श्रीमती स्मिती चांदेकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.

1.              विरुध्‍द पक्षाचा जमिनी खरेदी करणे व त्‍यावर ले-आऊट पाडून भुखंड विकण्‍याचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाकडून घेतलेल्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळाले, परंतु भुखंडाची अभिलेख कार्यालय, हिंगणा यांचेकडून मोजणी करुन भुखंडाचे सिमांकन करुन भुखंडाचा ताबा न दिल्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय असा आहे की, तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाच्‍या मौजा वागदरा, प.ह.नं. 46, तह. हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा नं.105 एकूण 1824.498 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र.46 रु.3,64,900/- विरुध्‍द पक्षास संपूर्ण मोबदला देऊन नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन घेतले. परंतु विरुध्‍द पक्षाने आजतागायत प्रत्‍यक्षात मोक्‍यावर येऊन भुखंड क्र.46 चे कायदेशिररित्‍या मोजणी करुन सिमांकन करुन दिले नाही. सदर बाब सेवेतील त्रुटी असुन ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 चे कलम 2 (47) नुसार ‘अनुचित व्‍यापार पध्‍दत’ असल्‍याचे नमुद करीत विरुध्‍द पक्षाने भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम स्विकारुन जाणीवपूर्वक भुखंडाचे सिमांकन करुन ताबा देण्‍याचे टाळत असल्‍याचे नमुद केले आहे. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाकडे वारंवार चकरा मारून विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्याला दाद दिली नाही आणि सिमांकन करुन देण्‍याकरीता टाळाटाळ केली, तसेच विरुध्‍द पक्षास दि.11.05.2022 रोजी वकीलामार्फत कायदेशिर नोटीस पाठवुनही सदर नोटीसला उत्‍तर दिले नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन भुखंड क्र.46 चे भूमी अभिलेख कार्यालय, हिंगणा यांचेकडून मोजणी करुन भुखंडाचे प्रत्‍यक्ष सिमांकन करुन द्यावे, अथवा ते शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्‍कम रु.3,64,900/-  25 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी. तसेच तक्रारकर्त्‍याकडून ड्रेनेज सिस्‍टीम, डब्‍ल्‍यु. बी.एम. रोड आणि स्‍ट्रीट लाईट इत्‍यादी कामे करुन द्यावी. तसेच तक्रारकर्त्‍यास विनाकारन किरायाणे राहावे लागत असल्‍यामुळे त्‍याकरीता आतापर्यंत झालेला खर्च रु.11,35,685/- मिळावा आणि तक्रारीचा खर्च  रु.25,000/- मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणात आयोगातर्फे विरुध्‍द पक्षाला नोटीस बजावल्‍यावर दि.28.10.2022 रोजी नोटीस प्राप्‍त होऊनही विरुध्‍द पक्ष उपस्थित न झाल्याने त्‍यांचेविरुद्ध प्रकरण ‘एकतर्फी’ चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दाखल कागदपत्रे दाखल केलीत तसेच लेखी युक्‍तीवादाबाबत त्‍यांनी दाखल तक्रार हाच त्‍यांचा लेखी व तोंडी युक्तिवाद समजण्‍यांत यावा अशी पुरसीस दाखल केली. आयोगातर्फे दाखल तक्रार व दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता खालील मुद्दे विचारात घेऊन आयोगाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                     मुद्दे                                   उत्‍तर

1.  तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                        होय

2.  तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 2019 नुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?      होय

3.  विरुध्‍द पक्षच्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय

4.  अंतिम आदेश काय ?                             अंतिम आदेशाप्रमाणे. 

• // नि ष्‍क र्ष // -

5.     मुद्दा क्र. 1 ते 3 – तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाकडून मौजा वागदरा, प.ह.नं. 46, तह. हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा नं.105 एकूण 1824.498 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र.46 रु.3,64,900/- ला विरुध्‍द पक्षास संपूर्ण मोबदला देऊन नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन घेतल्‍याचे दि.18.01.2010 चे दस्‍तावेजावरुन दिसुन येते, त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक होतो. त्यानुसार विरुध्‍द पक्ष बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, संबंधी विरुध्‍द पक्षाची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. आयोग मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत असुन प्रस्तुत प्रकरणी विरुध्‍द पक्षाद्वारे ले-आऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍द पक्ष यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. 

6.       विरुध्‍द पक्षास तक्रारकर्त्‍याकडून त्‍याचे भुखंडाचे विकासशुल्‍क दि.18.01.2020 रोजी रु.54,720/- मिळाल्‍याबाबतची पावती पृष्‍ठ क्र.13 धनादेशाव्‍दारे स्विकारल्‍याचे दिसुन येते. त्‍यानुसार विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास ले-आऊटमध्‍ये ड्रेनेज सिस्‍टीम, डब्‍ल्‍यु. बी.एम. रोड आणि स्‍ट्रीट लाईट इत्‍यादी कामे करुन द्यावयाचे होती. तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणण्‍यानुसार विरुध्‍द पक्षाने त्‍यांच्‍या ले-आऊटची जमीन ही जिल्‍हाधिकारी, नागपूर यांचे दि. 27.12.2007 च्‍या आदेशानुसार वादातील शेतजमीन ही अकृषक करण्‍यांत आली आहे. तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील मुख्‍य तक्रार अशी आहे की, विरुध्‍द पक्षाने त्‍यास भुखंडाची विक्रीपत्र करुन दिले मात्र आजपावेतो भुखंडाचे सिमांकन करुन प्रत्‍यक्ष ताबा दिलेला नाही. तसेच ठरल्‍यानुसार ले-आऊटमध्‍ये कुठलाही विकास केलेला नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने दि.11.05.2022 रोजी वकीलामार्फत कायदेशीर नोटीस पाठविली. परंतु विरुध्‍द पक्षाने कुठल्‍याही प्रकारे ड्रेनेज सिस्‍टीम, डब्‍ल्‍यु. बी.एम. रोड आणि स्‍ट्रीट लाईट इत्‍यादीची कामे सुरु केली नाही व नोटीसला उत्‍तरही दिले नाही त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला सदरची तक्रार दाखल करावी लागल्‍याचे दिसुन येते. तसेच तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाकडे वारंवार भुखंडाचे सिमांकन करुन प्रत्‍यक्ष ताबा देण्‍याची मागणी करुनही विरुध्‍द पक्षाने त्‍याला भुखंडाचे सिमांकन करुन दिले नाही अथवा कुठल्‍याही प्रकारे ड्रेनेज सिस्‍टीम, डब्‍ल्‍यु. बी.एम. रोड आणि स्‍ट्रीट लाईट इत्‍यादीची कामे सुरु केली नाही.  त्‍यामुळे तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे सिमांकन करुन न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. 

7.          दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाला भुखंडाचे विकासशुल्‍क दि.18.01.2020 रोजी रु.54,720/- मिळाल्‍याबाबतची पावती पृष्‍ठ क्र.13 धनादेशाव्‍दारे स्विकारल्‍याचे दिसुन येते. विरुध्‍द पक्षाने नोटीस प्राप्त होऊनही आयोगासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही किंवा उभय पक्षातील निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍या नाकारलेल्‍या नसल्‍याने सदर बाब त्‍यांना मान्‍य असल्‍याचे त्‍यांच्‍या कृतीतून स्‍पष्‍ट होते. विरुध्‍द पक्षाने भुखंडाची रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन दिले मात्र सदर ले-आऊटचे सिमांकन करुन तक्रारकर्त्‍यास भुखंडाचा प्रत्‍यक्ष ताबा आजतागायत दिलेला नाही. त्‍याचप्रमाणे ले-आऊट विकासाच्‍या खर्चाची रक्‍कम रु.54,720/- स्विकारुन ड्रेनेज सिस्‍टीम, डब्‍ल्‍यु. बी.एम. रोड आणि स्‍ट्रीट लाईट इत्‍यादी सोयी करुन देण्‍याचे दि.18.01.2010 चे विरनुध्‍द पक्षांचे पत्रानुसार विरुध्‍द पक्षाने आश्‍वासित केले होते. परंतु त्‍यानुसार विरुध्‍द पक्षाने ले-आऊटमध्‍ये काणत्‍याही सोयी करुन दिल्‍या नाही ही विरुध्‍द पक्षांच्‍या सेवेतील त्रुटी आहे, असे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. तसेच भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिल्‍याने विरुध्‍द पक्ष त्‍याच्‍या जबाबदारीतून मुक्‍त होत नाही. अभिलेखावरुन असे दिसुन येते की, विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला दि.18.01.2010 रोजी भुखंड क्र.46 चे विक्रीपत्र करुन दिले व त्‍याच दिवशी दि.18.01.2010 विकास शुल्‍काची रक्‍कम रु.54,720/- चेकद्वारे स्विकारल्‍याचे दिसते. म्‍हणजेच विक्रीपत्र करुन दिले त्‍या दिवशी दि.18.01.2010 चे पत्रात नमुद केलेल्‍या ले-आऊटमध्‍ये सोची  उपलब्‍ध नसुन भविष्‍यात त्‍या करुन देण्‍यांत येतील असे स्‍पष्‍ट होते. विरुध्‍द पक्षाने भुखंडाचे सिमांकन करुन प्रत्‍यक्ष ताबा दिला नाही, तसेच ले-आऊटचा भंखंडाचा वापर करता येईल असा विकास करुन आश्‍वासित कामे केली नाही. यावरुन विरुध्‍द पक्षाच्‍या सेवेतील त्रुटी सिद्धहोत असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा तक्रारीस दाद मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

 8.              तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाचा ताबा न मिळाल्‍याने त्‍याला किरायाचे घरात रहावे लागत असल्‍याचे नमुद केलेले आहे व झालेल्‍या आर्थीक नुकसान भरपाई बाबत घर भाडयाच्‍या रकमेची मागणी केलेली आहे. वास्‍तविक बघता विरुध्‍द पक्षाद्वारे घरभाडे देण्‍याबाबत कुठलाही करार तक्रारकर्त्‍यासोबत झालेला नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे सदरची मागणी रास्‍त नाही त्‍यामुळे सदर मागणी मान्‍य करता येत नाही.

9.             भुखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न मिळाल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागल्‍याने तक्रारकर्ता या सर्व कार्यवाहीचा खर्च व मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई देण्‍यांस विरुध्‍द पक्ष जबाबदार असल्‍याने त्‍यांचेकडून नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.  सबब, मुद्दा क्र. 1 ते 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

10.              प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

- // अंतिम  आदेश // - 

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते. विरुध्‍द पक्षाला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याचे भुखंडाची शासकीय मोजणी व सिमांकन करुन भुखंडाचा प्रत्‍यक्ष ताबा तक्रारकर्त्‍याला द्यावा.  

2.    विरुध्‍द पक्षाने ले-आऊटमध्‍ये आश्‍वासीत केल्‍यानुसार ड्रेनेज सिस्‍टीम, डब्‍ल्‍यु. बी.एम. रोड आणि स्‍ट्रीट लाईट इत्‍यादी सोयी उपलब्‍ध करुन ले-आऊट विकसीत करुन द्यावा.

3.    अ) विरुध्‍द पक्षाने सदर आदेशाची पुर्तता विहीत मुदतीत न केल्‍यास विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने घेतलेली रक्‍कम रु. 3,64,900/- शेवटचा धनादेश दिल्‍याचा दि.18.07.2010 पासुन ते प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द.सा.द.शे. 18% व्‍याजासह अदा करावी. किंवा

     ब) विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास विवादीत भुखंडासाठी त्‍याच झोनमधील किंवा नजिकच्‍या  झोनमधील शासन निर्धारीत रेडी रिक्‍नरनुसार अकृषक भुखंडाचे दरानुसार येणारी रक्‍कम परत करावी.

     वरील पैकी प्रत्‍यक्ष अदायगीचे वेळी जी रक्‍कम जास्‍त येत असेल ती विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

 4.   विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.30,000/-  व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे. 

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुध्‍द पक्षाने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.  

4.   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात        याव्‍यात.