मंचाचे निर्णयान्‍वये - श्री. रामलाल सोमाणी, अध्‍यक्ष //- आदेश -// (पारित दिनांक – 06/09/2010) 1. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. प्रस्‍तुत तक्रारीद्वारे तक्रारकर्तीने गैरअर्जदाराकडून तिने घेतलेल्‍या फ्लॅट नं.एफ-2, पहिला माळा, प्‍लॉट क्र. 53, सिध्‍देश अपार्टमेंट, साऊथ इस्‍टर्न रेल्‍वे एंम्‍प्‍लाईज को-ऑप. हाऊसिंग सोसायटी लिमिटेड, नागपूर, क्षेत्रफळ 531.50 चौ.फु. या निवासी गाळयाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्‍याची दाद मागितली आहे. तक्रारकर्तीने सदर गाळयाची रक्‍कम वेळोवेळी दिलेली आहे. सन 1989 मध्‍ये तक्रारकर्तीला गाळयाचा ताबा दिलेला आहे आणि तेव्‍हापासून त्‍याचा उपभोग घेत आहे. गैरअर्जदाराने अर्धवट बांधकाम केलेले आहे. तक्रारकर्तीने वेळोवेळी गैरअर्जदाराकडे खरेदीखत करुन देण्‍याकरीता पाठपुरावा केला. परंतू गैरअर्जदाराने टाळाटाळ केलेली आहे. तक्रारकर्तीचे पती यांची नागपूर बाहेर बदली झाली होती. गैरअर्जदार टाळाटाळ करीत असल्‍याने 03.04.2009 ला कायदेशीर नोटीस पाठवून विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे कळविले आहे. गैरअर्जदाराने नोटीसला उत्‍तर दिले नाही किंवा विक्रीपत्र करुन दिले नाही, म्‍हणून प्रस्‍तुत तक्रार दाखल करण्‍यात आलेली आहे. संपूर्ण रक्‍कम देऊनही गैरअर्जदाराने विक्रीपत्र करुन दिले नाही. तक्रारकर्तीचा सदर मालमत्‍तेवर आजतागायत ताबा आहे आणि विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे तक्रारकर्तीला प्रस्‍तुत तक्रार दाखल करण्‍यास कारण अजूनही सुरु आहे (Continuous cause of action) आणि मंचाला प्रस्‍तुत तक्रार निकाली काढण्‍याचा अधिकार आहे. गैरअर्जदाराने अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केलेला आहे, म्‍हणून सदर गाळयाचे विक्रीपत्र, नुकसान भरपाईपोटी रु.1,00,000/- व दंड अशी प्रार्थना करीत तक्रारीसोबत एकूण 6 दस्‍तऐवज दाखल केलेले आहेत. 2. गैरअर्जदाराने हजर होऊन आपले लेखी उत्‍तर नि.क्र.8 वर दाखल केलेले आहे. त्‍यांनी त्‍यांचेविरुध्‍द संपूर्ण आक्षेप फेटाळले असून त्‍यांनी सदर तक्रारीतील परीच्‍छेद क्र. 8 मधील वर्णन केलेले मालमत्‍तेची विक्री करुन देण्‍यास तयार होते व आहेत आणि त्‍याकरीता त्‍यांनी अभिवचन दिलेले आहे. गैरअर्जदाराने, तक्रारकर्तीच्‍या मालमत्‍तेबद्दल, ताब्‍या‍बद्दल, कराराबद्दल व इतर बाबींचा इंकार केलेला नाही. 3. प्रस्‍तुत तक्रार ही मुदतबाह्य असून तक्रारकर्तीने 21 वर्षानंतर दाखल केलेली आहे. गैरअर्जदार हे फक्‍त विक्रीकरीता पॉवर ऑफ अटर्नी होल्‍डर या नात्‍याने जबाबदार आहेत. चंद्रशेखर देशमुख, तक्रारकर्ती आणि गैरअर्जदार यांच्‍यात करार झालेला आहे. सदर श्री.देशमुख-मुळ जमिन मालक यांना प्रकरणात पार्टी करण्‍यात आले नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्तीला गैरअर्जदार जमिनीचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ आहेत. तक्रारकर्ती ही ग्राहक नाही आणि प्रस्‍तुत वाद या मंचाचे कार्यक्षेत्रात येत नाही, म्‍हणून तक्रार खोटी असून खारीज करावी. 4. गैरअर्जदाराने नमूद केले की, तक्रारकर्तीचे शेजारी श्री. किरण पानके यांनीसुध्‍दा या प्रकरणात पाठपुरावा केलेला आहे. परंतू तक्रारकर्तीने स्‍वतःच अवास्‍तव वेळ घालवून आपली प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केलेली आहे. गैरअर्जदारानी श्री. किरण पानके यांचे प्रतिज्ञालेख दाखल केलेले आहे आणि श्री. पानके यांनी प्रतिज्ञालेखात नमूद केले की, तक्रारकर्ती व तिचे पतीने विक्रीपत्र नोंदवून घेतले नाही आणि गैरअर्जदाराने अनेकवेळा तक्रारकर्ती व तिचे पतीला विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍याची प्रार्थना केली परंतू तसे घडले नाही. 5. तक्रारकर्तीने नि.क्र.13 वर प्रतिउत्‍तर दाखल करुन स्‍वतःवरचे आक्षेप फेटाळलेले आहेत आणि नमूद केले की, गैरअर्जदार या ना त्‍या कारणाने खरेदी खत करुन देण्‍याचे टाळत आहे आणि तक्रारीला कारण सुरुच आहे. गैरअर्जदाराने दोषपूर्ण सेवा दिल्‍याबद्दल नुकसान भरपाई म्‍हणून रु.1,00,000/- मिळावे व अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीबद्दल दंड म्‍हणून रु.5,000/- मिळावे. तक्रारकर्त्‍याची भीस्‍त खालीलप्रमाणे नमूद निवाडयावर आहे. a. 2009 STPL (CL) 1669 NC, [2003 (1) CPR 333 (NC)], Sheshrao Udaybhanji Ajmire Vs. Prabhakar Manohar Rao Deshpande. b. 2008 STPL (CL) 1465 NC, [2008(2)CPR189(NC)], Suhas Narayan Ghaisas Vs. Sharayu Co-Operative Housing Society Ltd. c. 2008 STPL(CL) 1440 NV, [2008(1)CPR300(NC)], Moitrayee Chatterjee Vs. Samir Kumar Bhattacharya d. 2002 STPL(CL)1440 NC, [III(2002) CPJ 345 (NC)], Alliance Builders Pvt. Ltd. Vs. B. Ananda Ranga Rao. e. 1991 STPL (CL) 1 (NC), [I(1991) CPJ 495 (NC)=1991 (1) CPR 419 (NC)], S. Elhence Vs. Raghomal Nahar Singh. f. 1997 STPL(CL) 173 NC [I(1997) CPJ 11 (NC)], Garden Estate Resident Welfare Association, Gurgaon Vs. Gulmohar Estate Ltd. g. 2009 STPL (CL) 3194 NC [III (2009) CPJ 147 NC], Maharashtra Housing & Area Development Authority & Anr. Vs. Mahoharrao Madharao Dance & Ors. h. 2009 STPL (CL) 2274 NC [II (2009) CPJ 239 NC=2009 (2) CPR 91 NC], Empire Builders Vs. Anthony Xavier Andrade. h. गैरअर्जदारांनी नि.क्र. 18 वर युक्‍तीवाद दाखल केला असून त्‍यांची भीस्‍त खालील निवाडयांवर आहे. 1) (2009) CPJ 75 (SC), Sigma Diagnostics Ltd. Vs. United India Insurance Co. Ltd. & Anr. 2) II (2009) CPJ 29 (SC), State Bank of India Vs. B.S.Agricultural Industries (I) 3) I (2009) CPJ 55 (SC), Oriental Insurance Company Ltd. Vs. Prem Printing Press. 6. उभय पक्षांचे शपथेवर लेखी कथन, कागदोपत्री पुरावे, भीस्‍त असलेले निवाडे, लेखी युक्‍तीवाद यांचे सुक्ष्‍म वाचन केल्‍यानंतर, तसेच उभय पक्षांचे तोंडी युक्‍तीवाद काळजीपूर्वक ऐकल्‍यानंतर मंच खालील निष्‍कर्षाप्रत पोहोचले. -निष्‍कर्ष- 7. उभय पक्षांमध्‍ये मालमत्‍तेच्‍या वर्णनाबद्दल कोणताही वाद नाही. फक्‍त खरेदीखत नोंदविण्‍याकरीता झालेल्‍या त्रुटी आणि उशिराबद्दल कोण जबाबदार आहेत आणि प्रस्‍तुत प्रकरण मुदतीच्‍या आत आहे काय ? तसेच श्री.देशमुख यांना प्रकरणात वि.प. न केल्‍याने प्रकरण खारीज करण्‍याची गैरअर्जदाराची प्रार्थना मंजूर करणे कायदेशीर व न्‍यायोचित राहील काय ? 8. तक्रारकर्तीने नमूद केले की, गाळयाचा आहे त्‍या स्थितीत ताबा घेतल्‍यानंतर व गाळयाचे काम अर्धवट असतांनादेखील तिने ताबा घेतलेला आहे आणि गैरअर्जदाराकडे खरेदीखत नोंदवून घेण्‍यासाठी पाठपुरावा केलेला आहे. तक्रारकर्ती ही ताबा तारखेपासून म्‍हणजेच 1989 पासून सतत अविरत आपल्‍या गाळयाच्‍या ताब्‍यात असून उपभोग घेत आहे आणि अशा स्थितीत फक्‍त विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍यामुळे गैरअर्जदाराविरुध्‍द प्रस्‍तुत तक्रार तक्रारकर्ती दाखल करु शकते. मंचाचे त्‍यावर असे स्‍पष्‍ट मत आहे की, तक्रारकर्ती सदर गाळयाचे ताब्‍यात होती व आहे आणि झालेल्‍या करारानुसार गैरअर्जदारांनी विक्रीपत्र नोंदवून देणे होते. परंतू असे झालेले दिसून येत नाही आणि म्‍हणून मंचाचे असे स्‍पष्‍ट मत आहे की, तक्रारीला कारण हे सतत घडत (Continuous cause of action) आहे. म्‍हणून गैरअर्जदाराचा आक्षेप, तक्रार मुदतीत नाही हा फेटाळण्‍यात येतो. तक्रारकर्तीने दाखल केलेले निवाडे प्रस्‍तुत प्रकरणात लागू पडतात. तसेच गैरअर्जदाराद्वारे दाखल निवाडे प्रस्‍तुत प्रकरणाला लागू पडत नाही. 9. गैरअर्जदारांनी आक्षेप घेतला की, श्री. चंद्रशेखर विश्‍वंभरराव देशमुख (जमिन मालक) यांना प्रकरणात प्रतिवादी केलेले नाही आणि म्‍हणून तक्रार खारीज करण्‍यात यावी, कारण जमिनीचा अविभक्‍त हिस्‍सा त्‍याच्‍या गैरहजेरीत खरेदी करुन देता येणार नाही. तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवज क्र. 1, 2 व 3 यांचे सुक्ष्‍म वाचन व अवलोकन केले असता मंचाचे समक्ष ही बाब स्‍पष्‍ट होते की, श्री. चंद्रशेखर देशमुख यांनी गैरअर्जदाराचे लाभार्थ Irrevocable Power of Attorney करुन दिलेले आहे आणि त्‍याबद्दल गैरअर्जदाराने वाद उपस्थित केलेला नाही. 11. तक्रारकर्तीच्‍या झालेल्‍या करारानाम्‍यानुसार संपूर्ण रक्‍कम चुकती केलेली आहे आणि तक्रारकर्तीचा ताबाही सदर गाळयावर आहे. अशा स्थितीत गैरअर्जदार हा सेवा देणारा आहे आणि गैरअर्जदाराला सदर प्‍लॉटमधील अविभक्‍त हिस्‍सा खरेदी करुन देण्‍याचा अधिकार मिळालेला आहे, म्‍हणून मंचाचे असे मत आहे की, श्री. देशमुख प्रस्‍तुत प्रकरणात गैरअर्जदार म्‍हणून आवश्‍यक नाही आणि म्‍हणून गैरअर्जदाराचा सदर आक्षेप फेटाळण्‍यात येतो. 11. 12. श्री. किरण पानके यांचे प्रतिज्ञालेखावरुन गैरअर्जदाराने युक्‍तीवाद केला की, त्रयस्‍थ व्‍यक्‍ती तक्रारकर्तीविरुध्‍द शपथपत्र देत आहे आणि म्‍हणून तक्रारकर्ती स्‍वतः दोषी आहे असे ग्राह्य धरण्‍यात यावे असा युक्‍तीवाद केला. मंचासमक्षसुध्‍दा ही बाब स्‍पष्‍ट होते की, गैरअर्जदाराने स्‍वतःची जबाबदारी पूर्ण करण्‍याचे दृष्‍टीने स्‍वतः कधीही तक्रारकर्तीला विक्रीपत्र नोंदवून घेण्‍याबाबत लेखी कळविले नाही. तसेच तक्रारकर्तीने दिलेल्‍या नोटीसला उत्‍तर दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होत नाही. मंचाचे असे स्‍पष्‍ट मत आहे की, गैरअर्जदाराने प्रस्‍तुत साक्षीदार हा वेळेवर उभा करुन तक्रारकर्तीविरुध्‍द आक्षेप केलेला आहे आणि म्‍हणून साक्षीदार वजा प्रतिज्ञार्थी यांचा प्रतिज्ञालेख ग्राह्य धरता येत नाही. प्रकरणातील दाखल पुरसिस नि.क्र.14 स्‍वयंस्‍पष्‍ट आहे. यावरुन सदर प्रकरण मंचासमक्ष आपसात मिटवण्‍याचा प्रयत्‍न केलेला आहे. तसेच मंचाचे स्‍पष्‍ट मत होते की, गैरअर्जदाराने तक्रारकर्तीला सदर गाळयाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आदेशीत करणे कायदेशीर व न्‍यायोचित राहील. 12. 13. प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे लाभार्थ गैरअर्जदाराने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता झालेल्‍या विलंबाकरीता उभय पक्ष जबाबदार आहेत. परंतु गैरअर्जदार जास्‍त प्रमाणात निष्‍काळजी ठरतात असे मंचाचे मत आहे, म्‍हणून तक्रारकर्तीला मानसिक त्रास सहन करावा लागला आहे आणि करीता ती या कारणास्‍तव गैरअर्जदाराकडून नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र आहे. तक्रारकर्तीला नुकसान भरपाई म्‍हणून गैरअर्जदारांनी आज तारखेला सदर गाळयावर लागणारे विक्रीपत्राकरीता येणारा खर्च द्यावा/सहन करावा असे आदेशीत करणे कायदेशीर व न्‍यायोचित राहील. 14. नोटीस मिळाल्‍यावरही गैरअर्जदाराने विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही, म्‍हणून प्रस्‍तुत तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून गैरअर्जदार तक्रारीचा खर्च देण्‍यास जबाबदार आहे. वरील विवेचनावरुन मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 14. –आदेश- 1) तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते. 2) गैरअर्जदारांनी तक्रारकर्तीला, फ्लॅट नं.एफ-2, पहिला माळा, प्‍लॉट क्र. 53, सिध्‍देश अपार्टमेंट, साऊथ इस्‍टर्न रेल्‍वे एंम्‍प्‍लाईज को-ऑप. हाऊसिंग सोसायटी लिमिटेड, नागपूर, क्षेत्रफळ 531.50 चौ.फु. या निवासी गाळयाचे विक्रीपत्र न करुन दोषपूर्ण सेवा दिलेली आहे. 3) गैरअर्जदारांनी तक्रारकर्तीला फ्लॅट नं.एफ-2, पहिला माळा, प्‍लॉट क्र. 53, सिध्‍देश अपार्टमेंट, साऊथ इस्‍टर्न रेल्‍वे एंम्‍प्‍लाईज को-ऑप. हाऊसिंग सोसायटी लिमिटेड, नागपूर, क्षेत्रफळ 531.50 चौ.फु. या निवासी गाळयाचे विक्रीपत्र आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाच्‍या आत करुन द्यावे. 4) तक्रारकर्तीला देय नुकसान भरपाई दाखल गैरअर्जदाराने वरील गाळयाचे विक्रीपत्राकरीता आज तारखेला लागणारा संपूर्ण खर्च सहन करावा. 5) गैरअर्जदारांनी तक्रारकर्तीला तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रु.1,000/- देय करावे. 6) सदर आदेशाचे पालन गैरअर्जदाराने आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाच्‍या आत करावे अन्‍यथा आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून प्रती दिवस रु.300/- क्षतिपूर्तीबाबत तक्रारकर्तीला अदा करावे लागेल. 7) तक्रारकर्त्‍याने दाखल ‘ब’ व ‘क’ फाईल्‍स (सदस्‍यांकरीता फाईल्‍स) घेऊन जावे. | 
