श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्यव यांचे आदेशांन्वाये. 

 

1. तक्रारकर्त्याशने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्व,ये वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्याेकरीता रक्कूम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्याेने व दिलेली रक्कडम परत न केल्याणने दाखल केलेली आहे. वि.प.क्र. 1 मे. पवनसुत रीएल ईस्टेकट अँड लँड डेव्हवलपर्स ही जमिनी खरेदी विक्रीचा, ती विकसित करण्यापचा व त्याावर भुखंड पाडून ते ग्राहकांना विकण्यासचा व्यीवसाय करणारी कंपनी असून त्या चे प्रोप्रायटर संतोष कोंडबाजी बुरेवार होते व त्यां चे निधन झाल्या्ने त्यांकची कायदेशीर वारस पत्नीव श्रीमती ज्ञानदेवी उर्फ संतोष बुर्रेवार वि.प.क्र. 3 आणि वि.प.क्र. 2 त्यांसचे भाऊ सुरेश कोंडबाजी बुर्रेवार सदर व्योवसाय पाहत आहे.  

 

 

2. तक्रारकर्त्यातची तक्रार अशी आहे की, त्यां नी वि.प.कडून मौजा-पीटीचुहा, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.25, ख. क्र. 06 मधील भुखंड क्र. 133 एकूण क्षेत्रफळ 1614.6 चौ.फु.चे एकूण किंमत रु.32,292/- मध्ये5 विकत घेण्यासचा करार बयाना  रु.8,000/- रोख देऊन दि.30.11.2006 रोजी केला. सदर बयानाप्रमाणे उर्वरित रक्क म ही हप्ते्वारीने द्यावयाची होती व तक्रारकर्त्याेने वि.प.ला वेळोवेळी एकूण रु.32,292/- दिले व वि.प.च्याा मागणीनुसार विकास शुल्कानची रक्क म रु.12,000/- सुध्दा2 दिली. विकास शुल्कारची नोंद वि.प.ने त्यािच्यान रजिस्ट र्डमध्येळ घेतली. परंतू पावती प्रदान केली नाही. तक्रारकर्त्यााने भुखंडाच्याम किमतीची पूर्ण रक्कवम व विकास शुल्कम दिल्याेने, वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्याचकरीता विचारणा केल्याकवर त्यावने कुठलीही माहिती दिली नाही व विक्रीपत्र नोंदविण्यावकरीता टाळाटाळ केली. तक्रारकर्त्यावने चौकशी केल्यातवर त्यािला असे कळले की, उभय पक्षांमध्ये  ज्याी जमिनीच्याा विक्रीबाबत व्यीवहार झाला होता ती जमिन मुळात वि.प.च्याा नावावर नव्हाती आणि त्या‍ जमिनीची कुठलीही कागदपत्रे वि.प.कडे नव्हतती. तक्रारकर्त्यावला त्यातची फसवणूक झाल्यानचे लक्षात आल्याववर त्याुने पोलीस स्टेतशनला रीतसर तक्रार केली. तक्रारकर्त्याणने रक्काम परत मिळण्यातकरीता वारंवार वि.प.च्या  कार्यालयाला भेट दिली व रक्कीम परत मागितली. परंतू वि.प.ने त्यालला कुठलीही दाद दिली नाही, म्ह्णून तक्रारकर्त्याकने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन दिलेली रक्कंम रु.44,292/- व्या जासह परत मिळावी, मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी अशा मागण्या  केलेल्याक आहेत. 

 

3. सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 यांना नोटीस पाठविली असता त्यांीनी घेण्याटर नकार दिल्याकने व वि.प.क्र. 1 ते 3 मंचासमोर हजर न झाल्यासने त्यांीचेविरुध्दट एकतर्फी कारवाई चालविण्या चा आदेश पारित करण्याात आला.

 

4. मंचाने तक्रारकर्त्या‍चे वकीलांचा युक्तीयवाद ऐकला. मंचाने तक्रारीत दाखल दस्तंऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्कतर्ष खालीलप्रमाणे. 

 

 

 

 

- नि ष्क  र्ष –

 

 

5. तक्रारकर्त्या ने दि.30.11.2006 रोजी करण्याात आलेल्या  इसार पत्र व बयाना पत्र याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षामध्येे मौजा-पीटीचुहा, ता.उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.25, ख. क्र. 06 मधील भुखंड क्र. 133 एकूण क्षेत्रफळ 1614.6 चौ.फु.चे एकूण किंमत रु.32,292/- मध्येी विकत घेण्यातचा करार झाल्या चे दिसून येते. सदर दस्त.ऐवजांवर वि.प.च्या3 प्रोप्रायटरची स्वाीक्षरी असून त्यालवर फर्मचा शिक्का  आहे. सदर दस्तगऐवजावरुन वि.प.चा तक्रारकर्ता ग्राहक असल्यााचे दिसून येते. बयानापत्र तरतुदींनुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्या मध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे सिद्ध होते. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ताबा न मिळाल्याीने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्यायने कालमर्यादा याबाबत कुठलाही वाद नसल्याचे मंचाचे मत आहे. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्याायोग्य  असल्यााचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

 

6. तक्रारकर्त्यााने वि.प.ला दि.03.02.2009 पर्यंत रकमा दिल्या चे दिसून येते. तसेच सदर रकमा या हप्यायो  प्रमाणे देण्याचत आलेल्या  आहेत. इसारपत्राचे अवलोकन केले असता त्याकवर विक्रीपत्र नोंदवून देण्या ची मुदत ही 30.11.2006 ते 30.11.2008 अशी दर्शविण्यातत आलेली आहे. सदर प्रकरणात दाखल पावत्यांहच्या  प्रतींचे मंचाने अवलोकन केले असता वि.प.ला भुखंडाच्याो किमतीबाबत रु.25,000/- दिल्याचचे पावत्यांनवरुन व किस्त8 पुस्तिकेवरुन दिसून येते. याचाच अर्थ, तक्रारकर्त्या0ने जवळ-पास 77% रक्क‍म वि.प.ला दिलेली आहे आणि उर्वरित रक्कभम देण्याथस तो वि.प.च्याय कार्यालयात गेला असता कार्यालय बंद असल्यारचे त्याचच्या  निदर्शनास आले. तक्रारकर्त्यारचे सदर कथन मान्यल करण्यालयोग्यर आहे कारण एकूण किंमतीबाबत 77% रक्कचम दिल्यारवर उर्वरित रकमेकरीता विक्रीपत्र नोंदणी भुखंड खरेदीदार थांबणार नाही. वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्याउ सेवेत अक्षम्यि निष्कापळजीपणा करीत होता यावरुन दिसून येते. मा.राष्ट्री य आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

 

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

 

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचासमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्याnला 77% रक्कयम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हनता तर तसे त्याहने तक्रारकर्त्याला त्या्ची अडचण कळवून त्यां चेकडून स्विकारलेली रक्क्म ही व्या जासह परत करणे आवश्याक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. तक्रारकर्त्या्ने वि.प.ला विकास शुल्कावबाबत रु.12,000/- दिल्याूचे नमूद केले आहे. परंतू त्यााची नोंद सदर दस्तीऐवजांवर आढळून येत नाही. त्या.मुळे सदर रकमेचा विचार दस्ताऐवजाअभावी मंचाला करता येणार नाही.

 

7. तक्रारकर्त्याीचे म्हेणणे आहे की, त्यातला सदर विवादित जमिन ही वि.प.च्या‍ नावावर नसल्या चे माहित झाल्या्ने त्‍याने मंचासमोर तक्रार व पोलिस स्टेयशनला तक्रार केली. वि.प.ने मात्र मंचासमोर येऊन सदर बाब नाकारलेली नाही. याचाच अर्थ वि.प.च्याव नावावर विवादित जमिन नव्होती. तरीही वि.प.ने तक्रारकर्त्या.सोबत विक्रीचा करारनामा करुन त्या्बाबत रक्कनम प्राप्त  केलेली आहे. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्यानपार प्रथेचा अवलंब करणारी आहे आणि वि.प.ने अवैधरीत्या  रक्किम भुखंडाच्या् नावावर घेऊन तक्रारकर्त्यापची फसवणूक केलेली आहे. तक्रारकर्त्याची तक्रार मंचात दाखल झाल्याकनंतर मंचातर्फे नोटीस पाठवून देखील वि.प. मंचासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्तंऐवजांना समर्पक उत्तहर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्यासमुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्य  असाव्यास असा त्यापतून अर्थ निघतो. तक्रारकर्त्यामची तक्रार दाद मिळण्या स पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

 

8. मा.राष्ट्रीकय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्याे निवाड्यानुसार ज्याउ प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्याआला जमा केलेली रक्क‍म परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्यांेचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यारसाठी जास्ते व्यातजदर मंजुर करण्यारचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्य  ग्राहक आयोग, महाराष्ट्रस राज्यर, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेला निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त  ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याgचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता मंचाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्या”ला त्याsने अदा केलेली रक्कचम दंडात्मक व्यावजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्याययोचित व वैध राहील. 

 

9. वि.प.ने तक्रारकर्त्यावची रक्कहम सन 2006 पासून स्व तःजवळ ठेवून आपल्याल व्य वसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्या ला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्या‍मुळे वि.प.च्या  अशा वागण्याचने तक्रारकर्त्याउला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी करावी लागली. तसेच मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क व आर्थिक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्यारस पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. 

 

उपरोक्त् निष्किर्षावरुन  मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

- आ दे श –

 

 

 

1. तक्रारकर्त्यारची तक्रार अंशतः मंजूर करण्या्त येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्यातत येतो की, त्यामने तक्रारकर्त्याणला रु.25,000/- ही रक्कसम दि.03.02.2009 पासून तर रकमेच्याण अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18%  व्या जासह परत करावी. 

 

2. वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्यालला शारिरीक, मानसिक, आर्थिक त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.5,000/- व तक्रारीच्या् खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे. 

 

 

3. वि.प.क्र. 1 ते 3 ने आदेशाची पुर्तता संयुक्तशपणे किंवा पृथ्थदकपणे निकालपत्राची प्रत प्राप्तब झाल्या.पासून 30 दिवसाचे आत करावी.

 

4. आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्य  पुरविण्याीत यावी.