श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प.क्र. 1 व 2 हे एस.एस. श्रीया डेव्‍हलपर्स अँड कंस्‍ट्रक्‍शन प्रा. लि. नावाने व्‍यवसाय करीत असून ते त्‍यांचे डायरेक्‍टर आहेत. तक्रारकर्तीला वि.प.ने भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि स्विकारलेली रक्कम परत केली नाही म्‍हणून वि.प.ने दिलेल्‍या त्रुटीपूर्ण सेवेमुळे झालेल्‍या नुकसान भरपाईबाबत ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्तीची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.च्या मौजा-वडद, ता.उमरेड, जि. नागपूर, ख.क्र. 272/1, 272/2, 272/3, 269/1 व 269/2 वरील लेआऊटमधील 1744 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 69 हा दि.20.06.2008 रोजी रु.2,62,262/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा विक्रीचा करारनामा करुन, करारनाम्‍याचेवेळेस रु.1,95,000/- देऊन उर्वरित रक्कम रु.70,262/- ही करारनाम्‍यापासून 15 महिन्‍यांमध्‍ये द्यावयाची होती. उर्वरित रक्कम तक्रारकर्ती एकमुस्‍त द्यावयास तयार होता व तिने वि.प.ला अकृषक परवानगी आणि नगर रचना विभागाचे आदेश घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्याची विनंती केली. परंतू वि.प.ने सतत टाळाटाळ केली आणि करारनाम्‍याचे कलम 7, 8, 9 व 10 चे पालन केले नाही. तक्रारकर्तीने सतत विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची मागणी केली असता त्‍याने लेआऊटचे कागदपत्रे तयार नसल्याने ते विक्रीपत्र करुन देण्यास असमर्थ आहेत असे सांगितले. वि.प.वारंवार कारणे सांगून टाळाटाळ करीत होता आणि रक्‍कमसुध्‍दा परत करीत नसल्याने तक्रारकर्तीने त्‍यांचे वकीलांमार्फत कायदेशीर नोटीस वि.प.वर बजावला असता वि.प.ने त्‍यास प्रतिसाद दिला नाही, म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे, डिमार्केशन आणि मोजणी करुन ताबा द्यावा. वि.प. विक्रीपत्र करुन देण्यास असमर्थ असतील तर आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भुखंडाची किंमत परत मिळावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाची भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्या आहेत.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 वर बजावण्‍यात आली असता त्यांनी तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले. आपल्‍या लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.क्र. 1 व 2 ने करारनामा मान्य करुन व तक्रारकर्तीने दिलेली कायदेशीर नोटीसची बाब मान्य करुन इतर संपूर्ण तक्रार नाकारलेली आहे. आपल्‍या विशेष कथनामध्‍ये उभय पक्षांमध्‍ये विक्रीचा करारनामा झाला होता व तक्रारकर्तीने रु.1,95,000/- दिल्‍याचे मान्य करुन उर्वरित रक्कम मासिक हप्‍त्‍यांमध्‍ये जमा करावयाची होती व ती तक्रारकर्तीने दिली नाही असे नमूद केले आहे. लेआऊट दि.21.09.2019 रोजी गैरकृषी झाले असून नगर रचना विभागाद्वारा सद्य स्थितीत लेआऊट मंजूर करण्याची गरज नसून तक्रारकर्तीने विकत घेतलेल्‍या जमिनीचे 7/12 प्रत्‍येक प्‍लॉटचे महसुल विभाग तयार करुन देत आहेत व ते झाल्‍यावर तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र नोंदवून देण्यास वि.प. तयार आहे. तसेच लेआऊटचा नकाशा मंजूर करण्‍याकरीता दाखल केला होता व शासनाच्‍या महसुल विभागाचे लेआऊट मंजूर करण्‍याचे धोरणात बदल झाल्‍याने वि.प. हे एन.ए.टी.पी. करु शकले नाही. तसेच मागिल 3 वर्षापासून म्हणजे सन 2015 पासून ड्राफ्ट डेव्‍हलपमेंट प्‍लॅन लागू केल्‍यानंतर विक्रीपत्र करण्‍यासाठी तहसिलदार यांचे कार्यालयातून अकृषक आदेशाची प्रत व त्‍यासोबत मंजूर नकाशाची प्रतसुध्‍दा जोडलेली आहे. त्यामुळे वि.प.ने मुद्दाम दिरंगाई केलेली नसून सरकारी धोरणात बदल झाल्‍याने लेआऊट मंजूर करु शकला नाही व ही बाब तक्रारकर्तीला सांगण्‍यात आली होती. त्यामुळे सदर तक्रार निरर्थक असून ती खारिज करण्याची मागणी वि.प.क्र. 1 व 2 ने केलेली आहे.
4. तक्रारकर्त्याने प्रतिउत्तर दाखल करून तक्रारीतील कथनाचा पुनरुच्चार करीत वि.प.ने लेआऊट मंजूर झाले नसल्याने विक्री पत्र करण्यास असमर्थ असल्याचे मान्य केल्याने तक्रार पुर्णपणे सत्य असल्याचे नमूद केले. तक्रार मंजूर करण्याची विनंती केली.
5. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता तक्रारकर्तीचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. वि.प.ला तोंडी युक्‍तीवादाकरीता पूरेशी संधी देऊनही ते गैरहजर. आयोगाने सदर प्रकरणी उभय पक्षांनी केलेली कथने, दाखल दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता त्‍यांचे विचारार्थ काही मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 1986 नुसार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. तक्रारकर्ती कुठला आदेश मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
6. मुद्दा क्र. 1 – निर्विवादपणे उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-वडद, ता.उमरेड, जि. नागपूर, ख.क्र. 272/1, 272/2, 272/3, 269/1 व 269/2 वरील लेआऊटमधील 1744 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 69 हा दि.20.06.2008 रोजी रु.2,65,262/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा विक्रीचा करार रु.1,95,000/- अग्रीम देऊन करण्‍यात आल्‍याचे स्पष्ट होते. सदर करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता वि.प.ने भुखंड गैरकृषी करण्याची, नगर रचना विभागाची मंजूरी आणि भुखंडाचा विकास करण्याची जबाबदारी स्विकारल्‍याचे 8 व 10 क्रमांकाचे अटीवरुन दिसून येते. त्यानुसार वि.प. बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, संबंधी वि.प.ची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या मंचाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 2 – दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे व विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये स्‍वतः वि.प.ने कबुल केल्‍याप्रमाणे रु.2,65,262/- पैकी तक्रारकर्त्याने वि.प.ला एकूण रु.1,95,000/- दिल्‍याचे स्पष्ट दिसून येते. वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी उभय पक्षातील विक्रीचा करार, निर्गमित केलेल्या पावत्‍या नाकारलेल्‍या नसल्याने सदर बाब त्‍यांना मान्य असल्याचे त्‍यांच्‍या कृतीतून स्पष्ट होते. वि.प.ने सदर लेआऊटला कुठलीही मंजूरी नसतांना त्‍यामध्‍ये भुखंड पाडून अवैधपणे ग्राहकांना विकल्‍याचे सदर प्रकरणातून दिसून येते, कारण विक्रीचा करारनामा करतांना भुखंडाची आराजी कमी जास्‍त होण्‍याची शक्यता वर्तविली आहे. तक्रारकर्तीने वि.प.ला तक्रारकर्त्याने देय रु.2,65,262/- पैकी रु.1,95,000/-,जवळपास 74% रक्कम दिलेली असून देखील वि.प.ने तक्रारकर्तीला प्रस्‍तावित लेआऊट संबंधी शासनाकडून विविध परवानग्या मिळाल्‍याचे कधीही कळविल्‍याचे दिसून येत नाही. भुखंडाबाबत अर्ध्‍यापेक्षा जास्‍त रक्कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन देण्याचे आश्‍वासन वि.प.ने दिलेले आहे. परंतू आयोगामध्‍ये तक्रार दाखल करेपर्यंत विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नसल्याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. तक्रारीतील मालमत्‍तेची किंमत आणि मागणी पाहता सदर तक्रार आयोगाचे आर्थिक अधिकार क्षेत्रात येते. मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 3 – वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी त्‍यांच लेखी उत्‍तरामध्‍ये ही बाब कबुल केली आहे की, त्यांनी सन 2019 मध्‍ये लेआऊट अकृषक केल्याचे दस्तऐवज प्राप्‍त केले आहे आणि त्‍याची प्रत सोबत जोडलेली आहे. तक्रारकर्त्‍यासोबत करारनामा हा सन 2008 मध्‍ये केलेला आहे. यावरुन असे दिसून येते की, वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून भुखंडाची जवळपास 74% रक्कम स्विकारुन प्रत्‍यक्षात 11 वर्षेपर्यंत लेआऊटची जमीन अकृषक वापराची परवानगीसुध्‍दा प्राप्‍त केली नव्‍हती. तसेच वि.प.क्र. 1 व 2 ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे लेआऊटचे पेपर आवश्यक परवानग्‍यासह तयार नसल्याचे म्‍हटले आहे. वि.प.ने असेसुध्‍दा नमूद केले आहे की, सन 2015 पासून ड्राफ्ट डेव्‍हलपमेंट प्‍लॅन लागू केल्‍यानंतर विक्रीपत्र करण्‍यासाठी तहसिलदार यांचे कार्यालयातून जमीन गैरकृषी करण्‍याकरीता आदेश प्राप्‍त केले आहे. यावरुन असे दिसून येते की, वि.प.ने सन 2008 पासून रक्कम स्विकारुन लेआऊट मंजूरीची कार्यवाही ही बरीच उशिरा सुरु केली असल्याचे दिसून येते व अद्यापही लेआऊट हे विक्रीपत्र लावून देण्‍याकरीता तयार नाही व तशी कागदपत्रे प्राप्‍त नाहीत. वि.प.ने लेखी उत्तरसोबत दाखल केलेल्या तहसिलदार तथा टौका दंडाधिकारी, उमरेड यांच्या दि 21.09.2019 रोजीच्या आदेशानुसार विवादीत जमीन अकृषक वापरासाठी परवानगी देताना विविध शर्ती व अटीं नमूद केल्याचे दिसते. तसेच नागपुर महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण यांचे कडून अभिन्यास मंजूर केल्या शिवाय कुठल्याही प्रकारे जमिनीची/भूखंडाचा करारनामा विक्री करता येणार नसल्याचे स्पष्टपणे नमूद केल्याचे दिसते. वि.प.ने सदर आदेशाची पूर्तता केल्यासंबंधी कुठलाही दस्तऐवज सादर केलेला नाही.
9. उभय पक्षातील विक्रीचा करार, निर्गमित केलेल्या पावत्‍या वि.प.ने नाकारलेल्‍या नसल्याने सदर बाब त्‍यांना मान्य असल्याचे त्‍यांच्‍या कृतीतून स्पष्ट होते. वि.प.ने सदर लेआऊटला कुठलीही मंजूरी नसतांना त्‍यामध्‍ये भुखंड पाडून अवैधपणे ग्राहकांना विकल्‍याचे सदर प्रकरणातून दिसून येते, कारण विक्रीचा करारनामा झाल्‍यावर भुखंडाची आराजी कमी जास्‍त होण्‍याची शक्यता त्यांनी विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात दर्शविली आहे. तक्रारकर्तीने वि.प.ला जवळपास 74% रक्कम दिलेली असून व उर्वरित रक्कम देण्यास तयार असून देखील वि.प.ने तक्रारकर्तीला प्रस्‍तावित लेआऊट संबंधी शासनाकडून विविध परवानग्या मिळाल्‍याचे तिने वारंवार पत्रव्‍यवहार करुन आणि कायदेशीर नोटीस बजावूनसुध्‍दा कधीही कळविल्‍याचे दिसून येत नाही. भुखंडाबाबत रक्कम स्विकारुन केवळ विक्रीपत्र करुन देण्याचे आश्‍वासन वि.प.ने दिलेले आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.ला लेआऊट मंजूरी मिळण्यास अडचण होती तर त्यांनी तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेली रक्कम व्याजासह परत करणे आवश्यक होते पण तसे झाल्याचे दिसत नाही. तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते त्यामुळे तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
10. मुद्दा क्र. 4 – मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्तीला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्तीने तक्रारीमध्‍ये विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी पुढे वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये लेआऊटची सद्य परिस्थिती व विक्रीपत्र लावून देण्‍याकरीता आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज वि.प.ने आयोगासमोर सादर केले नसल्याने प्रतीउत्‍तरामध्‍ये भुखंडाची आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे किंमत मिळावी अशी मागणी केलेली आहे. लेआऊट मंजूर नसतांना विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. तक्रारकर्तीने वि.प.क्र. 1 व 2 यांना विवादीत भुखंडाची जवळपास 74% रक्कम दिलेली असल्याने आयोगाचे मते तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.
11. विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात वि.प.ने नमूद केलेल्या विकासाच्‍या कामाची सुरुवातसुध्‍दा वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी त्‍यांच्‍या प्रस्‍तावित लेआऊटमध्‍ये केलेली नसल्याने इतकी मोठी रक्कम दिल्‍यानंतरही लेआऊटचा विकास किंवा भुखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न मिळाल्‍याने तक्रारकर्तीला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.ला विचारणा करण्‍याकरीता त्‍यांचेशी पत्रव्‍यवहार करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागल्‍याने तक्रारकर्ती या सर्व कार्यवाहीचा खर्च व मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई वि.प.क्र. 1 व 2 सारखेच जबाबदार असल्याने त्‍यांचेकडून मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
12. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्यांनी तक्रारकर्तीला विवादित भुखंडांसाठी (एकूण क्षेत्रफळ 162 चौरस मिटर, 1744 चौरस फुट) त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्या मूल्याच्या 74% रक्कम (तक्रारकर्तीने वि.प.ला दिलेली एकूण रक्कम) द्यावी.
- वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु. 15,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.
4) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
