श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. रेवती असोसिएटस अँड इंफ्रास्‍ट्रक्‍चर प्रा.लि. या नावाने  जमिनीची खरेदी विक्री व विविध योजनेंतर्गत लेआऊट टाकून व त्‍यांचा विकास करुन भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्तीची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, तिला राहण्‍याकरीता नागपूर येथे घर बांधावयाचे होते म्‍हणून तिने वि.प.च्‍या मौजा-मोहगाव (ढोले), ता.हिंगणा, जि.नागपूर, प.ह.क्र.57, ख.क्र.5/1, 2, 3 या शेत जमिनीवरील प्रस्‍तावित लेआऊटमधील 1832.032 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 128 हा रु.2,03,355/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे ठरविले व त्‍याकरीता तिने वि.प.ला दि.13.11.2011 पासून 09.01.2015 पर्यंत रु.1,36,200/- दिले. उभय पक्षामध्‍ये भुखंड घेण्‍याचे ठरल्‍यापासून व रक्‍कम दिल्‍यावरही वि.प.ने गैरकृषी वापराकरीता परवानगी व अभिन्‍यासाला सक्षम प्राधिका-यांची परवानगी मिळविली नाही. तक्रारकर्तीने याबाबत वि.प.ला विचारणा केली असता त्‍यांची तिला दि.14.12.2015 रोजी शाश्‍वती पत्र लिहून दिले. परंतू सदर पत्राचे अनुषंगाने कुठलीही रक्‍कम परत केली नाही. तक्रारकर्तीने याबाबत विचारणा केली असता तिला रु.15,000/- चे चार धनादेश वि.प.ने दिले. परंतू पहिला धनादेश वगळता इतर धनादेश वटले नाही. पुढे तक्रारकर्तीने अभिन्‍यासाबाबत अधिक माहिती काढली असता अभिन्‍यासाची जमीन ही वि.प.च्‍या नावावर नसून ती अन्‍य व्‍यक्‍तींच्‍या नावे होती. तक्रारकर्तीला तिची फसवणूक झाल्‍याचे लक्षात आल्‍याने तिने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली. वि.प.ने नोटीसची दखल घेतली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन रु.1,21,200/- व्‍याजासह परत मिळावे, दंडात्‍मक स्‍वरुपाची नुकसान रु 2,00,000/- भरपाई मिळावी, शारीरीक व मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि कार्यवाहीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               वि.प.ला पाठविलेली नोटिस ‘Unclaimed’ या शेर्‍यासह परत आल्याने त्याचेविरुद्ध एकतर्फी करवाई चालविण्‍याचे आदेश पारित करण्‍यात आले. तक्रारकर्त्‍यांच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

- नि ष्‍क र्ष –

4.               सदर प्रकरणी मंचाने तक्रारकर्तीने वि.प.च्‍या मौजा-मोहगाव (ढोले), ता.हिंगणा, जि.नागपूर, प.ह.क्र.57, ख.क्र.5/1, 2, 3 या शेत जमिनीवरील प्रस्‍तावित लेआऊटमधील 1832.032 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 128 हा रु. 2,03,355/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे व त्‍याकरीता तिने वि.प.ला दि.13.11.2011 पासून 09.01.2015 पर्यंत रु.1,36,200/- आपले कथनाचे पुष्‍ट्यर्थ लावलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे व नियोजित अभिन्‍यासाच्‍या नकाशाचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्तीने वि.प.च्‍या योजनेत भुखंड क्र. 128 आरक्षीत केल्‍याचे दिसून येते व त्‍यादाखल तिने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीदाखल काही रक्‍कम दिल्‍याचे दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन दिसून येते. लेआऊट टाकल्‍यावर त्‍यावर विकासाची कामे करुन देण्‍याची जबाबदारी ही लेआऊट धारकाची असते आणि तोच विकासकही असतो. त्यामुळे तक्रारकर्ती व वि.प. दरम्यान ग्राहक व सेवा पुरवठादार असे संबंध असल्याचे स्पष्ट होते. वि.प. ने लेआऊट विकास व भूखंड विक्रीपत्र केले नसल्याने  व तक्रारकर्तीचे पैसे आजतागायत परत न केल्याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

5.               तक्रारकर्तीने तक्रारीमध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे तिने वि.प.ला रु.1,36,200/- दिल्‍याचे नमूद केले आहे. तक्रारीतील परि.क्र. 2 मध्‍ये रकाना क्र. 20 मध्‍ये वि.प.चे बँक खात्‍यामध्‍ये रु.4060/- जमा केल्‍याचे नमूद केले आहे. परंतू त्‍याबाबत कुठलीही वि.प.ने निर्गमित केलेली पावती किंवा बँकेची पावती सादर केलेली नाही. त्‍यादाखल पुनश्‍च दि.08.11.2013 ची रु.6,100/- ची बँकेची पावती दाखल केलेली आहे. तसेच बँकेचे पासबुकचे विवरण दाखल केले नाही, ज्‍यावरुन रु.4060/- दि.20.03.2014 दिल्‍याची बाब स्‍पष्‍ट होईल. तक्रारकर्तीने रक्कम प्रदानासंबंधी दिलेल्या इतर सर्व बाबींचा, पैसे वि.प.च्या बँक खात्यात जमा केल्याची वस्तुस्थिती व सादर पुराव्यांचा विचार करता तिने वि.प.ला रु.1,36,200/- दिल्याचे मान्य करण्यास मंचास हरकत वाटत नाही. तक्रारकर्तीच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार वि.प.ला तिने अभिन्‍यासाच्‍या रहिवासी उपयोगाकरीता मंजूरी व त्‍याबाबत सक्षम प्राधिका-यांकडून मंजूरी मिळाल्‍याबाबत विचारले असता वि.प.ने तिला शाश्‍वती पत्र लिहून दिले व रक्‍कम परत करण्‍याची हमी दिली. सदर दि.14.12.2015 च्‍या शाश्‍वती पत्राचे अवलोकन केले असता वि.प.ने रु.99,515/- ही रक्‍कम दि. 23.01.2016 पर्यंत परत करण्‍याची हमी दिली आहे. तक्रारकर्तीने वि.प.ला एकूण रु.1,36,200/- दिल्‍याची बाब नमूद केली आहे आणि वि.प. तिला जर रु. 99,515/- परत करत असेल तर त्‍यावर तिने आक्षेप का घेतला नाही व त्याबाबत कुठलाही खुलासा तक्रारीत दाखल केला नाही. त्यामुळे ही बाब संभ्रम निर्माण करणारी आहे. पुढे तक्रारकर्तीच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार तिला रु.15,000/- वि.प.ने धनादेशाद्वारे परत केलेले आहे. मात्र उर्वरित रकमेचे एकूण तीन धनादेश प्रत्‍येकी रु.15,000/-चे अनादरीत झालेले आहेत. प्रस्तुत तक्रारीत वि.प.ला पाठविलेली नोटिस ‘Unclaimed’ या शेर्‍यासह परत आल्याने त्याचेविरुद्ध एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचे आदेश पारित करण्‍यात आले. तक्रारकर्तीचे निवेदन वि.प.ला मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास मंचास हरकत वाटत नाही कारण तक्रार दाखल करण्यापूर्वी तक्रारकर्तीने वकिलामार्फत पाठविलेली नोटिस देखील वि.प.ने घेण्यास नकार दिल्याचे दिसते.

6.               मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

तक्रारकर्तीने तक्रारीत अभिन्‍यासाची जमिन ही वि.प.च्‍या नावावर नाही असे नमूद केले आहे. तक्रारीसोबत दाखल 7/12 चे अवलोकन केले असता विवादित जमिन ही दिगांबर रामलाल कटरे, विजय गुलाबराव गोयगोवाल आणि राजु महिपत वानखेडे यांचे नावावर आहे. वि.प.ने मुळातच जमिन त्‍याच्‍या नावावर नसतांनाही त्‍याचे विक्रीचे व्‍यवहार करुन तक्रारकर्तीकडून रक्‍कम स्विकारलेली आहे व त्याचा आजतागायत वापर करीत आहे. वि.प.ची सदर कृती तक्रारकर्तीची फसवणूक, अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी व वि.प.च्या सेवेतील त्रुटि आहे. त्यामुळे तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

7.               तक्रारकर्तीने लेखी युक्तीवादात दाव्याच्या समर्थनार्थ मा. सर्वोच्य न्यायालयाचा 1 न्यायनिवाडा, मा. महाराष्ट्र राज्य आयोगाचे 4 न्यायनिवाडे व मा. नागपुर ग्राहक मंचाचे 4 न्यायनिवाड्यांचा संदर्भ सादर केला. सादर निवाड्यांमध्ये प्रामुख्याने रक्कम परतीसाठी 18 / 24 % व्याजदर, विलंबामुळे प्लॉट व बांधकाम किमतीमधील वाढ (escalation) याबाबत नुकसान भरपाई देण्यासंबंधी त्या प्रकरणातील वस्तुस्थिती नुसार निरीक्षणे नोंदविल्याचे दिसते.

Kusum Agrawal Vs M/S Harsha Associates, C.A No 16814 of 2017, SLP No 4520 of 2016 decided on 20.10.2017, Hon Supreme Court Of India.

Sugandha Prabhakarrao Gampawar Vs Prashant Parvesh Selkar, CC/16/9 decided on 14.02.2017, Hon SCDRC, Maharashtra State, Circuit Bench Nagpur

Mr Vijay Ramchandra Rathod Vs Sahara Prime City Ltd, CC/17/21 decided on 10.01.2019, Hon SCDRC, Maharashtra State, Circuit Bench Nagpur

Sanjeev Lakhanlal Joshi Vs Vastu Vihar Developers, CC/17/81 decided on 27.06.2018, Hon SCDRC, Maharashtra State, Circuit Bench Nagpur.

Aditi Chandrashekhar Barve Vs Shri Sai Enterprises, CC/12/198 decided on 10.07.2013, Hon SCDRC, Maharashtra State, Mumbai.

प्रस्तुत प्रकरणी विरुध्‍दपक्षाचा उद्देश्‍य हा फक्त संबधित ग्राहकांना आमीष दाखवून पैसे जमा करणे व त्‍यानंतर लेआऊट संदर्भात कोणतीही कार्यवाही न करता पैसे कमविण्याचा/वापरण्याचा असल्याचे स्पष्ट दिसून येते. त्यामुळे विरुध्‍दपक्षाच्या सेवेमध्ये व वृत्तीमध्ये सुधार होण्याच्या दृष्टीने ग्राहक सरंक्षण कायदयामधील कलम 14(1)(d) नुसार दंडात्मक नुकसान भरपाई आदेशीत करण्याची गरज असल्याचे मंचाचे मत आहे. तक्रारकर्तीने विलंबामुळे प्लॉट व बांधकाम किमतीमधील वाढ (escalation) याबाबत रु 2,00,000/- नुकसान भरपाई देण्यासंबंधी मागणी केल्याचे दिसते पण प्रस्तुत प्रकरणी तक्रारकर्तीने शेवटचा हफ्ता जानेवारी 2015 मध्ये दिल्याचे दिसते त्यानंतर फेब्रुवारी 2016 मध्ये वि.प.ने दिलेले धनादेश न वटता परत आल्यानंतर जवळपास 3 वर्षे नोव्हेंबर 2018 मध्ये नोटिस व फेब्रुवारी 2019 मध्ये तक्रार दाखल करेपर्यंत कुठलीच कारवाई केली नसल्याचे दिसते त्यामुळे प्लॉट व बांधकाम किमतीमधील वाढ (escalation) याबद्दल नुकसान भरपाई देणे आवश्यक नसल्याचे मंचाचे मत आहे. वरील निवाड्यांवर भिस्त ठेवत तक्रारकर्तीचे झालेल्या इतर नुकसानाचा विचार करता वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिने दिलेली रक्‍कम द.सा.द.शे. 18% दंडात्मक व्‍याजासह परतीचे आदेश न्यायोचित असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

8.         प्रस्‍तुत प्रकरणी वि.प.च्‍या नावावर जमीन नसून देखील त्याने सन 2011 पासून पैसे स्वीकारले व लेआऊट विकास न करता तक्रारकर्तीस भूखंडापासून वंचित ठेवले त्यामुळे तक्रारकर्तीस शारिरीक, मानसिक त्रास सहन करावा लागला. तक्रारकर्तीने सदर त्रासाबद्दल रु 1,00,000/- नुकसान भरपाई मागणी केली पण त्‍याच्‍या समर्थनार्थ मान्य करण्यायोग्य दस्‍ताऐवज सादर केला नाही किंवा निवेदन दिले नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्तींची मागणी तर्कसंगत नसुन व अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे पण आधी दिलेले पैसे व रु 15000/- वरील व्याज याचा विचार करता तसेच तक्रारकर्तीला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासाबद्दल माफक नुकसान भरपाई रुपये 25,000/- मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. वि.प.ला दि. 20.11.2018 रोजी वकिलामार्फत नोटिस पाठवून देखील वि.प.ने कुठलीच कारवाई न केल्याने प्रस्तुत तक्रार दाखल करावी लागली त्यामुळे तक्रारकर्ती तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

9.         सबब, प्रस्तुत प्रकरणात विरुद्धपक्षाची सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालील प्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्तीला रु.1,21,200/- ही शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.09.01.2015 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह परत करावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्तीला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्या खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी अन्यथा वि.प. ग्रा.सं.कायद्याच्या कलम 25/27 मधील तरतुदींनुसार स्वतंत्रपणे कारवाईस पात्र राहील.

4.  वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्तींना प्रत्येकी रुपये 25/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.

5.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.