तक्रारदार स्वत:
अॅड सुनिता किंकर जाबदेणारांकरिता
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
द्वारा- श्रीमती अंजली देशमुख, मा. अध्यक्ष
:- निकालपत्र :-
दिनांक 31/ऑगस्ट/2012
तक्रारदारांची तक्रार थोडक्यात खालीलप्रमाणे-
1. तक्रारदारांनी जाबदेणारांसोबत सदनिका क्र. 206, कार्नेशन सी विंग, रहेजा गार्डन, वानवडी, पुणे 411 040 संदर्भात दिनांक 26/2/2009 रोजी करारनामा करुन दिनांक 9 मार्च 2009 रोजी तो नोंदणीकृत केला. करारापुर्वी सदनिकेचा संपुर्ण मोबदला जाबदेणार यांना अदा केला. सदनिका घेतांना कार्नेशन सी विंगला जाण्यासाठी रस्ता अस्तित्वात होता. रस्त्याला लागून जाबदेणार - बिल्डरचे सेल्स ऑफिस होते. सेल्स ऑफिस पर्यन्तचा रस्ता चांगल्या स्थितीमध्ये होता. जाबदेणार यांनी ऑक्टोबर / नोव्हेंबर 2009 च्या सुमारास सेल्स ऑफिस पाडून नवीन बिल्डींगचे काम सुरु केले. तसेच कंपाऊंड वॉलचेही बांधकाम नवीन बिल्डींग भोवती सुरु केले. रस्त्याचा भाग कंपाऊंड वॉल मध्ये येत होता. जाबदेणार यांनी रस्त्याच्या जागेचा व खुल्या जागेचा समावेश नवीन बिल्डींग मध्ये केला. नवीन बिल्डींग भोवती असलेली कंपाऊंड वॉल व तक्रारदारांची कार्नेनेशन सी विंग या मधील जागेत जाबदेणार यांनी टेनिस कोर्ट बांधण्याचे काम सुरु केले त्यामुळे तक्रारदारांचा जाण्या येण्याचा रस्ता बंद झाला. अडथळा निर्माण झाला. नवीन बिल्डींग व टेनिस कोर्टचा समावेश तक्रारदारांच्या करारासोबतच्या नकाशा मध्ये नव्हता. रस्त्याअभावी तक्रारदारांना सदनिकेपर्यन्त जाण्यास त्रास होत होता. जाबदेणार यांनी सदनिकाधारकांची संमती घेतलेली नव्हती. तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार जाबदेणार यांनी नवीन बिल्डींग बांधल्यामुळे व रस्ता काढून टाकल्यामुळे अग्निशमन संदर्भात – आगीचा बंब आणण्यास, पाईप आणण्यास त्रास होऊ शकतो. जाबदेणार यांनी सन 2008 मध्येच, रस्ता काढण्याआधीच फायर डिपार्टमेंटचे नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकीट घेतलेले आहे. पाण्याचा टँकर देखील जमीनीखालील असलेल्या टँक पर्यन्त पोहचू शकत नाही. पाणी टंचाईची समस्या निर्माण झाल्यास त्रास होऊ शकतो. तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार कार्नोशन बिल्डींग पासून मेन गेट पर्यन्तचा जवळचा रस्ता बंद झाल्यामुळे तक्रारदारांना त्रास होत आहे. यासंदर्भात तक्रारदारांनी जाबदेणार यांना दिनांक 4/3/2011 व 14/3/2011 रोजी पत्र पाठविले परंतु जाबदेणार यांनी पत्रास उत्तर दिले नाही. उलट कार्नेशन सी विंगच्या दक्षिणेकडील बाजूस जाबदेणार यांनी नवीन कंपाऊंड वॉलचे बांधकाम सुरु केले. या भिंतीमध्ये गेट साठी जागा नाही. तक्रारदार आणि जाबदेणार यांच्यामध्ये झालेल्या नोंदणीकृत करारामध्ये टेनिस कोर्टाचा उल्लेख नाही. टेनिस कोर्टची दिशाही चुकीची आहे. म्हणून सदरील तक्रार. तक्रारदार जाबदेणार यांच्याकडून नोंदणीकृत करारानुसार कार्नेशन सी विंगला डायरेक्ट रस्ता दयावा अशी मागणी करतात. तसेच जाबदेणार यांनी कंपाऊंड वॉल मध्ये आवश्यक बदल करावेत जेणेकरुन कार्नेशन सी विंग मध्ये वाहने सहज येऊ शकतील अशी मागणी करतात. जाबदेणार यांनी वर नमुद रस्ता एका महिन्यात चालू स्थितीत करावा, तसेच तक्रारीचा खर्च व जाबदेणार यांना योग्य ते शासन करावे अशी मागणी करतात. तक्रारदारांनी शपथपत्र व कागदपत्रे दाखल केली.
2. जाबदेणार यांनी लेखी जबाब दाखल करुन तक्रारदारांच्या मागणीस विरोध दर्शविला. जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार दिनांक 26/2/2009 रोजीच्या करारातील आर्बिट्रेशनच्या कलम 59 नुसार प्रस्तुतची तक्रार चालविण्याचा मंचास अधिकार नाही. तक्रारदार आणि जाबदेणार यांच्यात दिनांक 26/2/2009रोजी सदनिकेसंदर्भात नोंदणीकृत करारनामा झाला होता. तक्रारदारांनी दिनांक 09/04/2009 रोजी सदनिकेचा ताबा घेतला व दिनांक 15/6/2011 रोजी तक्रार दाखल केली त्यामुळे तक्रार मुदतबाहय आहे. जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार कार्नेशन मध्ये तीन विंग – ए, बी व सी आहेत. या तीनही विंग मध्ये जाण्यायेण्यासाठी एक अॅक्सेस रोड देण्यात आलेला आहे, तो नकाशामध्ये hatched burnt sienna रंगामध्ये दाखविण्यात आलेला आहे. तक्रारदार कार्नेशन बिल्डींग, विंग सी मध्ये जाण्यासाठी ज्या अॅक्सेस रोडची मागणी करतात तो रस्ता तक्रारदारांना कधीही उपलब्ध नव्हता. कार्नेशन ए, बी व सी विंग ला जाण्यायेण्याचा रस्ता एकच आहे, कार्नेशन सी मधून जाण्यायेण्यासाठी कार्नेशन ए व बी मधून जावे लागते. पुणे महानगरपालिकेने कार्नेशन ए, बी व सी साठी जो नकाशा मंजुर केला आहे त्यामध्ये कार्नेशन सी विंग साठी स्वतंत्र रस्ता दाखविण्यात आलेला नाही, मंजुर नकाशाची प्रत जाबदेणार यांनी मंचात दाखल केलेली आहे. तक्रारदार जो रस्ता कार्नेशन सी विंग साठी आहे म्हणतात तो सर्व्हे नं 71 सब प्लॉट नं. 9 चा भाग आहे. कार्नेशन ए, बी व सी विंग या सब प्लॉट 1 सर्व्हे नं 74/ए, 74/बी चा भाग आहेत. त्या जागेवर जाबदेणार यांनी तात्पुरते सेल्स ऑफिस बांधलेले होते. नंतर सेल्स ऑफिस पाडून जाबदेणार तेथे दुसरे बांधकाम करणार होते. तक्रारदारांचे जे म्हणणे आहे की रस्त्या अभावी आगीचा बंब, पाण्याचा टँकर, पाईप बिल्डींग पर्यन्त येण्यास त्रास होईल. परंतु जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार जाबदेणार यांना पुणे महानगर पालिकेने फायर एन.ओ.सी दिलेली आहे. त्याची प्रत मंचात दाखल केलेली आहे. जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार करारामध्ये जागेवर कार्पोरेशननी मंजुर केल्याप्रमाणे वेळोवेळी फेजवाईज बांधकाम करु शकतील असे क्लॉज मध्ये नमुद केलेले आहे. जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार बिल्डरने ले आऊट मध्ये काही बदल करण्याचे हक्क स्वत:कडे ठेवून घेतलेले आहेत. तक्रारदार आणि जाबदेणार यांच्या झालेल्या करारानाम्यातील क्लॉज 42 व 46 नुसार अंतर्गत रस्त्यात बदल करण्याचे अधिकार जाबदेणार यांच्याकडे आहेत, त्यासाठी तक्रारदार वा इतर कुणाकडूनही संमती घेण्याची जाबदेणार यांना आवश्यकता नाही. करारामध्ये टेनिस कोर्टसंदर्भात उल्लेख करण्यात आलेला नाही. जाबदेणार यांनी टेनिस कोर्ट ही अतिरिक्त सुविधा दिलेली आहे. फायर डिपार्टमेंटनी जाबदेणार यांना कार्नेशन बिल्डींग साठी एन.ओ.सी दिलेली आहे. जाबदेणार यांच्या सेवेत त्रुटी नाही म्हणून तक्रार खर्चासह नामंजुर करावी अशी मागणी जाबदेणार करतात. जाबदेणार यांनी शपथपत्र व कागदपत्रे दाखल केली.
3. उभय पक्षकारांनी दाखल केलेल्या कागदपत्रांची मंचाने पाहणी केली. तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार तक्रारदार आणि जाबदेणार यांच्यात झालेल्या नोंदणीकृत करार दिनांक 26/2/2009 नुसार तक्रारदारांनी जाबदेणार यांच्याकडून सदनिका क्र. 206, कार्नेशन सी विंग, रहेजा गार्डन, वानवडी खरेदी केली. सदनिका घेतांना कार्नेशन सी विंगला जाण्यासाठी रस्ता अस्तित्वात होता. रस्त्याला लागून जाबदेणार - बिल्डरचे सेल्स ऑफिस होते. सेल्स ऑफिस पर्यन्तचा रस्ता चांगल्या स्थितीमध्ये होता. जाबदेणार यांनी ऑक्टोबर / नोव्हेंबर 2009 च्या सुमारास सेल्स ऑफिस पाडून नवीन बिल्डींगचे काम सुरु केले. टेनिस कोर्टचे बांधकाम केले. कंपाऊंड वॉल बांधली. त्यामुळे पुर्वीचा रस्ता बंद झाला. त्यावर जाबदेणार यांचे असे म्हणणे आहे की कार्नेशन सी विंगला जाण्यासाठी स्वतंत्र रस्ता, अॅक्सेस रोड देण्यात आलेला नव्हता. कार्नेशन ए, बी व सी विंगला जाण्यायेण्यासाठी एकच सामाईक अॅक्सेस रोड देण्यात आलेला होता. तक्रारदारांनी तक्रारीसोबत करारनाम्याचे थर्ड शेडयुल दाखल केलेले आहे. तक्रारदारांनी जी नकाशाची प्रत दाखल केलेली आहे त्यामध्ये burnt sienna या रंगात सर्व रस्ते दाखविण्यात आलेले आहेत. ते सामाईक आहेत व कार्नेशन ए, बी व सी विंगला जाणारे आहेत. तक्रारदारांनी दाखल केलेला नकाशा व जाबदेणार यांना दाखल केलेला नकाशा वेगळा आहे. तक्रारदारांनी दाखल केलेल्या नकाशामध्ये burnt sienna रंगाने दाखविण्यात आलेला रस्ता कार्नेशन सी विंग पर्यन्त गेल्याचे दिसून येते. परंतु जाबदेणार यांनी जो नकाशा दाखल केला आहे त्यामध्ये internal access road आहे म्हणून कार्नेशन ए, बी व सी विंग मध्ये स्विमींग पूल, क्लब हाऊस कडून रस्ता दाखविलेला आहे तसेच लाल रंगामध्ये गेट दाखविलेले आहे. Internal access road सर्व्हे नं 71 कडे गेला आहे तसाच सर्व्हे नं 72 कडे गेलेला दिसून येतो. जाबदेणार यांनी करारनाम्याची प्रत दाखल केली आहे. युक्तीवादाच्या वेळी जाबदेणार यांचे अॅड. सुनिता किनकर यांनी करारातील क्लॉज वर भर दिला. क्लॉज नं 42 व 46 वर अधिक भर दिला. क्लॉज 42 मध्ये पुढील प्रमाणे नमुद केले आहे-
“42. So long as the area of the said premises (agreed to be acquired by the Flatholder from the Builders) is not altered and the amenities set out in the Second schedule hereunder written are not altered, the Builders shall be at liberty (and hereby permitted) to make variations in the layout of the said layout land and/or elevation of the Building/s including relocating the open spaces/ all structures/ buildings/ garden spaces, recreation areas and/or varying the location of the access to the said Building/s and obtain from the PMC, revised permissions/ sanctions for development of the layout land, as the exigencies of the situation and the circumstances of the case may require. The flatholder expressly hereby consented to all such variations.”
“46. It is hereby further expressly agreed, declared and confirmed by and between the parties hereto that:
(a) The builder shall have the absolute discretion :
(i) To decide and determine what plots and what areas are to be comprised in the said layout land.
(ii) To vary or alter from time to time, the layout and the internal/feeder roads and/or the dimensions of the said property and/or the location or extent of the open spaces and/or garden and/or Recreation Areas (RG).”
(b) No objection shall be raised nor will any obstruction or hindrance be caused by the Flatholder and/or the Co-operative society to the alterations and /or variations aforesaid”
वर नमुद करारनाम्यातील क्लॉज 42 व 46 नुसार जाबदेणार यांना ले आऊट मध्ये बदल करण्याचे अधिकार आहेत. त्या बदलास तक्रारदारांनी संमती – कन्सेन्ट दिलेली आहे. तक्रारदारांनी करारनाम्यावर सही केलेली आहे. करारनाम्याच्या नेमक्या कोणत्या क्लॉज मध्ये टेनिस कोर्टाचा उल्लेख करण्यात आलेला आहे, ते कोठे बांधले जाणार होते वा त्याची दिशा कोणती रहाणार होती याचा उल्लेख करारातील क्लॉज सह तक्रारदारांनी केलेला नाही. उलट जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार टेनिस कोर्ट ही अतिरिक्त दिलेली सुविधा आहे. त्यामुळे जाबदेणार यांनी सुरुवातीस कार्नेशन सी विंग साठी दिलेला रस्ता, ज्याला लागून सेल्स ऑफिस होते, तो रस्ता बंद केला, सेल्स ऑफिस पाडून नवीन बिल्डींगचे बांधकाम केले, बदल केले, टेनिस कोर्ट उभारले, टेनिस कोर्टची दिशाही चुकीची आहे असे म्हणता येणार नाही, असे मंचाचे मत आहे.
तक्रारदारांच्या तक्रार करण्याचा मुख्य उद्देश असा होता की, कार्नेशन सी विंग पर्यन्त जाणारा सर्वात जवळचा रस्ता जाबदेणार यांनी बंद केल्यामुळे समजा कुठे अपघात झाला, पाणी समस्या निर्माण झाली त्यावेळी पाण्याचा टँकर आणण्यास असुविधा निर्माण होईल. जर समजा आग लागली तर आगीचा बंब आणण्यास, पाईप आणण्यास त्रास होईल. परंतु जाबदेणार यांनी पुणे महानगरपालिकेच्या, फायर डिपार्टमेंटची दिनांक 15/4/2012 रोजीची फायर एन.ओ.सी दाखल केलेली आहे. तसेच पुणे महानगरपालिकेच्या दिनांक 6/3/2006, 21/7/2007 व 11/8/2008 च्या फानयल एन.ओ.सी दाखल केलेल्या आहेत. फायर हायड्रंट बद्यल उपाययोजना केलेली आहे, पुर्तता केलेली आहे. त्यामुळे तक्रारदारांनी पाण्याचा टँकर येईल का नाही, आगीच्या बंबाबद्यलची भीती बाळगण्याचे काहीही कारण नाही.
वरील विवेचनावरुन जाबदेणार यांच्या सेवेतील त्रुटी मंचास आढळून येत नाही. म्हणून तक्रारदारांची तक्रार नामंजुर करीत आहे.
:- आदेश :-
[1] तक्रार नामंजुर करण्यात येते.
[2] खर्चाबद्यल आदेश नाही.
आदेशाची प्रत उभय पक्षकारांना नि:शुल्क पाठविण्यात यावी.
