श्री. सतीश सप्रे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. फिनिक्‍स इंफ्रा ईस्‍टेट इंटरनॅशनल प्राय.लिमि. नोंदणीकृत फर्म असून तिचे वि.प.क्र. 1 व 2 संचालक आहेत. तक्रारकर्ते क्र. 1 ते 5 हे मृतक श्रीमती कमल नामदेवराव सुटे यांचे वारस आहेत. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांसोबत भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि स्विकारलेली रक्‍कम परत केली नाही म्‍हणून वि.प.ने दिलेल्‍या त्रुटीपूर्ण सेवेमुळे झालेल्‍या नुकसान भरपाईबाबत ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, श्रीमती कमला नामदेवराव सुटे यांनी वि.प.च्‍या मौजा-वाठोडा, प.ह.क्र. 50, 51 व 52 वरील भुखंड क्र. 14 हा 1894.46 चौ.फु.चा रु.1,89,000/- किमतीमध्‍ये घेण्‍याचा उभय पक्षांमध्‍ये ठरले होते व त्‍यानुसार श्रीमती कमला नामदेवराव सुटे यांनी रकमा‍ दिल्‍या व त्‍यानुसार दि.14.11.2007 रोजी रु.94,446/- वि.प.ने त्‍यांना बयाना पत्र करुन दिले. उर्वरित रक्‍कम ही 24 मासिक हप्‍त्‍यामध्‍ये द्यावयाचे उभय पक्षात ठरले होते. श्रीमती कमला नामदेवराव सुटे यांनी दि.31.10.2009 पर्यंत रु.1,89,000/- संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिली. पुढे तक्रारकर्तीने सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मागितले असता वि.प.ने  विक्रीपत्र करुन देण्‍यास टाळाटाळ केली. म्‍हणून श्रीमती कमला नामदेवराव सुटे यांनी दिलेली रक्‍कम व्‍याजासह परत करण्‍याकरीता वि.प.ला पत्र पाठविले असता त्‍यांनी व्‍याजास‍ह रक्‍कम रु.3,65,377/- फेब्रुवारी 2015 पर्यंत देण्‍याचे कबुल केले. परंतू पुढे कुठलीही रक्‍कम दिली नाही. श्रीमती कमला नामदेवराव सुटे यांचे निधन झाल्‍याने त्‍यांचे कायदेशीर वारस तक्रारकर्ते क्र. 1 ते 5 यांनी वि.प.ला नोटीस पाठविली असता वि.प.ने नोटीस स्विकारला नाही. अशाप्रकारे वि.प.ने मृतक कमला सुटे यांची फसवणूक केल्‍याने तक्रारकर्त्‍यांनी वारस लाभार्थी या नात्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन, वि.प.ने रु.1,89,000/- ही धनादेशाची रक्‍कम 03.10.2007 पासून 15 टक्‍के व्‍याजासह द्यावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांना वर्तमान पत्रामध्‍ये प्रकाशित करुन बजावली असता वि.प.क्र. 1 व 2 गैरहजर असल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               सदर तक्रार युक्‍तीवादाकरीता आली असता तक्रारकर्त्‍याचे वकीलांचा युक्‍तीवाद आयोगाने ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित मुद्दे, निष्‍कर्ष व त्‍यावरील कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ते विरुध्‍द पक्षांचे ग्राहक आहेत काय ?                                              होय

2.       तक्रार ग्रा.सं. कायद्यानुसार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक             मर्यादेत आहे काय ?                                                होय

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?       होय

4.       तक्रारकर्ते कुठला आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?             अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत नमूद केल्‍याप्रमाणे तक्रारकर्ता क्र. 1 यांची पत्‍नी मृतक कमला सुटे व वि. प. यांच्‍यामध्‍ये मौजा-वाठोडा, प.ह.क्र. 50, 51 व 52 वरील भुखंड क्र. 14 हा 1894.46 चौ.फु.चा रु.1,89,000/- किमतीमध्‍ये घेण्‍याचे, दि.14.11.2007 रोजी रु.94,446/- स्विकारुन वि.प.ने बयाना पत्र करुन दिल्‍याचे, दस्‍तऐवज क्र. 1 वरुन दिसून येते. बुकींग कार्ड वरील अटीनुसार विकास शुल्‍क भुखंड धारकास वि.प.ला वेगळे द्यावे लागेल. तसेच  लेआऊटच्‍या नकाशावरुन प्रस्‍तुत लेआऊट हे प्रस्‍तावित असून ते मंजूर झाल्‍याचे त्‍यावर कुठलाही शिक्‍का वा सही संबंधित विभागाची दिसून येत नाही. त्यानुसार वि.प. बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, संबंधी वि.प.ची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नाही. तसेच तक्रारकर्ते हे मृतक कमला सुटे यांचे वारस व लाभार्थी असल्‍यामुळे त्‍यांच्‍यामध्‍ये आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो, म्‍हणुन मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

6.                              मुद्दा क्र. 2 –  मृतक कमला सुटेला वि.प.ने भुखंड क्र. 14 विकण्‍याचा करार करुन व पूर्ण किंमत स्विकारुनसुध्‍दा विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि रक्‍कमही परत केलेली नाही, त्‍यामुळे वादाचे कारण हे सतत घडत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. त्‍यामुळे सदर तक्रार कालमर्यादेत आहे. तसेच तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता सदर तक्रार ही आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतो.

7.                              मुद्दा क्र. 3 –  तक्रारकर्ता क्र. 1 यांच्‍या पत्‍नी व तक्रारकर्ता क्र. 2 ते 5 यांच्‍या आई मृतक कमला सुटेला ला वि.प.ने भुखंड क्र. 14 आवंटित करुन व  भुखंडाची संपूर्ण किंमत नियोजित कालावधीत स्विकारुनसुध्‍दा वि.प.ने विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. तसेच पुढे वि.प.ने विक्रीपत्र करुन न देता व्‍याजासह स्विकारलेली रक्‍कम परत करण्‍याची तयारी दर्शविली. परंतू भुखंड खरेदीदारास त्‍यांच्‍या हयातीत किंवा त्‍यांच्‍या मृत्‍युपरांत त्‍यांच्‍या वारसांना कुठलीही रक्‍कम परत केली नाही. शेवटी कायदेशीर नोटीसची बजावणी केल्‍याचे अभिलेखावरुन दिसून येते. परंतू वि.प.ने नोटीससुध्‍दा स्विकारला नाही. यावरुन वि.प. तक्रारकर्त्‍या ग्राहकास सेवा देतांना अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत असल्‍याचे दिसून येते, वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असल्‍याचे दिसून येते, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन मुद्दा क्र. 3 चे निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येत आहे.

8.               मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍यांना वि.प.ने व्‍याजासह रक्‍कम परत करण्‍याचे आश्‍वासन दिले आहे आणि तक्रारकर्ते ते मिळण्‍यास पात्र आहे, कारण वि.प. सन 2007 पासून त्‍यांची रक्‍कम आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरीत आहे. वि.प.क्र. 1 व 2 यांना आयोगाने वर्तमान पत्रात नोटीसची बजावणी केलेली आहे. वि.प. आयोगासमोर हजर झाले नाही. तसेच तक्रार ही खोडून काढलेली नाही. यावरुन त्‍यांना तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील कथन व दस्‍तऐवज मान्‍य असल्‍याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. वि.प.ने मृतक कमला सुटेला दि.19.09.2014 रोजीच्‍या पत्राद्वारे रु.3,65,377/- देण्‍याचे कबुल केले परंतू सदर रक्कम मृतक कमला सुटेला किंवा त्‍यांचे वारसांना आजतागायत मिळालेली नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी दंडात्मक व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे.

     मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम व्याजासह परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

9.         भुखंड खरेदीदाराने भूखंडाची पूर्ण देय रक्‍कम रु.1,89,000/- दि.31.10.2009 पर्यन्त दिल्यानंतर वि.प.ने सदर रक्कम स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍यांना भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवल्‍याने तक्रारकर्त्‍यांना सदर रक्‍कम ही द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश पारित करणे न्‍यायोचित व कायदेशीर होईल असे आयोगाचे मत आहे. वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटीमुळे तक्रारकर्त्‍यांना मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे तक्रारकर्ते मानसिक, शारिरी‍क त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाईदाखल रु.15,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु.10,000/- मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती व दाखल दस्‍तऐवजांवरुन आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1)   तक्रारकर्ते क्र. 1 ते 5 ची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.1,89,000/- ही रक्‍कम दि.31.10.2009 पासून प्रत्‍यक्ष रक्‍कम मिळेपर्यंत द.सा.द.शे. 9 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

2)         तक्रारकर्त्‍यांना झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबद्दल वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी 15,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.

3)         सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी. परिच्‍छेद क्र. 1 मधील रक्‍कम 45 दिवसात न दिल्‍यास द.सा.द.शे. 12 टक्‍के व्‍याज देय राहील.

4)         आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षांना विनामूल्‍य द्याव्‍या.