श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने व दिलेली रक्कम परत न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प. मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही जमिनी खरेदी विक्रीचा, ती विकसित करण्‍याचा व त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करणारी कंपनी असून त्‍याचे प्रोप्रायटर संतोष कोंडबाजी बुरेवार होते व त्‍यांचे निधन झाल्याने त्‍यांची कायदेशीर वारस पत्नी श्रीमती ज्ञानदेवी संतोष बुर्रेवार सदर व्‍यवसाय पाहत आहे.
2. तक्रारकर्तीची तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.कडून मौजा-बनवाडी, ता.नागपूर (ग्रामिण), जि.नागपूर, प.ह.क्र. 41, ख. क्र. 31 मधील भुखंड क्र. 60 एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु., व भुखंड क्र. 118 एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु., (संयुक्‍त 3000 चौ.फु.) एकूण किंमत रु.2,10,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार, बयाना रु.10,000/- देऊन दि.09.12.2005 रोजी केला. सदर बयानाप्रमाणे उर्वरित रक्कम हप्‍त्‍याप्रमाणे वि.प.ला द्यावयाची होती व तक्रारकर्तीने त्‍याप्रमाणे उर्वरित रक्कम वि.प.ला दि.16.05.2015 पर्यंत दिली. वि.प.च्या पतीने त्‍याबाबतच्‍या पावत्‍या दिल्‍या व काही रकमेच्‍या पावत्‍या दिल्‍या नाही. दरम्यान संतोष बुर्रेवार यांचे निधन झाले आणि त्‍यांच्‍या संस्‍थेचा कारभार त्‍यांच्‍या पत्‍नीने सांभाळला. त्‍यांनाही विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी केली असता त्‍यांनी तक्रारकर्तीस दाद दिली नाही, म्हणून तक्रारकर्तीने वकीलांमार्फत वि.प.वर नोटीस बजावली. परंतू वि.प.ने नोटीसची दखल घेतली नाही. तक्रारकर्तीने रक्कम परत मिळण्‍याकरीता वारंवार वि.प.च्या कार्यालयाला भेट दिली व रक्कम परत मागितली. परंतू वि.प.ने त्याला कुठलीही दाद दिली नाही, म्हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन, संपूर्ण किमतीची रक्कम वि.प.च्या पतीला दिलेली असल्याने दोन्ही भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन मिळावे व ताबा देण्‍यात यावा. ते शक्‍य नसल्यास वि.प.ने आजच्‍या बाजारभावाने भुखंडाची रक्कम व्याजासह द्यावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प. यांना नोटीस पाठविली असता नोटिस ‘अनक्लेमड’ या पोस्टाच्या शेर्‍यासह परत आल्याने व आयोगासमोर हजर न झाल्याने आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.
4. तोंडी युक्‍तीवादाचेवेळेस तक्रारकर्तीचे अधिवक्‍ता हजर, त्‍यांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ती काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत दस्तऐवज क्र. 1 वर उभय पक्षांमध्‍ये दि.09.12.2005 रोजी करण्यात आलेल्‍या इसारपत्राचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्‍ये मौजा-बनवाडी, ता.नागपूर (ग्रामिण), जि.नागपूर, प.ह.क्र. 41, ख. क्र. 31 मधील भुखंड क्र. 60 एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु., व भुखंड क्र. 118 एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु., (संयुक्‍त 3000 चौ.फु.) एकूण किंमत रु.2,10,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार बयाना रक्कम रु.10,000/- रोख देऊन झाल्‍याचे दिसून येते. तसेच बयानापत्र/ इसारपत्र यावर प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मृतक) यांची स्‍वाक्षरी असून त्‍यावर फर्मचा शिक्‍का आहे. इसारपत्रानुसार विकास खर्च तक्रारकर्त्‍याला द्यावा लागेल असे नमूद केले आहे. दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(d) नुसार ‘ग्राहक’, आणि कलम 2(1)(o) नुसार ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. तसेच वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 - इसारपत्रात रजिस्‍ट्री दि.09.12.2005 ते दि.09.12.2007 पर्यंत करुन देण्‍यात येईल असेही नमूद आहे. तक्रारकर्तीने वि.प.ला मार्च 2008 पर्यंत दोन्ही भुखंडांच्‍या किंमतीबाबत रु.1,36,000/- रक्कम दिल्‍याचे दिसून येते. वि.प.च्या लेआऊटला जर मंजूरी मिळाली नसेल तर तक्रारकर्तीला तशी लेखी सुचना देणे आवश्‍यक होते किंवा त्याला मंजूरी मिळत नव्हती तर तक्रारकर्तीची रक्कम वि.प.ने व्याजासह तक्रारकर्तीला परत करणे आवश्‍यक होते. परंतू वि.प.ने रक्‍कमही परत केलेली नाही आणि विक्रीपत्रसुध्‍दा नोंदवून दिलेले नाही, म्हणून वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्याचे आणि त्यामुळे तक्रारकर्तीची तक्रार ही मुदतबाह्य नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, नवी दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ती वि.प.ची ग्राहक असल्याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 - तसेच सदर रकमा या हप्‍त्‍याप्रमाणे देण्‍यात आलेल्‍या आहेत. याचाच अर्थ, तक्रारकर्तीने एकूण देय रक्कम रु.2,10,000/- पैकी रु.1,36,000/- (जवळ-पास 64%) रक्कम वि.प.ला दिलेली आहे आणि विक्रीपत्र करुन मागण्‍यास ती वि.प.च्या कार्यालयात गेली असता कार्यालय बंद असल्याचे तिच्या निदर्शनास आले. तक्रारकर्तीचे सदर कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य आहे कारण जास्‍तीत जास्त रक्कम दिल्‍यावर विक्रीपत्र नोंदणीकरीता भुखंड खरेदीदार थांबणार नाही. वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत होता यावरुन दिसून येते. मा.राष्ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज आयोगासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्तीला 64% रक्कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्याने तक्रारकर्तीला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्तीकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. त्यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. तक्रारकर्तीच्या वकिलांनी सुनावणी दरम्यान निवेदन दिले की. प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) मृत्‍युनंतर त्‍यांची वारस पत्नी, वि.प. 2 ही कायदेशिर वारस असल्याने सदरचा व्यवहार त्‍यांना बंधनकारक आहे. तक्रारकर्तीच्या निवेदनाशी आम्ही सहमत आहोत, कारण मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही एक प्रोप्रायटरी फर्म आहे, तिचे मुळ प्रोप्रायटर हे श्री संतोष बुरेवार होते. यापूर्वी वि.प. विरुद्धच्या अन्य तक्रारीत (तक्रार क CC/16/3 –शामराव पुनजी धुंदे विरुद्ध मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स - आदेश पारित दि 24.06.2019) आयोगासमोर दि.11.10.2013 रोजीची वृत्तपत्रातील जाहीर सूचना सादर करण्यात आली होती. त्यामधील निवेदनानुसार पवनसुत फर्म च्या नावाने असलेल्या मिळकतीवर मयत वारस नामंतरणाद्वारे वारसदारांच्या नावांची नोंद करण्याची प्रक्रिया सुरू केल्याचे स्पष्टपणे नमूद आहे. सदर बाब वि.प.ने अमान्य केली नव्हती. कायद्यानुसार प्रोप्रायटरची जबाबदारी ही अनिर्बंधीत (Unlimited Liability) असते. मुळ प्रोप्रायटरच्‍या मृत्‍यु प्रश्‍चात त्‍यांचे कायदेशिर वारस, पत्नी/प्रतींनिधी हे प्रोप्रायटर/फर्मच्‍या देयतेसाठी (liabilities) उत्तरदायी असतात. तक्रारकर्तीचे म्‍हणणे आहे की, वि.प. ने भूखंड ताबा व विक्री पत्र करण्यास टाळाटाळ केल्यामुळे फसवणूक झाल्याने आयोगासमोर तक्रार केली. वि.प.ने मात्र आयोगासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही. याचाच अर्थ वि.प. ने लेआऊट विकासाची कारवाई न करता तक्रारकर्तीसोबत विक्रीचा करारनामा करुन त्‍याबाबत रक्कम प्राप्‍त केलेली आहे. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब करणारी आहे आणि वि.प.ने अवैधरीत्‍या रक्कम भुखंडाच्‍या नावावर घेऊन तक्रारकर्तीची फसवणूक केलेली आहे. तक्रारकर्तीची तक्रार आयोगात दाखल झाल्‍यानंतर आयोगातर्फे नोटीस पाठवून देखील वि.प. आयोगासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
9. तक्रारकर्तीने विवादित भुखंडाची विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी लेआऊट विकास/मंजूरी संबंधी कामे पूर्ण झाल्याबद्दल कुठलेच दस्तऐवज सादर केले नाहीत. विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्तीच्या मागणीनुसार शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मूल्य अथवा तक्रारकर्तीने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचीत असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला तिने अदा केलेली रक्कम एकूण रक्कम रु.1,36,000/- दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध राहील.
10. वि.प.ने तक्रारकर्तीची रक्कम सन 2005 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्तीला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्यामुळे वि.प.च्या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्तीला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ती मानसिक, शारिरीक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
11. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1. तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्तीला विवादीत (एकूण क्षेत्रफळ 3000 चौ.फु) भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्या मूल्याच्या 64% रक्कम (तक्रारकर्तीने प्रत्यक्ष दिलेल्या रक्कमेच्या प्रमाणात) द्यावी.
किंवा
वि.प.ने तक्रारकर्तीला रु.1,36,000/- दि.01.03.2008 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्याजासह परत करावे.
वरील दोन्ही पर्यायामधील जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्तीस द्यावी.
2. वि.प.ने तक्रारकर्तीला शारिरीक, मानसिक, आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.
3. वि.प.ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.
4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
