::: आ दे श :::
( पारीत दिनांक : 09.03.2016 )
आदरणीय सदस्या श्रीमती भारती केतकर, यांचे अनुसार
सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे, कलम : 12 अन्वये, दाखल करण्यात आली आहे.
तक्रारकर्ता हा अकोला येथील कायमस्वरुपी रहीवासी असून, विरुध्दपक्ष हे डेव्हलपर व कॉन्ट्रॅक्टरचा व्यवसाय करतात. तक्रारकर्त्याने सन 2009 मध्ये गोयनका हाऊसिंग व फायनांस सर्व्हीसेसचे मालक श्री ओमप्रकाश तुळशिराम गोयनका यांच्याकडील अकोली खुर्द येथिल खुला प्लॉट अनु. 17 एकूण क्षेत्रफळ 1936.80 चौ.फुट, यापैकी पश्चिमेकडील खुला प्लॉट एकूण क्षेत्रफह 968.40 चौ.फुट, ही जागा रजि. खरेदीखताने दि. 16/11/2009 रोजी विकत घेतली. सदरहू प्लॉटवर घर बांधण्याकरिता गृहकर्ज मिळण्यासाठी तक्रारकर्त्याने डीएचएफएल कडून कर्ज मिळण्याबाबत चौकशी केली असता, तेथील कर्मचारी यांनी तक्रारकर्त्यास इस्टीमेट व नकाशा तयार करण्यासाठी इंजिनिअर श्री प्रमोद रामकृष्ण तायडे म्हणजेच विरुध्दपक्ष यांचे नाव सुचविले. तक्रारकर्ता विरुध्दपक्ष यांना भेटला असता, त्यांनी तक्रारकर्त्याकडून फी घेऊन श्री मनीष पी. गावंडे यांनी तयार केलेले रु. 15,12,700/- चे इस्टीमेट व श्री दिलीप बी भेंडे यांनी काढलेला नकाशा तक्रारकर्त्यास दिला. त्या अनुषंगाने डीएचएफएल वित्तीय कंपनीकडून तक्रारकर्त्याला रु. 6,85,642/- चे गृहकर्ज दि. 20/5/2013 रोजी मंजुर करण्यात आले. सदरचे कर्ज मंजुर होण्याआधी विरुध्दपक्ष यांनी दिलेल्या आश्वासनावर विश्वास ठेवून तक्रारकर्त्याने विरुध्दपक्षासोबत संपर्क केला असता विरुध्दपक्ष यांनी घराचे बांधकामाबाबत रु. 100/- च्या स्टॅम्प पेपरवर करारनाम्यावर तक्रारकर्त्यास सही करावयास सांगीतले व इतर दोन साक्षीदारांनी सुध्दा त्यावर सही केली. सदर करारनामा दि. 22/2/2013 रोजी झाला. सदर करारनामा विरुध्दपक्षास बंधनकारक असून करारनाम्यात ठरल्याप्रमाणे विहीत मुदतीत घराचे बांधकाम करुन देण्यास विरुध्दपक्ष बाध्य आहे. सदर करारनाम्यात ठरल्याप्रमाणे विरुध्दपक्षास तक्रारकर्त्याचे घराचे बांधकाम पाच महिन्यांमध्ये पुर्ण करुन देणे बंधनकारक होते. विरुध्दपक्षाने सुरुवातीपासून निष्काळजीपणे व संथ गतीने कामास सुरुवात केली व त्यानंतर सुध्दा कामात दिरंगाई केली. विरुध्दपक्षाने कॉलम उभारणी व प्लिंथचे बांधकाम करण्यास जवळपास 3 महिन्यांचा कालावधी लावला. दरम्यानच्या काळात तक्रारकर्ता स्वत: वेळोवेळी सदर घराचे बांधकाम व्यवस्थीत होते की नाही याची पाहणी करीत होता व निकृष्ट दर्जाचे अपुरे बांधकाम, या विषयी विरुध्दपक्षाला अवगत करुन दिले असता, पुढे काम गुण्यात येवून जाईल, असे बतावाणीपुर्वक बोलून विरुध्दपक्ष बांधकामातील न्युनता कायम ठेवून, वेळ मारुन देत होता. सहा महिने पर्यंत घराचे बांधकाम लेंटल लेव्हल पर्यंत झाले असून, विरुध्दपक्षाने स्लॅब टाकण्याकरिता तक्रारकर्त्यास आणखी रु. 2,00,000/- ची मागणी केली. तक्रारकर्त्याने सुरुवातीला रु. 5,50,000/- दिले असल्याचे सांगीतल्यानंतर विरुध्दपक्षाने असे म्हटले की, सदर घराला आतापर्यंत रु. 8,00,000/- खर्च झाला आहे. करारानुसार बांधकाम पाच महिन्याच्या आत करणे आवश्यक होते, तसेच बांधकामाचे स्वरुप पाहून विहीत टप्प्याटप्प्यात बांधकामावर पैसे विरुध्दपक्षास मिळतील, असे करारामध्ये नमुद होते, असे असतांना विरुध्दपक्ष यांनी खोटी बतावणी करुन कराराचा भंग केलेला आहे. विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्त्याला त्रास देण्यासाठी तक्रारकर्त्यास खोटी नोटीस त्यांचे वकीलामार्फत पाठवून रु. 6,50,000/- ची अवास्तव मागणी केली. त्यानंतर विरुध्दपक्षास विनंती करुनही विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्त्याच्या घराचे बांधकाम करुन दिले नाही व अर्धवट राहीलेले बांधकाम तक्रारकर्त्याने स्वत:जवळचे पैसे खर्च करुन, घराचे बांधकाम सुरु केले. विरुध्दपक्षास पुर्ण पैसे देवूनही विरुध्दपक्षाने घराचे बांधकाम संथगतीने केले तसेच हलक्या प्रतीची सामग्री वापरली. अशा प्रकारे विरुध्दपक्षाने कराराचा भ्ंग केला. तक्रारकर्त्याच्या घराचे बांधकाम मागील तिन महिन्यांपासून बंद करुन ठेवलेले आहे. तक्रारकर्त्याचे घर पुर्ण न झाल्यामुळे तक्रारकर्त्यास आपल्या वयोवृध्द आई व कुटूंबियासोबत स्वत:च्या मालकीच्या घरात राहण्यापासून वंचित केले आहे. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार मंचासमक्ष दाखल करुन विनंती केली आहे की, विरुध्दपक्षाने ठरल्यप्रमाणे घराचे बांधकाम न केल्यामुळे ठरावात ठरलेली संपुर्ण रक्कम रु. 11 लाख विरुध्दपक्ष यांनी तक्रारकर्त्यास 18 टक्के व्याजासहीत परत करावी, तसेच करारातील अटी शर्तीनुसार उर्वरित बांधकाम लवकरात लवकर पुर्ण करुन द्यावे. तक्रारकर्त्यास झालेल्या शारीरिक, मानसिक व आर्थिक त्रासापोटी रु. 5,00,000/- व्याजासह विरुध्दपक्षाने द्यावे. सदर तक्रारीचा खर्च रु. 5000/- विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्त्यास द्यावे.
सदर तक्रार शपथेवर दाखल असून त्यासोबत एकंदर 10 दस्‍तऐवज पुरावे म्हणून जोडण्‍यात आले आहेत.
विरुध्दपक्ष यांचा लेखीजवाब :-
2. विरुध्दपक्ष यांनी त्यांचा लेखी जबाब प्रकरणात दाखल केला आहे. त्यानुसार तक्रारीतील आरोप नाकबुल करुन विरुध्दपक्षाने असे नमुद केले की, तक्रारकर्त्याने विरुध्दपक्षासोबत घर बांधकामाचा करारनामा दि. 22/2/2013 रोजी केला व घर बांधकामाकरिता रु. 11,55,000/- देण्याचे ठरले. परंतु तक्रारकर्त्याने करारनाम्यात ठरल्याप्रमाणे पेमेंट केले नाही. तक्रारकर्त्याने दि. 5/3/2013 रोजी विरुध्दपक्षास रु. 1,50,000/- धनादेशाद्वारे दिले. तरी सुध्दा विरुध्दपक्षाने प्लींथ पर्यंतचे बांधकाम केले. यावेळी विरुध्दपक्षास तक्रारकर्त्याकडून कराराप्रमाणे ॲडव्हॉन्सचे रु. 5,00,000/- व प्लींथ लेव्हलपर्यंतचे रु. 1,50,000/- घ्यावयाचे होते. परंतु तक्रारकर्त्याने निरनिराळे कारणे दाखवून रक्कम दिली नाही. त्यानंतर दि. 12/05/2013 रोजी रु. 20,000/- नगदी दिले. तरी सुध्दा विरुध्दपक्षाने घराचे बांधकाम सुरुच ठेवले. त्यामुळे दि. 19/11/2013 रोजी विरुध्दपक्षाने त्याच्या वकीलामार्फत तक्रारकर्त्यास नोटीस दिली व उर्वरित रक्कम रु. 6,05,000/- ची मागणी केली. नोटीस देते वेळी घराचे संपुर्ण् बांधकाम झालेले होते व टाईल्स, इलेक्ट्रीक फिटींग, दरवाजे खिडक्या फक्त बाकी होत्या. त्यानंतर दोघांमध्ये मध्यस्ती होऊन विरुध्दपक्ष राहीलेले बांधकाम पुर्ण करुन देईल व तक्रारकर्ता राहीलेली रक्कम विरुध्दपक्षास देईल असे ठरले. ठरल्याप्रमाणे विरुध्दपक्षाने घराचे बांधकाम पुर्ण करुन दिले व अधिकचे बांधकाम जे करारानाम्यामध्ये नमुद केलेले नव्हते ते सुध्दा करुन दिले. करारनाम्यानुसार संपुर्ण घराचे बांधकामापोटी रु. 11,55,000/- देण्याचे ठरले असतांना तक्रारकर्त्याने फक्त रु. 9,31,855/- दिले आहेत व रु. 2,23,145/- विरुध्दपक्षास तक्रारकर्त्याकडून घेणे बाकी आहेत. तसेच रु. 15000/- विंडो ग्रिल मार्बल व रु.45,000/- जिना टावर ही रक्कम सुध्दा घेणे बाकी आहे. तक्रारकर्त्यास सदर रक्कम द्यावयाची नसल्या कारणाने सदर खोटी तक्रार दाखल करण्यात आली आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्याची तक्रार खर्चासह खारीज करण्यात यावी.
3. त्यानंतर तक्रारकर्त्यातर्फे प्रतीउत्तर दाखल केले व तक्रारकर्त्यातर्फे तोंडी युक्तीवाद करण्यात आला.
::: का र णे व नि ष्‍क र्ष :::
4. सदर प्रकरणात वारंवार संधी देऊनही विरुध्दपक्षाने युक्तीवाद केला नाही. तसेच सर्वप्रथम विरुध्दपक्षानेच तज्ञाची नेमणुक करण्याची मागणी मंचासमोर केली असतांनाही व मंचाने तशी संधी देऊनही विरुध्दपक्षाने सदर अहवाल निरनिराळे कारणे देऊन वेळेत मंचासमोर सादर केला नाही. त्यामुळे दाखल दस्तांवरुन व तक्रारकर्त्याचा युक्तीवाद ऐकून काढलेल्या निष्कर्षाचा अंतीम आदेशाचे वेळी विचार करण्यात आला
- विरुध्दपक्षाने त्यांच्या जबाबात असे म्हटले आहे की, विरुध्दपक्ष हा मजुरीचे काम करतो व तो इंजिनिअर नसल्याने सदर तक्रार ग्राहक तक्रार मंचाच्या कार्यक्षेत्रात मोडत नाही. परंतु दाखल दस्तांतील दस्त क्र. अ-1 वरुन उभय पक्षात घर बांधकामाचा करार झाल्याचे दिसून येते. त्यात विरुध्दपक्षाने करारनाम्यानुसार सर्व बांधकाम पाच महिन्यात पुर्ण करण्याचे कबुल केल्याचे दिसून येते व सदर बांधकाम करुन देण्याच्या मोबदल्यात रु. 11,55,000/- तक्रारकर्ता विरुध्दपक्षाला देणार असल्याचेही, सदर करारनाम्यात दिसून येते. यावरुन तक्रारकर्ता हा विरुध्दपक्षाचा ग्राहक असल्याचे सिध्द होते. तसेच दस्त क्र. अ-9 ( पृष्ठ क्र. 34 ) वर तक्रारकर्त्याच्या घराचे Ground Floor Plan चा नकाशा दिसून येतो व सदर डिझाईन विरुध्दपक्षाने तयार केल्याचे दिसून येत असल्याने विरुध्दपक्ष हा गवंडीकाम करणारा केवळ मजुर नसून बांधकाम क्षेत्रातील तज्ञ व्यक्ती असल्याचे दिसून येते. त्यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्दपक्षाचा "ग्राहक” असल्याचे हे मंच ग्राह्य धरत आहे.
- सदर प्रकरणात विरुध्दपक्षाने केवळ त्यांचा जबाब दाखल केला असून स्वत:ची बाजु सिध्द करणारा कुठलाच पुरावा अथवा दस्त दाखल केलेले नाहीत. त्याच प्रमाणे तक्रारकर्त्याने दाखल केलेले पुरावे चुकीचे अथवा तथ्यहीन असल्याचे सिध्दही केलेले नाही.
या उलट, तक्रारकर्त्याने विरुध्दपक्षाला वेळोवेळी किती पैसे दिले, याचा हिशोब, बँकेच्या स्वत:च्या पासबुकची छायांकित प्रत, तज्ञाचा अहवाल सादर केला आहे. तसेच तक्रारकर्त्याच्या व्यतिरिक्त ज्या व्यक्तींना विरुध्दपक्षाशी व्यवहार केल्यावर तक्रारकर्त्यासारखाच अनुभव आला, त्या व्यक्तींचे प्रतिज्ञालेख पृष्ठ क्र. 35 ( दस्त क्र. अ-10), पृष्ठ क्र. 101, पृष्ठ क्र. 104 वर प्रकरणात दाखल आहे,
- या प्रकरणाच्या कारवाईच्या दरम्यानही विरुध्दपक्षाने प्रत्येक कारवाईसाठी विलंब केला. त्यामुळे तज्ञाचा अहवाल दाखल करण्याची व युक्तीवाद करण्यास वेळ मागण्याची विरुध्दपक्षाची विनंती मंचाने नाकारलेली आहे.
- विरुध्दपक्षाने मागणी केल्यावर त्यांना संधी देऊनही विरुध्दपक्षाने तज्ञाचा अहवाल दाखल न केल्याने तक्रारकर्त्याने स्वत: तज्ञाचा अहवाल सादर करण्याची परवानगी मागण्याचा अर्ज दि. 15/1/2016 रोजी मंचासमोर केला व सदर अर्ज मंचाने मंजुर केल्यावर दि. 13/1/2016 रोजीचा श्री अंकुल अग्रवाल यांचा Inspection & Expert Report व फोटोग्राफ तक्रारकर्त्याने मंचासमोर दाखल केले. सदर फोटोग्राफ तज्ञाच्या अहवालाचा भाग असल्याने त्याचा पुरावा म्हणून मंचाने विचार केला. सदर अहवाल फोटोग्राफसह पृष्ठ क्र. 141 ते 164 वर प्रकरणात दाखल आहे. सदर अहवाल तक्रारकर्ता व विरुध्दपक्ष यांच्यामधील करारनाम्यातील प्रत्येक मुद्दा विचारात घेऊन व बांधकामाचा दर्जा लक्षात घेऊन, विरुध्दपक्षाच्या कोणकोणत्या त्रुट्या राहीलेल्या आहेत, हे छायाचित्रासह सप्रमाण दाखल केल्याचे दिसून येते. सदर अहवालात तज्ञ श्री अंकुल अग्रवाल यांनी येणे प्रमाणे निष्कर्ष काढला तो असा…
-
Thus, on documents submitted to me, map, plan, photos and agreement etc I come to the conclusion that quality of plastering, lambi – primer, and coloring work is not up to required expectation and satisfaction and only appro. 50% - 60% of work is completed. Also, electrification, tilling, plumbing and various type of stone fitting required major rectification regarding finishing work Appro. 50% -65% of work is completed. Further finally I concluded that, considering overall facts and circumstances Appro. 50% - 65% of work is completed and points covered under agreement between the parties are not in details with the work to be executed; ultimately there is vast difference between actual construction quality required as per agreement promised against poor and low quality with unskilled manpower deployed to execute work without any responsibility to complete the work in quality and time by the contractor
- वरील सर्व बाबींचा व पुराव्यांचा विचार केला असता, विरुध्दपक्षाने करारनाम्यानुसार तक्रारकर्त्याला पांच महिन्यात कबुल केलेल्या सोयी सुविधा व चांगल्या प्रतीचा माल वापरुन, योग्य त्या दर्जाचे घर बांधुन दिले नाही हे सिध्द् होते. उलट तज्ञाच्या अहवालानुसार विरुध्दपक्षाने करारात कबुल केलेल्या कामापैकी केवळ 50 ते 65 टक्के पर्यंतच काम पुर्ण करुन दिले आहे. विरुध्दपक्षाने त्यांच्या जबाबात असे म्हटले आहे की, करारनाम्यात नमुद केलेले नसतांनाही जिना टॉवर हे विरुध्दपक्षाने बांधुन दिले, त्याचे रु. 45,000/- तसेच विंडोग्रील मार्बल हे सुध्दा रु. 15,000/- चे वेगळे बसवून घेतले, ही रक्कम तक्रारकर्त्याकडून विरुध्दपक्षाला मिळाली नाही. तसेच विरुध्दपक्ष यांनी दि. 3/2/2016 रोजी तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या तज्ञाच्या अहवालाविरुध्द लेखी हरकत नोंदविली. विरुध्दपक्षाच्या म्हणण्यानुसार सदर तज्ञाने स्वत:ची शैक्षणिक अर्हता सिध्द न करता, विरुध्दपक्षाला कुठलीही पुर्व सुचना न देता स्थळ निरीक्षण केले आहे. सदर स्थळनिरीक्षण व तज्ञाचा अहवाल तक्रारकर्त्याने स्वत:च्या फायद्यासाठी खोटा तयार करुन घेतला असल्याने सदर अहवाल मंचाने ग्राह्य धरु नये.
परंतु दि. 2/1/2016 रोजी विरुध्दपक्षाच्या कमीश्नर अहवाल दाखल करण्यास वेळ मागण्याचा अर्ज नामंजुर केल्यावर प्रकरणातील सत्यता तपासण्यासाठी तज्ञाचा अहवाल आवश्यक असल्याने मंचाने तक्रारकर्त्याला तज्ञाचा अहवाल दाखल करण्याची तोंडी सुचना दिल्याने, दि. 15/1/2016 रोजी तक्रारकर्त्याने स्वखर्चाने सदर तज्ञाचा अहवाल मंचासमोर दाखल केला व मंचाने तो मंजुर करुन आदेशाचे वेळी ग्राह्य धरला आहे. परंतु विरुध्दपक्षाने वर नमुद केलेले रु. 45,000/- व रु. 15,000/- असा एकूण रु. 60,000/- अतिरिक्त खर्च केले, हे विधान चुकीचे ठरवणारे कुठलेही दस्त किंवा पुरावा तक्रारकर्त्याने मंचासमोर आणले नाही. दस्त क्र. अ-1 वरही सदर बांधकाम करुन देण्याची अट दिसून येत नसल्याने सदर अतिरिक्त बांधकाम विरुध्दपक्षाने केल्याचे ग्राह्य धरण्यात येत आहे. वरील सर्व बाबी गृहीत धरुन विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्त्याला कबुल केलेल्या बांधकामापैकी केवळ 60 टक्के बांधकाम करुन दिल्याचे मंच ग्राह्य धरत आहे.
तक्रारकर्त्याने विरुध्दपक्षाला रु. 11,55,000/- च्या ऐवजी रु. 10,31,855/- दिले असले तरी विरुध्दपक्षाने अर्धवट काम केल्याने राहीलेली इतर काही कामे तक्रारकर्त्याने स्वत: पैसे देऊन मजुरांकरवी केल्याचे दाखल दस्तांवरुन सिध्द होत असल्याने, तक्रारकर्त्याचे आर्थिक नुकसानी बरोबरच शारीरिक व मानसिक नुकसान झाल्याचे मंच ग्राह्य धरत आहे. त्यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्दपक्षाकडून संपुर्ण नुकसान भरपाईसह प्रकरणाचा खर्च मिळण्यास पात्र असल्याच्या निष्कर्षाप्रत सदर मंच आले आहे.
तक्रारकर्त्याकडून प्राप्त झालेल्या रु. 10,31,855/- च्या मोबदल्यात विरुध्दपक्षाने 60 टक्के काम केल्याचे गृहीत धरुन सदर रकमेतील उर्वरित 40 टक्के रक्कम रु. 4,12,742/- प्रकरण दाखल तारखेपासून म्हणजेच दि. 9/7/2014 पासून देय तारखेपर्यंत द.सा.द.शे. 8 टक्के दराने व्याजासह मिळण्यास व प्रकरणाच्या खर्चापोटी रु. 3000/- विरुध्दपक्षाकडून मिळण्यास तकारकर्ता पात्र असल्याच्या निष्कर्षाप्रत सदर मंच आले आहे.
सबब अंतीम आदेश येणे प्रमाणे...
:::अं ति म आ दे श:::
- तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशत: मंजुर करण्यात येत आहे.
- विरुध्दपक्षाने तक्रारकर्त्याला रु. 4,12,742/- ( रुपये चार लाख बारा हजार सातशे बेचाळीस फक्त ) प्रकरण दाखल दिनांकापासून म्हणजेच दि. 09/07/2014 पासून ते प्रत्यक्ष अदाई पर्यंत, द.सा.द.शे. 8 टक्के दराने व्याजासह द्यावे व प्रकरणाच्या खर्चापोटी रु. 3000/- ( रुपये तिन हजार फक्त ) द्यावे.
- उपरोक्त आदेशाचे पालन, निकालाची प्रत मिळाल्यापासून 45 दिवसांच्या आंत विरुध्दपक्षाने करावे.
सदर आदेशाच्‍या प्रती उभयपक्षांना निशुल्‍क देण्‍यात याव्‍या.
