निकालपत्र :- (दि.30.12.2010)(द्वारा - श्री.एम्.डी.देशमुख, अध्‍यक्ष) (1) प्रस्‍तुतची तक्रार स्विकृत करुन सामनेवाला यांना नोटीसीचा आदेश झाला. सामनेवाला यांनी म्‍हणणे दाखल केले. सुनावणीचेवेळेस, दोन्‍ही बाजूंच्‍या वकिलांनी युक्तिवाद केला. (2) तक्रारदाराची थोडक्‍यात तक्रार अशी, सामनेवाला हे बांधकाम व्‍यावसायिक आहेत. कोल्‍हापूर महानगरपालिका हद्दीतील ई वॉर्ड येथील सि.स.नं.204-क/1, क्षेत्र 664.96 चौ.मिटर ही मिळकत सामनेवाला यांनी विकसित करुन सदर मिळकतीवर ‘अनंत प्रेस्टिज’ ही अपार्टमेंट बांधलेली आहे. सदर अपार्टमेंटमध्‍ये तक्रारदारांनी युनिटस् खरेदी केलेली आहेत. परंतु, कराराप्रमाणे सोई-सुविधा दिलेल्‍या नाहीत. तसेच, डिड ऑफ डिक्‍लेरेशन दिलेले नाही. सामनेवाला यांनी सदर अपार्टमेंटमध्‍ये ठेवलेल्‍या त्रुटी या खालीलप्रमाणे आहेत :- सदर अपार्टमेंटच्‍या आजूबाजूला सांडपाणी साचत आहे. तसेच, दिलेल्‍या पाणी कनेक्‍शनमधून योग्‍य त्‍या दाबाने पाणी पुरवठा होत नाही. अपु-या बॅटरी बॅक-अप ची सोय केली आहे. बांधकाम निकृष्‍ट दर्जाची असल्‍याने इमारतीमध्‍ये पाण्‍याची गळती चालू आहे. तसेच, इमारतीचे बेसमेंटमधील पाणी बाहेर जाणेसाठी आऊटलेट ठेवलेले नाहीत. कोल्‍हापूर महानगरपालिकेने मंजूर केले नकाशाप्रमाणे बांधकाम नसल्‍याने भोगवटा प्रमाणपत्र दिलेले नाही. वरील त्रुटी दूर करणेबाबत सामनेवाला यांना वारंवार लेखी वतोंडी कळविले आहे. तसेच, वकिलामार्फत नोटीसही पाठविलेली आहे. त्‍यास खोटया मजकूराचे उत्‍तर दिले आहे. सबब, सामनेवाला यांनी उपरोक्‍त त्रुटी दूर करणेचा आदेश व्‍हावा. तसेच, इमारतीचे भोगवटा प्रमाणपत्र देणेचा आदेश व्‍हावा व खर्च रक्‍कम रुपये 5,000/- देणेचा आदेश व्‍हावा अशी विनंती केली आहे. (3) तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍या तक्रारीसोबत तक्रारदारांनी सामनेवाला यांना पाठविलेली नोटीस व सदर नोटीसीस सामनेवाला यांचे उत्‍तर तसेच बेसमेंटमध्‍ये पाणी साचलेबाबतची छायाचित्रे इत्‍यादीच्‍या प्रती व शपथपत्र दाखल केले आहे. (4) सामनेवाला यांनी त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यान्‍वये तक्रारदारांची तक्रार नाकारली आहे. ते त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यात पुढे सांगतात, तक्रारदारांनी सर्व सोई-सुविधांची पाहणी करुन 3 ते 4 वर्षापूर्वी युनिटचा कब्‍जा घेतला आहे. त्‍यावेळी त्‍यांची कोणतीही तक्रार नव्‍हती. अपार्टमेंटचे बांधकाम तांत्रिक सल्‍ल्‍यानुसार केले आहे व तांत्रिक सल्‍ल्‍यानुसार ड्रेनेज जोडले आहे. ड्रेनेज लाईन ही महानगरपालिकेच्‍या मेन रस्‍त्‍यावरील लाईनला जोडली जाते. महानगरपालिकेची ड्रेनेज पाईप चोक-अप झालेस संबंधित लाईनला जोडलेल्‍या सर्वच धारकांना त्‍याचा त्रास होतो. त्‍याचा सामनेवाला यांचा संबंध नाही. सदरची बाब महानगरपालिकेच्‍या अखत्‍यारितील आहे. तसेच, अपार्टमेंटमध्‍ये पाण्‍यासाठी महानगरपालिकेकडून अर्धा इंची दोन कनेक्‍शन व पाऊण इंची एक कनेक्‍शन घेतले आहे. सदर ठिकाणी मुबलक पाणी पुरवठा, तसेच सदर पाण्‍याचा साठवणुकीसाठी तांत्रिक सल्‍ल्‍यानुसार पाण्‍याची टाकी ठेवली आहे. युनिटचा कब्‍जा घेतलेपासून तीन ते चार वर्षामध्‍ये तक्रारदारांनी तक्रार केलेली नाही. कमी दाबाने पाणी पुरवठा होत असलेस त्‍यास महानगरपालिका जबाबदार आहे. तसेच, नामांकित कंपनीची लिफट बॅटरी बॅकअपसह बसविलेली आहे. सदर बॅटरी बॅकअप हा वॉरंटीचे कालावधीत योग्‍यप्रकारे सुरु होता. लिफटचा वापर करणारे तक्रारदार व संबंधित असोसिएशन यांनी सदर बॅटरी बॅकअप कंपनीकडे आवश्‍यक ती ए.एम्.सी.(Annual Maintenance Contract) करणे गरजेचे होते. मेंटेनन्‍स पाहण्‍याची जबाबदारी संबंधित इमारतीचे असोसिएशन व युनिटधारक यांची होती. सदर बॅटरीचा मेंटेनन्‍स न पाहिल्‍याने कोणत्‍याहीप्रकारची असुविधा निर्माण झालेस त्‍याची जबाबदारी तक्रारदारांवर येत आहे. इमारत ही चांगले मटेरियल वापरुन चांगल्‍या प्रकारे पूर्ण केली आहे; वॉटरप्रुफिंग ज्‍या-त्‍यावेळी केले आहे. इमारत बांधकाम केले नंतर 3 ते 4 वर्षामध्‍ये कोणतीही गळती नव्‍हती. दोन वर्षाच्‍या पुढील मुदतीनंतर होणा-या अशा तथा‍कथित गळतीस सामनेवाला जबाबदार नाहीत. भोगवटा प्रमाणपत्र मिळविण्‍यासाठी योग्‍य ती पूर्तता व कागदपत्रे महानगरपालिकेकडे सादर केलेली आहेत. परंतु, तांत्रिक कारणामुळे भोगवटा प्रमाणपत्र दिलेले नाही. तसेच, भोगवटा प्रमाणपत्र देणेबाबत अडचण असलेचे महानगरपालिकेने कधीही कळविलेले नाही. तक्रारदारांचा रहिवास 3 ते 4 वर्षे सदर युनिटमध्‍ये असून बांधकामाबाबत अथवा अन्‍य सुविधांबाबत कसलीही तक्रार केलेली नाही. घोषणापत्र होवून अपार्टमेंट असोसिएशन अस्तित्‍त्‍वात आली असल्‍याने सदर ठिकाणचे संपूर्ण इमारतीचा व सोई-सुविधांचा मेंटेनन्‍स, देखभाल, दुरुस्‍ती ही संबंधित इमारतीतील पदाधिकारी व सर्व युनिटधारकांनी करावयाची आहे. सामनेवाला यांनी कोणत्‍याही सेवात्रुटी ठेवलेल्‍या नाहीत. तसेच, मिळकतीतील फलॅटस् हे तक्रारदार तीन वर्षाहून अधिक काळ वापर करीत असून तक्रारदारांनी यापूर्वीच खरेदीपत्र पूर्ण करुन घेतलेले आहे. सबब, प्रस्‍तुतचा अर्ज या मंचात चालणेस पात्र नसल्‍याने तक्रारदारांची तक्रार खर्चासह फेटाळणेत यावी व कॉम्‍पेनसेटरी कॉस्‍ट रुपय 10,000/- देणेचा आदेश व्‍हावा. (5) सामनेवाला यांनी त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुष्‍टयर्थ असोसिएशनने सामनेवाला यांनी दि.27.09.2007 रोजी दिलेले पत्र, अपार्टमेंटच्‍या सदस्‍यांनी कॉमन खर्च व वैयक्तिक वीज बिलाचे लेटर मिळालेबाबतची पोच, दै.सकाळ, पुढारी, लोकमत मधील बातणीची कात्रणे इत्‍यादीच्‍या प्रती व बेसमेंटच्‍या छायाप्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. (6) या मंचाने दोन्‍ही बाजूंच्‍या वकिलांचा युक्तिवाद सविस्‍तर व विस्‍तृतपणे ऐकलेला आहे. तसेच, उपलब्‍ध कागदपत्रांचे अवलोकन केल आहे. तक्रारीत उल्‍लेख केलेप्रमाणे सामनेवाला बांधकाम व्‍यावसायिक यांनी तक्रारीत उल्‍लेख केलेली मिळकत विकसित करुन ‘अनंत प्रेस्टिज’ हे अपार्टमेंट इमारती बांधलेली आहे व सदर इमारतीमध्‍ये तक्रारदारांनी युनिट खरेदी केलेले आहेत. त्‍यांचे नोंद खरेदीपत्रही झालेले आहे. सदर इमारतीमध्‍ये सामनेवाला बांधकाम व्‍यावसायिक यांनी सोई-सुविधा दिलेल्‍या नाहीत याबाबतची तक्रार दाखल केलेली आहे. त्‍या अनुषंगाने सदरची वस्‍तुस्थिती प्रस्‍तुत प्रकरणी येणेसाठी असोसिएशन ऑफ अर्किटेक्‍टस् अँड इंजिनिअर्स यांची कोर्ट कमिशनर म्‍हणून नेमणुक केली होती. त्‍याप्रमाणे कोर्ट कमिशनर यांनी आपला अहवाल प्रस्‍तुत कामी दाखल केलेला आहे; सदरचा अहवाल हा पुढीलप्रमाणे :- (1) तक्रार अर्जातील मुद्दा क्र.3 :- सदर मुद्दयामध्‍ये सार्वजनिक सोई-सुविधांसंदर्भात अर्जदारांनी प्रश्‍न उपस्थित केला आहे. सदर इमारतीचे 29 डिसेंबर, 2006 रोजी सहा.उपनिबंधक वर्ग-2, करवीर, कोल्‍हापूर यांचेकडे मुद्रांकित केलेल्‍या डिक्‍लेरेशन डीड मधील मुद्दा क्र.2(ए) मध्‍ये नमूद केलेल्‍या सार्वजनिक सोई-सुविधांची प्रत्‍यक्ष जागेवर पाहणी केली असता त्‍याची पूर्तता केलेचे निदर्शनास येते. सदर इमारतीचे भोगवटा प्रमाणपत्रासाठी वि.प. यांनी कोल्‍हापूर महानगरपालिकेकडे अर्ज दाखल केलेला आहे. तथापि, अद्याप भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालेले नाही. (2) तक्रार अर्जातील मुद्दा क्र.4 (अ) :- सदर इमारतीच्‍या आजूबाजूला सांडपाणी साचत आहे का याची पाहणी केली असता सध्‍या अशी परिस्थिती दिसून येत नाही. (3) तक्रार अर्जातील मुद्दा क्र.4(ब) :- सदर इमारतीमध्‍ये महापालिकेच्या पाणी जोडणीतून कमी दाबाने पाणी येते असे म्‍हटले आहे; सदर बाब महापालिकेच्या अखत्‍यारित येते. सदर इमारतीमध्‍ये बसणा-या महापालिकेच्या तीन पाणी कनेक्‍शन पैकी सद्या एक कनेक्‍शन बिलाच्‍या थकबाकीमुळे महापालिकेने बंद केले आहे. (4) तक्रार अर्जातील मुद्दा क्र.4 (क) :- लिफ्ट बॅटरी बॅक अप देणारी कंपनी व वि.प. यांचेमध्‍ये मार्च 2006 मध्‍ये झालेल्‍या करारानुसार सदर कंपनीने बॅटरी बॅक अप लिफटला बसविलेचे निदर्शनास येते. सदर करारानुसार या बॅक अप चा मेंटेनन्‍स कंपनीने बॅक अप बसविलेच्‍या दिवसापासून 18 महिन्‍यापर्यन्‍त करणेचे आहे असे दिसून येते. त्‍यानंतरच्‍या काळामध्‍ये बॅटरी बॅकअप युनिटचे वेळोवेळी योग्‍य तो मेंटेनन्‍स करणे आवश्‍यक होते. (5) तक्रार अर्जातील मुद्दा क्र.4 (ड) :- सदर इमारतीच्‍या टेरेस स्‍लॅबमधून काही रुममध्‍ये ओल आल्‍यामुळे त्‍याचे डाग स्‍लॅब व भिंतीवर दिसतात. तक्रारदार यांनी दाखविलेल्‍या गळतीच्‍या ठिकाणी वि.प. यांनी काही ठिकाणी ग्राउंटिंग (वॉटरप्रुफिंग ट्रिटमेंट) केलेले आहे. टेरेसवर लिफट रुमच्‍या खाली वि.प. यांनी कोबा केलेला नाही. त्‍यामुळे तेथील जागा खोलगट झाल्‍याने पावसाचे पाणी त्‍या जागेत साचून राहते. या ठिकाणी कोबा करणे गरजेचे आहे. तसेच, टेरेसवर ज्‍या ठिकाणी कोब्‍यामध्‍ये भेगा गेल्‍या त्‍या ठिकाणी वॉटरप्रुफ ट्रीटमेंट करणे गरजेचे आहे. (6) तक्रार अर्जातील मुद्दा क्र.4 :- सदर इमारतीच्‍या बेसमेंटमध्‍ये उत्‍तर-पश्चिम कोप-यामध्‍ये पाणी जाण्‍यासाठी चेंबरसह आऊटलेट ठेवलेचे निदर्शनास येते. तसेच, सदर चेंबरमधून सांडपाणी महापालिकेच्या ड्रेनेज लाईनला जोडल्‍याचे निदर्शनास येते. आऊटलेटमधून पाण्‍याची निर्गत योग्‍य पध्‍दतीने होण्‍यासाठी त्‍याची सफाई वेळोवेळी होणे गरजेचे आहे. (7) बेसमेंटमध्‍ये पाणी साठते किंवा नाही याबाबतची वस्‍तुस्थिती प्रस्‍तुत प्रकरणी येणेसाठी दोन्‍ही बाजूंच्‍या संम्‍मतीने अ‍ॅड.संजय डिक्रुज यांची कोर्ट कमिशनर म्‍हणून नेमणुक करणेत आली होती. (8) सामनेवाला बांधकाम व्‍यावसायिकांनी त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यान्‍वये तक्रारदारांच्‍या तक्रारीतील कथने नाकारलेली आहेत. सामनेवाला बांधकाम व्‍यावसायिक यांनी त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये त्रुटी नाकारुन सदर तक्रारीस मुदतीचा बाध येत आहे असा मुद्दा उपस्थित केलेला आहे. तक्रारदारांनी त्‍यांचे युनिट खरेदी करुन तसेच युनिटचा ताबा घेवून तीन ते चार वर्षाच्‍या कालावधीनंतर प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केली आहे. ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 कलम 24 (ए) यातील तरतुद विचारात घेतली असता कारण घडल्‍यापासून दोन वर्षाच्‍या आंत तक्रार दाखल करणे आवश्‍यक होते. याचा विचार करता प्रस्‍तुत तक्रारीस मुदतीचा बाध येत आहे या निष्‍कर्षाप्रत हे मंच येत आहे. सदर विवेचनास हे मंच खालील पूर्वाधार विचार घेत आहे :- (1) (Supreme Court) (CP) p.481 - State Bank of India v. B.S.Agricultural Industries Banking - Consumer Protection Act, 1986 - Section 24A - Deficiency in service - Section 2(1)(g) - Section 2 (1)(o) - complainant-respondent carrying on business of manufacturing and supplying engines and pump sets - Seven bills of the amount of Rs.2,47,154/- sent by it to the opposite party - appellate bank on 21.04.1994 drawn on Unique Agro Service, P.O. Heria (West Bengal) together with GRs of transporters for collection and remitance of the proceeds toit i.e. the complainant - Bank instructed to deliver the bills and GRs to the drawee against payment - Bank also instructed to return the documents if not honoured by the drawee by 7.6.1994 - Complaint to the District Forum that the Bank neither sent the amount of Rs.2,47,154/- to the complainant nor returned the said bills and GRs - Bank resisted the complaint on the ground of its being time barred and that it had returned the bills and GRs to the complainant’s B.M. Konar, Sales Manager - District Forum allowed the complaint directing the Bank to pay Rs. 2,47,154/- to the complainant with 15% interest and Rs.5,000/- as compensation - Despite the specific plea of the complaint being time barred, point for determination in this regard neither framed nor considered - Bank’s appeal failed toget it any relief from the State Commission - National Commission upheld the concurrent orders of the Forums by the Bank aggrieved by the said order - Provision of Section 24A, which prescribes limitation period for admission of a complaint by a Forum, is peremptory in nature - It requires a Forum to see before it admits the complaint that it has been filed within twoyears from the date of accral of cause of action - Delay in filing the complaint may be condoned by the Forum for the reasons tobe recorded in writing if sufficient cause is shown - Expression ‘shall not admit a complaint, occurring in the Section is a sort of legislative command to the Consumer Forum to examine on its own whether the complaint has been filed within limitation period prescribed thereunder - In other words, it isthe duty of the Consumer Forum to take notice of Section 24A and give effect toit -Whether the complaint in this case filed within time i.e., within two years of the accrual of cause of action ? Letter dated 21.04.1994 of the complainant clearly instructed the Bank to return the documents if not honoured by the drawee by 7.6.1994 - Obviously, the cause of action accrued to the complainant on 7.6.1994 when it did not receive the amount of Rs. 2,47,154/- nor the documents - Limitation thus began to run from 7.6.1994 - Therefore, the complaint filed on 5.5.1997 was apparently time barred, having been not filed within two years - Bank also wrote to thecomplainant in its letter dated 28.3.1995 that it had returned the bills to its B.M.Konar on 10.5.1994 - Complaint filed on 5.5.1997 even beyond two years therefrom - Complaint held tobe barred by time and, therefore, dismissed on that count - Appeal allowed - Decision rendered by the National Commission set aside. (2) 2009 CTJ 951 (Supreme Court)(CP) - Kandimalla Raghavaiah & Co. versus National Insurance Co.Ltd. and another. Limitation - Insurance - Consumer Protection Act, 1986 - Section 24A - Appeal - Section 23 - Fire Policy “c” taken by the appellant from the respondent No.1, National Insurance Co.Ltd. for a period of 4 months on 4.12.1987 against loss or damage by fire - On 8.3.1988 they obtained a loan from respondent No.2, Indian Bank by hypothecating the tobacco stored in the godown - In the intervening night between 22nd and 23rd March, 1988 a fire broke out in the godown allegedly due to electrical short circuit burning the entire stock of tobacco - Matter reported both to the insurance company and the bank - Bank preferred a claim with the insurance complay on 14.07.1988 but not pursued it any further - A claim form asked by the appellant from the insurance company for the first time n 06.11.1994 - Getting no response, a legal notice issued to it on 26.10.1995 - reply sent by the insurance company on 21.03.1986 delaying the cactum of fire and refusing to issue a claim form, the claim being time barred - Filing of two complaints by the apellant before National Commission on 21.10.1997 - Contention raised that haing regard to the insurance company’s letter dated 21.3.1996, their complaints were well within time - Appellant’s stand failed to find favour with the Commission - Cause of action admittedly arose in the intervening night of 22nd/23rd March, 1988 - Complaints, therefore, held to be barred by limitation of two years having regard to section 24A of the Act - Aggrieved, the present appeal filed challenging the commission’s order - Provision of Section 24A casts a duty on a Consumer Forum todismiss a complaint unless the complainant satisfies it that the complainant had sufficient cause for not filing the complaint within the period of two years from the date on which the cause of action arose - Cause of action for the appellant clearly arose on 22nd/23rd March, 1988 - By no stretch of imagination the insurance company’s letter dated 21.3.1996 in relply to the appellant’s legal notice dated 4.1.1996 declining to issue the claim form, resulted in extending the period of limitation - Accordingly held : the complaint of the appellant and that too without an application for condonation of delay was manifestly barred by limitation - Commission’s action of dismissing the same upheld - Appeal dismissed. (9) उपरोक्‍त संपूर्ण विवेचन विचारात घेवून हे मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे. आदेश 1. तक्रारदारांची तक्रार काढून टाकणेत येते. 2. खर्चाबाबत आदेश नाहीत.
| | [HONABLE MRS. Mrs.P.J.Karmarkar] MEMBER[HONABLE MR. Mr.M.D.Deshmukh] PRESIDENT[HONABLE MRS. Mrs.V.N.Shinde] MEMBER | | 
