श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने व दिलेली रक्‍कम परत न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प. मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही जमिनी खरेदी विक्रीचा, ती विकसित करण्‍याचा व त्‍यावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करणारी कंपनी असून त्‍याचे प्रोप्रायटर संतोष कोंडबाजी बुरेवार होते व त्‍यांचे निधन झाल्‍याने त्‍यांची कायदेशीर वारस पत्‍नी श्रीमती ज्ञानदेवी उर्फ बेबीताई संतोष बुर्रेवार सदर व्‍यवसाय पाहत आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.कडून मौजा-घोटी, ता. व जि.नागपूर, प.ह.क्र. 74, ख. क्र. 103 मधील भुखंड क्र. 13 व 14 एकूण क्षेत्रफळ 2300.80 व 1412 चौ.फु., एकूण किंमत रु.34,512/- व रु.21,180/- होती व तो विकत घेण्‍याकरीता बयानादाखल प्रत्‍येकी रु.5,000/- वि.प.ला अग्रीम दि.23.09.2006 रोजी दिले. उर्वरित रक्‍कम ही मासिक हप्‍त्‍याप्रमाणे द्यावयाची होती. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दोन्‍ही भुखंडांच्‍या किंमतीदाखल दि.07.09.2009 पर्यंत एकूण रु.56,500/- दिले. उर्वरित रक्‍कम देण्‍यास तक्रारकर्ता तयार होता. तक्रारकर्त्‍याने रक्‍कम वि.प.ला दिल्‍याने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता वारंवार त्‍याचे कार्यालयात जाऊन व दूरध्‍वनीद्वारे संपर्क साधून मागणी केली. परंतू वि.प.ने सतत टाळाटाळीचे धोरण ठेवले. शेवटी वि.प.चे कार्यालय बंद झाले. दि.28.07.2013 रोजी संतोष बुरेवार यांचे निधन झाले. सुरेश बुरेवार यांनी दि.09.10.2013 रोजी सभा घेऊन सर्व ग्राहकांना भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे मान्‍य केले आणि दि.11.10.2013 रोजी नोटीस प्रकाशित करुन ग्राहकांना विक्रीपत्र  करुन देण्‍याचे व सहकार्याचे आव्‍हाहन केले. परंतू पुढे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. श्रीमती ज्ञानदेवी संतोष बुरेवार या संतोष बुरेवार यांच्‍या कायदेशीर वारस असल्‍याने संतोष बुरेवार यांनी केलेल्‍या सर्व व्‍यवहारांची कायदेशीर जबाबदारी ही वि.प.ची आहे. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन, विवादित लेआऊट विकसित करुन, एन.ए.टी.पी. करुन ताबा देऊन भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा तेवढयाच क्षेत्रफळाचा भुखंड तक्रारकर्त्‍याला अन्‍य लेआऊटमधील ताबा देऊन विक्रीपत्र करुन द्यावे. ते शक्‍य नसल्‍यास वि.प.ने आजच्‍या बाजारभावाने भुखंडाची रक्‍कम व्‍याजासह द्यावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प. यांना नोटीस पाठविली असता नोटिस तामिल होऊनही वि.प.ने पूरेशी संधी देऊनही लेखी उत्‍तर दाखल केले नाही, म्‍हणून मंचाने त्‍यांचे लेखी उत्‍तराशिवाय कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.

4.               मंचाने तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच प्रकरणात दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

                             - नि ष्‍क र्ष –

5.               दि.25.09.2006 च्‍या बयानापत्र/इसारपत्र यांचे प्रतीवरुन उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-घोटी, ता. व जि.नागपूर, प.ह.क्र.74, ख. क्र. 103 मधील भुखंड क्र. 13 व 14 एकूण क्षेत्रफळ 2300.80 व 1412 चौ.फु., एकूण किंमत रु.34,512/- व रु.21,180/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा विक्रीचा करारनामा झाल्‍याचे दिसून येते. बयानादाखल प्रत्‍येकी रु.5,000/- वि.प.ने स्विकारलेले आहेत. दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/ मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्रा.सं.कायदा कलम 2(1)(d) नुसार ‘ग्राहक’, आणि कलम 2(1)(o) नुसार ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या मंचाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. तसेच वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

6.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंड क्र. 13 बाबत दि.07.09.2009 पर्यंत व भुखंड क्र. 14 बाबत दि.06.10.2008 पर्यंत अनुक्रमे रु.29,000/- व रु.27,500/- असे एकूण रु.56,500/- दिल्‍याचे दिसून येते. दोन्‍ही भुखंडांची एकूण किंमत रु.55,692/- असतांना तक्रारकर्त्‍याने किमतीपेक्षा अधिक रक्‍कम अदा केल्‍याचे दिसून येते. वि.प.ला तक्रारकर्त्याने दोन्‍ही भुखंडांबाबत 100% रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे आणि विक्रीपत्र करुन मागण्‍यास तो वि.प.च्‍या कार्यालयात गेला असता कार्यालय बंद असल्‍याचे त्‍याच्‍या निदर्शनास आले. तक्रारकर्त्‍याचे सदर कथन मान्‍य करण्‍यायोग्‍य आहे कारण एकूण किंमत दिल्‍यावर विक्रीपत्र नोंदणीकरीता भुखंड खरेदीदार थांबणार नाही. वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा करीत होता यावरुन दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला 100% रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

7.               तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकिलांनी सुनावणी दरम्यान निवेदन दिले की. प्रोप्रायटर, श्री संतोष बुरेवार (मयत) मृत्‍युनंतर त्‍यांची वारस पत्नी ही कायदेशिर वारस असल्याने सदरचा व्‍यवहार त्‍यांना बंधनकारक आहे. तक्रारकर्त्याच्‍या निवेदनाशी आम्ही सहमत आहोत, कारण मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स ही एक प्रोप्रायटरी फर्म आहे, तिचे मुळ प्रोप्रायटर हे श्री संतोष बुरेवार होते. यापूर्वी वि.प. विरुद्धच्या अन्य तक्रारीत (तक्रार क CC/16/3 –शामराव पुनजी धुंदे  विरुद्ध मे. पवनसुत रीएल ईस्‍टेट अँड लँड डेव्‍हलपर्स - आदेश पारित दि 24.06.2019) मंचासमोर दि.11.10.2013 रोजीची वृत्तपत्रातील जाहीर सूचना सादर करण्यात आली होती. त्यामधील निवेदनानुसार पवनसुत फर्म च्या नावाने असलेल्या मिळकतीवर मयत वारस नामंतरणाद्वारे वारसदारांच्या नावांची नोंद करण्याची प्रक्रिया सुरू केल्याचे स्पष्टपणे नमूद आहे.  सदर बाब वि.प.ने अमान्य केली नव्हती. कायद्यानुसार प्रोप्रायटरची जबाबदारी ही अनिर्बंधीत (Unlimited Liability)  असते.  मुळ प्रोप्रायटरच्‍या मृत्‍यु प्रश्‍चात त्‍यांचे कायदेशिर वारस, पत्नी/प्रतींनिधी हे प्रोप्रायटर/फर्मच्‍या देयतेसाठी (liabilities) उत्तरदायी असतात. तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे आहे की, वि.प. ने भूखंड ताबा व विक्री पत्र करण्यास टाळाटाळ केल्यामुळे फसवणूक झाल्याने मंचासमोर तक्रार केली. वि.प.ने मात्र मंचासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही. याचाच अर्थ वि.प. ने लेआऊट विकासाची कारवाई न करता तक्रारकर्त्‍यासोबत विक्रीचा करारनामा करुन त्‍याबाबत रक्‍कम प्राप्‍त केलेली आहे. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी आहे आणि वि.प.ने अवैधरीत्‍या रक्‍कम भुखंडाच्‍या नावावर घेऊन तक्रारकर्त्‍याची फसवणूक केलेली आहे. तक्रारकर्त्याची तक्रार मंचात दाखल झाल्‍यानंतर मंचातर्फे नोटीस पाठवून देखील वि.प. मंचासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास मंचास हरकत वाटत नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

8.               येथे विशेष नमूद करण्यात येते की मंचातर्फे वि.प.ला नोटीस पाठविली असता नोटिस तामिल झाल्‍यावर अधि. मनिषा पराते यांनी मेमो ऑफ अॅपीयरंस दाखल केला होता. परंतू त्‍यांना लेखी उत्‍तर दाखल करण्‍याकरीता पूरेशी संधी देऊनही त्‍यांनी लेखी उत्‍तर दाखल केले नाही व प्रकरण मौखिक युक्तीवादासाठी ठेवले असता वि.प.तर्फे कुणीही उपस्थित झाले नाही अथवा वेळ मागितला नाही. त्यामुळे तक्रारकर्त्याच्या वकिलांचा युक्तिवाद ऐकला व प्रकरण अंतिम आदेशासाठी बंद करण्यात आले.

9.         तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाची विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी लेआऊट विकास/मंजूरी संबंधी कामे पूर्ण झाल्याबद्दल कुठलेच दस्तऐवज सादर केले नाहीत. विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्‍यायोचित व वैध राहील.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2006 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.

11.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.29,000/- ही रक्‍कम दि.07.09.2009 पासून व रु.27,500/- ही रक्‍कम दि.06.10.2008 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 18%  व्‍याजासह परत करावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत  रु.10,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.10,000/- द्यावे.

3.   वि.प.ने आदेशाची पुर्तता निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.