निकाल

                        पारीत दिनांकः- 24/02/2012

                    (द्वारा- श्रीमती अंजली देशमुख, अध्‍यक्ष)

                 तक्रारदाराची तक्रार थोडक्‍यात खालीलप्रमाणे आहे.

1]    तक्रारदारांनी जाबदेणारांबरोबर सदनिका क्र. 403, चौथा मजला, इमारत क्र. ए-1, “लाईफ पार्क”, स. नं. 13/1+2, मोहम्मदवाडी, पुणे  खरेदीसाठी दि. 1/2/2008 रोजी करारनामा केला होता.  सदरच्या सदनिकेचे क्षेत्रफळ हे 964.80 चौ. फुट असून 273 चौ. फुट टेरेस (बिल्ट-अप एरिया 112.04 चौ. मीटर्स, म्हणजे 1206 चौ. फुट) व पार्किंग क्र. ए1-16 आहे.  तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, सदनिकेची किंमत रक्कम रु. 47,28,525/- ही एम.एस.ई.बी. चार्जेस, सोसायटी फॉर्मेशन चार्जेस आणि स्टँप ड्युटी वगळून होती व त्यांनी त्यापैकी रक्कम रु. 1,00,000/- सोडून सर्व रक्कम जाबदेणारांना दिली होती.  दि. 1/2/2008 रोजीच्या करारानुसार सदनिकेचा ताबा हा डिसे. 2008 पूर्वी देण्याचे ठरलेले होते.  तक्रारदारांनी सदनिका खरेदीसाठी एस.बी.आय. व एल.आय.सी. कडून अनुक्रमे रक्कम रु. 15,00,000/- व 10,00,000/- वित्तसहाय्य घेतले होते.  त्याप्रमाणे तक्रारदार वित्त कंपनीचे हप्ते (EMI) भरत आहेत.  तक्रारदारांना इमारत क्र. ए-1 च्या  बांधकामाच्या प्रगतीचा अहवाल वित्त संस्थेला द्यावा लागत होता.  जाबदेणारांचे आर्किटेक्ट श्री विनोद धुसिआ यांनी दि. 28/01/2009 रोजी बांधकाम 70% पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र दिले व त्यानंतर दि. 21/04/2009 रोजी त्यांनी 85% बांधकाम पूर्ण झाल्याबद्दल पत्र दिले.  दि. 19/4/2009 रोजी जाबदेणारांनी तक्रारदारास रक्कम रु. 7,24,300/- चे मागणीपत्र पाठविले, त्यावर तक्रारदारांनी, जाबदेणारांच्या प्रोजेक्टचे बांधकाम समाधानकारक नसल्यामुळे व आश्वासन दिल्यानुसार पूर्ण न केल्यामुळे रक्कम रु. 7,24,300/- न देता मे-2009 मध्ये फक्त रक्कम रु. 5,00,000/- दिले.  दि. 22/05/2009 रोजी जाबदेणारांनी तक्रारदारास पत्र पाठवून “लाईफ पार्क” स्कीमचे बांधकाम पूर्ण होण्यास तसेच सदनिकेचा ताबा देण्यास विलंब होत असल्याचे कळविले, त्याचप्रमाणे त्या पत्रामध्ये सदरचे बांधकाम सप्टे. 2009 पर्यंत पूर्ण करु व तोपर्यंत बांधकाम पूर्ण न झाल्यास प्रतिमहिना रक्कम रु. 5,000/- तक्रारदारास देण्यात येतील असे नमुद केले.  त्यानंतर अनेकवेळा मागणी करुनही जाबदेणारांनी तक्रारदारास सदनिकेचा ताबा दिला नाही व प्रोजेक्ट पूर्ण केले नाही.  अशाप्रकारे जाबदेणारांनी सदनिकेचा ताबा देण्यास 18 महिन्यांचा विलंब केला, परंतु संपूर्ण प्रोजेक्ट पूर्ण होण्यासाठी पुढे आणखी दोन वर्षे लागणार होते.  तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, “लाईफ पार्क” या स्कीममधील इमारत क्र. ए1-ए4 याच इमारतींचे बांधकाम जवळ-जवळ पूर्ण होत आले होते, परंतु इतर इमारती क्र. बी, सी आणि डी चे बांधकाम पूर्ण होण्यास आणखी 20 ते 24 महिने, तसेच संपूर्ण प्रोजेक्ट पूर्ण होण्यासाठी आणखी 24 ते 30 महिने लागणार होते.  जाबदेणारांनी स्वखर्चाने ट्रान्सफॉर्मर आणि सब-स्टेशन बांधणे आवश्यक आहे.  जाबदेणारांनी मलप्रवाहासाठी (Sewage) तसेच पाण्याच्या कनेक्शनसाठी योग्य व्यवस्था केलेली नाही, अंडरग्राऊंड व ओव्हरहेड टाकीची व्यवस्था केलेली नाही, कंपाऊंड वॉल, अंतर्गत रस्ते बांधलेले नाहीत, सिक्युरिटीची व्यवस्था केलेली नाही.  या सर्व बाबींकरीता तक्रारदारांनी जाबदेणारांना अनेकवेळा पत्रे पाठविली.  तक्रारदारांनी दि. 12/01/2010 रोजी पत्र पाठवून जाबदेणारांकडे प्रोजेक्टचे काम करण्यास विलंब होत असल्यामुळे प्रतिमहिना रक्कम रु. 50,000/- ची मागणी केली.  तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांची सदनिका, इमारत क्र. ए-1 आणि प्रोजेक्ट पूर्ण न झाल्यामुळे त्यांना आर्थिक व मानसिक त्रास सहन करावा लागला.  म्हणून सदरील तक्रार.  तक्रारदार जाबदेणारांकडून सदनिकेचा ताबा मिळण्यास विलंब झाल्याबद्दल जाने. 2009 ते मे 2010, प्रतिमहिना रक्कम रु. 50,000/-, म्हणजे रु. 8,00,000/-, रक्कम रु. 1,50,000/- तक्रारदारास वित्त संस्थांना ज्यादाचे व्याज द्यावे लागले म्हणून, रक्कम रु. 2,00,000/- मानसिक व शारीरिक त्रासापोटी, असे एकुण रक्कम रु. 12,00,000/- आणि इतर दिलासा मागतात.

2]    तक्रारदारांनी तक्रारीच्या पुष्ठ्यर्थ शपथपत्र, कागदपत्रे व फोटोग्राफ्स दाखल केले.

3]    जाबदेणारांना नोटीस पाठविली असता, ते मंचामध्ये उपस्थित झाले व त्यांच्या लेखी जबाबाद्वारे तक्रारदाराच्या मागणीस विरोध दर्शविला.    जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, ब्रोशरमध्ये दाखविलेल्या सुविधा या ग्राहकांना आकर्षित करण्याकरीता आहेत, त्या देण्यास ते बांधील नाहीत.  ते करारनाम्यामध्ये ज्या सुविधा नमुद केलेल्या आहेत त्या देण्यास बांधील आहेत.  तक्रारदार जाबदेणारांना फक्त रक्कम रु. 1 लाख देणे लागतात, हे म्हणणे चुकीचे आहे.  तक्रारदार कधीच जाबदेणारांनी मागितल्याप्रमाणे व वेळेवर रक्कम देत नसत.  जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार,  करारनाम्यामध्ये सदनिकेचा ताबा जवळपास डिसे. 2008 किंवा त्या अगोदर (tentatively on or before December 2008) देण्यात येईल असे नमुद केले होते.  बांधकाम पूर्ण करण्यास विलंब होण्याचे कारण, म्हणजे महाराष्ट्रातील उत्तर भारतीय मजूरांना सामाजिक परिस्थितीमुळे त्यांच्या मूळ गावी जावे लागले व त्याचा प्रभाव जाबदेणारांच्या बांधकामावर पडला.  या बाबींची कल्पना तक्रारदार व इतर ग्राहकांना देण्यात आली होती तसेच त्यांना प्रतिमहिना रु. 5,000/- देण्यात येतील असेही मान्य केले होते.  ही सर्व कारणे जाबदेणारांच्या अवाक्यापलिकडची असल्यामुळे त्यांच्या प्रोजेक्टच्या कामावर परिणाम झाला.  इमारत क्र. ए1, ए2, ए3 व ए4 मधील सदनिका धारकांनी त्यांच्या सदनिकेचा ताबा घेतलेला आहे, परंतु तक्रारदार अनेक कारणे सांगून ताबा घेण्यास टाळाटाळ करित होते.  जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, बांधकामामध्ये कुठल्याही प्रकारची त्रुटी नाही, तक्रारदारांनी त्यांच्या या म्हणण्याच्या पुष्ठ्यर्थ कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही.  जाबदेणारांनी दि. 22/05/2009 रोजीच्या पत्रान्वये बांधकामास विलंब झाल्यामुळे, प्रतिमहिना रक्कम रु. 5000/- देण्याची तयारी दर्शविली होती.  सदरच्या प्रोजेक्टमध्ये अनेक इमारती आहेत व बांधकामाचे क्षेत्रफळ फार मोठे असल्यामुळे फेजनुसार त्याचे बांधकाम होणार होते.  जाबदेणारांनी तक्रारदारास ठराविक तारखेपर्यंत प्रोजेक्टचे बांधकाम पूर्ण होईल असे आश्वासित केलेले नव्हते.  इमारत क्र. ए1, ए2, ए3 व ए4 मधील सदनिका धारकांनी त्यांच्या सदनिकेचा ताबा घेतलेला असून ते लॅंडस्केप गार्डन, मुलांसाठी खेळण्याची जागा, जॉगिंग ट्रॅकचा वापर करीत आहेत.  जर बांधकामामध्ये काही त्रुटी असत्या तर वरील इमारतींमधील सदनिकाधारकांनी ताबा घेतला नसता, असे जाबदेणारांचे म्हणणे आहे.  इतर मान्य केलेल्या सर्व सोयी-सुविधा जवळपास पूर्ण होण्याच्या स्थितीमध्ये आहेत आणि त्या पूर्ण झाल्यानंतर सर्व सदनिकाधारकांच्या वापरासाठी खुल्या होतील.  जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांनी जिना, पॅसेज, पार्किंग इ. ठिकाणी विजेची सोय केलेली आहे.  तसेच ट्रान्सफॉर्मर व पाण्याची सोयही केलेली आहे. पिण्याच्या पाण्यासाठी 20 लिटरच्या बाटल्य़ाद्वारे सदनिकाधारकांच्या मागणीप्रमाणे पुरवठा करण्यात येतो.  जाबदेणारांनी अतिरिक्त सोय म्हणून Water filtration plant (Reverse Osmosis system) बसवेलेला आहे.  सद्यपरिस्थितीत या भागामध्ये महानगरपालिका पिण्याच्या पाण्याची सोय करु शकत नाही, याची कल्पना सर्व सदनिका धारकांना आहे.  जाबदेणारांनी अंडरग्राऊंड व ओव्हरहेड टाकीसंदर्भात आवश्यक ती सोय केलेली आहे.  त्याचप्रमाणे इमारत क्र. ए1 ते ए4 च्या भोवती कंपाऊंड वॉल बांधलेली आहे आणि ज्या इमारतींचे बांधकाम पूर्ण झालेले आहे त्याकरीता व्यवस्थित रोड आहेत,  ए1 ते ए4 या इमारतींच्या मुख्य दारापासून व्यवस्थित रोड आहे.  जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार चोवीस तास सिक्युरिटीची व्यवस्था केलेली आहे.  सदरचा प्रोजेक्ट हा मोठा असून त्याचे काम स्टेप बाय स्टेप होत आहे, परंतु तक्रारदाराची सदनिका आणि इमारत पूर्ण आहे व तक्रारदारांच्या तक्रारीमध्ये तथ्य नाही आणि तक्रारदारांनी त्यांची तक्रार सिद्ध करण्यासाठी कोणताही पुरावा दाखल केला नाही.  म्हणून प्रस्तुतची तक्रार नामंजूर करावी अशी मागणी जाबदेणार करतात. 

4]    जाबदेणारांनी त्यांच्या लेखी जबाबापुष्ठ्यर्थ शपथपत्र, कागदपत्रे व फोटोग्राफ्स दाखल केले. 

5]    दोन्ही बाजूंनी दाखल केलेल्या कागदपत्रांची मंचाने पाहणी केली.  तक्रारदार व जाबदेणार यांच्यात करार झालेला होता.  जाबदेणारांनी करारामध्ये डिसे. 2008 पूर्वी ताबा देणार असे नमुद केले.  त्यांच्या म्हणण्यानुसार, सामाजिक परिस्थितीमुळे महाराष्ट्रातील उत्तर भारतीय मजूर निघून गेल्यामुळे आणि कच्च्या मालाचा तुटवडा झाल्यामुळे वेळेत बांधकाम होऊ शकलेले नाही.  मंचाच्या मते, ही परिस्थिती फक्त 2 ते 3 महिन्यापर्यंतच होती.  तसेच मजूर 2 ते 3 महिन्यातच परत आले होते, हे सर्वांना ज्ञातच आहे.

तक्रारदार जाबदेणारांना टप्प्या-टप्प्याने बांधकामाच्या प्रगतीनुसार रक्कम देत होते.  जाबदेणार डिसे. 2008 मध्ये सदनिकेचा ताबा देणार होते, म्हणजे 2008 मध्ये मजूरांच्या जाण्यामुळे फक्त शेवटचे बांधकाम अपूर्ण रहावयास हवे होते.  परंतु जाबदेणारांचे आर्किटेक्ट श्री विनोद धुसिआ यांनी तक्रारदारांच्या सदनिकेच्या दि. 28/01/2009 आणि 21/03/2009 रोजीच्या अहवालामध्ये अनुक्रमे 70% व 85% बांधकाम झालेले आहे, असे नमुद केले आहे.  यावरुन जाबदेणार कराराप्रमाणे बांधकाम पूर्ण करीत नव्हते, हे दिसून येते.  त्यानंतर जाबदेणारांनी दि. 22/5/2009 रोजी तक्रारदारास पत्र पाठवून सप्टे. 2009 पर्यंत बांधकाम पूर्ण करण्याची मुदतवाढ मागितली व त्यानंतरही बांधकाम पूर्ण न झाल्यास प्रतिमहिना रक्कम रु. 5000/- देऊ, असे आश्वासन दिले.  तक्रारदारांनी वाट पाहून दि. 12/1/2010, 4/3/2010, 19/3/2010, 29/3/2010 आणि 6/4/2010 रोजी बांधकाम पूर्ण करण्यात न आल्याने प्रतिमहिना रक्कम रु. 50,000/- ची मागणी केली आणि अर्धवट कामाची यादी दिली.  तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, प्रोजेक्टचे बांधकाम पूर्ण झालेच नाही, तर जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार तक्रारदारांनी सदनिकेचा ताबा घेतला नाही.  सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण झाले व ताबा घ्यावा, असे एकही पत्र जाबदेणारांनी तक्रारदारास पाठविलेले नाही.  फक्त दि. 19/4/2009 रोजी त्यांच्या सदनिकेचे बांधकाम Full swing मध्ये चालू आहे, त्यासाठी उर्वरीत रक्कम रु. 7,24,300/- द्यावी असे पत्र पाठविले आणि त्यामध्ये ही रक्कम देण्यास विलंब झाल्यास त्यावर 18% व्याजदर आकारला जाईल, असे नमुद केले.  वरील रकमेपैकी तक्रारदारांनी रक्कम रु. 5,00,000/- दिले व उर्वरीत रक्कम ताब्याच्या वेळी देऊ असे जाबदेणारांना कळविले.  जाबदेणार यांनी, बांधकाम संपूर्ण झाले ताबा घ्यावा, असे पत्र कधीच पाठविले नाही.  यावरुन बांधकाम अपूर्णच होते हे स्पष्ट होते.  जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, बांधकामास झालेला विलंब हा कराराच्या कलम 12 नुसार त्यांच्या आवाक्याबाहेरचा (Beyond Control) होता.  परंतु मंचाने वर चर्चा केल्याप्रमाणे, जाबदेणारांनी नमुद केलेली परिस्थिती ही फक्त दोन-ते तीन महिनेच होती, तोपर्यंत जेवढे बांधकाम पूर्ण करावयास हवे होते, तेवढे बांधकाम जाबदेणारांनी केले नाही, हे स्पष्ट होते.  त्यामुळे हे कारण सदरच्या प्रकरणामध्ये लागू पडत नाही, असे मंचाचे मत आहे.  तक्रारदारांनी वेळेवर रक्कम दिली नाही असे जाबदेणारांचे म्हणणे आहे.  त्यासाठी जाबदेणारांनी वेळोवेळी तक्रारदारास डिमांड लेटर्स पाठविल्याचे दिसून येत नाही, केवळ एकदाच रक्कम रु. 7,24,300/- मागण्यासाठी दि. 19/4/2009 रोजी तक्रारदारास पत्र पाठविल्याचे दिसून येते, तेव्हाही तक्रारदारांनी रक्कम रु. 5,00,000/- (पाच लाख) दिले होते, त्यामुळे तक्रारदार वेळेवर रक्कम देत नव्हते, हे जाबदेणारांचे विधान चुकीचे आहे असे मंचाचे मत आहे.  म्हणून जाबदेणार यांनी तक्रारदारास सदनिकेचा ताबा देण्यास विलंब केल्यामुळे, त्यांनी कबुल केल्याप्रमाणे ताबा दिल्याच्या तारखेपर्यंत दरमहा रक्कम रु. 5000/- द्यावेत, तसेच करारनाम्यामध्ये नमुद केलेली सर्व कामे पूर्ण करुन द्यावीत.

जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार Brochure हे ग्राहकांनी त्यांच्या स्कीममध्ये सदनिका घ्यावी म्हणून दिलेले आहे.  त्यामध्ये नमुद केलेल्या सोयी-सुविधा देण्यास जाबदेणार बांधील नाहीत, परंतु ग्राहक हे Brochure पाहूनच सदनिका घेण्याचे ठरवितात त्यानुसार करारनामा होतो.  याचा अर्थ जाबदेणार ग्राहकांना अनेक सोयी-सुविधांचे आमिष दाखवून आकर्षित करतात व प्रत्यक्षात त्या न देऊन ग्राहकांची फसवणूक करतात.  यावरुन जाबदेणारांनी अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे दिसून येते.  मा. सर्वोच्च न्यायालयाने त्यांच्या निकालामध्ये म्हटल्याप्रमाणे Brochure हा करारनाम्याचाच भाग असतो (Brochure is part and parcel of an agreement). 

तक्रारदारांनी त्यांच्या तक्रारीमध्ये आणखी एक मुद्दा उपस्थित केला आहे, तो म्हणजे जाबदेणारांचा संपूर्ण प्रोजेक्ट पूर्ण होण्यासाठी आणखी कालावधी लागणार आहे.  यावर जाबदेणारांनी, सदरचा प्रोजेक्ट हा मोठा असून तो स्टेप-बाय-स्टेप पूर्ण करणार, त्याचप्रमाणे करारामध्ये नमुद केलेल्या सर्व सोयी-सुविधा कधीपर्यंत देऊ याबद्दल त्यांनी कोणतेही आश्वासन दिलेले नव्हते, असे म्हटलेले आहे.  तक्रारदार व जाबदेणार यांच्यात झालेल्या करारामध्ये नमुद केलेली सदनिकेचे किंमत ही जाबदेणारांनी कबुल केलेल्या सर्व सोयी-सुविधांसह आहे.  त्यामुळे सदनिकेचा ताबा हा करारामध्ये नमुद केलेल्या सर्व सोयी-सुविधांसहच द्यावा, असे अपेक्षित आहे.  प्रोजेक्ट कितीही मोठा असला तरीही जाबदेणारांनी कबुल केल्याप्रमाणे सर्व सोयी-सुविधा वेळेत दिल्याच पाहिजेत, त्या कशा द्यायच्या ही सर्व जबाबदारी जाबदेणारांची आहे, प्रोजेक्ट मोठा आहे, हे कारण त्यासाठी योग्य नाही, असे मंचाचे मत आहे.  वरील सर्व विवेचनावरुन, तक्रारदारांनी जवळ-जवळ सदनिकेची सर्व रक्कम जाबदेणारांना देऊनही, त्यांना तक्रारदारास सदनिकेचा ताबा देण्यास विलंब केला, करारामध्ये नमुद केलेल्या सर्व सोयी-सुविधा वेळेत दिल्या नाहीत म्हणून तक्रारदारांना मानसिक, शारीरिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला, त्याकरीता तक्रारदार नुकसान भरपाई मिळण्यास पात्र ठरतात. 

      तक्रारदारांनी त्यांच्या तक्रारीमध्ये जाने. 2009 पासून ते मे 2010 पर्यंत दरमहा रक्कम रु. 50,000/- मागितलेले आहेत.  तक्रारदारांनी त्यांच्या या मागणीच्या पुष्ठ्यर्थ कोणताही स्वतंत्र पुरावा दाखल केलेला नाही, त्याचप्रमाणे जाबदेणारांनी कबुल केल्याप्रमाणे दरमहा रु. 5000/- ही रक्कम मंचास योग्य वाटते, म्हणून मंच तक्रारदाराची ही मागणी अमान्य करते.  तसेच तक्रारदारांनी जाबदेणारांकडून रक्कम रु. 1,50,000/- वित्त संस्थांना ज्यादाचे व्याज द्यावे लागले म्हणून मागितले आहेत.  तक्रारदारांनी त्यांच्या याही मागणीच्या पुष्ठ्यर्थ कोणताही स्वतंत्र पुरावा दाखल केलेला नाही म्हणून मंच तक्रारदाराची ही मागणीही अमान्य करते.

6]    वरील सर्व विवेचनावरुन व कागदपत्रांवरुन मंच खालील आदेश पारीत करते.  

      ** आदेश **

1.                  तक्रारदारांची तक्रार अंशत: मंजूर करण्यात येते.

2.    जाबदेणारांनी तक्रारदारास सदनिका क्र. 403,

चौथा मजला, इमारत क्र. ए-1, “लाईफ पार्क”,

स. नं. 13/1+2, मोहम्मदवाडी, पुणे, चा ताबा

करारनाम्यामध्ये नमुद केलेल्या सर्व सोयी-

सुविधांसह या आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून

सहा आठवड्यांच्या आंत द्यावा. 

3.    जाबदेणारांनी तक्रारदारास जाने. 2009 पासून

ते मे 2010 पर्यंत दरमहा रक्कम रु. 5,000/-

(रु. पाच हजार फक्त), तसेच रक्कम रु.50,000/-

(रु. पन्नास हजार फक्त) नुकसान भरपाई व तक्रारीचा

खर्च म्हणून या आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून सहा

आठवड्यांच्या आंत द्यावेत. 

4.    निकालाच्या प्रती दोन्ही बाजूंना नि:शुल्क

पाठविण्यात याव्यात.