श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. पुजा हाऊसिंग एजेंसी या नावाने जमीन खरेदी करुन ती विकसित करुन त्‍यावर लेआऊट टाकून त्‍यावरील प्‍लॉट्स विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.

2.               वि.प.ने वेगवेगळया आकाराचे भुखंड मौजा-चिंचभुवन, ता. व जि.नागपूर येथील ख.क्र.38, 41 व 43 लेआऊटमध्‍ये पाडले होते त्‍यातील 1500 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 48 ग्रुप ‘ई’ मधील रु.52,500/- मध्‍ये घेण्‍याचा विक्रीचा करारनामा उभय पक्षात दि.15.03.2001 रोजी रु.5,000/- बयाना देऊन करण्‍यात आला. तक्रारकर्त्‍याने  पुढे वि.प.ला दि.15.03.2001 पासून 10.12.2003 पर्यंत एकूण रु.45,000/- वि.प.ला दिले आणि उर्वरित रक्‍कम रु.7,500/- ही विक्रीपत्राचेवेळेस देण्‍याचे ठरले. तक्रारकर्ता सदर लेआऊटवर गेली असता वि.प.ने त्‍याला बयानापत्रात नमूद केलेला भुखंड आवंटित करण्‍यात आला नसल्‍याचे लक्षात आले. याबाबत इतर खरेदीदारांकडे चौकशी केली असता कुठल्‍याही भुखंड धारकांना भुखंड आवंटित करण्‍यात न आल्‍याचे समजून आले. तसेच जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंचाचा आदेशाची प्रत पाहिल्‍यावर त्‍यांनी ती प्रत वि.प.ला दाखवून भुखंडाचा ताबा व विक्रीपत्र करुन मिळण्‍याबाबत वि.प.ला विनंती केली. वि.प.ने भुखंड देण्‍याचे किंवा वरील आदेशाप्रमाणे रक्‍कम परत करण्‍याचे आश्‍वासन तक्रारकर्त्‍याला दिले. परंतू पुढे वि.प.ने विक्रीपत्र करुन दिले नाही आणि आश्‍वासित केल्‍याप्रमाणे रक्‍कमही परत केली नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा अदा केलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाकरीता नुकसान भरपार्इ मिळावी, तक्रारीचा खर्च आणि अतिरीक्‍त नुकसान भरपाई मिळावी अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणी वि.प.वर नोटीस बजावली असता वि.प.ने तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रारीवर तक्रार ही मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप घेऊन विलंब माफीचा अर्ज दाखल न केल्‍याने तक्रार खारिज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याने रु.45,000/- चा भरणा वि.प.कडे केला असल्‍याची बाब मान्‍य करुन उर्वरित रक्‍कम रु.7,500/- विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍याचे ठरले होते नमूद केले आहे. वि.प.च्‍या या लेखी उत्‍तराचे अवलोकन केले असता त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याची उर्वरित तक्रार नाकारलेली आहे. वि.प.ने पुढे असेही नमूद केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचा भुखंड क्र. 48 नियमितीकरणाकरीता जेव्‍हा ना.सु.प्र.कडे अर्ज केला, तेव्‍हा त्‍याला त्‍याचा भुखंड 1900 लेआऊटमध्‍ये नियमित होऊ शकत नाही असे कळल्‍यावर त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे. तक्रारीचे कारण सन 2000 पासून निर्माण झाले असल्‍याने सदर तक्रार ही कालबाह्य असल्‍याने खारिज करण्‍याची विनंती वि.प.ने केलेली आहे.

4.               उभय पक्षांचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकण्‍यात आला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

                    - नि ष्‍क र्ष -

5.               सदर प्रकरणात वि.प.ने लेखी उत्‍तरासोबत तक्रार ही कालमर्यादेच्‍या बाहेर असल्‍याने ती मुदतबाह्य असल्‍याचा प्राथमिक आक्षेप घेतला आहे. त्‍यादाखल त्‍यांनी काही निवाडयांचा उल्‍लेख लेखी उत्‍तरामध्‍ये केलेला आहे. मंचाचे मते उभय पक्षांमध्‍ये भुखंड विक्रीचा करारनामा जरीही सन 2000 मध्‍ये झाला असला तरीही वि.प.ने बयानापत्रामध्‍ये नमूद कालावधीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नसल्‍याने वादाचे कारण हे सतत घडत आहे आणि त्‍यामुळे वि.प.चा तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप निरस्‍त ठरतो. अशाच प्रकारच्‍या अनेक निवाडयातून सदर बाब मा.राज्‍य आयोग, राष्‍ट्रीय आयोग  यांनी स्‍पष्‍ट केलेली आहे.

6.               तक्रारकर्त्‍याने नि.क्र. 1 वर वि.प.ला रकमा दिल्‍याच्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. त्‍यावरुन उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या करारानुसार  मौजा-चिंचभुवन, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 38, 41, 43, प.ह.क्र. 43 मधील भुखंड क्र. 48  एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु. ज्‍याची किंमत रु.52,500/-  होती, त्‍यादाखल रकमा स्विकारल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रु.45,000/- दिल्‍याचे दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीवरुन दिसून येते व वि.प.ने ही बाब मान्‍य केलेली आहे. उभय पक्षांमध्‍ये भुखंड विक्रीचा करारनामा झाल्‍याचे सदर पावत्‍यांवरुन दिसून येत असल्‍याने तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक असल्‍याचे सिध्‍द होते.

7.               तक्रारकर्त्‍याने लावलेल्‍या पावतीनुसार वि.प.ने भुखंडांच्‍या किमतीची रक्‍कम स्विकारल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने भुखंडांच्‍या किमतीबाबत रक्‍कम स्विकारल्‍यावरही  व तक्रारकर्त्‍याने वारंवार विचारणा केल्‍यावर लेआऊटची मंजूरी, अकृषीकरण, नियमितीकरण आणि लेआऊटच्‍या विकासासंबंधी कामे झाली किंवा नाही याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्‍याला पुरविले नाही. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी आहे असे मंचाचे मत आहे आणि म्‍हणून तक्रारकर्ता सदर प्रकरणी दाद मिळण्‍यास पात्र आहे.

8.               भुखंडाचे विक्रीपत्र करण्‍याकरीता नगर रचना विभागाकडून मंजूर नकाशा, अकृषीकरण, विकासाची कामे करण्‍याची जबाबदारी वि.प. यांची म्‍हणजेच लेआऊटचे विकासकाची असते. परंतू प्रत्‍यक्षात वि.प.ने ही कामे सन 2000 पासून रक्‍कम प्राप्‍त केल्‍यावर तक्रार दाखल करेपर्यंत केलेली नाहीत. जेव्‍हा तक्रारकर्त्‍याच्‍या लक्षात आले की, वि.प.ने लेआऊटचा नकाशा मंजूर केलेला नाही, अकृषीकरण केलेले नाही व तक्रारकर्त्‍याला खोटी माहिती पुरवून भुखंडाची रक्‍कम स्विकारलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याला जेव्‍हा वि.प.च्‍या विरुध्‍द तक्रारीच्‍या आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाली तेव्‍हा त्‍याने वि.प.ला भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता किंवा दिलेली रक्‍कम परत मागण्‍याकरीता विनंती केली. वि.प.ने त्‍याबाबत दुसरा भुखंड उपलब्‍ध करण्‍याचे किंवा रक्‍कम परत करण्‍याचे आश्‍वासन तक्रारकतर्यला दिले. परंतू प्रत्यक्षात मात्र भुखंड आवंटीत केला नाही आणि रक्‍कमही परत केलेली नाही. अशाप्रकारे वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक करुन  आणि इतक्‍या काळापर्यंत तिची रक्‍कम गोठवून ठेवून ग्राहकास द्यावयाच्‍या   सेवेत त्रुटी केली आहे असे मंचाचे मत आहे. वि.प.ने लेखी उत्‍तरात ना.सु.प्र.कडे सदर लेआऊटचे नियमितीकरणाकरीता दिलेले आवेदन सदर जमिन एअर कार्गो (मीहान) मध्‍ये गेल्‍याने नाकारलेले आहे. त्‍यामुळे जर मधल्‍या काळात वि.प.ने नगर रचना विभागाकडून मंजूर नकाशा, अकृषीकरण, विकासाची कामे केलेली असेल तर त्‍याने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याला करुन द्यावे असा आदेश देणे कागदोपत्री राहील, म्‍हणून सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला अदा केलेली रक्‍कम  व्‍याजासह मिळण्‍याचा आदेश देणे न्‍यायोचित व कायदेशीर राहील असे मंचाचे मत आहे.  तक्रारकर्त्‍याला वि.प.च्‍या सदर कृतीमुळे मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला. या त्रासाची नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे.

- आ दे श -

1)   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.45,000/- ही रक्‍कम दि. 10.12.2003 पासून तर रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 12 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

2)   वि.प.ने तक्रारकर्तीला मानसिक, शारिरीक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईदाखल रु.5,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- द्यावे.

3)   वि.प.ने सदर आदेशाचे पालन आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.

4)   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य देण्‍यात यावी.