श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये आयोगासमोर दाखल केलेली आहे. वि.प.हे प्रशिका लँड डेव्‍हलपरचे प्रोप्रायटर ते लेआऊट आखुन भुखंड पाडून विकसित करुन विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.ने तक्रारकर्तीला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने त्याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्तीच्‍या तक्रारीचा आशय असा आहे की, तिने वि.प.च्या मौजा-खैरी (कलार), ता.उमरेड, जि. नागपूर येथील ख.क्र. 12, प.ह.क्र. 13 मधील 1220 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र.198 हा रु.2,92,800/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.13.07.2010 चे बयाना पत्रानुसार उभय पक्षात ठरले. त्‍यापैकी रु.80,000/- ही रक्कम तक्रारकर्तीने वि.प.ला अदा करुन उर्वरित रक्कम रु.2,12,800/- हप्‍त्‍यानुसार द्यावयाचे ठरले. त्‍यानुसार तक्रारकर्तीने उर्वरित संपूर्ण रक्कम आणि नोंदणी खर्च रु.35,000/- वि.प.ला दिला. वि.प.ला विक्रीपत्र ठरल्‍यानुसार दोन वर्षाचे आत करावयाचे असल्याने तक्रारकर्तीने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने विशिष्‍ट तारीख न सांगितल्‍याने तक्रारकर्तीच्‍या मनात संशय उत्‍पन्‍न झाला आणि तिने ना.सु.प्र/ग्रामपंचायत आणि इतर संबंधित कार्यालयात सदर जमिनीबाबत चौकशी केली असता सदर प्रस्‍तावित वि.प.चे लेआऊट हे मंजूर नसल्याचे आणि संबंधित विभागाकडून कुठलीही परवानगी नसल्याचे माहिती झाले, म्हणून तक्रारकर्तीने रक्कम व्‍याजासह परत मिळण्‍याची मागणी केली. तक्रारकर्तीने सर्व रकमा या रोख दिलेल्या आहेत आणि त्‍यांच्‍या पावत्‍या वि.प.ने तिला दिल्‍या. वि.प.ने बयाना पत्र करतांना खोटे सांगून तिची फसवणूक केल्‍याने तिने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन वि.प.ने तिला विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे व ताबा द्यावा किंवा वि.प.ने तिला रु.3,12,000/- ही रक्कम 24 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. वि.प.ला नोटीस तामिल होऊनही ते आयोगासमोर हजर न झाल्याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्तीचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे सुक्ष्‍म अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
4. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.13.07.2011 रोजीची बयाना पत्राची प्रत सादर केली आहे. सदर बयाना पत्राच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, उभय पक्षामध्‍ये मौजा खैरी (कलार), ता.उमरेड, जि.नागपूर, ख.क्र.12 बी, प.ह.क्र.13, 1220 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 198 भुखंड रु.2,92,800/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा करार झाल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजांवर वि.प.च्या फर्मतर्फे दिलीप रामदास दैले यांची स्‍वाक्षरी आहे. सदर दस्‍तऐवजावर विकास खर्च हा याच भुखंडाची एकूण किंमत ठरविली आहे त्‍यामध्‍ये समाविष्‍ट असल्याचे बयाना पत्राचे कलम 5 मध्‍ये ‘’डेव्‍हलपमेंट चार्ज वेगळा आकारला जाणार नाही.’’ या नमूद वाक्‍यावरुन स्पष्ट होते. अभिन्‍यासाचा विकास करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
5. मुद्दा क्र. 2 – तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्तीची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्याचे दिसून येत असल्याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत रक्कम स्विकारल्‍यानंतर वि.प.ने निर्गमित केलेल्‍या पावत्‍या लावलेल्‍या आहे. त्‍यावरुन तक्रारकर्तीने सुलभ हप्‍त्‍यांनी सदर भुखंड विकत घेतल्‍याचे दिसते. बयाना पत्रामध्‍ये दि.13.07.2011 ते 13.07.2013 ही विक्रीपत्र नोंदविण्‍याची मुदत दिलेली आहे. परंतू या काळानंतरही वि.प.ने अतिरिक्‍त रकमा स्विकारल्‍या आहे आणि स्‍वतःच तक्रारकर्तीच्‍या पत्राला उत्‍तर देतांना निर्धारित कालावधीत रक्कम न दिल्‍याचा उल्‍लेख केलेला आहे. तक्रारकर्तीने 2013 नंतर रकमा वि.प.ला दिल्‍या असल्‍या तरी वि.प.ने त्‍या कुठलाही आक्षेप न नोंदविता स्विकारुन तशा पावत्‍या निर्गमित केलेल्‍या असल्याने वि.प.ने आता त्‍यावर कुठलाही विरोध दर्शवू शकत नाही. तसेच दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन वि.प.ला एकूण रु.2,92,000/- दिल्‍याचे निदर्शनास येते. तक्रारकर्तीने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली असता वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची तयारी दर्शवून मुद्रांक शुल्‍काच्‍या खर्चाची मागणी केल्‍यावर रु.35,000/- रोख स्‍वरुपात दिल्‍याचे नमूद केले आहे. परंतू तक्रारकर्तीने सदर रक्कम दिल्‍याबाबतचा कुठलाही पुरावा आयोगासमोर सादर केलेला नाही. तक्रारकर्तीने वि.प.ला दि.01.01.2021 रोजी पत्र पाठवून वि.प.ने तिच्‍या अशिक्षीतपणाचा फायदा घेऊन तिच्‍याकडून एकूण रु.4,22,000/- घेतले असल्याचे आणि रु.20,000/- ची पावती अद्यापही दिली नसल्याचे नमूद केले आहे. या पत्राला वि.प.ने दि.10.01.2021 रोजी उत्‍तर देऊन तिच्‍याकडून रु.3,07,000/- घेतल्‍याचे मान्य करुन रकमेचे विवरण दाखल केले आहे. तसेच रु.20,000/- पैकी रु.14,068/- त्‍यांचेकडे असल्‍याचेही मान्य केले आहे. याचाच अर्थ वि.प.ने रु.3,07,000/- व रु.20,000/- स्विकारल्‍याचे स्पष्ट होते. वि.प.ने सदर रक्कम ही बँकेच्‍या व्‍याजाप्रमाणे तीन ते चार हप्‍त्‍यात देण्‍याचे नमूद केले आहे. परंतू आयोगासमोर तक्रार दाखल करेपर्यंत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रक्कम परत केलेली नाही. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब करणारी आहे. वि.प.ने आयोगासमोर हजर होऊन कागदोपत्री पुरावा सादर न करुन ही बाब नाकारलेली नाही. प्रस्तुत प्रकरणी दस्‍तऐवजावरुन आणि वि.प.ने 10.01.2021 चे पत्रात दिलेल्या कबुलीवरुन त्याने तक्रारकर्तीकडून हप्‍त्‍याने आणि रोख स्‍वरुपात असे एकूण रु.3,27,000/-/- दिल्‍याचे स्पष्ट होते. भूखंडाची संपूर्ण देय रक्कमेच्‍या व्‍यतिरिक्‍त अतिरिक्‍त रक्कम स्विकारुनही वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिच्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. सदर तक्रार दाखल केल्‍यावर वि.प.ने तक्रार नाकारलेली नाही किंवा अन्य खुलासा सादर केला नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीचे निवेदन वि.प.ला मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्याने तक्रारकर्तीला त्‍याची अडचण कळवून तिच्‍याकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्यक होते. पण तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग'’ करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. सबब, वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्हणून मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. सबब, तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
7. तक्रारकर्तीने दि.01.01.2021 च्या पत्रामध्‍ये ती दर सहा महिन्‍यांनी वि.प.ला भेटण्‍याकरीता जात होती आणि विक्रीपत्राची मागणी केली असता वि.प.ने टाळाटाळ केल्‍याने शेवटी तिने पोलिस स्‍टेशनला त्‍यांचेविरुध्‍द तक्रार नोंदविली. तेथेही वि.प.ने वारंवार भेटण्‍याचे आश्‍वासन देऊन संपर्क साधला नाही. प्रत्‍यक्षात मात्र वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून भुखंडाच्‍या किमतीची पूर्ण रक्कम, विक्रीपत्र नोंदणीचा खर्च आणि अतिरिक्‍त रक्कम स्विकारुनही आणि तक्रारकर्तीने वारंवार विक्रीपत्राची मागणी केल्‍यावरही वि.प.ने भुखंडाच्‍या सद्य स्थितीबाबत कुठलीही माहिती दिली नाही. यावरुन वि.प. तक्रारकर्तीला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत असल्याचे निदर्शनास येते. तक्रारकर्तीने सदर जमिन ही आवश्यक त्‍या परवानग्‍या मिळवून लेआऊट आखून भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्‍यायोग्‍य दस्‍तऐवज प्राप्‍त असल्याचे किंवा लेआऊटचा नकाशा मंजूर असल्याचे व अकृषक निवासी वापराकरीता परवानगी मिळाल्‍याबाबत कुठलीही माहिती आयोगासमोर सादर न केल्‍याने सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश हा कागदोपत्रीच राहण्‍याची शक्‍यता राहील. त्यामुळे तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्कम उचित दंडात्मक व्‍याजासह परत करणे न्‍यायोचित व कायदेशीर राहील असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्कम आणि वि.प.ला मान्य असलेली एकूण रक्कम रु.3,27,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.
8. वि.प.ने तक्रारकर्तीची रक्कम सन 2011 ते 2016 दरम्यान स्वीकारून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे आणि तक्रारकर्तीला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्यामुळे वि.प.च्या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्तीला मानसिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ती मानसिक, शारिरीक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
9. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1. तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्तीला रु.3,27,000/- ही रक्कम शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.29.03.2016 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 % व्‍याजासह परत करावी.
किंवा
वि.प.ने तक्रारकर्तीला (एकूण क्षेत्रफळ 1220 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.
वरील दोन्ही पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्तीला द्यावी.
2. वि.प.ने तक्रारकर्तीला शारिरीक, मानसिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.30,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.
3. वि.प.ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.
4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
