(आदेश पारीत व्‍दारा - श्री शेखर प्र. मुळे, मा.अध्‍यक्ष)
(पारीत दिनांक : 30 नोव्‍हेंबर, 2017)
1. या दोन्‍हीं तक्रारी जरी वेगवेगळ्या दाखल केलेल्‍या असल्‍या तरी यामधील मुळ वस्‍तुस्थिती आणि विरुध्‍दपक्ष हे एक सारखेच आहेत, तसेच उपरोक्‍त दोन्‍ही तक्रारींमधील तपशिलाचा थोडाफार फरक पाहता, ज्‍या कायदेविषयक तरतुदींच्‍या आधारे या तक्रारी निकाली निघणार आहेत, त्‍या सुध्‍दा सारख्‍याच आहेत म्‍हणून आम्‍हीं या तक्रारींमध्‍ये एकञितरित्‍या निकाल (Common Order) पारीत करीत आहोत.
2. उपरोक्‍त दोन्‍ही तक्रारीं या ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 12 अंतर्गत दाखल झालेल्‍या असून, विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यांना त्‍यांच्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही म्‍हणून दाखल केलेल्‍या आहेत.
3. दोन्‍ही तक्रारकर्त्‍यांची तक्रार थोडक्‍यात अशाप्रकारे आहे की, विरुध्‍दपक्ष ही नोंदणीकृत गृह निर्माण सहकारी सहकारी संस्‍था आहे. संस्‍थेचे कार्यालय तालुका – हिंगणा येथे आहे. तक्रारकर्ते हे पती आणि पत्‍नी असून ते विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेचे सभासद आहे. ही संस्‍था जमिनीवर लेआऊट पाडून भूखंडाचे खरेदी-विक्री करते. संस्‍थेच्‍या मालकीची मौजा – संगम, तह. हिंगणा, जिल्‍हा – नागपुर येथे जमीन भुमापन क्रमांक 68 आणि 69, प.ह.क्र. 50 आहे, त्‍या जमिनीवर लेआऊट पाडलेला आहे. त्‍या लेआऊटमधील भूखंड विकत घेण्‍याचे ठरविले, त्‍यानुसार तक्रारकर्ता अशोक कोंडावार यांने तीन भूखंड क्रमांक 69, 70 व 71 (जुना क्र.88, 115 व 116) विकत घेण्‍याचा करार केला. त्‍याचप्रमाणे, त्‍याच्‍या मुलाने सुध्‍दा तीन भूखंड क्रमांक 66, 73 आणि 74 (जुना क्र.91, 112 आणि 113) विकत घेण्‍याचा करार केला. तसेच, दुस-या प्रकरणातील तक्रारकर्ती हिने तीन भूखंड क्रमांक 67, 68 आणि 72 (जुना क्र.89, 90 आणि 114) विकत घेण्‍याचा करार केला. संस्‍थेच्‍या सभासदांनी घेतलेल्‍या ठरावानुसार भूखंडाची किंमत रुपये 5/- प्रती चौरस फुट इतकी ठरविण्‍यात आली. त्‍यानुसार तक्रारकर्ता अशोक कोंडावार यांनी त्‍याच्‍या भूखंडाची पूर्ण किंमत रुपये 84,800/- तसेच पत्‍नी शोभा कोंडावर हिने तिच्‍या तीन भूखंडाची किंमत रुपये 43,600/- आणि त्‍याच्‍या मुलाने तीन भूखंडाची किंमत रुपये 34,800/- विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेत भरले. त्‍यानंतर, दिनांक 24.6.1996 ला विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यांना पत्र पाठवून उर्वरीत भूखंडाची रक्‍कम जमा करण्‍यास सांगितले आणि तीन वर्षानंतर भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यात येईल असे कळविले. त्‍यावर तक्रारकर्त्‍यांनी उत्‍तर देतांना विरुध्‍दपक्षाकडून विचारणा केली की, भूखंडाची रक्‍कम कोणत्‍या दराने आकारण्‍यात येत आहे आणि ते भूखंडाचे विक्रीपत्र संपूर्ण किंमत देऊन विक्रीपत्र करुन घेण्‍यास तयार आहे. परंतु, तक्रारकर्त्‍यांच्‍या प्रश्‍नाचे उत्‍तर न देता विरुध्‍दपक्षाने त्‍यांना पुन्‍हा पत्र पाठवून उर्वरीत रक्‍कम जमा करण्‍यास सांगितले. या प्रकरणामध्‍ये 2003 पर्यंत दोन्‍ही पक्षामध्‍ये देवाण-घेवाण सुरु होती, परंतु विरुध्‍दपक्षाने भूखंडाच्‍या दरा विषयी कधीच कळविले नाही. मध्‍यांतराच्‍या काळात तक्रारकर्त्‍याच्‍या मुलाने त्‍याच्‍या तिनही भूखंड त्‍याच्‍या वडीलांच्‍या नावे हस्‍तां‍तरीत केले व त्‍याची सुचना विरुध्‍दपक्षाला दिली. विरुध्‍दपक्षाने भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही म्‍हणून या दोन्‍ही तक्रारी दाखल करण्‍यात आल्‍या असून त्‍या व्‍दारे विनंती करण्‍यात आली की, विरुध्‍दपक्षाने सर्व भूखंडाची भूखंडाचे विक्रीपत्र दोन्‍ही तक्रारकर्त्‍यांचे नावे करुन द्यावे, तसेच त्‍याचा कब्‍जा द्यावा आणि तक्रारकर्त्‍यांना झालेल्‍या त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च द्यावा.
4. तक्रारकर्त्‍यांच्‍या तक्रारीला अनुसरुन विरुध्‍दपक्ष यांना मंचाची नोटीस बजावण्‍यात आली. विरुध्‍दपक्ष यांनी या दोन्‍ही तक्रारींमध्‍ये आपला लेखी जबाब सादर करुन काही प्राथमिक आक्षेप घेतले आहे. त्‍यांचे असे म्‍हणणे आहे की, या तक्रारीं ग्राहक तक्रारी म्‍हणून चालविण्‍या योग्‍य नाही कारण तक्रारकर्त्‍यांनी बरेच भूखंड केवळ गुंतवणुक या दृष्‍टने ते भूखंड विकून नफा कमविण्‍यासाठी करार केला आहे. तसेच, विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेचे कार्यक्षेत्र हे संस्‍थेच्‍या अधिनियमानुसार हिंगणा तहसिल अंतर्गत आहे. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेचे केवळ तीच व्‍यक्‍ती सभासद होऊ शकते जी हिंगणा तहसिल अंतर्गत राहाते आणि सदरहू वाद हा सहकार न्‍यायालया मार्फत निकाली काढता येऊ शकतो. तसेच, अधिनियमानुसार प्रत्‍येक सभासदाला सभासदाच्‍या भागीदारीनुसार त्‍याला भूखंडाकरीता अर्ज करता येईल, तसेच ही तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा सुध्‍दा आक्षेप घेण्‍यात आला. पुढे असे नमूद केले की, विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेच्‍या मॅनेजींग कमिटीने पारीत केलेल्‍या ठरावानुसार कामकाज करते. AGM ही सर्वोच्‍च बॉडी असून त्‍यांनी पारीत केलेले ठराव हे अंतिम सर्व सभासदांवर बंधनकारक असते. पुढे असे नमूद केले की, तक्रारकर्ता अशोक कोंडावार हा एका संस्‍थेचा भागीदार आहे जी संस्‍था भूखंड विकण्‍याचा व्‍यवसाय करते. तक्रारकर्त्‍यांनी आणि त्‍याच्‍या मुलाने संस्‍थेच्‍या अधिनियमाचा भंग करुन एकूण 9 भूखंड घेतले. भूखंडाचा दर रुपये 5/- प्रती चौरस फुट असल्‍याची बाब नाकबूल केली, तसेच तक्रारकर्त्‍यांनी आणि त्‍याच्‍या मुलानी संपूर्ण भूखंडाची रक्‍कम भरल्‍याची बाब नाकबूल केली आहे. विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द तक्रार दाखल करण्‍यास कुठलेही कारण घडले नसल्‍याने ती खारीज करण्‍याची विनंती करण्‍यात आली.
5. उपरोक्‍त दोन्‍ही प्रकरणांत दोन्‍ही पक्षाचा युक्‍तीवाद ऐकला. दोन्‍ही प्रकरणात दोन्‍ही पक्षांनी अभिलेखावर दाखल केलेले दस्‍ताऐवजाचे व युक्‍तीवादाच्‍या आधारे खालील प्रमाणे निष्‍कर्ष देण्‍यात येते.
// निष्‍कर्ष //
6. दोन्‍ही प्रकरणामध्‍ये विरुध्‍दपक्षाने उपस्थित केलेले प्राथमिक आक्षेपा बद्दल सुरुवातीला विचार करणे जास्‍त संयुक्‍तीक राहील. विरुध्‍दपक्षाचे असे म्‍हणणे आहे की, तक्रारकर्त्‍यांनी घेतलेले भूखंड केवळ गुंतवणुक करण्‍याचे दृष्‍टीने आणि भविष्‍यात ते जास्‍त किमंतीला विकूण नफा कमाविण्‍याचे दृष्‍टीने घेतले आहे आणि म्‍हणून सदरहू भूखंड तथाकथित व्‍यवहारामधून ग्राहक तक्रार उपस्थित होत नाही. याठिकाणी हे लक्षात घेणे जरुरी आहे की, दोन्‍ही तक्रारकर्ते आणि त्‍याचा मुलगा यांनी प्रत्‍येकी 3 भूखंड याप्रमाणे एकूण 9 भूखंड घेण्‍याचा करार केला. प्रत्‍येक भूखंडाचे क्षेत्रफळ खालीलप्रमाणे आहे.
अ.क्र. | भूखंड क्रमांक | भूखंडाचे क्षेत्रफळ (चौरस फुट) |
1) | 66 | 4000 |
2) | 67 | 4000 |
3) | 68 | 4000 |
4) | 69 | 6150 |
5) | 70 | 2400 |
6) | 71 | 2692.50 |
7) | 72 | 2400 |
8) | 73 | 2400 |
9) | 74 | 2400 |
7. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍यांनी घेतलेले एकूण 9 भूखंडाचे एकूण क्षेत्रफळ 30,442.50 चौरस फुट आहे, तसेच सर्व भूखंड एकमेकांना लागून आहे आणि तक्रारकर्ते पती-पत्‍नी आहे. त्‍यांचे असे म्‍हणणे नाही की, त्‍यांनी वेग-वेगळे राहण्‍याचे ठरविले असून त्‍यांच्‍या-त्‍यांच्‍या भूखंडावर ते स्‍वतंत्रपणे राहण्‍यास घर बांधणार आहे. तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांनी मात्र युक्‍तीवादात असे सांगितले की, जर तक्रारकर्त्‍यांनी त्‍यांचे स्‍वतंत्र अस्तित्‍व राखून एकत्र राहावयाचे असेल, जर त्‍यांनी दोन पेक्षा जास्‍त भूखंड विकत घेतले असतील तर तो व्‍यावसायीक स्‍वरुपाचा व्‍यवहार ठरत नाही. वकीलांनी यासाठी “Kavit Ahuja –Versus – Shipra Estate Ltd. And Jai Krishna Estate Developers Pvt.Ltd. and Ors., I(2016) CPJ 31 (NC)” यातील निवाड्याचा आधार घेतला. आम्‍हीं त्‍या निवाड्यातील वस्‍तुस्थिती वाचुन पाहिली. त्‍यातील वस्‍तुस्थिती थोड्या अंशाने भिन्‍न स्‍वरुपाची आहे, कारण त्‍यातील एकाच कुंटुंबातील व्‍यक्‍तीने एकाच ईमारतीमध्‍ये तीन सदनिका विकत घेतल्‍या होत्‍या, त्‍यामुळे असे ठरविण्‍यात आले की, कुंटुंबातील व्‍यक्‍तींना स्‍वतंत्रपणे परंतु एकाच जागी राहावयाचे असेल, ज्‍यासाठी जर त्‍यांनी एकापेक्षा जास्‍त सदनिका घेतल्‍या असतील तर तो व्‍यवहार व्‍यावसायीक स्‍वरुपाचा होणार नाही. परंतु, या प्रकरणात एकूण 9 भूखंड 30000 चौरस फुटापेक्षा जास्‍त क्षेत्रफळ असलेले एकाच कुंटूंबातील व्‍यक्‍तीने म्‍हणजेच पती-पत्‍नीने विकत घेतले आहे, जे त्‍यांनी घर बांधून राहण्‍यासाठी घेतले आहे असे म्‍हणणे गैर ठरेल. हे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते की, इतक्‍या मोठ्या क्षेत्रफळाचे इतके जास्‍त भूखंड केवळ गुंतवणुकीच्‍या दृष्‍टीने विकत घेतले असावेत, जेणेकरुन भविष्‍यात जास्‍त किंमतीत विकून नफा कमवीता येईल.
8. भूखंडाच्‍या दरा विषयी दोन्‍ही पक्षामध्‍ये वाद आहे. तक्रारकर्ता अशोक कोंडावार हा वास्‍तविकपाहता विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेचा ‘अध्‍यक्ष’ होता. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार भूखंडाचा दर रुपये 5/- प्रती चौरस फुट होता आणि त्‍यानुसार त्‍यांनी संपूर्ण किंमत भरलेली आहे. परंतु, विरुध्‍दपक्ष त्‍यांना भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम भरण्‍यास सांगत होते, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यांनी विरुध्‍दपक्षाला भूखंडाची किंमत कोणत्‍या दराप्रमाणे ठरविली याची वारंवार विचारणा केली, परंतु त्‍यांना उत्‍तर मिळाले नाही. वास्‍तविकपाहता, विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेच्‍या मासिक सभेत दिनांक 20.4.1993 ला भूखंडाचे दर ठरविण्‍याबाबत एक ठराव मंजूर झाला होता. त्‍यानुसार असे ठरले की, ज्‍या-ज्‍या भागीदारांनी संस्‍थेकडे जे भूखंड आरक्षीत केलेले आहे त्‍याचा रुपये 5/- प्रमाणे खात्‍यात रक्‍कम जमा करावे लागतील, मुळ भावानुसार (रुपये 15/-) जी रक्‍कम शिल्‍लक राहील ती (रुपये 10/-) अंतिम नफ्यातून वजा करण्‍यात येईल. या ठरावानुसार तक्रारकर्त्‍यांचे हे म्‍हणणे बरोबर नाही की, त्‍याला भूखंडाचे काय दर ठरला होता याची माहिती नाही आणि म्‍हणून त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला भूखंडाची रक्‍कम कोणत्‍या दराने ठरविली याचा विचार तो करीत राहीला. भूखंडाच्‍या कराराचा दस्‍ताऐवज तक्रारकर्त्‍यांनी दाखल केला नाही. तक्रारकर्ता स्‍वतः संस्‍थेचा अध्‍यक्ष असल्‍याने भूखंड विक्रीबाबत संस्‍थेचे काय नियम आहे याची त्‍याला पुरेपुर जाणीव असलीच पाहिजे, परंतु त्‍यानंतरही भूखंडाची उर्वरीत रक्‍कम त्‍याने जमा केली नाही.
9. विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेने जारी केलेल्‍या अधिनियमामधील काही तरतुदीचा अभ्‍यास करणे सुध्‍दा जरुरी आहे. संस्‍थेच्‍या प्रत्‍येक सभासदाला किती भूखंड घेता येईल याबद्दल मर्यादा करुन दिलेल्‍या आहेत, त्‍यानुसार प्रत्‍येक सभासदाला त्‍याच्‍या स्‍वतःच्‍या नावावर अगर त्‍याच्‍या कोण्‍या कुंटूंबातील व्‍यक्‍तीच्‍या नावावर एकापेक्षा जास्‍त भूखंड/गाळे धारण करता येणार नाही. एकापेक्षा अधिक भूखंड अधिनियमातील तरतुदीच्‍या आधीन राहून धारण करता येईल. अधिनियमामध्‍ये कुंटूंब याची व्‍याख्‍या केली असून, कुंटूंब म्‍हणजे असा व्‍यक्‍ती समूह ज्‍यामध्‍ये पती, पत्‍नी, आई, वडील, भाऊ, बहीण, मुलगा, मुलगी, जावई इत्‍यादींचा समावेश होतो. अशाप्रकारे तक्रारकर्ते हे पती-पत्‍नी म्‍हणून आणि त्‍याचा मुलगा असे एकाच कुंटुंबातील व्‍यक्‍ती असल्‍याने त्‍यांनी प्रत्‍येकी केवळ एकच भूखंड अधिनियमानुसार धारण करता येतात. संस्‍थे तर्फे त्‍यांना 9 भूखंड घेण्‍याची परवानगी मिळाली होती यासंबंधी कुठलाही पुरावा दस्‍ताऐवजांवर दाखल केला नाही. संस्‍थेने त्‍यांना त्‍याच्‍या अधिकारापेक्षा जास्‍त भूखंड धारण करण्‍याची परवानगी दिली होती, असे त्‍यांनी तक्रारीत कुठेही म्‍हटले नाही. त्‍याचप्रमाणे, तक्रारकर्त्‍यांनी भूखंडाचे Latter of Allotment सुध्‍दा दाखल केले नाही, ज्‍यावरुन भूखंड विक्रीबाबतच्‍या अटी व शर्ती काय होत्‍या हे समजुन आले असते. तक्रारकर्त्‍यांच्‍या तक्रारीतील या महत्‍वाच्‍या त्रुटी आहेत.
10. विरुध्‍दपक्षाचे असे म्‍हणणे आहे की, तक्रारकर्ता अशोक कोंडावार चे सभासदत्‍व काढून टाकण्‍यात आले होते, त्‍याचा व्‍यवहार संस्‍थेच्‍या हितसंबंधाविरुध्‍द होता. तक्रारकर्त्‍यांचे सभासदत्‍व काढण्‍यात आले ही बाब तक्रारकर्त्‍याने पाठविलेल्‍या नोटीसवरुन सिध्‍द होते. परंतु, पुढे त्‍यांनी सहकार न्‍यायालयातून स्‍थगिती आदेश मिळवीला. त्‍या वादाचा या प्रकरणाशी फारसा संबंध येत नाही, कारण तो वाद सहकार न्‍यायालयात प्रलंबित आहे. विरुध्‍दपक्षाच्‍या वकीलांनी युक्‍तीवादात असे सांगितल्‍यावरुन तक्रारकर्त्‍याचा व्‍यवहार हा संस्‍थेच्‍या हितसंबंधाविरुध्‍द होता म्‍हणून त्‍याला काढण्‍यात आले होते आणि या तक्रारीतही विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेकडून बेकायदेशिर नफा मिळविण्‍याच्‍या दृष्‍टीने दाखल केली आहे हे दर्शविते.
11. तक्रारकर्ता अशोक कोंडावार हा त्‍याच्‍या मुलाने घेतलेल्‍या भूखंडाचे सुध्‍दा विक्रीपत्र करुन मागत आहे. परंतु त्‍याच्‍या मुलानी त्‍याला अधिकारपत्र दिलेले नाही, तसेच त्‍याचा मुलगा दोन्‍ही प्रकरणामध्‍ये पक्षकार नाही. तसेच याचा सुध्‍दा खुलासा करण्‍यात आला नाही की, त्‍याच्‍या मुलाने त्‍याचे भूखंड तक्रारकर्त्‍याला कोणत्‍या प्रकारे हस्‍तांतंरीत केले आणि केले असल्‍यास त्‍यासाठी संस्‍थेची परवानगी घेण्‍यात आली होती की नाही.
12. विरुध्‍दपक्षाचा पुढचा आक्षेप असा आहे की, संस्‍थेच्‍या अधिनियमाप्रमाणे जी व्‍यक्‍ती हिंगणा तालुकाची निवासी आहे तीच व्‍यक्‍ती विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेचे सभासद होऊ शकते आणि त्‍याच व्‍यक्‍तीला भूखंड धारण करता येऊ शकते. तक्रारकर्ते हे नागपुर शहराचे निवासी आहे त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेचे सभासद होऊ शकत नाही आणि त्‍यांना भूखंड विकत घेता येऊ शकत नाही. वास्‍तविकपाहता, हा प्रश्‍न ‘सहाकार न्‍यायालयाच्‍या’ कक्षेत येतो. दाखल दस्‍ताऐवजावरुन ही बाब दिसून येते की तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्ष संस्‍थेचा सभासद होता, कोणत्‍या आधारे तो संस्‍थेचा सभासद झाला आणि नंतर त्‍याला काढण्‍यात आले, याबद्दलचे स्‍पष्‍टीकरण आमच्‍या समोर आलेले नाही. परंतु, तक्रारकर्त्‍याचे सभासदत्‍व काढून टाकण्‍याचे विरुध्‍द प्रकरण सहकार न्‍यायालयात प्रलंबित असल्‍याने या मुद्यावर जास्‍त काही भाष्‍य करणे आम्‍हीं टाळतो.
13. दोन्‍ही तक्रारीं मुदतबाह्य असल्‍याचा सुध्‍दा आक्षेप घेण्‍यात आला आहे. परंतु, या प्रश्‍नाचे नकारार्थी उत्‍तर मंचाने विरुध्‍दपक्षाने पूर्वी दाखल केलेल्‍या एका अर्जावर अगोदरच देण्‍यात आले आहे. त्‍यामुळे पुन्‍हा या प्रश्‍नावर चर्चा करण्‍याची गरज उरत नाही.
14. वर उल्‍लेखीत वस्‍तुस्थिती आणि पुराव्‍याच्‍या आधारे हे स्‍पष्‍ट दिसून येते की, दोन्‍ही तक्रारी ग्राहक तक्रारी म्‍हणून चालविण्‍या योग्‍य नाही, कारण भूखंडाचा तथाकथित व्‍यवहार व्‍यावसायीक स्‍वरुपाचा असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. त्‍याशिवाय, प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍याने एकापेक्षा जास्‍त भूखंड कोणत्‍या अधिकाराने धारण केले, याबाबीचे स्‍पष्‍टीकरण तक्रारकर्त्‍यांकडून आलेले नसल्‍याने त्‍यांनी केलेली विनंती मान्‍य करता येणार नाही. त्‍यामुळे वरील कारणास्‍तव या दोन्‍ही तक्रारीं खारीज होण्‍या लायक आहे. सबब, खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत.
// अंतिम आदेश //
(1) तक्रारकर्त्‍यांच्‍या दोन्‍ही तक्रारी खारीज करण्‍यात येतात.
(2) खर्चाबद्दल कोणताही आदेश नाहीत.
(3) उभय पक्षकारांना आदेशाची प्रत निःशुल्‍क पाठविण्‍यात यावी.
(4) निकालपत्राची मुळ प्रत ग्राहक तक्रार क्रमांक CC/14/188 मध्‍ये लावण्‍यात यावी, तसेच ग्राहक तक्रार क्रमांक CC/14/189 मध्‍ये निकालपत्राची प्रमाणित प्रत लावण्‍यात यावी.
नागपूर.
दिनांक :- 30/11/2017
