निकालपत्र
निकाल दिनांक – २७/०२/२०२०
(द्वारा मा.सदस्‍या : श्रीमती.चारु विनोद डोंगरे)
___________________________________________________________
१. तक्रारदार राहणार राजुरी ता. राहुरी जि.अहमदनगर येथील रहिवासी आहे. त्‍यांचा शेतीचा व्‍यवसाय आहे. त्‍यांनी सामनेवाले यांच्‍याकडे शासनाच्‍या योजनेअंतर्गत घरे बांधण्‍याची योजना तयार केली व त्‍यानुसार स्‍थानिक दै. लोकमतमध्‍ये दिनांक ३०-०५-२००४ व दै.सार्वमतमध्‍ये दि.०९-०६-२००४ रोजी जाहीरात होती. त्‍यानुसार तक्रारदार यांनी अर्ज क्रमांक १०३५ अन्‍वये दिनांक १२-०७-२००४ रोजी सर्वसाधारण जागेतुन घर घेण्‍यासाठी सामनेवाले यांनी ठरवुन दिलेली रक्‍कम रूपये १,५०,०००/- ठरविली व त्‍या रकमेच्‍या १० टक्‍के रक्‍कम म्‍हणजेच १५,०००/- रूपये दिनांक १२-०७-२००४ रोजी युनियन बॅंक ऑफ इंडिया शाखा श्रीरामपुर यांचा डि.डि. नं. ७७८३२४ ने सामनेवाले यांच्‍याकडे भरली होती. परंतु सामनेवालेने तक्रारदाराला सदनिकेची किंमत वाढली असुन ती १०,८१,७७०/- एकरकमी खरेदी तत्‍वावर भरण्‍यास सांगितले व सदरची रक्‍कम भरण्‍यास ३० दिवसाचा अवधी दिला. सदरील रक्‍कम ही तक्रारदाराचे अवाक्‍याबाहेरची आहे. त्‍यामुळे सामनेवाले यांनी तक्रारदाराकडुन जी रक्‍कम भरून घेतली होती व ठरलेल्‍या किंमतीची सदनिका देणे हे अभिप्रेत होते. परंतु तसे केले नाही. त्‍यामुळे तक्रारदाराने मंचात तक्रार दाखल करून परिच्‍छेद क्रमांक ९ प्रमाणे मागणी केली आहे.
२. सामनेवाले यांनी त्‍यांची लेखी कैफीयत प्रकरणात दाखल करून त्‍यामध्‍ये त्‍यांनी तक्रारदार यांनी सामनेवाले यांच्‍याकडे सदनिकेपोटी रक्‍कम रूपये १५,०००/- भरली होती. त्‍याकरीता युनियन बॅंक ऑफ इंडियाचा दि.१२-०७-२००४ रोजीचा डी.डी. दिला होता. सामनेवाले यांनी पुढे असे कथन केले की, त्‍यांनी भाडे खरेदी तत्‍वावर घरे वाटपाची योजना प्रस्‍तावीत केलेली होती व त्‍याबाबतची जाहीरात दैनिक लोकम व सार्वमत या वर्तमानपत्रात प्रसिध्‍द केली होती. त्‍यानुसार त्‍यांचा पहिला हप्‍ता रक्‍कम रूपये १,३१५/- राहील व सदरील रक्‍कम १४ वर्षापर्यंत भरावी लागेल, असे जाहीरातीत नमुद केले होते. परंतु दरम्‍यानच्‍या कालावधीत जमिनीचे मुळ मालकांनी मा.उच्‍च न्‍यायालय मुंबई खंडपीठ औरंगाबाद येथे रिट पिटीशन दाखल केल्‍या होत्‍या. त्‍यामुळे म्‍हाडास जमीनीचा ताबा प्राप्‍त झाला नाही. त्‍यानंतर दिनांक १८-१२-२००४ मा.उच्‍च न्‍यायालय खंडपीठ औरंगाबाद यांनी दिलेल्‍या निकालाच्‍या अनुषंगाने सदरच्‍या रिट पिटीशन निकाली काढण्‍यात आल्‍या. त्‍यानुसार उपरोक्‍त क्षेत्रापैकी ५.१४ हेक्‍टर क्षेत्राचा ताबा उपविभागीय अधिकारी श्रीरामपुर यांना दिनांक २७-११-२००३ रोजी दिला होता. त्‍यानंतर सामनेवाले यांनी वर्तमान पत्रात जाहीरात दिली होती. त्‍यामुळे सामनेवाले हे नकाशा मंजुरीसाठी श्रीरामपुर नगर परिषदेकडे सादर केला होता. परंतु श्री.सतिष नानासाहेब मांढरे यांनी मा.उच्‍च न्‍यायालय खंडीपीठ औरंगाबाद या ठिकाणी रिट याचिका क्रमांक १८१२/२००४ ची दाखल करून पुर्वी संपादनाखाली नमुद केलेले ४५.७५ हे संपुर्ण क्षेत्र संपादीत करावे अशी रिट याचिका या सामनेवालेविरूध्‍द दाखल केली. त्‍यामुळे सदर याचिकेमध्‍ये मा.उच्‍च न्‍यायालयाने सामनेवाले यांना प्रत्‍यक्ष मिळालेला जमीनीचा ताबा व अधिसुचनेमध्‍ये नमुद केलेल्‍या परंतु ताब न घेतलेल्‍या सर्व संपादीत जमीनीबाबत दिनांक २७-०९-२००५ रोजी स्‍टेटस्‍को आदेश पारीत केला. त्‍यामुळे सामनेवाले यांना इमारत नकाशा मंजुरीबाबत आदेश करता आला नाही. सदरची योजना त्‍यावेळी स्‍थगित करणे भाग पडले.
सदरचा स्‍टेटकोचा आदेश रद्द करणेसाठी सी.ए.नंबर ३९२१/२००८ हा दाखल केला व त्‍यावर मा.उच्‍च न्‍यायालयात सुनावणी होऊन दिनांक १८-११-२०११ रोजी स्‍टेटकोचा आदेश रद्द करण्‍यात आला. यामुळे सामनेवाले यांना उशीर झाला व दरम्‍यानचे काळात जमीनीचे रेडीरेकनरच्‍या दरामध्‍ये वाढ झाली. त्‍यामुळे मा.जिल्हाधिकारी साहेब यांनी संपादीत ५, १४ हेक्‍टर जमीनीसाठी ३,९००/- रूपये प्रतिचौरस हा वाढीव दर निश्चित केला. सदरचा दर हा सन २००४ च्‍या तुलनेत अतिशय जास्‍त होता. परंतु कलेक्‍टर साहेब यांनी सदरचा दर निश्चित केल्‍यामुळे संबधीत जमीन मालकांना उपविभागीय अधिकारी श्रीरामपुर यांचेमार्फत दिनांक ३१-०३-२०१५ रोजी संपादीत रक्‍कम अदा करण्‍यात आली. त्‍यामुळे सामनेवाले वर नमुद केलेल्‍या सदनिकच्‍या एका गाळ्याची अंदाजीत रक्‍कम रूपये ११,८१,६७०/- अधिक ३० वर्षाचे भाडे रक्‍कम रूपये ३३,४१८/- व त्‍यातुन अनामत रक्‍कम रूपये वजा करून एकुण रक्‍कम रूपये ११,००,०८८/- सामनेवालेकडे भरणा करण्‍यात यावा, असे कळविले. सदरच तक्रारीच्‍या अनुषंगाने तक्रारदार हे जुने ९६ अर्जदारापैकी असल्‍यामुळे त्‍यांना प्राधन्‍य क्रमाने सदनिका देण्‍याबाबत ठरले होते. परंतु सदनिकेची किंमत अटी व शर्तीनुसार नव्‍याने अर्ज भरून द्यावे लागतील असे दिनांक १३-०६-२०१६ रोजीचे पत्रामध्‍ये स्‍पष्‍ट केले होते. तक्रारदार यांनी दिनांक ०४-०६-२०१६ ते दिनांक ०५-०६-२०१६ रोजी प्रसिध्‍द झालेल्‍या जाहीरातीस अनुसरून सामनेवाले यांच्‍याकडे नव्‍याने अर्ज केलेला आहे. त्‍यामुळे तक्रारदारास सामनेवालेने सदनिकेचा निश्चित केलेला दर व त्‍यासाठी असणारी कारणे याबाबत संपुर्ण माहिती असल्‍यामुळेच त्‍याने पुन्‍हा नव्‍याने या सामनेवालेकडे अर्ज केलेला आहे. केवळ भुसंपादन प्रक्रियेस न्‍यायालयीन खटल्‍यामुळे झालेला विलंब यामुळे २००४ साली असणारा दर व सन २०१६ मध्‍ये नमुद केलेला दर यामध्‍ये वाढ हाणे स्‍वा‍भाविक आहे. सामनेवाले यांनी तक्रारदाराप्रती सेवेत कोणतीही त्रुटी दिली नाही. तसेच म्‍हडाचे कलम ६४ नुसार त्‍याचे मिळकतीची विल्‍हेवाट लावण्‍याचा त्‍यांना पुर्ण अधिकार आहे. सन २००४ साली अर्ज केलेल्‍या अर्जदारांना प्रथम प्राधान्‍य दिलेले आहे. तक्रारदाराने वेळोवेळी कार्यालयातुन कामाची माहिती घेतली असुनसुध्‍दा व अटी व शर्ती तक्रारदाराने सादर केलेल्‍या आहेत. त्‍यामध्‍ये सामनेवाले यांच्‍याकडे कोणतेही देणे नाही. तक्रारदाराने यापुर्वी रक्‍कम रूपये १५,०००/- भरलेली असल्‍यामुळे तक्रारदारास प्राधान्‍य देऊन सदरची रक्‍कम नवीन स्किममध्‍ये समाविष्‍ठ करण्‍यास सामनेवाले हे तयार आहे. त्‍यामुळे तक्रारदाराचे तक्रारीत कुठल्‍याही प्रकारचे तथ्‍य नाही. सामनेवालेने सेवेत त्रुटी दिली नाही. सदर तक्रार ही खोट्या स्‍वरूपाची आहे. सबब तक्रारदाराची तक्रार खारीज करण्‍यात यावी.
३. तक्रारदार यांनी दाखल केलेले कागदपत्र, शपथपत्र व त्‍यांचे वकील श्री. के.वाय. ज-हाड यांनी केलेला युक्तिवाद तसेच सामनेवाले यांनी दाखल केलेले कागदपत्र, शपथपत्र व त्‍यांचे वकील श्री.ए.डी. सरोदे यांनी केलेला युक्तिवाद यावरून न्‍यायनिर्णयासाठी खालील मुद्दे उपस्थित होतात व त्‍यांचे उत्‍तर आम्‍ही सकारण खालील विवेचनाप्रमाणे देत आहोत.
अ.नं. | मुद्दे | निष्‍कर्ष |
(१) | तक्ररादार हे सामनेवाले यांचे ग्राहक आहेत काय ? | होय |
(२) | सामनेवाले यांनी तक्रारदार यांना सेवेत त्रुटी दिली आहे काय ? | नाही |
(३) | तक्रारदार हा त्‍याने भरलेली रक्‍कम रूपये १५,०००/- व्‍याजासह मिळण्‍यास पात्र ठरतो काय ? | होय |
(४) | आदेश काय ? | अंतिम आदेशा प्रमाणे |
कारणमिमांसा
४. मुद्दा क्र. (१) : तक्रारदार यांनी सामनेवालेकडे शासनाच्‍या योजनेअंतर्गत घरे बांधण्‍याची योजनेमध्‍ये दै. लोकमत व दै.सार्वमतमध्‍ये सन २००४ मध्‍ये दिलेल्‍या जाहीरातीनुसार तक्रारदार यांनी सामनेवालेकडे रक्‍कम रूपये १५,०००/- भरून सदनिकेसाठी अर्ज सादर करून सदरहु रक्‍कम त्‍यांनी सामनेवाले यांना डि.डि. नंबर ७७८३२४ दिनांक १२-०७-२०१४ रोजी दिलेला आहे. त्‍या डि.डि.ची छायांकीत प्रत प्रकरणात दाखल केलेली आहे व सामनेवाले यांनी सदरची बाब त्‍यांच्‍या लेखी कैफीयतीत मान्‍य केलेली आहे. त्‍यामुळे तक्रारदार हे सामनेवालेचे ग्राहक आहे. म्‍हणुन मुद्दा क्र.१ चे उत्‍तर होकारार्थी देण्‍यात येत आहे.
५. मुद्दा क्र. (२) : तक्रारदार यांनी सन २००४ मध्‍ये सदनीकेचे एकुण रकमेकरीता १० टक्‍के रक्‍कम रूपये १५,०००/- सामनेवाले यांच्‍याकडे डि.डि.द्वारे जमा केली, ही बाब सामनेवाले यांना मान्‍य आहे. परंतु त्‍यानंतर सामनेवाले यांनी दिनांक ३१-१०-२०१७ रोजी तक्रारदाराला पत्र पाठवुन सदरहु सदनीकेची वाढीव रक्‍कम भरणेबाबत कळविले. सदरची रक्‍कम ही तक्रारदाराचे अवाक्‍याबाहेर आहे. वास्‍तवीक पाहाता सामनेवाले यांनी तक्रारदाराकडुन भरून घेतलेल्‍या रकमेतच व ठरलेल्‍या किंमतीतच सदनिका देणे अभिप्रेत होते, परंतु दिली नाही. तक्रारदाराचे या कथनावर सामनेवाले यांनी त्‍यांच्‍या लेखी कैफीयतीत असे नमुद केले आहे वर्तमानपत्रातील जाहीरातीनुसार अर्जदाराकडुन १० टक्‍के रक्‍कम स्विकारली. परंतु दरम्‍यानच्‍या कालावधीत मुळ मालकांनी मा.उच्‍च न्‍यायालय मुंबई खंडपीठ औरंगाबाद येथे रिट पिटीशन दाखल केल्‍या होत्‍या. सन १९९४ मध्‍ये मा.उच्‍च न्‍यायालयाने दिलेल्‍या मान्‍यतेच्‍या अनुषंगाने सामनेवाले यांनी सदरची जाहीरात वर्तमानपत्रात दिली होती. सदर योजनेच्‍या अनुषंगाने अभिन्‍यास व इमारत नकाशाचा प्रस्‍ताव मंजुरीसाठी श्रीरामपुर नगर परिषदेकडे अर्ज सादर केलेला होता. परंतु श्री.सतिष नानासाहेब मांढरे यांनी मा.उच्‍च न्‍यायालय खंडपीठ औरंगाबाद या ठिकाणी रिट याचिका क्रमांक १८१२/२००४ ची दाखल करून जमीन संपादनाखाली नमुद केली आहे त्‍याबाबत सामनेवालेविरूध्‍द रिट याचीका दाखल केली. त्‍यामध्‍ये दिनांक २७-०९-२००५ रोजी स्‍टेटस्‍को आदेश पारीत केला. त्‍यावेळी मुख्‍य अधिकारी श्रीरामपुर नगरपरिषद यांनी सदरचा आदेश रद्द करण्‍यात यावा व इमारत नकाशा मंजुरीबाबत आदेश प्राप्‍त व्‍हावा म्‍हणुन मा.उच्‍च न्‍यायालयात मागणी केली. मा.उच्‍च न्‍यायालयाने दिनांक १८-११-२०११ रोजी स्‍टेटस्‍कोचा आदेश रद्द केला. सदर बाब स्‍पष्‍ट करणेसाठी सामनेवाले यांनी प्रकरणात मा.उच्‍च न्‍यायालय यांनी दिलेल्‍या आदेशाची प्रत दाखल केली आहे. सामनेवाले यांनी पुढे असे कथन केले की, सदरचे झालेल्‍या उशीरामुळे या सामनेवाले यांना संपादीत जागेच्‍या मुळ मालकांना मोबदला देण्‍याची कार्यवाही सुरू करता आली नाही व दरम्‍यानचे काळात जमीनीचे रेडीरेकनरच्‍या दरामध्‍ये वाढ झाली. सदर बाब सामनेवालेने दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांवरून स्‍पष्‍ट झाली आहे. त्‍यानंतरही जमीनीचा ताबा हा उपविभागीय अधिकारी यांना दिला व उपविभागीय अधिकारी यांनी सदर जमीन सामनेवाले यांना दिली. परंतु सामनेवाले सदनिकच्‍या एका गाळ्याची अंदाजीत रक्‍कम रूपये ११,८१,६७०/- अधिक ३० वर्षाचे भाडे रक्‍कम रूपये ३३,४१८/- व त्‍यातुन अनामत रक्‍कम रूपये वजा करून एकुण रक्‍कम रूपये ११,००,०८८/- सामनेवालेकडे भरणा करण्‍यात यावा, असे तक्रारदाराला पत्र पाठवून कळविले व वर्तमानपत्रात जाहीरात देण्‍यात आली. तक्रारदाराने सदरचे अटी व शर्तीनुसार नव्‍याने अर्ज सादर केला. त्‍यामुळे संपुर्ण बाब तक्रारदाराला माहित होती. तक्रारदाराने सदरच्‍या अटी व शर्ती मान्‍य करूनच अर्ज सादर केला आहे, ही बाब दाखल कागदपत्रावरून स्‍पष्‍ट होते. नविन स्किमबाबत सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला कळविले आहे, याबाबतचे पत्र सामनेवाले यांनी प्रकरणात दाखल केले आहे. यावरून सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला सेवेत त्रुटी दिली, असे म्‍हणता येणार नाही. सबब मुद्दा क्रमांक २ चे उत्‍तर नकारार्थी देण्‍यात येत आहे.
६. मुद्दा क्र. (३) : तक्रारदार यांनी त्‍यांच्‍या तक्रारीमध्‍ये सदनीकेचा ताबा द्यावा, अशी मागणी केली. परंतु दाखल कागदपत्रावरून व तक्रारदाराचे कथनावरून ही बाब स्‍पष्‍ट होते की, तक्रारदाराने केवळ रक्‍कम रूपये १५,०००/- एवढी सामनेवालेकडे भ्‍रणा केली. मात्र दरम्‍यानचे काळात सदरचे जमीनीचे रेडीरेकनरच्‍या दरामध्‍ये वाढ झाली. सदर बाब सामनेवालेने दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांवरून स्‍पष्‍ट झाली आहे. त्‍यानंतर जमीनीचा ताबा हा उपविभागीय अधिकारी यांना दिला व उपविभागीय अधिकारी यांनी सदर जमीन सामनेवाले यांना दिली. परंतु सामनेवाले सदनिकच्‍या एका गाळ्याची अंदाजीत रक्‍कम रूपये ११,८१,६७०/- अधिक ३० वर्षाचे भाडे रक्‍कम रूपये ३३,४१८/- व त्‍यातुन अनामत रक्‍कम रूपये वजा करून एकुण रक्‍कम रूपये ११,००,०८८/- सामनेवालेकडे भरणा करण्‍यात यावा, असे तक्रारदाराला पत्र पाठवून कळविले व वर्तमानपत्रात जाहीरात देण्‍यात आली. तक्रारदाराने सदरचे अटी व शर्तीनुसार नव्‍याने अर्ज सादर केला, असे सामनेवाले यांनी कथन केले आहे व अर्ज केलेबाबत तसेच सामनेवाले यांनी प्रकरणात दाखल केलेले संपुर्ण कागदपत्र यावरून तक्रारदार यांना संपुर्ण बाब माहित होती. परंतु तक्रारदाराने संपुर्ण रक्‍कम भरलेली नाही. त्‍यामुळे सामनेवाला यांनी सदनीका तक्रारदाराच्‍या ताब्‍यात देण्‍याचा आदेश करता येणार नाही. परंतु तक्रारीमध्‍ये तक्रारदाराने अशी मागणी केली आहे की, सदनिका ताब्‍यात दिली नाही तर त्‍यांना भरलेली रक्‍कम रूपये १५,०००/- ही व्‍याजासह त्‍याला द्यावी. दाखल कागदपत्रावरून ही बाब स्‍पष्‍ट होते की, तक्रारदाराने रक्‍कम रूपये १५,०००/- ही सामनेवालेकडे सन २००४ मध्‍ये भरली. सदरची रक्‍कम ही सन २००४ पासुन सामनेवाले यांच्‍याकडे आहे. सदरचे जमीनीमध्‍ये दरम्‍यानचे काळात वाढ झाली असल्‍याने व सदर रक्‍कम तक्रारदाराचे अवाक्‍यात नसल्‍याने तो उर्वरीत रक्‍कम सामनेवालेकडे जमा करू शकला नाही, ही बाब स्‍पष्‍ट झाली आहे. तक्रारदाराने इतर रक्‍कम भरलेली नाही त्‍यामुळे जी भरणा केली ती रक्‍कम रूपये १५,०००/- सन २००४ पासुन सामनेवालेकडे आहे व ती रक्‍कम सामनेवाले हे वापरत आहे. त्‍यामुळे तक्रारदार हे रक्‍कम रूपये १५,०००/- दिनांक १२-०७-२००४ पासुन ९ टक्‍के व्‍याजाने मिळण्‍यास पात्र ठरतो, या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे. सबब मुद्दा क्र.३ चे उत्‍तर होकारार्थी देण्‍यात येत आहे.
७. तक्रारदार यांनी सामनेवाले यांच्‍याकडे रक्‍कम रूपये १५,०००/- भरली. मात्र उर्वरीत रक्‍कम भरली नाही. त्‍यामुळे सामनेवाले यांनी मध्‍यंतरीच्‍या कालावधीत रिट याचीका मा.उच्‍च न्‍यायालयात दाखल असल्‍याने त्‍यांचे सदनिकेस विलंब झाला आहे व ही बाब सामनेवाले यांनी पत्राद्वारे तक्रारदाराला कळविले होते व तक्रारदारालासुध्‍दा ही बाब मान्‍य होती. त्‍यामुळे तक्रारदाराला मानसिक, शारीरिक त्रास झाला, असे म्‍हणता येणार नाही. सबब सदरच्‍या नुकसानीसाठी काही आदेश नाही.
८. मुद्दा क्र. (४) - मुद्दा क्र.१, २ व ३ चे विवेचनावरून खालीलप्रमाणे अंतीम आदेश पारीत करण्‍यात येत आहे.
आदेश
१. तक्रारदाराची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत आहे. |
२. सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला रक्‍कम रूपये १५,०००/- (अक्षरी पंधरा हजार मात्र) व त्‍यावर दिनांक १२-०७-२००४ पासून संपुर्ण रक्‍कम मिळेपावेतो द.सा.द.शे. ९ टक्‍के दराने व्‍याज द्यावे. |
३. वर नमूद आदेशाची पुर्तता सामनेवाले यांनी आदेशाची प्रत मिळण्‍यापासून ३० दिवसाच्‍या आत करावी. |
४. या आदेशाची प्रथम प्रत उभय पक्षकार यांना निःशुल्‍क देण्‍यात यावी. |
५. तक्रारदार यांना या प्रकरणाची ‘’ब’’ व ‘’क’’ फाईल परत करावी. |
