श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये वि.प.ने  भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने व दिलेली रक्‍कम परत न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प. मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही जमिनी खरेदी विक्रीचा, ती विकसित करण्‍याचा व त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करणारी कंपनी असून त्‍याचे प्रोप्रायटर संतोष कोंडबाजी बुरेवार होते व त्‍यांचे निधन झाल्‍याने त्‍यांची कायदेशीर वारस पत्‍नी श्रीमती ज्ञानदेवी उर्फ संतोष बुर्रेवार सदर व्‍यवसाय पाहत आहे. 

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.कडून मौजा-झरी, ता. नागपूर (ग्रामीण), जि.नागपूर, प.ह.क्र.73, ख. क्र. 03 मधील भुखंड क्र. 15 व 21 एकूण क्षेत्रफळ 3000 चौ.फु., एकूण किंमत रु.2,77,500/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता दि.17.11.2005 च्‍या ईसार पत्र/बयाना पत्र करण्‍यात आले व किंमतीबाबतची रक्‍कम हप्‍त्‍याने द्यावयाचे ठरले. तक्रारकर्त्‍याने दि.17.11.2005 ते. 07.03.2011 पर्यंत रु.2,04,000/- दिले. उर्वरित रक्‍कम रु.73,500/- विक्रीपत्राचे वेळेस देण्‍यास तक्रारकर्ता तयार असतांनाही वि.प.ने त्‍याला विक्रीपत्र करुन दिले नाही. तक्रारकर्त्‍याने वारंवार विक्रीपत्राची मागणी केली असता वि.प.ने एन.ए.टी.पी. झाल्‍यावर विक्रीपत्र लावून देण्‍याचे आश्‍वासन दिले. दरम्‍यान संतोष बुर्रेवार यांचे निधन झाले, म्‍हणून त्‍यांच्‍या पत्‍नीला भेटून विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केली असता त्‍यांनी कागदपत्रे प्राप्‍त झालेली नाही असे सांगितले. परंतू आजतागायत विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही, म्‍हणून वकीलांमार्फत वि.प.वर नोटीस बजावली. परंतू वि.प.ने नोटीस घेतली नाही. तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍याची मागणी केली असता किंवा रक्‍कम परत मागितली असता वि.प.ने कुठलीही दाद दिली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन, भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळावे, ते शक्‍य नसल्‍यास आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे रक्‍कम 24 टक्‍के व्‍याजासह आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे परत मिळावी,  मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प. यांना नोटीस पाठविली असता वि.प.तर्फे त्‍यांचे अधिवक्‍त्‍याने तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले.

4.               आपल्‍या लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने ती मृतक संतोष बुर्रेवार यांची पत्‍नी असल्‍याची बाब मान्‍य करुन तिने तक्रारकर्त्‍याने नमूद केलेला भुखंड विक्रीचा व्‍यवहार, दिलेली रक्‍कम, इ. बाबी अमान्‍य केल्‍या आहेत. वि.प. ज्ञानदेवी ही पवनसुत रीएल ईस्‍टेटची प्रोप्रायटर नसून तिला पाठविलेल्‍या नोटीसवर ती राहत नसल्‍याने त्‍यावरील पोस्‍टाचे शेरे हे नाकारलेले आहेत. तक्रारकर्त्‍याने ज्ञानदेवी ही प्रोप्रायटर असल्‍याचे दस्‍तऐवजासह सिध्‍द केलेले नाही. ज्‍यावेळेस मृतक संतोष बुर्रेवार सोबत तक्रारकर्त्‍याचा व्‍यवहार झाला त्‍यावेळेस वि.प.ही प्रोप्रायटर नसल्‍याने विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा प्रश्‍नच उद्भवत नसल्‍याचे वि.प.चे मत आहे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट मार्फत संतोष बुर्रेवार आणि त्‍यांचे कायदेशीर वारस सेवा देण्‍यात त्रुटी करीत असल्‍याचा आरोप खोटा असल्‍याचे त्‍यांचे मत आहे. वि.प.च्‍या मते, श्रीमती ज्ञानदेवी बुर्रेवार ही संतोष बुर्रेवार यांची विधवा पत्‍नी असून, तिचा व तक्रारकर्त्‍याचा कुठलाही भुखंड विक्रीचा व्‍यवहार झालेला नाही. तक्रारकर्त्‍याने हेतूपुरस्‍सरपणे तिला विपक्ष केल्याने सदर तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. तसेच वि.प.ने संतोष बुर्रेवारचा कुठलाही व्‍यवहार अंगीकारलेला नाही. तसेच संतोष बुर्रेवारचे अचानक निधन झाल्‍यावर त्‍यांच्‍यावर करोडो रुपयांचे आर्थिक कर्ज होते. तसेच विवादित मालमत्‍तेबद्दल या प्रकरणात जो वाद आहे ती मालमत्‍ता मुळातच संतोष बुर्रेवारच्‍या मालकीची नाही. त्‍यामुळे दाखल विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार तक्रार चालविण्‍यायोग्‍य नाही. ही शक्‍यता नाकारता येत नाही की, संतोष बुर्रेवार यांच्‍या निधनाचा गैरफायदा घेऊन खोटे विक्रीचे करारनामे तयार करीत असेल. येते. वि.प.च्‍या मते तिच्‍या पतीच्‍या निधनानंतर अनेक तक्रारी  पोलिसांकडे झाल्‍याने पोलिस खात्‍याने मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेटचे बँकेचे खाते सील केलेले आहेत. सदरहू वि.प.कडे आता एकच बँक खाते असून तिला तिच्‍या पतीकडून कुठलीही आर्थिक आवक नसल्‍याने ती आता तिचा उदरनिर्वाहाकरीता माहेरी राहते. त्‍यामुळे ती मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेटची प्रोप्रायटर नाही. तसेच सदर प्रकरणी अनेक गुंतागुंतीचे मुद्दे उपस्थित होत असल्‍याने प्रकरण आयोगासमोर चालविण्‍यालायक नाही. तसेच संतोष बुर्रेवार यांच्‍या मालकीची विवादित जमिन नसल्‍याने, त्‍यांच्‍या बेकायदेशीर कृतीस सदरहू वि.प. जबाबदार नाही. तसेच तक्रारकर्ता सदरहू वि.प.चा ग्राहक ठरत नाही. आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.ने अनेक दस्‍तऐवजांवर वेगवेगळया हस्‍ताक्षरामध्‍ये रीकाम्‍या जागा भरल्‍याचे नमूद करुन त्‍या संतोष बुर्रेवार यांच्‍या हस्‍ताक्षरामध्‍ये नसल्‍याने त्‍या संशयास्‍पद असून बनावटी व खोटे दस्‍तऐवज असल्‍याचे त्‍यांचे म्‍हणणे आहे. तक्रारकर्त्‍याची उर्वरित तक्रार नाकारुन, वि.प.ने असे नमूद केले आहे की, सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य नाही असे वि.प.चे मत आहे.

5.               तक्रारकर्त्‍याने प्रतिउत्तर दाखल करून तक्रारीतील कथनांचा पुनरुच्चार करीत वि.प. प्रोप्रायटर श्री संतोष बुरेवार (मयत) यांची पत्नी या नात्याने कायदेशीर वारस असल्यामुळे प्रस्तुत प्रकरणी जबाबदार असल्याचे नमूद करून तक्रार मंजूर करण्याची मागणी केली. 

6.               सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने उभय पक्षांचे वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ मुद्दे व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

7.                              मुद्दा क्र. 1 - वि.प.ने सदर तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल करुन या प्रकरणातील मोकळी जमीन अचल संपत्‍ती ही वस्‍तू या सदरात मोडत नसल्‍याने सदर व्‍यवहार हा वस्‍तू विक्रीचा व्‍यवहार नसल्याने तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. तसेच सदर प्रकरणी खुला भुखंड हस्‍तांतरीत करण्‍याची बाब असल्‍याने सेवा देण्‍याची बाब उत्‍पन्‍न होत नाही आणि सदर करार हा तक्रारकर्ता आणि मृतक वि.प. मधील असल्याने तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक ठरत नसल्याचे निवेदन दिले.

8.                     तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दि.25.11.2005 रोजी करण्‍यात आलेल्‍या इसारपत्र याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्‍ये मौजा-झरी, ता.नागपूर (ग्रामीण) व जिल्हा नागपुर, प.ह.क्र.73, खसरा क्र. 03 मधील भुखंड क्र. 15 व 21 क्षेत्रफळ 3000 चौ.फु., रु.95/- व 90/- प्रती चौ.फु. दराने एकूण किंमत रु.2,77,500/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार बयाना रक्कम रु.30,000/- रोख देऊन झाल्‍याचे दिसून येते. सदर दस्‍तऐवजांवर प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) यांची स्‍वाक्षरी असून त्‍यावर फर्मचा शिक्‍का आहे. तसेच वि.प.च्‍या लेजर नोंदीवरुन तक्रारकर्त्याने वि.प.ला दि.25.11.2005  पासून 07.03.2011 पर्यंत वेळोवेळी एकूण रु.2,04,000/- दिल्याचे स्पष्ट होते. सदर दस्‍तऐवजावरुन तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ने मा सर्वोच्च न्यायालयाच्या ‘Ganeshlal v/s Shyam, 2013 LawSuit (SC) 1222’  या प्रकरणामधील निवाड्याचा आधार घेत खुल्या भूखंड व्यवहारसंबंधी वाद ग्रा.सं.कायद्या अंतर्गत येत नसल्याचे निवेदन दिले. वि.प.ने दिलेल्या ईसारपत्रात विवादीत लेआऊट मध्ये फेरबदल झाल्यास क्षेत्रफळ कमी जास्त झाल्यास ठरल्या रेट मध्ये रकमेचे देवाण घेवाण करण्यात येईल असे स्पष्टपणे नमूद आहे. वि.प.ने दिलेल्या दि 24.01.2006 रोजीच्या बयाणापत्रात सदर लेआऊट विकास / मंजूरी, अकृषक (एन.ए.टी.पी.) करण्याची सेवा (service) देण्याची जबाबदारी वि.प. ने स्वीकारल्याचे स्पष्टपणे नमूद दिसते. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(d) नुसार ‘ग्राहक’, आणि कलम 2(1)(o) नुसार ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध निर्विवादपणे स्पष्ट होतो. त्यामुळे वि.प.ने सादर केलेला निवाडा प्रस्तुत प्रकरणी लागू नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. तसेच विवादीत व्यवहार ही वैयक्तिक सेवा असल्याचा वि.प.चा आक्षेप निरर्थक असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC)’ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. तसेच वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(r) नुसार अनुचित व्यापार पद्धतीचा (Unfair Trade Practice) अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. म्‍हणुन मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               मुद्दा क्र. 2 -  प्रस्‍तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्याची रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असल्‍यामुळे सदर रकमेचा वापर विरुध्‍दपक्ष आजतागायत करीत आहे, तसेच प्रस्तुत सौदा प्रकरणी विवादीत भूखंडाचा मोजणी करून ताबा व विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही किंवा स्वीकारलेली रक्कम आजपर्यंत परत केलेली नाही. त्‍यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्‍याने तक्रार मुदतबाह्य नसल्याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. त्यासाठी हे आयोग मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Saroj  Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC)  सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. त्‍यामुळे वि.प.ने मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचा “Arvind Pundlik Dhamne – Versus - Raghuvi Wamanrao Joshi, Revision Petition No 3970 of 2013, Judgment Dated 20.05.2014.” या प्रकरणावर भिस्त ठेवत सदर तक्रार मुदतबाह्य असल्याचा आक्षेप निरस्‍त ठरतो. म्‍हणुन मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

10.              मुद्दा क्र. 3 -  ग्रा.सं.कायदा कलम 12 अंतर्गत तक्रारकर्त्याने खुला भूखंड खरेदीसंबंधी प्रस्तुत तक्रार दाखल केली पण खुला भूखंड/अचल संपत्‍ती ही The Sales of Goods Act, 1930, कलम 2 (7) अन्वये ‘वस्‍तू’ या सदरात मोडत नसल्‍याने वि.प.ने तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केली. तसेच सदर प्रकरणी खुला भुखंड हस्‍तांतरीत करण्‍याची बाब असल्‍याने सेवा देण्‍याचा बाब उत्‍पन्‍न होत नसल्याचे निवेदन दिले. वरील परिच्छेदत नमूद केल्यानुसार प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ (Consumer) आणि ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत तक्रार वि.प.च्या सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीबाबत असल्याने वि.प.चा सदर आक्षेप निरर्थक व फेटाळण्यायोग्य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

11.              वि.प.ने अनेक दस्‍तऐवजांवर वेगवेगळया हस्‍ताक्षरामध्‍ये रीकाम्‍या जागा भरल्‍याचे नमूद करुन त्‍या संतोष बुर्रेवार यांच्‍या हस्‍ताक्षरामध्‍ये नसल्‍याने त्‍या संशयास्‍पद असून बनावटी व खोटे दस्‍तऐवज असल्‍याचे त्‍यांचे म्‍हणणे आहे पण वि.प. ही बाब केवळ तक्रारीस उत्‍तर दाखल करतांना नमूद करीत आहे. मात्र त्‍यांच्‍याविरुध्‍द सदर फसवणूकीबाबत कुठलीही कारवाई केल्‍याचे किंवा अन्य संबंधित अधिकार्‍यांकडे तक्रार केल्या संबंधी कुठलाही दस्तऐवज सादर केला नाही. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर बचाव पुराव्‍याअभावी मान्‍य करण्‍यायोग्‍य नसल्याचे आयोगाचे मत आहे.

12.              तक्रारीचे स्वरूप लक्षात घेता तक्रार दिवाणी कोर्टात दाखल करणे आवश्यक असल्याचा आक्षेप वि.प.ने घेतला पण प्रस्तुत प्रकरणातील तथ्ये व वस्तुस्थिती लक्षात घेता व आयोगासमोर तक्रार दाखल करण्याचा ग्राहक सरंक्षण कायदा 1986, कलम 3 नुसार ग्राहकास उपलब्ध असलेला अतिरिक्‍त व दिवाणी स्‍वरुपाचा कायदेशिर हक्‍क लक्षात घेता प्रस्तुत तक्रारीचे निवारण आयोगाद्वारे करणे शक्य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

13.              प्रस्‍तुत प्रकरणी दाखल दस्तऐवज क्र. 1 ते 3 नुसार तक्रारकर्ता व वि.प. दरम्यान भूखंड विक्रीबद्दल व्यवहार झाल्याचे स्पष्ट दिसते. वादाचा मुद्दा हा आहे की, सदरच्‍या भूखंडाचा ताबा/विक्रीपत्र करून देण्यास टाळाटाळ केल्‍याचे दिसते. वि.प.नुसार तिचे पती संतोष बुर्रेवारचे अचानक निधन झाल्‍यावर त्‍यांच्‍यावर करोडो रुपयांचे आर्थिक कर्ज होते व वि.प.ने संतोष बुर्रेवारचा कुठलाही व्‍यवहार अंगीकारलेला नसल्याने सदर तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केली आहे. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) मृत्‍युनंतर त्‍यांची वारस पत्नी, वि.प. ही कायदेशिर वारस असल्याने सदरचा व्‍यवहार त्‍यांना बंधनकारक आहे. तक्रारकर्त्याच्‍या निवेदनाशी आम्ही सहमत आहोत, कारण मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही एक प्रोप्रायटरी फर्म आहे, तिचे मुळ प्रोप्रायटर हे श्री संतोष बुरेवार होते. यापूर्वी वि.प. विरुद्धच्या अन्य तक्रारीत (तक्रार क CC/16/3 –शामराव पुनजी धुंदे  विरुद्ध मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स - आदेश पारित दि 24.06.2019) आयोगासमोर दि.11.10.2013 रोजीची वृत्तपत्रातील जाहीर सूचना सादर करण्यात आली होती. त्यामधील निवेदनानुसार पवनसुत फर्म च्या नावाने असलेल्या मिळकतीवर मयत वारस नामंतरणाद्वारे वारसदारांच्या नावांची नोंद करण्याची प्रक्रिया सुरू केल्याचे स्पष्टपणे नमूद आहे.  सदर बाब वि.प.ने अमान्य केली नव्हती. कायद्यानुसार प्रोप्रायटरची जबाबदारी ही अनिर्बंधीत (Unlimited Liability)  असते.  मुळ प्रोप्रायटरच्‍या मृत्‍यु पश्‍चात त्‍यांचे कायदेशिर वारस, पत्नी /प्रतींनिधी हे प्रोप्रायटर/फर्मच्‍या देयतेसाठी (liabilities) उत्तरदायी असतात. वि.प. व श्री संतोष बुरेवार (मयत) हे विभक्त झाले होते असा कुठलाही दस्तऐवज आयोगासमोर सादर नाही व त्यांनी प्रोप्रायटर म्हणून व्यवसायात कमावलेली मालमत्ता/पैसा कुटुंबात वि.प. पत्नीला न देता अन्य व्यक्तीस दिल्याबद्दल कुठलाही दस्तऐवज सादर नाही. वि.प.ने पोलिस निरीक्षक, आर्थिक गुन्हे शाखा, नागपुर यांचे दि.21.05.2014 रोजीचे पत्र सादर केले करून पवनसुत फर्मचे ऑफिस सील केल्याचे नमूद केले. पण सदर पत्रात देखील वि.प.चा उल्लेख कार्यालयाचे मालक असा केल्याचे स्पष्ट दिसते. त्यामुळे संभाव्यतेच्या शक्यतेचा (Preponderance of probability) विचार करता वि.प.चे पती प्रोप्रायटर,श्री संतोष बुरेवार (मयत) यांच्या मृत्‍युनंतर वारस पत्नी, वि.प.ला कुठलीही संपत्ती मिळाली नसल्याचे निवेदन विश्वासार्ह नसल्याचे व देयता टाळण्याच्या उद्देशाने दिल्याचे आयोगाचे मत आहे. गरजू ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून भूखंडाचे व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून रक्कमा स्वीकारणे व नंतर तांत्रिक मुद्दे पुढे करून भूखंड अथवा त्यापोटी स्वीकारलेली रक्कम परत देण्यास नकार देण्याची वि.प.ची कृती पूर्णतः अयोग्य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे प्रस्तुत प्रकरणी श्री संतोष बुरेवार(मयत) यांच्या पत्नी श्रीमती ज्ञानदेवी संतोष बुर्रेवार, वि.प.सदर व्यवहारामुळे असणारी दिवाणी स्वरूपाची जबाबदारी पार पाडण्यास जबाबदार असल्याचे आयागाचे स्पष्ट मत आहे.

14.                    मा. सर्वोच्च न्यायालयाने खालील निवाड्यात प्रोप्रायटरी फर्मच्या व्यवहारासंबंधी प्रोप्रायटरच्‍या मृत्‍यु पश्‍चात त्‍यांचे कायदेशिर वारस/प्रतिंनिधी दावा दाखल करण्यास अथवा त्यांच्या विरुद्ध दावा दाखल केला जाऊ शकतो असे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे. सदर निरीक्षण प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे स्पष्ट होते.

AIR 1999 SC 1484 (M/s.Ashok Transport Agency vs Awadhesh Kumar & anr.

7. In the present case A.C. Basu, Proprietor of Ashok Transport Agency, had died before the date of the institution of the suit and on the date of the institution of the suit, the proprietary concern was not in existence. Only the legal representatives of A.C. Basu could be sued with regard to any cause of action arising against A.C. Basu in connection with the proprietary business. ................................

     ग्रा.सं.कायदा कलम 13(7) नुसार आयोगासमोरील तक्रारीत तक्रारकर्ता किंवा विरुद्ध पक्ष यांच्यापैकी कोणाचाही मृत्यू झाल्यास सिविल प्रोसीजर कोड 1908, ऑर्डर XXII मधील तरतुदी लागू राहतील असे स्पष्टपणे नमूद केले आहे.

13          (7)     In the event of death of a complainant who is a consumer or of the opposite party against whom the complaint has been filed, the provisions of Order XXII of the First Schedule to the Code of Civil Procedure, 1908 (5 of 1908) shall apply subject to the modification that every reference therein to the plaintiff and the defendant shall be construed as reference to a complainant or the opposite party, as the case may be.

15.              तक्रार प्रलंबित असताना वि.प.ने दि 21.12.2019 रोजी अर्ज सादर ईसार पत्र (दि 25.11.2005) व बयाणापत्र ( दि 24.01.2006) इम्पौंडिंग (Impounding) करण्याचा अर्ज सादर केला होता. आयोगाने सविस्तर कारणासहित दि 28.02.2020 रोजीच्या आदेशाद्वारे सदर अर्ज नामंजूर केला होता त्याविरुद्ध वि.प.ने कुठल्याही वरिष्ठ मंचाकडे अपील दाखल केलेले नाही पण पुन्हा तोच मुद्दा अंतिम सुनावणी दरम्यान उपस्थित करून दस्तऐवज नोंदणी नसल्याचे व योग्य स्टॅम्प ड्यूटि दिली नसल्याचे नमूद केले. वास्तविक, दस्तऐवज नोंदणी करण्याची जबाबदारी वि.प.ची होती व त्याने जबाबदारी पार न पाडणे ही देखील वि.प.च्या सेवेतील त्रुटि ठरते. वि.प.ने त्याबाबत तक्रारकर्त्‍याकडे रक्कमेची मागणी केल्याचे दिसत नाही. तसेच प्रस्तुत तक्रार विवादीत भूखंड व्यवहारातील वि.प.च्या सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब याबाबत असल्याने मा राज्य आयोग, वेस्ट बंगाल, कोलकता यांनी नोंदविलेल्या खालील निरीक्षणांवर भिस्त ठेवत वि.प.चे निवेदन पुन्हा फेटाळण्यात येते.

     ‘Ritesh Bagaria Vs Luxmi Narsayan Jalan & Ors, I (2019) CPJ   14A(CN) (WB)’

It is true that the Agreement for Sale was unregistered and unstamped one but it cannot be a dent to a consumer to approach a Forum constituted under the Act. The object behind the legislation of the Act is to protect the interest of consumer. Use of the word 'protection' furnishes key to the minds of the legislatures in framing various definitions and provisions of the Act. A Consumer Forum is primarily meant for disposal of a complaint in a summary way for a limited purpose and in achieving the object of the legislature, a Forum constituted under the Act should not be bogged down by hyper technicalities. The only point has to be seen whether the person approaches a Forum is a 'consumer' or not and if it is found that he is a consumer, the only point remains for adjudication as to whether there was any deficiency in services on the part of service provider. Therefore, the non-registration of Agreement for Sale cannot be fatal to a consumer complaint unlike a civil suit..

16.              तक्रारकर्त्याने प्रलंबित असताना तक्रारकर्त्याने वि.प.च्या नावात श्रीमती बेबीताई संतोष बुर्रेवार ऐवजी श्रीमती ज्ञानदेवी संतोष बुर्रेवार अशी सुधारणा करण्याची परवानगी मागितली. येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की वि.प.ने आयोगासमोर उपस्थित होऊन श्रीमती ज्ञानदेवी संतोष बुर्रेवार यांचे नावाने वकीलपत्र व लेखी उत्तर दाखल केले. वि.प.ने सदर नावाबद्दल आक्षेप घेताना श्रीमती बेबीताई संतोष बुर्रेवार नावाची व्यक्ति नसल्याचे नमूद केले. मा सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी ‘Savita Garg v. Director, National Heart Institute (2004) 8 SCC 56 ‘ या प्रकरणात ग्राहक मंचाने ग्रा.सं.कायद्याचा ग्राहक सरंक्षणाचा उद्देश लक्षात घेऊन काम करावे व तांत्रिक मुद्द्यांवर दावा नाकारणे योग्य नसल्याचे निरीक्षण नोंदविले आहे. दिवाणी प्रक्रिया संहिता (सीपीसी) ऑर्डर 1 रुल 9 व 10 नुसार आवश्यक पक्षास समाविष्ट न केल्याबद्दल (Non-Joinder) अथवा अयोग्य (Mis Joinder) पक्षास समाविष्ट केल्याबद्दल कुठलाही दिवाणी दावा खारीज होत नसल्याची कायदेमान्य स्थापित स्थिति नमूद केली आहे. तसेच ऑर्डर 1 रुल 10 (4) नुसार आवश्यक पक्षास समाविष्ट करण्याचे निर्देश देण्याची अधिकार कोर्टास असल्याचे नमूद केले.

"The Consumer Forum is primarily meant to provide better protection in the interest of the consumers and not to short-circuit the matter or to defeat the claim on technical grounds. ... ... ..."

“..... So far as the law with regard to the non-joinder of necessary party under Code of Civil Procedure, Order 1 Rule 9 and Order 1 Rule 10 of the CPC there also even no suit shall fail because of mis-joinder or non-joinder of parties. It can proceed against the persons who are parties before the Court. Even the Court has the power under Order 1 Rule 10(4) to give direction to implead a person who is a necessary party. Therefore, even if after the direction given by the Commission the concerned doctor and the nursing staff who were looking after the deceased A.K.Garg have not been impleaded as opposite parties it can not result in dismissal of the original petition as a whole.”

     तक्रारीतील दस्तऐवज व निवेदन, वि.प.चे लेखी उत्तर, वि.प.विरुद्ध आयोगासमोर प्रलंबित असलेल्या इतर अनेक प्रकरणांचा व संपूर्ण परिस्थितीचा विचार करता श्रीमती ज्ञानदेवी उर्फ बेबीताई संतोष बुर्रेवार ही एकच व्यक्ति असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

     वरील संपूर्ण तथ्ये/वस्तुस्थिती व कायदेशीर तरतुदींचा विचार करता वि.प.चे सर्व आक्षेप मान्य करण्यायोग्य नसल्याने फेटाळण्यात येतात.

17.              वि.प.ने विविध आक्षेप नोंदवून त्याच्या समर्थनार्थ खालील निवाड्यांचा आधार घेतला.

i)    मा.उच्च न्यायालय, राजस्थान “Jodhpur Development Authorities & Ors - Versus- State Consumer Disputes Redressal Forum & Ors, 2015 LawSuit(Raj)2439,

     वरील निवाडा भूखंडांवर असलेल्या अतिक्रमणाबाबत उभय पक्षात उद्भवलेल्या वादासंबंधी आहेत. प्रस्तुत प्रकरणी भिन्न वस्तुस्थिती असल्याने सदर निरीक्षणे लागू नाहीत.

ii)   मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, नवी दिल्ली “S G Shankar - Versus- U Venkata Raja Reddy, Revision Petition No 3421 of 2017, Judgment Dated 31.07.2018.”

iii)   मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, नवी दिल्ली “Dipak Das & Anr - Versus- Bengal Shristi Infrastructure Development Ltd & Anr, Revision Petition No 57 of 2018, Judgment Dated 01.02.2018.”

iv)   मा.उच्च न्यायालय, तेलंगणा व आंध्र प्रदेश राज्य, हैदराबाद “SPVL Constructions Private Limited - Versus- The District Consumer Disputes redressal Forum –II, Hyderabad & two ors, Writ Petition No 31427 of 2014, Judgment Dated 14.06.2018.”

v)   मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, नवी दिल्ली “Daulat Raikar  - Versus- Anthony Thomas Rodrigues & 2 Ors, Revision Petition No 3436 of 2016, Judgment Dated 22.12.2016.”

वरील सर्व निवाड्यात (ii ते v) मा सर्वोच्च न्यायालयाच्या ‘Ganeshlal v/s Shyam, 2013 LawSuit (SC) 1222’ या प्रकरणामधील निवाड्याचा आधार घेत खुल्या भूखंड व्यवहारसंबंधी वाद ग्रा.सं.कायद्या अंतर्गत येत नसल्याचे निरीक्षणे नोंदविले आहेत. पण प्रस्तुत प्रकरणी मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC)’ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने व वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(r) नुसार अनुचित व्यापार पद्धतीचा (Unfair Trade Practice) अवलंब केल्याने प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार असल्याचे निरीक्षणे आधीच्या परिच्छेदात नोंदविली आहेत. सबब, प्रस्तुत प्रकरणी भिन्न वस्तुस्थिती असल्याने वि.प.ने सादर केलेले निवाडे प्रस्तुत प्रकरणी लागू नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

vi)   मा सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली “Estate Officer & Anr – Versus - Charanjit Kaur, Civil Appeal No 4964 of 2021, Judgment Dated 07.09.2021.”

     वरील निवाडा उभयपक्षात लीजबाबत उद्भवलेल्या वादासंबंधी आहे. त्याप्रकरणी विवादीत भूखंड 99 वर्षांच्या लीजवर आधीपासून तक्रारकर्त्याच्या ताब्यात होता. सदर भुखडाचे लीज ऐवजी (Leasehold) पूर्ण खुल्या मालकी हक्कात (Free hold) परावर्तीत करून देण्याची मागणी होती. सदर परिवर्तन हे प्रशासकीय धोरण/निर्णय व प्रक्रियेचा भाग असल्याने, केवळ भूखंडाचे शीर्षक हस्तांतरण (Transfer of title) न करणे ही सेवेतील त्रुटि नसल्याचे निरीक्षण नोंदवित अपील मंजूर मान्य करण्यात आले. आयोगासमोरील प्रकरणात वि.प.ची सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलब स्पष्ट होतो. वि.प.ने  तक्रारकर्त्याकडून रक्कम स्वीकारून आजतागायत भूखंडाचे विक्रीपत्र करून ताबा दिला नाही अथवा स्वीकारलेली रक्कम देखील परत केली नाही. सबब, वरील निवाद्यतील वस्तुस्थिती भिन्न असल्याने प्रस्तुत प्रकरणी लागू नसल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

18.              तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एकूण देय रक्कम रु 2,77,500 पैकी रु.2,04,000/- (जवळपास 74%) दिल्‍याची बाब वि.प.च्‍या लेजरवरुन दिसून येते. तक्रारीसोबत लेआऊटच्‍या दाखल नकाशाच्‍या प्रतीवरुन तो एक प्रस्‍तावित लेआऊट असल्‍याचे निदर्शनास येते. वि.प.ने कुठलीही मंजूरी न घेता प्रस्‍तावित लेआऊटमधील भुखंड विक्री करुन तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेतलेली आहे. विक्रीपत्र करून देण्याच्या मागणी करता तो वि.प.च्‍या कार्यालयात गेला असता कार्यालय बंद असल्‍याचे त्याच्या निदर्शनास आले. तक्रारकर्त्‍याचे सदर कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य आहे वि.प.ने ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत निष्‍काळजीपणा केल्याचे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज आयोगासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला 64% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. आयोगाचे मते श्री संतोष बुरेवार(मयत) यांच्या मृत्यूनंतर वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणुन मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

19.        तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाची विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी लेआऊट विकास/मंजूरी संबंधी कामे पूर्ण झाल्याबद्दल कुठलेच दस्तऐवज सादर केले नाहीत. विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याच्या मागणीनुसार शासन निर्धारित आजच्‍या रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मूल्य अथवा तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.2,04,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

20.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2005 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

21.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

    1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला विवादीत (एकूण क्षेत्रफळ 3000 चौ.फु) भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्या मूल्याच्या 74% रक्कम (तक्रारकर्त्‍याने प्रत्यक्ष दिलेल्या रक्कमेच्या प्रमाणात) द्यावी.

किंवा

वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,04,000/- दि.07.03.2011 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील दोन्ही पर्यायामधील जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.75,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.