श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.ने  विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल केलेली आहे. वि.प.क्र. 1 व 2 यांचा जमिन विकसित करुन भुखंड विकण्‍याचा व्‍यवसाय असून ते अनुक्रमे स्‍वप्निल डेव्‍हलपर्स आणि स्‍वप्निल हाऊसिंग एजंसी या नावाने व्‍यवसाय करतात.  

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, त्‍यांनी वि.प.कडून मौजा पाचगाव, प.ह.क्र. 10, ख.क्र. 250 मधील भुखंड क्र. 6 एकूण क्षेत्रफळ 3000 चौ.फु. असलेला विकत घेण्‍याचा करारनामा दि.19.11.2012 रोजी केला. दि.09.06.2016 रोजी वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंड क्र. 5 ची संपूर्ण किंमत रु.10,50,000/- मिळाल्‍याने कब्‍जापत्र करुन दिले व भुखंडाचा क्रमांक बदलवून ताबापत्र करुन दिले. वि.प.ने विक्रीपत्राकरीता लागणा-या मंजू-या शासनाकडून प्राप्त केलेल्‍या नव्‍हत्‍या. नंतर तक्रारकर्त्‍याला असे माहित पडले की, मौजा पाचगाव सर्वे क्र. 250 हा भुसंपादन विभागाच्‍या अधिकृत अधिका-यातर्फे रोड विस्‍ताराकरीता शासनाने भुसंपादन केस क्र. 34/ए-65/2017-2018 अन्वये संपादित केलेला आहे आणि त्‍याबाबत मोबदला अवार्ड रक्‍कम रु.2,67,92,448/- मंजूर करण्‍यात आली आहे. त्‍यामुळे सदर रकमेत तक्रारकर्त्‍याचा कायदेशीर हिस्‍सा व हक्‍क आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला विक्रीपत्र करुन देण्‍याची व अवार्ड रक्‍कम मिळण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने त्‍याची दखल घेतली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. वि.प.ने नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही. तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल करुन तक्रारकर्त्‍याला विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन मिळावे, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 वर बजावण्‍यात आली असता नोटीस तामिल होऊनही वि.प.क्र. 1 व 2 आयोगासमोर हजर झाले नाही, म्‍हणून आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांद्वारे ऐकला. आयोगाने सदर प्रकरणातील दाखल दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       सदर प्रकरण आयोगाचे कार्यक्षेत्रात आणि मुदतीत आहे काय ?             होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष – 

5.               मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने पृ. क्र. 13 वर करारनाम्‍याची प्रत दाखल केलेली आहे. त्‍यामध्‍ये वि.प.च्‍या मौजा पाचगाव, प.ह.क्र. 10, ख.क्र. 250 मधील भुखंड क्र. 6 एकूण क्षेत्रफळ 3000 चौ.फु. विकत घेण्‍याचा करारनामा दि.19.11.2012 रोजी उभय पक्षामध्‍ये झाल्‍याचे दिसून येते. सदर करारनाम्‍यावर भुखंडांची किंमत नोंद केली नाही. तसेच दस्‍तऐवज क्र. 1 वर संपत्‍तीचे कब्‍जापत्राची प्रत सादर केलेली आहे, त्‍यामध्‍ये भुखंड क्र.6 ऐवजी 5 नमूद करण्‍यात आले आहे. पुढे सदर कब्‍जापत्रावर वि.प.ने मालमत्तेचे डेवलपमेंट चार्ज, ना.सु.प्र.चे विकास निधी व एन ए चार्ज तक्रारकर्त्या कडून देय राहील असे नमूद आहे. वि.प. हे एक डेव्‍हलपर्स असल्‍याचे सदर दस्‍तऐवजावर नमूद आहे आणि त्‍यावर वि.प.च्‍या स्‍वाक्ष-या आहेत. दाखल दस्‍तऐवजांनुसार विवादीत लेआऊट हे प्रस्तावित लेआऊट असल्याने सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ची असल्याचे स्पष्ट होते. तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत.  मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 –. प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार आणि कब्जा पत्रांनुसार तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही आणि विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असल्‍यास तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेली रक्कम आजतागायत परत केल्याचे दिसत नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍याचे दाखल पावत्‍या आणि पासबुकचे प्रतीवरुन दिसून येते. सदर पासबूकचे प्रतीवर भुखंडाची एकूण किंमत ही रु.10,50,000/- असल्‍याचे नमूद आहे आणि दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन व पासबूकवरील नोंदींवरुन तक्रारकर्त्‍याने ही संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे निदर्शनास येते. सदर बाब ही वि.प.ने सुध्‍दा कब्‍जापत्रात त्‍याला संपूर्ण रक्‍कम मिळाली म्‍हणून मान्‍य केली आहे. तक्रारकर्त्‍याने दस्‍तऐवज क्र.3 वर राष्‍ट्रीय महामार्गाचे भूसंपादनाकरीता सदर भुखंड असलेली सर्व्‍हे क्र. 250 चे क्षेत्र संपादित करुन मोबदला रक्‍कम वि.प.क्र. 1 हिला देण्‍याकरीता दि.26.10.2018 रोजी उपजिल्‍हाधिकारी भूसंपादन (सामान्‍य) नागपूर यांनी दि.24.09.2018 ला सुचनापत्र देऊन बोलाविले आहे. सदर दस्‍तऐवजाचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, वि.प.क्र. 1 हिला रु.2,67,92,448/- मोबदला रक्‍कम देय आहे. परंतू वि.प.ने शासनाकडून इतकी मोठी रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा आणि तक्रारकर्त्‍याने सन 2018 नंतर वि.प.ला कायदेशीर नोटीस बजावून व आयोगात तक्रार दाखल केल्‍यानंतरही रक्‍कम परत केली नाही. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

8.               तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या सुचनापत्रावरुन वि.प. तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन देण्‍यास तांत्रिकदृष्‍टया असमर्थ आहेत, कारण तक्रारकर्त्‍याने खरेदी केलेल्‍या भुखंडाची जागा ही शासनाच्‍या ताब्‍यात आहे आणि ही बाब वि.प. यांना माहित आहे. असे असतांनाही वि.प. तक्रारकर्त्‍याकडून दोन्‍ही भुखंडाची संपूर्ण किंमत स्विकारुन सुध्‍दा आणि तक्रारकर्त्‍याने वारंवार विक्रीपत्राची मागणी केल्‍यावरही सदर बाब समोर आणून तक्रारकर्त्‍याचा त्‍यातील वाटा त्‍याला देत नाही आणि दिलेल्‍या नोटीसला प्रतिसाद देत नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी दर्शविते. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रु.10,50,000/- दिल्‍याची बाब स्‍पष्‍ट आहे. वि.प.ला रु.2,67,92,448/- मिळाल्‍याचेही स्‍पष्‍ट आहे. परंतू या रकमेतून तक्रारकर्त्‍याचा किती वाटा आहे ही बाब तक्रारकर्त्‍याने स्‍पष्‍ट केलेली नाही. शासनाने विवादित जमिन ही संपादित केलेली आहे. अशा परिस्थितीत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश देणे न्‍यायोचित होणार नाही असे आयोगाचे मत आहे. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत भूखंडाची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2012 ते 2018 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने विवादीत जमीन संपादित केल्यामुळे वि.प.ला मुबलक भरपाई रु.2,67,92,448/- मिळाल्‍याचेही स्‍पष्‍ट आहे. कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.10,50,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

10.                    तसेच वि.प.ला या संपूर्ण भुसंपादनाची माहिती असतांना देखील त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला याबाबत कुठलीही माहिती दिली नाही किंवा रक्‍कम ही उचित व्‍याजासह परत केली नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाच्‍या वैधानिक उपयोगापासून वंचित राहावे लागले. तसेच मानसिक, शारिरीक त्रास सहन करावा लागला. पर्यायाने आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता या सर्व त्रासाचा आणि कार्यवाहीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांवर करारनामा हा वि.प.क्र. 2 स्‍वप्निल हाऊसिंग एजन्‍सी यांनी करुन दिलेला आहे तर कब्‍जापत्र हे वि.प.क्र.1 स्‍वप्निल डेव्‍हलपर्स यांनी करुन दिलेले आहे. त्‍यामुळे सदर आदेशाचे पालन करण्‍यास वि.प.क्र. 1 व 2 जबाबदार असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. 

11.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन, दाखल दस्‍तऐवजावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

• अंतिम आ दे श –

1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला विवादीत (एकूण क्षेत्रफळ 3000 चौ.फु) भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.

किंवा

वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याकडून घेतलेली रक्‍कम रु.10,50,000/- शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.13.03.2018 पासून प्रत्‍यक्ष रक्‍कम मिळेपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

वरील दोन्ही पर्यायामधील जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास द्यावी.

2)   वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईदाखल रु.1,00,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल  रु.15,000/- द्यावे.

3)   वि.प.क्र. 1 व 2 ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.