श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार तिला वि.प.ने भुखंड विकण्‍याचा करार करुन व आंशिक रक्कम स्विकारुन भुखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि स्विकारलेली रक्कम परत केली नाही म्‍हणून वि.प.ने दिलेल्या त्रुटीपूर्ण सेवेमुळे झालेल्‍या नुकसान भरपाईबाबत ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्तीची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍यांने वि.प.च्या मौजा-तुरकमारी, ता.हिंगणा, जि.नागपूर (ग्रामीण), सर्व्‍हे नं. 78, प.ह.क्र. 71 येथे असलेल्‍या अभिन्‍यासातील भुखंड क्र. 88 एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु. रु.9,00,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा विक्रीचा करार दि.23.03.2018 रोजी केला. त्‍यापैकी तक्रारकर्तीने वि.प.ला दि.21.03.2018 रोजी रु.4,50,000/- दिले. वि.प.ने तशी पावती तक्रारकर्तीला निर्गमित केली. दि.21.03.2019 ला तक्रारकर्तीने वि.प.कडे जाऊन उर्वरित रक्कम स्विकारुन भुखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची मागणी केली. परंतू वि.प.ने तो विक्रीपत्र करुन देण्याचे स्थितीत नसल्‍याने नंतर येण्‍यास सांगितले. तक्रारकर्ती परत वि.प.कडे गेली असता प्रत्‍येक वेळेस वि.प.ने तिला फक्‍त वेगवेगळी कारणे देऊन आश्‍वासन दिले. तक्रारकर्तीला नंतर असे कळले की, वि.प. इतर भुखंड धारकांना विक्रीपत्र नोंदवून देत आहे, त्यामुळे तिने वि.प.ची भेट घेतली असता वि.प.ने त्‍यास नकार दिला, तक्रारकर्तीने तिचे वकीलांमार्फत कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता त्‍यांनी नोटीस घेण्‍यास नकार दिला आणि नोटीसची दखल घेतली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल करुन, वि.प.ने उर्वरित रक्कम स्विकारुन भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे अथवा रेडी रेकनरप्रमाणे आजच्‍या दराने व्याजासह रक्कम परत करावी किंवा त्याने दिलेली रक्कम ही व्याजासह परत करावी, मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक नुकसानीबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचेवर बजावण्‍यात आली असता नोटीस तामिल होऊनही वि.प.क्र. 1 ते 3 आयोगासमोर हजर झाले नाही, म्‍हणून आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. तसेच आयोगाने तक्रारकर्तीचे वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला व दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ काही मुद्दे उपस्थित झाले. आयोगाचे त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षांची ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. तक्रारकर्ती कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे
4. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्तीने तक्रारीत ज्‍या विवादित भुखंडांचे वर्णन केले आहे तो विकत घेण्‍याचा करार उभय पक्षांमध्‍ये दि.23.03.2018 रोजी झाल्‍याचे दस्तऐवज क्र. 2 वरील भुखंड विक्रीचे करारनाम्‍यावरुन दिसून येते. करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता वि.प.ने स्‍वतः लेआऊट विकसित करण्‍याची जबाबदारी स्विकारली आहे. तसेच लेआऊटमध्‍ये विकासाची कामे डिमार्केशन, रस्‍ते (डब्‍ल्‍यु बी एम) स्‍ट्रीट लाईट (इलेक्‍ट्रीक पोल), ओपन स्‍पेस जागेत सार्वजनिक विहिर इ. करण्‍याची जबाबदारी वि.प.ने स्विकारलेली आहे. ट्री प्‍लांटेशन, ओपन स्‍पेस जागेत गार्डन इ. करण्‍याची जबाबदारी वि.प.ने स्‍वतःची असल्‍याचेही नमूद केले आहे. त्यानुसार वि.प. बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. करारनाम्‍यानुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, संबंधी वि.प.ची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने व विवादीत भूखंड आयोगाच्या कार्यक्षेत्रात असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. त्यामुळे मुद्दा क्र. 1 चे निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
5. मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्तीने वि.प.ला सन 2018 पासून रक्कम दिलेली आहे. त्‍यानंतर तिने वि.प.ला भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता विनंती केली. शेवटी कायदेशीर नोटीसची बजावली केली. परंतू वि.प.ने अनेक कारणे सांगून सतत टाळाटाळ केली. तक्रारकर्ती उर्वरित रक्कम देण्‍यास तयार असतांनासुध्‍दा वि.प.ने विक्रीपत्र करुन देण्याचे नाकारले आहे. वि.प.ने दोन वर्षाचे आत विक्रीपत्र करुन देण्याची तयारी दर्शविली असतांना प्रत्‍यक्षात मात्र तो ग्राहकास प्रतिसादही देत नाही. भुखंडांचे किमतीचे बाबत आंशिक मोबदला स्विकारुन आणि दिलेल्या कालावधीत विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने, तसेच स्विकारलेली रक्कम परत न केल्‍याने, वादाचे कारण सतत सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारीतील मागणी पाहता सदर तक्रार ही आयोगाचे आर्थिक अधिकारीतेत आहे. वरील सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्तीला करारनामा करुन देत असतांना वि.प.ने आकर्षक प्रलोभने दाखवून व विविध योजना जसे की प्‍लांटेशन, गार्डन आणि विहिर या सोई पूरविण्‍याचे लेखी दिलेले आहे. तसेच दोन वर्षाचे आत विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍यास वि.प. तक्रारकर्तीला 18 टक्‍के व्याजासह परत करण्‍यास बाध्‍य असल्याचे नमूद केले आहे. मात्र प्रत्‍यक्षात वि.प.ने असे कुठलेही पाऊल उचलल्‍याचे दिसून येत नाही. उलटपक्षी, तक्रारकर्ती एक वर्षे उलटून गेल्‍यावर सतत वि.प.कडे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता तगादा लावित होती. वि.प. मात्र त्याला कुठलीही दाद देत नाही किंवा करारनाम्‍यानुसार रक्‍कमही व्याजासह परत केली नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्तीने सदर प्रकरणी उर्वरित रक्कम स्विकारुन विक्रीपत्र नोंदवून देण्याची मागणी केलेली आहे. तसेच तिचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प. अन्य व्‍यक्‍तींना विक्रीपत्र नोंदवून देत आहे. परंतू आपल्‍या या म्‍हणण्‍याचे पुष्‍टयर्थ त्‍यांनी कुठलाही पुरावा अथवा सदर लेआऊटमधील अन्य भुखंडाचे विक्रीपत्राची प्रत आयोगासमोर सादर केलेली नाही ज्‍यावरुन ही बाब सिध्‍द होऊ शकली असती. तक्रारकर्तीने आयोगासमोर प्रस्‍तावित लेआऊटचा नकाशा, तो मंजूर झाल्‍याबाबत दस्तऐवज सादर न केल्‍याने सदर लेआऊट विक्रीपत्र करण्‍यायोग्‍य आहे कींवा नाही याबद्दल कुठलीही माहिती प्राप्‍त नसल्‍याने विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश हा केवळ कागदोपत्री राहण्याची शक्यता आहे.
7. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्तीला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्तीने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज आयोगासमोर सादर केले नाहीत. त्यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्तीने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.ने सुध्‍दा 18% व्याज देण्याचे करारनाम्‍यात कबुल केलेले आहे.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता व वि.प.क्र. 1 ते 3 यांचे वर्तन (conduct), सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब लक्षात घेता अशा परि‍स्थितीत तक्रारकर्तीची वि.प.कडे जमा असलेली रक्कम रु.4,50,000/- द.सा.द.शे.18% दंडात्मक व्याजासह परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ती पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
8. वि.प. ही एक भागीदारी फर्म असल्याने व वि.प.क्र. 1 चे वि.प.क्र. 2 व 3 हे भागीदार असल्याने त्‍यांची समान जबाबदारी येते. वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्तीच्‍या तक्रारीस व दाखल दस्‍तऐवजास विरोध नोंदविला नाही. त्यामुळे त्‍यांना तक्रारीतील कथन आणि दाखल दस्तऐवज मान्‍य असल्याचे दिसून येते.
तक्रारकर्तीकडून वि.प.ने अर्धी किंमत सन 2018 पासून स्विकारलेली आहे आणि करारनाम्‍यातील अटीनुसार वि.प.ने लेआऊट मंजूर किंवा नामंजूर झाल्‍याबाबत तक्रारकर्तीला कळविलेले नाही व मान्‍य केलेल्‍या व्‍याजाच्‍या दरासह रक्कम परत केलेली नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असून तक्रारकर्तीला त्‍याच्‍या या वर्तनाने मानसिक, शारिरीक आणि आर्थिक नुकसान सहन करावे लागले. सदर नुकसानीची भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ती पात्र आहे. तसेच तिला वि.प.वर वकीलांमार्फत कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली आणि शेवटी आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागल्‍याने तक्रारकर्ती सदर न्‍यायिक खर्च मिळण्‍यासदेखील पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
9. प्रकरणातील दाखल दस्तऐवज, तक्रारकर्त्याचे कथन यावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1 ) तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीला रु.4,50,000/- ही रक्कम भुगतान केल्याचा दि.21.03.2018 पासून प्रत्‍यक्ष रक्कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे.18 % व्याजासह द्यावी.
- वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.40,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे..
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी. आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी तक्रारकर्त्‍याला अतिरिक्त नुकसान भरपाई (Punitive damages) रुपये 50/- प्रतीदिवस प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावेत
4) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍या
