श्री. अतुल आळशी, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने व दिलेली रक्‍कम परत न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प. मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही जमिनी खरेदी विक्रीचा, ती विकसित करण्‍याचा व त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करणारी कंपनी असून त्‍याचे प्रोप्रायटर संतोष कोंडबाजी बुरेवार होते व त्‍यांचे निधन झाल्‍याने त्‍यांची कायदेशीर वारस पत्‍नी श्रीमती ज्ञानदेवी संतोष बुर्रेवार सदर व्‍यवसाय पाहत आहे.

2.               तक्रारकर्तीची तक्रार अशी आहे की, तिने वि.प.कडून मौजा-वडद, ता.उमरेड, जि. नागपूरमधील ख.क्र.107, भुखंड क्र. 145 हा रु.52,500/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा विक्रीचा करार हा रु.5,000/- रोख देऊन केला व उर्वरित रक्‍कम रु.47,500/- ही वेळोवेळी वि.प.ला दिली आणि वि.प.ने तशा पावत्‍याही निर्गमित केल्‍या. सदर पावत्‍या दिल्‍यानंतर वि.प. संतोष कोंडबाजी बुरेवारचे निधन झाले. वि.प. ही त्‍यांची कायदेशीर वारस असल्‍याने तिला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची किंवा बाजारभावाप्रमाणे रक्‍कम परत मिळण्‍याची मागणी केली असता तिने अकृषीकरण व नगर रचना विभागाची मंजूरी मिळाल्‍यानंतर विक्रीपत्र लावून देण्‍याचे आश्‍वासन दिले. परंतू आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही किंवा विवादित भुखंडाचे मुल्‍यही दिले नाही, म्‍हणून वि.प.ला कायदेशीर नोटीस बजावण्‍यात आली. परंतू वि.प.ने सदर नोटीसला प्रतिसाद न दिल्‍याने तक्रारकर्तीने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन, भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा भुखंडाची आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे शुल्‍क मिळावे. मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.ला नोटीस पाठविली असता वि.प.ने नोटीस घेण्‍यास नकार दिल्‍याने व आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादकारीता आले असता तक्रारकर्तीचे अधिवक्‍ता हजर, त्‍यांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. वि.प. गैरहजर. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ती विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्तीची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                  होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ती काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत पृ. क्र. 15 वर उभय पक्षांमध्‍ये दि.16.10.2006 रोजी करण्‍यात आलेल्‍या इसार पत्राचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-वडद, ता.उमरेड, जि. नागपूरमधील प.ह.क्र. 12, ख.क्र.107, भुखंड क्र. 145, एकूण क्षेत्रफळ 1750 चौ.फु. हा रु.52,500/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा विक्रीचा करार हा रु.5,000/- रोख देऊन केल्याचे दिसून येते. या इसार पत्रावर पवनसुत रीएल इस्‍टेट  प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मृतक) यांची स्‍वाक्षरी आहे. विकास खर्च तक्रारकर्त्‍याला द्यावा लागेल असे नमूद केले आहे. दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(d) नुसार ‘ग्राहक’, आणि कलम 2(1)(o) नुसार ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 1  चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 -  वि.प.ने पृ.क्र. 16 वरील बयानापत्र/इसारपत्र यामध्‍ये ‘’मुदतीच्‍या आत काही शासकीय अडचणीमुळे एन.ए. न झाल्‍यास आपणास पूर्ण रक्‍कम देणे आवश्‍यक राहील.’’  वि.प.च्‍या लेआऊटला जर मंजूरी मिळाली नव्हती तर तक्रारकर्तीला तशी लेखी सुचना देणे आवश्‍यक होते किंवा त्‍याला मंजूरी मिळत नव्‍हती तर तक्रारकर्तीची रक्‍कम त्‍याने व्‍याजासह तक्रारकर्तीला परत करणे आवश्‍यक होते. परंतू वि.प.ने रक्‍कमही परत केलेली नाही आणि विक्रीपत्रसुध्‍दा नोंदवून दिलेले नाही, म्‍हणून वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्‍याचे आणि त्‍यामुळे तक्रारकर्तीची तक्रार ही मुदतबाह्य नसल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्ट्रीय ग्राहक आयोग, नवी दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  तक्रारकर्ती वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 - तक्रारकर्तीने एकूण देय रक्कम रु.52,500/- पैकी रु.44,250/- (84%) रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे आणि विक्रीपत्र करुन मागण्‍याकरीता तिने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविला असता वि.प.ने त्‍याला प्रतिसाद दिलेला नाही. तक्रारकर्तीचे सदर कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य आहे कारण बरीचशी रक्‍कम दिल्‍यावर विक्रीपत्र नोंदणीकरीता भुखंड खरेदीदार थांबणार नाही. वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत होता यावरुन दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज आयोगासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्तीला 84% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्तीला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

8.               तक्रारकर्तीच्‍या वकिलांनी सुनावणी दरम्यान निवेदन दिले की. प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) मृत्‍युनंतर त्‍यांची वारस पत्नी, वि.प. ही कायदेशिर वारस असल्याने सदरचा व्‍यवहार त्‍यांना बंधनकारक आहे. तक्रारकर्तीच्‍या निवेदनाशी आम्ही सहमत आहोत, कारण मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही एक प्रोप्रायटरी फर्म आहे, तिचे मुळ प्रोप्रायटर हे श्री संतोष बुरेवार होते. यापूर्वी वि.प. विरुद्धच्या अन्य तक्रारीत (तक्रार क CC/16/3 – शामराव पुनजी धुंदे  विरुद्ध मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स - आदेश पारित दि 24.06.2019) आयोगासमोर दि.11.10.2013 रोजीची वृत्तपत्रातील जाहीर सूचना सादर करण्यात आली होती. त्यामधील निवेदनानुसार पवनसुत फर्म च्या नावाने असलेल्या मिळकतीवर मयत वारस नामंतरणाद्वारे वारसदारांच्या नावांची नोंद करण्याची प्रक्रिया सुरू केल्याचे स्पष्टपणे नमूद आहे. सदर बाब वि.प.ने अमान्य केली नव्हती. तसेच अन्य तक्रारीत (तक्रार क CC/15/241 – राजू चद्रभान नाखले विरुद्ध मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स) आयोगासमोर 12.01.2022 रोजीचा गाव बनवाडी, भूमापन क्र. 38, 39/1,154 बाबत सात बारा उतार्‍याची प्रत सादर केली. त्यानुसार मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स, श्री संतोष बुरेवार (मयत) मृत्‍युनंतर त्‍यांची वारस पत्नी  व मुलगा यांचे नावाने फेरफार नोंदविल्याचे दिसते. सदर जमीन प्रस्तुत वादाशी थेट संबंधित नसली तरी प्रस्तुत प्रकरणी निष्कर्ष नोंदविताना त्याची दखल घेणे न्यायोचित ठरते. कायद्यानुसार प्रोप्रायटरची जबाबदारी ही अनिर्बंधीत (Unlimited Liability)  असते.  मुळ प्रोप्रायटरच्‍या मृत्‍यु पश्‍चात त्‍यांचे कायदेशिर वारस, पत्नी/प्रतींनिधी हे प्रोप्रायटर / फर्मच्‍या देयतेसाठी (liabilities) उत्तरदायी असतात. तक्रारकर्तीचे म्‍हणणे आहे की, वि.प.ने भूखंड ताबा व विक्रीपत्र करण्यास टाळाटाळ करुन तक्रारकर्तीची फसवणूक केलेली आणि म्‍हणून तिने आयोगासमोर तक्रार केली. वि.प.ने मात्र आयोगासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही. तक्रारकर्तीची तक्रार आयोगात दाखल झाल्‍यानंतर आयोगातर्फे नोटीस पाठवून देखील वि.प. आयोगासमोर उपस्थित झाले नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. त्यामुळे तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

9.               मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्तीने विवादित भुखंडाची विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी तक्रारकर्तीने सदर जमीन ही नोंदणीकृत विक्रीपत्र करण्‍याकरीता सर्व मंजूरीप्राप्‍त असल्‍याचे दस्‍तऐवज दाखल केलेले नाही. असे असतांना विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्तीच्या मागणीनुसार शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर (शिघ्रसिध्‍दगणक) अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मूल्य अथवा तक्रारकर्तीने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचीत असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्तीला त्याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.44,250/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून रक्‍कम स्विकारलेली असल्‍याने वि.प.क्र. 1 हा सदर अनुचित व्‍यवहारास जबाबदार असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून  दि.16.10.2006  पासून 12.05.2010 पर्यंत रक्‍कम स्विकारुन आणि स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्तीला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्तीला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ती मानसिक, शारिरी‍क त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, तिने तक्रारकर्तीला विवादीत (एकूण क्षेत्रफळ 1750 चौ.फु) भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (84%) द्यावे.

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्तीला रु.44,250/- दि.12.05.2010 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील दोन्ही पर्यायामधील जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्तीस द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्तीला शारिरीक, मानसिक, आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत  रु.45,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   वि.प.ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसाचे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.