(आदेश पारीत व्‍दारा - श्री शेखर प्र. मुळे, मा.अध्‍यक्ष)
(पारीत दिनांक : 17 जुलै 2018)
1. या दोन्‍हीं तक्रारी जरी वेगवेगळ्या दाखल केलेल्‍या असल्‍या तरी यामधील मुळ वस्‍तुस्थिती आणि विरुध्‍दपक्ष हे एक सारखेच आहेत, तसेच उपरोक्‍त दोन्‍ही तक्रारींमधील तपशिलाचा थोडाफार फरक पाहता, ज्‍या कायदेविषयक तरतुदींच्‍या आधारे या तक्रारी निकाली निघणार आहेत त्‍या सुध्‍दा सारख्‍याच आहेत म्‍हणून आम्‍हीं या तक्रारींमध्‍ये एकत्रितरित्‍या निकाल (Common Order) पारीत करीत आहोत.
3. दोन्‍ही तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, विरुध्‍दपक्ष हा बांधकाम व्‍यावसायीक असून जमीन खरेदी करुन त्‍यावर लेआऊट टाकून भूखंड विकण्‍याचा त्‍याचा व्‍यवसाय आहे. विरुध्‍दपक्षाने मौजा – भिलगाव, तह. कामठी, जिल्‍हा – नागपुर स्थित जमीन खसरा नंबर 142, प.ह.क्र.15 यावर ले-आऊट टाकून भूखंड पाडले. तक्रारकर्त्‍यांना राहण्‍याकरीता भूखंडाची गरज होती. विरुध्‍दपक्षाने त्‍यांना सांगितले की, त्‍याने जमीन मालकाशी जमीन विकत घेण्‍याचा करारनामा केला असून जमिनीचा कब्‍जा त्‍याला देण्‍यात आला आहे. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाकडून प्रत्‍येकी एक भूखंड विकत घेण्‍याचा करार केला. प्रत्‍येकी भूखंडाचे क्षेत्रफळ 1453.14 चौरस फुट असा आहे आणि प्रत्‍येक भूखंडाची प्रत्‍येकी किंमत रुपये 4,21,410/- इतकी होती. त्‍यानुसार तक्रारकर्ते व विरुध्‍दपक्षामध्‍ये दिनांक 3.2.2012 ला करारनामा लिहिण्‍यात आला, त्‍यावेळी दोन्‍ही तक्रारकर्त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाला प्रत्‍येकी रुपये 1,00,000/- दिलेत, उर्वरीत रक्‍कम विक्रीपत्र करण्‍याचे दिवशी देण्‍याचे ठरले. विरुध्‍दपक्षाने दिनांक 3.2.2013 किंवा तत्‍पूर्वी विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याचे आश्‍वासन दिले. त्‍याचप्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने विक्रीपत्रासाठी लागणारे दस्‍ताऐवज, जसे नगररचना कार्यालयाकडून मंजुर केलेला नकाशा, जमीन अकृषक करण्‍याचा आदेश मिळविण्‍याचे आश्‍वासन सुध्‍दा दिले. करारानुसार विरुध्‍दपक्षाने हे सुध्‍दा मान्‍य केले की, जर शासकीय किंवा निमशासकीय कारणांमुळे विक्रीपत्र होऊ शकले नाही तर तो तक्रारकर्त्‍यांनी दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत करेल. परंतु, त्‍यानंतर विरुध्‍दपक्ष भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास टाळाटाळ करु लागला, तक्रारकर्ते उर्वरीत रक्‍कम देण्‍यास तयार होते. तक्रारकर्त्‍यांना सांगण्‍यात आले की, विरुध्‍दपक्षाला जमिनीचा मालकी हक्‍क मिळालेला नाही, तसेच मंजुर नकाशा सुध्‍दा प्राप्‍त झालेला नाही. जेंव्‍हा विक्रीपत्र करुन घेण्‍यासाठी तक्रारकर्त्‍याचे सर्व प्रयत्‍न अयशस्‍वी ठरले, तेंव्‍हा त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाला कायदेशिर नोटीस पाठवून कळविले की, त्‍यांनी उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन द्यावे आणि भूखंडाचा ताबा द्यावा किंवा दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत करावी. विरुध्‍दपक्षाला नोटीस मिळूनही त्‍यांनी त्‍याचे उत्‍तर दिले नाही किंवा नोटीस प्रमाणे कार्यवाही केली नाही. तक्रारकर्ता भारुनकुमार गुप्‍ता (ग्राहक तक्रार क्र. CC/17/135) यांनी रुपये 1,00,000/- चे व्‍यतिरिक्‍त विरुध्‍दपक्षाला दिनांक 1.4.2014 ला धनादेशाव्‍दारे रुपये 50,000/- आणखी दिले होते. विरुध्‍दपक्षाच्‍या सेवेतील ही कमतरता ठरते, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍यांनी ह्या तक्रारीं दाखल केल्‍या आणि विनंती केली आहे की, विरुध्‍दपक्षाने त्‍यांच्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन करुन द्यावे आणि त्‍याचा ताबा द्यावा, किंवा दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत करावी आणि त्‍याशिवाय झालेल्‍या त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई आणि तक्रारींचा खर्च द्यावा.
4. तक्रारकर्त्‍यांच्‍या तक्रारीला अनुसरुन विरुध्‍दपक्ष यांना मंचाची नोटीस बजावण्‍यात आली. विरुध्‍दपक्ष यांनी या दोन्‍ही तक्रारींमध्‍ये आपला लेखी जबाब दाखल केला. दोन्‍ही तक्रारींमधील त्‍याचे लेखीउत्‍तर एकाच प्रकारचे आहे. विरुध्‍दपक्षाने असे नमुद केले आहे की, त्‍याने जमीन खसरा नंबर 142 जमीन मालकाला जमिनीची संपूर्ण रक्‍कम देऊन खरेदी केली आणि विक्री कराराच्‍या आधारावर जमिनीचा ताबा सुध्‍दा घेतला, त्‍यावर टाकलेल्‍या ले-आऊटला शासकीय कार्यालयाकडून मंजुरी नकाशा मिळण्‍यासाठी आदेशाची आवश्‍यकता होती, ज्‍यासाठी जमीन मालकाने ते सर्व आदेश प्राप्‍त करण्‍याचे आश्‍वासन दिले होते. परंतु, सक्षम अधिका-यांकडून जमिनीची ‘क’ प्रत मिळू शकली नाही, त्‍यामुळे झालेल्‍या विलंबाला विरुध्‍दपक्षाला जबाबदार धरता येणार नाही. या सर्व वस्‍तुस्थितीची संपुर्ण कल्‍पना तक्रारकर्त्‍यांना देण्‍यात आली होती, त्‍यानंतरच त्‍यांनी इसाराची रक्‍कम दिली. जमिनीची मालकी अजुनही विरुध्‍दपक्षाला हस्‍तांतरीत झालेली नाही. तक्रारकर्त्‍यांना याची कल्‍पना होती की, जमिनीचे विक्रीपत्र जमीन मालकाने करुन दिलेले नाही, तसेच शासकीय कार्यालयाकडून आवश्‍यक ती पुर्तता झालेली नाही आणि याची माहिती असल्‍यावर सुध्‍दा त्‍यांनी भूखंड विकत घेण्‍याचा करार केला. विरुध्‍दपक्षाने जमीन मोजणीसाठी 2010 मध्‍ये अर्ज केला, परंतु T.L.R. कामठी यांनी अजुनपर्यंत कार्यवाही केलेली नाही, कारण रेकॉर्ड दुरुस्‍त करण्‍याचे प्रकरण प्रलंबित आहे. या तांत्रिक कारणांमुळे जमीन मालक आणि विरुध्‍दपक्ष यांच्‍यात जमिनीचे विक्रीपत्र होऊ शकले नाही आणि त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाला ले-आऊटचा मंजुर नकाशा मिळालेला नाही. पुढे विरुध्‍दपक्षाने अस म्‍हटले आहे की, तो दिलेली रक्‍कम बिनव्‍याजी परत करण्‍यास तयार आहे. तक्रारकर्त्‍यांसोबत भूखंड विक्रीचा करारनामा विरुध्‍दपक्षाने मान्‍य केला आहे. परंतु, त्‍याच्‍या सेवेत कमतरता आहे हा आरोप नाकबुल करुन तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती केली आहे.
5. उपरोक्‍त दोन्‍ही प्रकरणांत तक्रारकर्त्‍यांच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. विरुध्‍दपक्षातर्फे पुरसीस दाखल. दोन्‍ही प्रकरणात दोन्‍ही पक्षांनी अभिलेखावर दाखल केलेले दस्‍ताऐवजाचे व युक्‍तीवादाच्‍या आधारे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते.
// निष्‍कर्ष //
6. या प्रकरणांतील वादासंबंधी दोन्‍ही पक्षांतर्फे देण्‍यात आलेले निवेदन वाचल्‍यावर असे दिसुन येते की, दोंघामधील वाद हा फारसा गंभीर स्‍वरुपाचा नाही. तक्रारकर्त्‍यांनी भूखंड विकत घेण्‍याचा विरुध्‍दपक्षाशी केलेले करार विरुध्‍दपक्षाला मान्‍य आहे. विक्रीपत्र करण्‍यास का विलंब होत आहे याचे कारण सांगण्‍याचा प्रयत्‍न विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या लेखीउत्‍तरात केला आहे, परंतु त्‍याचे पृष्‍ठ्यर्थ त्‍याने पुराव्‍यादाखल कुठलाही दस्‍ताऐवज दाखल केला नाही. ही शक्‍यता नाकारता येत नाही की, शासकीय कार्यवाहीच्‍या तांत्रिक कारणांमुळे विरुध्‍दपक्षाला जमीन मालकांकडून जमिनीचे विक्रीपत्र करुन मिळालेले नाही आणि म्‍हणून तो भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍यांना करुन देऊ शकत नाही. परंतु, आम्‍हीं त्‍याच्‍या लेखी जबाबावर भिस्‍त ठेऊ शकत नाही. त्‍याने या तक्रारीला बचाव म्‍हणून जे काही लेखीउत्‍तरात लिहिले आहे त्‍यासबंधी पुरावा विरुध्‍दपक्षाने दाखल करावयास हवा होता.
7. तक्रारकर्त्‍यांनी भूखंड विकत घेण्‍याचा करार केला याबद्दल कराराची प्रत दाखल केली आहे. त्‍यांनी कराराचेवेळी प्रत्‍येकी रुपये 1,00,000/- दिले याचा उल्‍लेख करारनाम्‍यात आहे, तसेच तक्रारकर्ता भारुनकुमार गुप्‍ता यांनी आणखी रुपये 50,000/- दिल्‍याचा पुरावा म्‍हणून विरुध्‍दपक्षाने दिलेली पावती दाखल केली आहे. तक्रारकर्ते उर्वरीत रक्‍कम देण्‍यास आजही तयार आहेत. करारनामा दिनांक 3.2.2012 ला करण्‍यात आला आणि त्‍याची सहा वर्षानंतर सुध्‍दा भूखंडाचे विक्रीपत्र होण्‍याची शक्‍यता दिसत नाही. करारानुसार विक्रीपत्र दिनांक 3.2.2013 किंवा त्‍यापूर्वी करावयाचे होते. करारनाम्‍यात असा उल्‍लेख आहे की, जमीन मालकाने विरुध्‍दपक्षाला जमीन विकण्‍याचा केवळ करार केला असून ती जमीन अकृषक झालेली नाही आणि लेआऊटला मंजुरी सुध्‍दा मिळालेली नाही या वस्‍तुस्थितीची कल्‍पना तक्रारकर्त्‍यांना होती, जेंव्‍हा त्‍यांनी भूखंड विकत घेण्‍याचा करार केला. परंतु, तो करार पुर्णत्‍वास नेण्‍यासाठी काही विशिष्‍ठ कालमर्यादा असायला हवी, त्‍यामुळे करारनाम्‍यात असा उल्‍लेख आहे की, जर काही तांत्रिक कारणांमुळे विक्रीपत्र होऊ शकत नसेल तर विरुध्‍दपक्ष तक्रारकर्त्‍यांनी दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत करेल. परंतु, विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या लेखी जबाबात असे म्‍हटले आहे की, तो बिनव्‍याजी रक्‍कम परत करण्‍यास तयार आहे. विरुध्‍दपक्षाचा रकमेवर व्‍याज देण्‍याचा नकार करारनाम्‍यातील अटीच्‍या विरुध्‍द आहे म्‍हणून तो स्विकारता येत नाही.
8. विरुध्‍दपक्षाच्‍या लेखीउत्‍तरावरुन असे दिसते की, भूखंडाचे विक्रीपत्र नजीकच्‍या काळात होण्‍याची शक्‍यता कमी आहे. अशापरिस्थितीत, दिलेली रक्‍कम परत करणे हे योग्‍य पर्याय ठरतो. तक्रारकर्त्‍यांनी सुध्‍दा विक्रीपत्र होत नसेल तर रकमेची मागणी केलेली आहे. अशाप्रकारे, दोन्‍ही पक्षांतर्फे झालेल्‍या युक्‍तीवादाचा विचार करीत ह्या तक्रारीं आम्‍हीं अंशतः मंजुर करीत आहोत आणि खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत.
// अंतिम आदेश //
(1) तक्रारकर्त्‍यांच्‍या दोन्‍ही तक्रारी अंशतः मंजुर करण्‍यात येतात.
(2) विरुध्‍दपक्षास आदेश देण्‍यात येते की, त्‍यांनी तक्रारकर्ता घनश्‍यामसिंग बलराम गहलोक यांना रुपये 1,00,000/- आणि तक्रारकर्ता भरुनकुमार शितलप्रसाद गुप्‍ता यास रुपये 1,50,000/- दिनांक 3.2.2012 पासून द.सा.द.शे.12 % व्‍याज दराने परत करावे.
(3) तसेच, विरुध्‍दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्‍यांना झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासाबद्दल प्रत्‍येकी रुपये 10,000/- द्यावे व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून प्रत्‍येकी रुपये 3,000/- द्यावे.
(4) विरुध्‍दपक्ष यांनी आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.
(5) निकालपत्राची मुळ प्रत ग्राहक तक्रार क्रमांक CC/17/134 मध्‍ये लावण्‍यात यावी, तसेच ग्राहक तक्रार क्रमांक CC/17/135 मध्‍ये निकालपत्राची प्रमाणित प्रत लावण्‍यात यावी.
(6) उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.
