प्रस्तुतची तक्रार, तक्रारदार यांनी ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 चे कलम 12 प्रमाणे जाबदेणारांविरुद्ध सेवेतील त्रुटीसंदर्भात दाखल केलेली आहे. तक्रारीतील कथने खालीलप्रमाणे.

 

1]    यातील जाबदेणार क्र. 1 ही कन्सट्रक्शन कंपनी असून जाबदेणार क्र. 2 हे त्या कंपनीचे संचालक/पार्टनर आहेत. जाबदेणार यांनी स. नं. 62, हिस्सा नं. 10/1, कोंढवा खुर्द, पुणे या मिळकतीवर ‘क्रिस्टल हाईट्स’ या इमारतीमध्ये सदनिका विक्रीसाठी बांधकाम केले. तक्रारदार यांनी सन 2007 मध्ये जाबदेणार यांनी बांधलेल्या स्कीममध्ये सदनिका खरेदीविषयी चौकशी केली व त्याच्या ‘ए' या इमारतीमधील 1152 चौ. फु. क्षेत्रफळ असलेली दुसर्‍या मजल्यावरील सदनिका क्र. 12 बुक केली. सदरच्या सदनिकेची किंमत ही रक्कम रु. 12,90,000/- इतकी ठरली. तक्रारदार यांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांनी जाबदेणार यांना दि. 21/10/2007 रोजी चेक क्र. 209329 द्वारे रक्कम रु. 25,000/-, दि. 25/10/2007 रोजी चेक क्र. 209330 द्वारे रक्कम रु. 75,000/- व दि. 24/12/2007 रोजी चेक क्र. 209335 द्वारे रक्कम रु. 11,90,000/-, असे एकुण रक्कम रु. 12,90,000/- अदा केले. या व्यतीरिक्त तक्रारदार यांनी जाबदेणार यांना रक्कम रु. 20,000/- एम.एस.ई.बी. चार्जेसपोटी आणि रक्कम रु. 5,000/- लीगल चार्गेसपोटी दिले. दि. 7/11/2007 रोजी तक्रारदार व जाबदेणार यांच्यामध्ये नोंदणीकृत करारनामा करण्यात आला व त्यानंतर जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांना सदनिकेचा ताबा दिला. यातील तक्रारदार यांच्या कथनानुसार, त्यांनी एप्रिल 2008 मध्ये सदनिकेमध्ये राहण्यास सुरुवात केल्यानंतर बांधकामाचा दर्जा हा निकृष्ट असल्याचे त्यांच्या लक्षात आले. टॉयलेटला वॉटर प्रुफिंग केलेले नसल्यामुळे सदनिकेच्या भिंतींना ओल आली आहे, फ्लोरिंग योग्य रितीने केलेले नव्हते, टाईल्सला भेगा पडल्या, त्या सैल झाल्या आहेत, खिडक्या योग्य रितीने बसविलेल्या नव्हत्या त्यामुळे त्या बंद करुनही पावसाचे पाणी आत येऊन फर्निचरचे नुकसान झाले, पुरेसे पिण्याचे पाणी नाही. जाबदेणार यांनी त्यांचा कॉंन्ट्रॅक्टर पाठविला होता, परंतु त्याने योग्य रितीने काम केले नाही. तक्रारदार यांनी वारंवार सदरच्या त्रुटी जाबदेणार यांच्या लक्षात आणून दिल्या, परंतु जाबदेणार यांनी त्याकडे दुर्लक्ष केले, त्यामुळे तक्रारदार यांनी दि. 13/11/2008 रोजी जाबदेणार यांना कायदेशिर नोटीस पाठविली. त्या नोटीशीस जाबदेणार यांनी खोटे व चुकीचे उत्तर दिले. तक्रारदार यांनी आर्किटेक्टची नियुक्ती केली, त्यांनी त्यांच्या अहवालामध्ये बांधकामाच्या निकृष्ट दर्जामुळे त्रुटी निर्माण झाल्याचे नमुद केले आहे. जाबदेणार यांनी सोसायटी स्थापनेपोटी रक्कम रु. 20,000/- घेऊनही सोसायटी स्थापन केलेली नाही आणि सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीडही केलेले नाही. अशाप्रकारे जाबदेणार यांनी निकृष्ट दर्जाचे बांधकाम करुन सेवेमध्ये कमतरता केलेली आहे, म्हणून तक्रारदार यांनी प्रस्तुतची तक्रार दाखल केलेली आहे. तक्रारदार जाबदेणार यांच्याकडून वर नमुद केलेल्या बांधकामातील त्रुटी विनामुल्य दुरुस्त करुन, सोसायटीची स्थापना आणि सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन व रु. 1,00,000/- नुकसान भरपाई, 32 सदनिकांना पुरेसे होईल इतक्या पाणीपुरवठ्यासाठी महानगरपालिकेकडून मंजूरी, रक्कम रु. 2,00,000/- नुकसान भरपाई, जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांच्याकडून जास्तीचे घेतलेले रक्कम रु. 1,50,000/-, वरील सर्व रकमेवर द.सा.द.शे. 12% व्याजदर, तक्रारीचा खर्च आणि इतर दिलासा मागतात.  

 

3]    सदर प्रकरणी जाबदेणार यांना नोटीस पाठविली असता त्यांनी वकीलामार्फत उपस्थित राहून त्यांची लेखी कैफीयत-शपथपत्र सादर केले. जाबदेणार यांनी तक्रारदारांच्या तक्रारीतील कथने खोडून काढलेली आहेत. जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांना दि. 27/12/2007 रोजी सदनिकेचा ताबा दिला व तक्रारदार यांनी प्रस्तुतची तक्रार ही दोन वर्षांनंतर दाखल केलेली आहे त्यामुळे ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 च्या कलम 24(ए) नुसार तक्रारदार यांची तक्रार ही मुदतबाह्य आहे. नोंदणीकृत करारनामा करण्यापूर्वी जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांना कोंढवा ग्रामपंचायत यांनी मंजूर केलेला प्लॅन दाखविला होता व त्यावेळी तक्रारदार यांनी बांधकामाच्या दर्जाविषयी कोणतीही शंका उपस्थित केलेली नव्हती. तक्रारदार एप्रिल 2008 मध्ये सदनिकेमध्ये रहावयास आले, ही बाब जाबदेणार यांना मान्य नाही. जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार, सुरुवातीला सदरची बांधकाम योजना ही कोंढवा ग्रामपंचायत अंतर्गत येत होती, त्यामुळे त्यावेळी पुणे महानगरपालिकेकडून पाण्याची सोय करण्याचा प्रश्न उद्भवत नाही, परंतु त्यांनी सन 2004 मध्ये पुणे महानगरपालिकेकडून गुंठेवारी प्रमाणपत्र प्राप्त करुन घेतले व अतिरिक्त पाणीपुरवठ्याची बाब ही पुणे महानगरपालिकेकडे प्रलंबीत आहे. जाबदेणार यांनी 32 सदनिकाधारकांना योग्यरितीने पाणीपुरवठा होण्यासाठी बोअरबेलसाठी करारनामा केलेला आहे, तसेच पिण्याचे पाणी साठविण्याकरीता अतिरिक्त टाकी दिलेली आहे. जाबदेणार यांनी त्यांच्या कैफियतीमध्ये पुढे असे कथन केले आहे की, तक्रारदार डिसे. 2007 मध्ये सदनिकेमध्ये रहावयास आल्यानंतर जेव्हा त्यांनी जाबदेणार यांच्याकडे त्रुटींबद्दल कळविले त्यानंतर लगेचच त्यांनी त्यांचा प्रतिनिधी पाठविला, परंतु त्या प्रतिनिधीने सांगितलेल्या सुचनांकडे तक्रारदार यांनी लक्ष दिले नाही. जाबदेणार यांनी वेळोवेळी तक्रारदार यांच्या तक्रारी सोडविलेल्या आहेत. करारनामा करतेवेळीच तक्रारदार यांनी खिडक्या व इतर सोयी-सुविधाची तपासणी केलेली होती व त्यानंतर सदनिका खरेदीबाबत करारनामा केलेला होता, त्यामुळे तक्रारदार यांनी याबाबत केलेल्या तक्रारी खोट्या असल्याचे जाबदेणार यांनी नमुद केलेले आहे. जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांना सदनिका खरेदीकरतेवेळी इमारत नवी असल्याचे कधीही सांगितले नाही, उलट त्यांनी बांधकामाबाबतचे सर्व कागदपत्रे तक्रारदार यांना दाखविली होती, त्याचप्रमाणे सदरची सदनिका बांधकाम झाल्यापासून रिकामीच आहे असे जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांना पत्राद्वारे कळविले होते. जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांचे इतर सर्व आरोप फेटाळत प्रस्तुतची तक्रार नामंजूर करावी अशी मागणी केलेली आहे.

 

4] जाबदेणार यांनी त्यांच्या म्हणण्याच्या पुष्ठ्यर्थ शपथपत्र व गुठेवारीचे प्रमाणपत्र दाखल केलेले आहे.

 

6]    प्रस्‍तूतच्या प्रकरणामध्ये तक्रारदार व जाबदेणार यांनी दाखल केलेले शपथपत्र व कागदपत्रे, दोन्ही बाजूंनी केलेला युक्‍तीवाद, यांचा विचार करुन गुणवत्‍तेवर निर्णय देण्‍यात येत आहे.

7]    तक्रारदार व जाबदेणार यांनी दाखल केलेल्‍या तक्रारीतील व कैफियतीमधील कथने, कागदपत्रे व युक्‍तीवादाचा विचार करता खालील मुद्ये निश्चित करण्‍यात येत आहेत. सदर मुद्ये व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे-

सेवेमध्ये कमतरता केलेली आहे, हे तक्रारदार      :

यांनी सिद्ध केले आहे का?               :     होय.

 

      भरपाई देण्‍यास जबाबदार आहेत का ?            :     होय

 

[क]   अंतिम आदेश काय   ?                 :     तक्रार अंशत: मंजूर

 

4]    प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारदार व जाबदेणार यांनी दाखल केलेल्या कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, तक्रारदार व जाबदेणार यांच्यामध्ये दि. 7/11/2007 रोजी स. नं. 62, हिस्सा नं. 10/1, कोंढवा खुर्द, पुणे या मिळकतीवर जाबदेणार यांनी बांधलेल्या ‘क्रिस्टल हाईट्स’ या इमारतीमधील ‘ए' या इमारतीमधील 1152 चौ. फु. क्षेत्रफळ असलेली दुसर्‍या मजल्यावरील सदनिका क्र. 12 खरेदीबाबत नोंदणीकृत करारनामा झाला. सदरच्या सदनिकेची किंमत नोंदणीकृत करारनाम्यानुसार रक्कम रु. 12,90,000/- ठरली व तक्रारदार यांनी 24/12/2007 रोजी जाबदेणार यांना संपूर्ण रक्कम अदा केली. ही बाब जाबदेणार यांनीही मान्य केलेली आहे. तक्रारदार यांच्या म्हणण्यानुसार, ते एप्रिल 2008 मध्ये सदनिकेमध्ये रहावयास आल्यानंतर त्यांना बांधकामामध्ये त्रुटी निदर्शनास आल्या. टॉयलेटला वॉटर प्रुफिंग केलेले नसल्यामुळे सदनिकेच्या भिंतींना ओल आली, फ्लोरिंग योग्य रितीने केलेले नव्हते, टाईल्सला भेगा पडल्या असून त्या सैल झाल्या आहेत, खिडक्या योग्य रितीने बसविलेल्या नाहीत त्यामुळे त्या बंद करुनही पावसाचे पाणी आत येऊन फर्निचरचे नुकसान झाले, पुरेसे पिण्याचे पाणी नाही इ. जाबदेणार यांच्या म्हणण्यानुसार, तक्रारदार यांनी सदनिकेचा ताबा दि. 27/12/2007 रोजी घेतलेला आहे, त्यामुळे तक्रारदार यांची तक्रार ही मुदतबाह्य आहे. तक्रारदार यांनी त्यांच्या तक्रारीमध्ये, शपथपत्रामध्ये किंवा त्यांनी दाखल केलेल्या रिजॉईंडरमध्ये कुठेही सदनिकेचा ताबा कधी घेतला हे नमुद केले नाही. रिजॉईंडरमध्ये तक्रारदार यांनी असे नमुद केले आहे की, प्रस्तुतची तक्रार दाखल करण्यासाठी घडलेले कारण हे सदनिकेचा ताबा घेतल्यापासून नव्हे तर त्यामध्ये त्रुटी निदर्शनास आल्यापासून घडले आहे. यावरुन तक्रारदार यांनी डिसे. 2007 मध्येच सदनिकेचा ताबा घेतला हे सिद्ध होते. या प्रकरणी दाखल कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता असे स्पष्ट होते की, तक्रारदार यांनी तयार सदनिका खरेदी केलेली होती, त्यांनी जेव्हा खरेदीबाबत नोंदणीकृत करारनामा केला होता, त्यावेळेस त्यांनी सदनिकेची तपासणी करुनच सदनिका खरेदी केलेली असणार. त्यावेळी किंवा सदनिकेचा ताबा घेतेवेळी तक्रारदार यांनी बांधकामाविषयी कोणतीही तक्रार जाबदेणारांकडे केलेली आढळून येत नाही. या बांधकामातील त्रुटींसंदर्भात तक्रारदार यांनी दाखल केलेले फोटेग्राफ्स हे सन 2010 मध्ये काढलेले आहेत, त्याचप्रमाणे आर्किटेक्ट श्री. जयंत हेरेकर यांचा बांधकामाबाबतचा अहवाल हा देखील सन 2010 मधील आहे. त्या अहवालापुष्ठ्यर्थ आर्किटेक्ट यांचे शपथपत्र दाखल नाही. तक्रारदार यांनी वर नमुद केलेल्या बांधकामातील त्रुटींसाठी त्यांची तक्रार सदनिकेचा ताबा घेतल्यापासून दोन वर्षांच्या आंत म्हणजे डिसे. 2009 मध्ये दाखल करावयास हवी होती. परंतु तक्रारदार यांनी प्रस्तुतची तक्रार ही एप्रिल 2010 मध्ये दाखल केलेली आहे. त्यामुळे तक्रारदार यांच्या बांधकामातील त्रुटींसंबंधीच्या मागण्या ह्या मुदतबाह्य आहेत, असे मंचाचे मत आहे. तक्रारदार यांनी प्रस्तुतच्या तक्रारीअन्वये, जाबदेणार यांनी त्यांच्याकडून ज्यादाचे घेतलेले रक्कम रु. 1,50,000/- परत मागितलेले आहे. परंतु जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांच्याकडून ज्यादाचे रक्कम रु. 1,50,000/- घेतले याबाबतचा कुठलाही स्वतंत्र पुरावा/पावत्या तक्रारदार यांनी दाखल केलेला नाही. त्यामुळे तक्रारदार यांची हीही मागणी मंचास मान्य करता येणार नाही.

      जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांना सदनिकेचा ताबा हा सन 2007 मध्ये दिला परंतु आजतागायत सोसायटी स्थापन केलेली नाही आणि सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन दिलेले नाही. वास्तविक पाहता, महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्ट, 1963 च्या कलम 10 व 11 नुसार सोसायटी स्थापन करणे व त्यानंतर चार महिन्यांच्या आंत बिल्डरने सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन देणे बंधनकारक आहे. परंतु आजतागायत जाबदेणार यांनी सोसायटी स्थापन केलेली नाही आणि कन्व्हेयन्स डीड करुन दिलेले नाही, त्यामुळे जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांना सदोष सेवा दिलेली आहे, हे सिद्ध होते. तक्रारदार यांच्या सोसायटी स्थापण्याबाबत व कन्व्हेयन्स डीडबाबतची मागणी ही मुदतीत आहे कारण सदरचे दस्त करुन न दिल्यामुळे तक्रार दाखल करण्याकरीता सतत कारण घडत आहे (Continuous cause of action) असे मंचाचे मत आहे. त्याचप्रमाणे जाबदेणार यांनी पुरेसा पाणीपुरवठा केला नाही, हीही मागणी मुदतीत आहे. सदनिकेचा ताबा देताना फक्त चार भिंतींचा ताबा देणे अपेक्षित नाही, तर त्यासोबत सर्व आवश्यक त्या सोयी-सुविधा देणे अपेक्षित आहे आणि पाणी ही मनुष्याची प्राथमिक गरज आहे, त्यामुळे त्याचा पुरेसा पुरवठा करण्याची जबाबदारी ही जाबदेणार यांची आहे. जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांना योग्य आणि पुरेसा पाणीपुरवठा न करुन सेवेमध्ये कमतरता केलेली आहे. जाबदेणार यांनी सोसायटी स्थापन न करुन आणि सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन न देऊन, तसेच योग्य रितीने पाणीपुरवठा न करुन त्यांची कायदेशिर जबाबदारी पार पाडलेली नाही, त्यामुळे तक्रारदारांना स्वाभाविकच त्रास सहन करावा लागला असेल, त्यामुळे तक्रारदार रक्कम रु. 25,000/- नुकसान भरपाई मिळण्यास व रक्कम रु. 3,000/- तक्रारीच्या खर्चापोटी मिळण्यास पात्र आहेत, असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

- आदेश :-

      1]     तक्रारदारांची तक्रार ही अंशत: मंजूर करण्यात येते.

 

 

      2]    असे जाहिर करण्‍यात येते की, जाबदेणार यांनी सोसायटी

स्थापन न करुन आणि सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स डीड

करुन न देऊन, तसेच पुरेसा पाणीपुरवठा न करुन सेवेत

कमतरता केलेली आहे.

 

तक्रारदार यांच्या इमारतीची सोसायटी स्थापन करावी आणि

त्यानंतर तीन महिन्यांच्या आंत सोसायटीच्या च्या नावे

कन्व्हेयन्स डीड करुन द्यावे. 

 

 

 

तीन महिन्यांमध्ये जाबदेणार यांनी जर सोसायटीच्या

नावे कन्व्हेयन्स डीड करुन दिले नाही, तर सोसायटीने

संबंधीत खात्याकडे मानीव खरेदीखतासाठी (Deemed

Conveyance Deed) अर्ज करावा व कन्व्हेयन्स डीड करुन

घ्यावे.

 

4]         जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांनी वैयक्तीक व संयुक्तीकरित्या

या आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून चार आठवड्यांच्या

आत तक्रारदार यांच्या इमारतीस पुणे महानगरपालिकेकडून

मंजूरी घेऊन पुरेसा पाणीपुरवठा करण्यासाठी आवश्यक त्या

क्षमतेची पाईपलाईन उपलब्ध करुन द्यावी.

 

5]    जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांनी वैयक्तीक व संयुक्तीकरित्या

तक्रारदार यांना रक्कम रु. 25,000/-(रु. पंचवीस हजार

फक्त) नुकसान भरपाईपोटी व रक्कम रु. 3,000/- (रु.तीन

हजार फक्त) तक्रारीच्या खर्चापोटी त्यांना या आदेशाची प्रत

मिळाल्‍यापासून चार आठवड्यांच्या आत द्यावी.