श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने व दिलेली रक्‍कम परत न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प.क्र. 1 मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही जमिनी खरेदी विक्रीचा, ती विकसित करण्‍याचा व त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करणारी कंपनी असून त्‍याचे प्रोप्रायटर संतोष कोंडबाजी बुरेवार यांनी उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या विक्री करारनाम्‍यावर स्‍वाक्षरी केली होती. त्‍यांची  पत्‍नी श्रीमती ज्ञानदेवी उर्फ संतोष बुर्रेवार हिच्‍या समक्ष सदर व्‍यवहार झाल्याचे निवेदन दिले.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍यांनी भविष्‍यामध्‍ये दोन मुलांकरीता राहण्‍यास स्‍वतंत्र घरे बांधण्‍याकरीता भुखंड वि.प.कडून घेतला. मुले अज्ञान असल्‍याने विक्रीचा करारनामा तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतः केला. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा बोरखेडी येथील भुखंड मौजा बोरखेडी, ता.जि.नागपूर येथील विकत घेण्‍याचा करार केला. त्‍यांचा तपशिल खालीलप्रमाणे.

सदर बयानाप्रमाणे उर्वरित रक्‍कम ही हप्‍तेवारीने द्यावयाची होती व तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला वेळोवेळी वरील तक्‍त्‍यात नमूद असल्‍याप्रमाणे रक्‍कम दिली. तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाच्‍या किमतीपैकी एकूण रु.2,25,000/- दिलेले असल्‍याने वि.प.क्र. 2 ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता विचारणा केल्‍यावर त्‍यांनी विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आश्‍वासन दिले. परंतू  विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. तक्रारकर्ता उर्वरित रक्‍कम देण्‍यास तयार आहे. वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटीमुळे व अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसान झाले, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन, भुखंडाची उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे, ते शक्‍य नसल्‍यास वि.प.ने स्विकारलेली रक्‍कम ही 18 टक्‍के व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी अशा मागण्‍या केल्या.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांना नोटीस वर्तमानपत्रातून प्रकाशित केल्‍यावरही वि.प.क्र. 1 व 2 मंचासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               मंचाने तक्रारकर्त्‍याचे वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. मंचाने तक्रारीत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

                             - नि ष्‍क र्ष –

5.               तक्रारकर्त्‍याने दि.04.11.2006 रोजी करण्‍यात आलेल्‍या इसार पत्र व बयाना पत्र याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्‍ये मौजा-बोरखेडी, ता. जि.नागपूर, प.ह.क्र.80, ख. क्र. 17/18 मधील भुखंड क्र. 4 एकूण क्षेत्रफळ 4844 चौ.फु.चे एकूण किंमत रु.3,87,520/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार झाल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजांवर वि.प.च्‍या प्रोप्रायटरची स्‍वाक्षरी असून त्‍यावर फर्मचा शिक्‍का आहे. सदर दस्‍तऐवजावरुन वि.प.चा तक्रारकर्ता ग्राहक असल्‍याचे दिसून येते. बयानापत्र तरतुदींनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या मंचाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. तसेच वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

6.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.19.07.2010 पर्यंत रकमा दिल्‍याचे दिसून येते. तसेच सदर रकमा या हप्‍त्‍याप्रमाणे देण्‍यात आलेल्‍या आहेत. इसार पत्राचे अवलोकन केले असता त्‍यावर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत ही 04.11.2006 ते 04.11.2008 अशी दर्शविण्‍यात आलेली आहे. सदर प्रकरणात दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे मंचाने अवलोकन केले असता वि.प.ला विवादीत भुखंडाच्‍या किमतीबाबत रु.2,25,000/- दिल्‍याचे पावत्‍यांवरुन  दिसून येते. याचाच अर्थ, तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत जवळ-पास 58% रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे आणि उर्वरित रक्‍कम देण्‍यास गेला असता वि.प.क्र. 2 ने केवळ विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे आश्‍वासन दिले, प्रत्‍यक्षात मात्र विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता कुठलीही पावले उचलली नाहीत. तक्रारकर्त्‍याचे सदर कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य आहे कारण एकूण किंमतीबाबत 58% रक्‍कम दिल्‍यावर उर्वरित रकमेकरीता विक्रीपत्र नोंदणी भुखंड खरेदीदार थांबणार नाही. वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत होता यावरुन दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला 58% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

7.               तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकिलांनी सुनावणी दरम्यान निवेदन दिले की. प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) मृत्‍युनंतर त्‍यांची वारस पत्नी, वि.प. 2 ही कायदेशिर वारस असल्याने सदरचा व्‍यवहार त्‍यांना बंधनकारक आहे. तक्रारकर्त्याच्‍या निवेदनाशी आम्ही सहमत आहोत, कारण मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही एक प्रोप्रायटरी फर्म आहे, तिचे मुळ प्रोप्रायटर हे श्री संतोष बुरेवार होते. यापूर्वी वि.प. विरुद्धच्या अन्य तक्रारीत (तक्रार क CC/16/3 –शामराव पुनजी धुंदे  विरुद्ध मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स - आदेश पारित दि 24.06.2019) मंचासमोर दि.11.10.2013 रोजीची वृत्तपत्रातील जाहीर सूचना सादर करण्यात आली होती. त्यामधील निवेदनानुसार पवनसुत फर्म च्या नावाने असलेल्या मिळकतीवर मयत वारस नामंतरणाद्वारे वारसदारांच्या नावांची नोंद करण्याची प्रक्रिया सुरू केल्याचे स्पष्टपणे नमूद आहे.  सदर बाब वि.प.ने अमान्य केली नव्हती. कायद्यानुसार प्रोप्रायटरची जबाबदारी ही अनिर्बंधीत (Unlimited Liability)  असते.  मुळ प्रोप्रायटरच्‍या मृत्‍यु प्रश्‍चात त्‍यांचे कायदेशिर वारस, पत्नी /प्रतींनिधी हे प्रोप्रायटर/फर्मच्‍या देयतेसाठी (liabilities) उत्तरदायी असतात. तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे आहे की, त्याने वेळोवेळी वि.प.च्या कार्यालयात जाऊन उर्वरित रक्कम घेऊन भूखंडाचे विक्री पत्र करून देण्याची विनंती केली पण वि.प. 2 ने कुठलीच कारवाई केली नाही. वि.प.ने अवैधरीत्‍या रक्‍कम भुखंडाच्‍या नावावर घेऊन तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक केलेली आहे. तक्रारकर्त्याची तक्रार मंचात दाखल झाल्‍यानंतर मंचातर्फे नोटीस पाठवून देखील वि.प. मंचासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.2 ला या सर्व बाबी मान्‍य असाव्‍या असा त्‍यातून अर्थ निघतो. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

8.         तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाची विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी लेआऊट विकास/मंजूरी संबंधी कामे पूर्ण झाल्याबद्दल कुठलेच दस्तऐवज सादर केले नाहीत. विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्‍यायोचित व वैध राहील.

9.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2006 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क व आर्थिक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

                 उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,25,000/- ही रक्‍कम दि.19.07.2010 पासून तर रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह परत करावी.

2.   वि.प.क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत        रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे.

3.   वि.प.क्र. 1 व 2 ने आदेशाची पुर्तता संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी. वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई रुपये 25/- प्रतीदिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.