श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने व दिलेली रक्‍कम परत न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प.क्र. 1 ही जमिनी खरेदी विक्रीचा व  त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करणारी कंपनी असून ती वि.प.क्र. 2 ही प्रोप्रायटर स्व. श्री संतोष कोंडबाजी बुर्रेवार यांची पत्नी आहे. 

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍यांनी वि.प.कडून मौजा-देवळी गुजऱ तह. व जिल्हा नागपुर, प.ह.क्र.75, खसरा क्र. 17 मधील भुखंड क्र. 15 क्षेत्रफळ 1983.80 चौ.फु., रु 120/- प्रती चौ.फु. दराने एकूण किंमत रु. 2,32,416/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार बयाना रक्कम रु.39,000/- रोख देऊन दि.27.08.2008 रोजी केला. सदर ईसारपत्रानुसार उर्वरित रक्‍कम रु 193416/- ही हप्‍तेवारीने द्यावयाची होती. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला हप्‍तेवारीने वेळोवेळी एकूण रु. 2,32,416 /- पैकी रु. 2,18,000/- दिले. उर्वरित रक्कम वि.प.ला देण्‍याकरीता गेला असता त्‍याचे कार्यालय बंद दिसले. अधिक विचारणा केल्‍यावर कुठलीही माहिती दिली नाही व भूखंड ताबा/विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता टाळाटाळ केली. तक्रारकर्त्‍याने चौकशी केल्‍यावर त्‍याला असे कळले की, प्रोप्रायटर स्व. श्री संतोष कोंडबाजी बुर्रेवार यांचे दि 28/07/2013 र्जी निधन झाले. त्यांचे भाऊ श्री सुरेश बुर्रेवार यांनी दि 09/10/2013 रोजी सभा घेऊन सर्व ग्राहकांना भूखंडाचे विक्री पत्र करून देण्याचे मान्य केले व दि 11/10/2013 रोजी वृत्तपत्रात नोटिस प्रकाशित करून सर्व ग्राहकांना भूखंडाचे विक्रीपत्र करून देण्याचे कबुल करून सहकार्य करण्याची विनंती केली. वि.प.ची स्व. श्री संतोष कोंडबाजी बुर्रेवार यांनी केलेल्या कराराची अंमल बजावणी करण्यासाठी पत्नी वारसदार असल्याने जबाबदारी आहे. तक्रारकर्त्‍याने भूखंड ताबा/विक्रीपत्र करण्यासाठी वारंवार वि.प.च्‍या कार्यालयाला भेट दिली. परंतू वि.प.ने त्‍याला कुठलीही दाद दिली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन भूखंड ताबा/विक्रीपत्र करून देण्याची अथवा दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 2 यांना अंमल केल्यावर वि.प.क्र. 1 ते 2 मंचासमोर वकिलामार्फत हजर होऊन वि.प.क्र. 2 च्या वतीने लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.क्र. 2 ने वि.प.क्र.1 संस्थेचे आपण प्रोप्रायटर नसल्याचा प्राथमिक आक्षेप नोंदवून तक्रार खारीज करण्याची मागणी केली. वि.प.क्र.1 संस्थेचे प्रोप्रायटर श्री संतोष बुरेवार (मयत) यांची पत्नी असल्याचे नमूद केले पण त्यांच्या व्यवहाराशी कुठलाही संबध नसल्याचे व त्यांच्याकडून कुठलीही मालमत्ता/रक्कम वारसा हक्काने मिळाली नसल्याचे निवेदन दिले. तसेच मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्सचे ऑफिस, बँक खाते व मालमत्ता गुन्हे शाखा, आर्थिक गुन्हे विभाग, नागपुर यांनी सील केल्याचे निवेदन दिले. वारसा हक्काशी संबंधित मुद्द्याबाबत निर्णय करण्याचा मंचास अधिकार नसल्याचे निवेदन दिले. तक्रारकर्त्याने सादर केलेल्या कुठल्याही दस्तऐवजावर श्री संतोष बुरेवार (मयत) यांची सही नाही व सादर दस्तऐवज खोटे व बनावट असल्याचे निवेदन दिले. वि.प.क्र. 2 चे एकमेव बँक खाते पोलिस विभागाने जप्त केले असून ती तिच्या लहान ,मुलासमवेत माहेरी राहत असून कुठलीही आर्थिक जबाबदारी स्वीकारण्यास बंधनकारक नाही. भूखंडाचे विक्री पत्र करण्याची तारीख 28.08.2010 पर्यन्त होती त्यामुळे दि 17.11.2015 रोजी दाखल केलेली तक्रार ग्रा.सं.कायद्या नुसार असलेल्या 2 वर्षाच्या मुदतीत नसल्याचा आक्षेप नोंदविला. तक्रारकर्त्यासोबत असलेला विक्रीचा करारनामा हो खुल्या भूखंड खरेदीचा व्यवहार असल्याने व त्यात कुठलीही सेवा आश्वासित केली नसल्याने वि.प.च्या सेवेत त्रुटि नसल्याचे निवेदन दिले. तक्रारकर्ता ग्राहक या व्याखेत मोडत नसल्याचा आक्षेप नोंदविला. पुढे परिच्छेद निहाय उत्तर देताना तक्रारकर्त्याचे सर्व निवेदन नाकबूल करीत तक्रार खारिज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केलेली आहे.

4.               तक्रारकर्त्‍याने प्रतिउत्तर दाखल करून तक्रारीतील कथनांचा पुनरुच्चार करीत वि.प.क्र. 1 व 2 एकच पक्ष व प्रोप्रायटर श्री संतोष बुरेवार (मयत) यांची पत्नी या नात्याने कायदेशीर वारस असल्यामुळे प्रस्तुत प्रकरणी जबाबदार असल्याचे नमूद करून तक्रार मंजूर करण्याची मागणी केली.           ,   

5.               मंचाने तक्रारकर्त्‍याचे वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. वि.प.क्र. 1 व 2  यांचा पुकारा केला असता ते व त्यांचे वकील गैरहजर. वि.प.सं बरीच संधि देऊनही लेखी युक्तिवाद दाखल केला नाही अथवा मौखिक युक्तिवाद केला नाही. मंचाने तक्रारीत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

                             - नि ष्‍क र्ष –

6.               तक्रारकर्त्‍याने दि.27.08.2008 रोजी करण्‍यात आलेल्‍या इसार पत्र व बयाना पत्र याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्‍ये मौजा-देवळी गुजऱ तह. व जिल्हा नागपुर, प.ह.क्र.75, खसरा क्र. 17 मधील भुखंड क्र. 15 क्षेत्रफळ 1983.80 चौ.फु., रु 120/- प्रती चौ.फु. दराने एकूण किंमत रु. 2,32,416/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार बयाना रक्कम रु.39,000/- रोख देऊन झाल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजांवर वि.प.च्‍या प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) यांची स्‍वाक्षरी असून त्‍यावर फर्मचा शिक्‍का आहे. तसेच दि. 27.08.2008 ते 17.07.2013 दरम्यान दिलेल्या रक्कमेच्या दाखल पावत्यानुसार तक्रारकर्त्याने वि.प.ला वेळोवेळी एकूण रु 2,18,000/- दिल्याचे स्पष्ट होते. सदर दस्‍तऐवजावरुन तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याचे दिसून येते. बयाणापत्र तरतुदीं नुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो.

7.               प्रस्‍तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असल्‍यामुळे सदर रकमेचा वापर विरुध्‍दपक्ष आजतागायत करीत आहे, तसेच प्रस्तुत सौदा प्रकरणी विवादीत भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा आजपर्यंत करुन दिलेले नाही. त्‍यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्‍याने तक्रार मुदतबाह्य नसल्याचे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. त्यासाठी हे न्‍यायमंच मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.

8.               प्रस्‍तुत प्रकरणी दाखल दस्तऐवज (A to F) नुसार तक्रारकर्ता व वि.प. दरम्यान भूखंड विक्री बद्दल व्यवहार झाल्याचे स्पष्ट दिसते. वादाचा मुद्दा हा आहे की, सदरच्‍या भूखंडाचा ताबा/ विक्रीपत्र करून देण्यास टाळाटाळ केळ्याचे दिसते. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) मृत्‍युनंतर त्‍यांचे वारस वि. प. क्र.1 व 2 हे कायदेशिर वारस असल्याने सदरचा व्‍यवहार त्‍यांना बंधनकारक आहे. तक्रारकर्त्‍याच्‍या निवेदनाशी आम्ही सहमत आहोत कारण मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही एक प्रोप्रायटरी फर्म आहे, तिचे मुळ प्रोप्रायटर हे श्री संतोष बुरेवार होते. तसेच दाखल दस्तऐवज ‘E’– दि. 10.10.2013 रोजीची वृत्तपत्रातील जाहीर सूचना/निवेदना नुसार पवनसुत फर्म च्या नावाने असलेल्या मिळकतीवर मयत वारस नामंतरणाद्वारे वारसदारांच्या नावांची नोंद करण्याची प्रक्रिया सुरू केल्याचे दिसते.  कायद्यानुसार कुठल्‍याही प्रोप्रायटरी फर्मची जबाबदारी ही अनिर्बंधीत (Unlimited Liability)  असते.  मुळ प्रोप्रायटरच्‍या मृत्‍यु प्रश्‍चात त्‍यांचे कायदेशिर वारस फर्मच्‍या कामकाजास जबाबदार असतात त्यामुळे प्रस्तुत प्रकरणी श्री संतोष बुरेवार(मयत) यांच्या पत्नी श्रीमती ज्ञानदेवी संतोष बुर्रेवार, वि.प.क्र.1 व 2 सदर व्यवहारासाठी जबाबदार असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. वरील परिच्छेदातील वस्तुस्थिती व कायदेशीर तरतुदींचा विचार करता वि.प.क्र.1 व 2 चे सर्व प्राथमिक आक्षेप मान्य करण्यायोग्य नसल्याने फेटाळण्यात येतात.

9.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि. 17.07.2013 पर्यंत रकमा दिल्‍याचे दिसून येते. तसेच सदर रकमा या हप्‍त्‍याप्रमाणे देण्‍यात आलेल्‍या आहेत. इसार पत्राचे अवलोकन केले असता त्‍यावर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मुदत ही 27.08.2008 ते 27.08.2010 अशी दर्शविण्‍यात आलेली आहे. सदर प्रकरणात दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे मंचाने अवलोकन केले असता वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत रु. 2,18,000/- दिल्‍याचे पावत्‍यांवरुन दिसून येते. याचाच अर्थ, तक्रारकर्त्‍याने जवळ-पास 94% रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे आणि उर्वरित रक्‍कम देण्‍यास तो वि.प.च्‍या कार्यालयात गेला असता कार्यालय बंद असल्‍याचे त्‍याच्‍या निदर्शनास आले. तक्रारकर्त्‍याचे सदर कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य आहे कारण एकूण किंमतीबाबत जास्‍त रक्‍कम दिल्‍यावर छोटयाशा रकमेकरीता विक्रीपत्र नोंदणी भुखंड खरेदीदार थांबणार नाही. वि.प.ने ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत निष्‍काळजीपणा केल्याचे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला 94% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. मंचाचे मते श्री संतोष बुरेवार(मयत) यांच्या मृत्यू नंतर वि.प.जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

10.        मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency - Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. तक्रारकर्त्याने जरी विवादीत भूखंडाचे विक्रीपत्र करून मिळण्याची मागणी केली असली तरी विवादीत लेआऊटसाठी,‘एनएटीपी(NATP)’ मंजूरी मिळाल्याबाबत कुठलाही दस्तऐवज सादर केला नाही. त्यामुळे सदर विक्रीपत्राचे आदेश हे केवळ कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते त्यामुळे तसे आदेश न देता रक्कम परतीचे आदेश न्यायोचित असल्याचे मंचाचे मत आहे. येथे विशेष नमूद करण्यात येते की तक्रारकर्त्याने एकूण देय रक्कम रु 2,32,416 पैकी रु 2,18,000 (जवळपास 94%) रक्कम दिली आहे आणि उर्वरित जमा करण्यास तयार होता. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.

11.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2008 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

                 उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,18,000/- ही रक्‍कम दि.17.07.2013 पासून तर रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 %  व्‍याजासह परत करावी.

2.   वि.प.क्र.1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 व 2 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी. आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी वि.प.ने तक्रारकर्त्यांला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई (Punitive Damages) रुपये 25/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.