमधील व्‍यवहाराशी या तक्रारदारांचा काहीही संबंध नाही. त्‍याचप्रमाणे तक्रारदार व जाबदार यांचेशी झालेला व्‍यवहार पूर्ण करण्‍याची संपूर्ण जबाबदारी जमीन मालक या नात्‍याने जाबदार क्र.2 यांचीच आहे.
iv) पार्कींगच्‍या जागेचा गैरवापर याबाबत जाबदारांचा काहीही दोष नाही. सदरची जागा मंजूर नकाशाप्रमाणे पार्कींगच म्‍हणून सोडलेली आहे. त्‍याचा वापर पार्कींगसाठी करणेचा आहे. त्‍याचा गैरवापर होत असल्‍यास त्‍याची जबाबदारी जाबदारांची नाही.
v) पिण्‍याच्‍या पाण्‍याचे स्‍वतंत्र कनेक्‍शन देण्‍याचे करारात नमूद नाही.
vi) टेरेसवर जाणेसाठी जिना करुन देणेस जाबदार क्र.1 तयार आहेत.
vii) लोखंडी जाळीचे मुक्‍ताई अपार्टमेंट लगत पार्टीशन करारामध्‍ये नमूद नव्‍हते.
viii) लाईट मीटर बसविलेली जागा ही अपार्टमेंटमधील (मालकांची) असल्‍यामुळे त्‍या जागेत बसविलेले आहेत. मालकांची संमती घेतलेली आहे. अद्याप फलॅटची खरेदीपत्र झालेली नसल्‍याने महसूल दफ्तरी नोंद होणेचा प्रश्‍नच उद्भवत नाही.
ix) तक्रारदार यांनी कलम 6 मध्‍ये स्‍वतःच्‍या सदनिकेतील दोष कथन केले. त्‍यामुळे मागील दरवाजांना कडील कोयंडी असे कथन केले आहे. सदरची कडी कोयंडी कब्‍जा देताना होती. त्‍यामुळे कब्‍जा घेवून 4 वर्षांनी नसल्‍याने त्‍याची जबाबदारी आपली नाही. मागील भिंतींना गिलावा व प्‍लास्‍टर नाही. या भिंतीलगत दुस-याची हद्द असल्‍याने गिलावा करता येत नाही. बाल्‍कनीमध्‍ये छपरी नाही. बाल्‍कनीही दुस-या बाल्‍कनीखाली आहे. त्‍यामुळे छपरी करण्‍याचा प्रश्‍नच उद्भवत नाही.
ix) तक्रारदार हे जाबदार क्र.1 यांना रक्‍कम रु.47,,600/- देणे लागत आहेत. सदरचे देणे लागू नये म्‍हणून प्रस्‍तुतचा खोटा अर्ज दाखल केला आहे.
5. जाबदार क्र.1 यांनी आपले म्‍हणणेचे पुष्‍ठयर्थ नि.14 वर एकूण 4 कागदपत्रे दाखल केली आहेत.
6. जाबदार क्र.2 यांनी आपले लेखी म्‍हणणे सादर केले. त्‍यामध्‍ये तक्रारदारांनी खरेदीचा करार जाबदार क्र.1 यांचेशी केलेला असल्‍याने बांधकामाबाबत त्रुटी असल्‍यास त्‍याची सर्वस्‍वी जबाबदारी जाबदार क्र.1 ची असल्‍याचे कथनात नमूद केले आहे. राखीव पार्कींग हे आपल्‍या मालकीचे असून फ्लॅटधारकांचा त्‍यावर कोणताही हक्‍क नाही. फ्लॅट धारकांसाठीचे पार्कींग घराच्‍या उत्‍तर-पूर्व बाजूमध्‍ये स्‍वतंत्ररित्‍या जाबदार क्र.1 ने दिलेले आहे. तसा करारात व तक्रारदारांच्‍या कब्‍जेपट्टीमध्‍ये तपशील दिलेला आहे. फ्लॅट धारकांच्‍या अपूर्ण बाबी पूर्णत्‍वास नेण्‍यासाठीचे सही इ. बाबतचे सहकार्य करण्‍यास जाबदार क्र.2 तयार आहेत. औदुंबर झाडाबाबत इमारतीला धोका नसल्‍याचेही त्‍यांचे म्‍हणणे त्‍यांनी मांडले आहे.
7. तक्रारदाराची तक्रार, दाखल केलेली कागदपत्रे त्‍याचप्रमाणे जाबदारांचे प्रतिउत्‍तर, लेखी कथन, विधिज्ञांचा युक्तिवाद ऐकल्‍यानंतर न्‍यायमंचापुढे निष्‍कर्षासाठी खालील मुद्दे उपस्थित होत आहेत.
अ.क्र. |
मुद्दे |
उत्‍तरे |
1. |
तक्रारदार हे जाबदार यांचा ग्राहक आहेत काय ? |
होय |
2 |
जाबदार यांनी तक्रारदारास द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी केली आहे काय ? |
अंशतः होय |
3 |
काय आदेश ? |
खालीलप्रमाणे |
कारणमिमांसा
मुद्दा क्र.1 ते 3
i) तक्रारदार व जाबदार क्र.1 व जाबदार क्र.2 यांचेमध्‍ये नि.क्र.22/1 वरील करारावरुन ग्राहक सेवादार नाते निर्माण झाल्‍याचे स्‍पष्‍ट होत असल्‍याने तक्रारदार हे निश्चितपणे जाबदारांचे ग्राहक आहेत हे स्‍पष्‍ट होते.
ii) तक्रारदार व जाबदार क्र.1 व जाबदार क्र.2 यांच्‍यामध्‍ये करारानुसार काही गोष्‍टी ठरलेल्‍या होत्‍या, त्‍याची पूर्तता करणे ही सर्वस्‍वी जबाबदारी जाबदारांची आहे. मात्र ग्राहक संरक्षण कायदयाच्‍या चौकटीच्‍या बाहेर जावून जे कायद्यात बसत नाही किंवा तक्रारदार व जाबदार यांच्‍यामधील करारातील अटींचा भंग करुन ग्राहकांच्‍या मागण्‍या पूर्णतः मान्‍य करता येणार नाहीत, त्‍या संदर्भातील मागण्‍यांसाठी अन्‍य पर्याय उपलब्‍ध आहेत. त्‍या अनुषंगाने तक्रारदाराच्‍या तक्रारीतील मागण्‍यांचा अंशतः विचार करता येणे शक्‍य आहे असे मंचाला वाटते.
iii) बांधकामातील काही कामे अपूर्ण आहेत, त्‍याचा तपशील तक्रारीमध्‍ये आलेला आहे. त्‍या पूर्ण न केल्‍याने जाबदारांची सेवेतील त्रुटी दिसून येते. मात्र त्‍याचबरोबर हे सुध्‍दा विचारात घेणे गरजेचे आहे की, तक्रारदारांनी फ्लॅटचा ताबा घेताना या सर्व गोष्‍टींची पूर्तता झाल्‍याशिवाय फ्लॅटचा ताबा का घेतला ? नि.क्र. 45/2 वर कब्‍जेपट्टीने दि.22/10/03 रोजी ताबा घेतल्‍याचा पुरावा सादर करण्‍यात आलेला आहे. दि.22/10/03 रोजी फ्लॅटचा ताबा घेतला व मंचासमोर तक्रार दि.11/6/2008 रोजी दाखल करण्‍यात आली. 4 वर्षामध्‍ये फ्लॅटचा नित्‍य वापर करण्‍यात आला की नाही ? पर्यायाने फ्लॅटचा आणि त्‍यामध्‍ये अनुषंगिक वस्‍तूंचाही वापर सातत्‍याने झाला असेल तर काही वस्‍तूंची काळानुरुप झीज होते हे त्रिकालाबाधीत सत्‍य नाकारता येईल का ? आणि म्‍हणून करारामध्‍ये नमूद असलेल्‍या व जाबदारांनी वास्‍तवात पूर्ण न केलेल्‍या गोष्‍टी पूर्ण करुन देणे त्‍यांची कायदेशीर जबाबदारी आहे. मात्र अवास्‍तव गोष्‍टींची जबाबदारी जाबदारांनी घेण्‍याची गरज नाही असे मंचाला वाटते.
iv) मिळकतीचे खरेदीपत्र, असोसिएशनची स्‍थापना, महानगरपालिकेकडून पूर्णत्‍वाचा दाखला, महसूल रेकॉर्ड नोंद हया एकमेकांना पूरक अशा अनुषंगिक बाबी असून त्‍या पूर्ण करणे कायद्याने बंधनकारक आहे. जाबदार क्र.1 व जाबदार क्र.2 यांनी एकमेकांकडे अंगूलीनिर्देश करणे यथार्थ नाही. तक्रारदारांबरोबर करार जाबदार क्र.1 व जाबदार क्र.2 चा झालेला आहे आणि कुलमुखत्‍यारपत्र रद्द केले असले तरी तक्रारदारांबरोबर पूर्वी झालेला करार हा दोन्‍ही जाबदारांवर तेवढाच बंधनकारक असून त्‍याचे उत्‍तरदायित्‍वही दोघांवरही आहेत. कारण जाबदार क्र.1 यांनी कागदपत्रांची पूर्तता करुन घेवून त्‍यावर जाबदर क्र.2 यांच्‍या सहया घेवून त्‍यातील कायदेशीर बाबी पूर्ण करणे हे क्रमप्राप्‍त आहे. त्‍यासंदर्भात जाबदार क्र.2 यांनी सहमतीही दर्शविलेली आहे.
v) कमिशनर अहवालामध्‍ये काही त्रुटींचा आणि बाबींचा ऊहापोह झाला आहे. त्‍या काही प्रमाणात ग्राहय धरुन त्‍याची पूर्तता अपेक्षित आहे. मात्र सी.के.असो. चा सादर केलेला अहवाल हया प्रकरणात ग्राहय धरता येणार नाही. कारण मंचाने आदेश पारीत करुन सार्वजनिक बांधकाम खात्‍याच्‍या शाखा अभियंत्‍यांची कमिशनर म्‍हणून विधीग्राहय नेमणूक केली होती. तो अहवाल नि.21 वर प्राप्‍त आहे.
vi) पार्कींगच्‍या जागेसंदर्भातील वाद या प्रकरणात प्रकर्षाने मांडला गेला. तक्रारदारांसाठी (फ्लॅटधारकांसाठी) पार्कींगची अन्‍य व्‍यवस्‍था केलेली आहे. ज्‍या पार्कींगच्‍या जागेसंबंधी वाद तक्रारदाराकडून उपस्थित करण्‍यात आला आहे, ती जागा मूळ जमीन मालकाची (ownership parking) करारात नमूद आहे. त्‍यामुळे त्‍याचा वापर जाबदार क्र.2 यांनी कोणत्‍या कारणासाठी करावा अथवा करु नये हे ठरविणे मंचाच्‍या कायदा कक्षेच्‍या बाहेर आहे. त्‍यामुळे करारात आणि इमारत आराखडयात जी बाब दर्शविलेली आहे, त्‍याप्रमाणे त्‍या पार्कींग जागेची मालकी जाबदारची आहे हे निश्चित होते. त्‍या जागेच्‍या वापराविषयी किंवा पार्कींग व्‍यतिरिक्‍त अन्‍य वापर होत असेल तर त्‍या संदर्भात अन्‍य ऑथॉरिटी मार्फत प्रश्‍न सोडवून घेणे अधिक न्‍यायहितार्थ ठरेल.
vii) प्रत्‍येक फलॅट धारकाला पिण्‍याच्‍या पाण्‍याचे स्‍वतंत्र कनेक्‍शन द्यावयाचे करारात नमूद नाही. खरेदीपत्रानंतर समाईकात कनेक्‍शन देण्‍यास जाबदार बांधील आहेत.
viii) औदुंबर झाडाचा मुद्दा हा ग्राहकवाद होऊ शकत नाही.
उपरोक्‍त कारण मिमांसाद्वारे मंच खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.
आदेश
1. तक्रारदार यांचा तक्रार अर्ज अंशत: मंजूर करणेत येत आहेत.
2. जाबदार क्र.1 व जाबदार क्र.2 यांनी वैयक्तिक व संयुक्‍तपणे तक्रारदाराच्‍या फ्लॅटचे खरेदीखत, महानगरपालिकेकडून पूर्णत्‍वाचा दाखला, महसूल रेकॉर्ड नोंद, असोसिएशन स्‍थापना या बाबींची पूर्तता करुन देणेचे आदेश देत आहोत.
3. जाबदार क्र.1 व 2 यांनी वैयक्तिक व संयुक्‍तपणे खालील त्रुटींची पूर्तता करावी.
अ) टेरेसवरील पाण्‍याच्‍या टाकीजवळ जाणेकरिता जिना बसवून द्यावा.
ब) बाथरुममधील भिंतीमधील पाण्‍याचे कनेक्‍शन मध्‍ये असणारे दोष दुरुस्‍त करुन
द्यावे.
क) इलेक्‍ट्रीक मीटर्स चैतन्‍य अपार्टमेंटच्‍या जागेत बसविणे तसेच चैतन्‍य
अपार्टमेंटच्‍या नावे करणेत यावे.
ड) टेरेसवरील पाण्‍याचा निचरा होण्‍यासाठी योग्‍य ती उपाययोजना करावी.
4. जाबदार क्र.1 व 2 यांनी तक्रारदाराला शारीरिक व मानसिक ञासापोटी रु.5,000/- (अक्षरी रुपये पाच हजार माञ) व तक्रारअर्जाचे खर्चापोटी रुपये 1,000/- (अक्षरी रुपये एक हजार माञ) अदा करणेचे आदेश करण्‍यात येत आहेत.
5. वर नमूद आदेशाची अंमलबजावणी जाबदार क्र.1 व 2 यांनी 45 दिवसांत करावी. जाबदार यांनी आदेशाची पुर्तता न केल्‍यास तक्रारदार त्‍यांचे विरुध्‍द ग्राहक संरक्षण कायदयातील तरतूदीनुसार दाद मागू शकतील.
सांगली
दि. 17/05/2013
(के.डी. कुबल ) ( ए.व्‍ही. देशपांडे )
सदस्‍य अध्‍यक्ष
