| Final Order / Judgement | श्री. शेखर मुळे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये. 1. या सर्व तक्रारी एकाच वि.प.विरुध्‍द दाखल केलेल्‍या असून त्‍यातील वस्‍तुस्थिती आणि तक्रारकर्त्‍यांनी केलेली मागणी सारखीच आहे. सबब, या सर्व तक्रारी संयुक्‍तपणे निकाली काढण्‍यात येत आहेत. 2. या सर्व तक्रारी ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटीसंबंधी दाखल केलेल्‍या आहेत. 3. सर्व तक्रारीमधील समान वस्‍तुस्थिती अशी आहे की, वि.प.क्र. 1 ते 3 हे परमात्‍मा एक हाऊसिंग डेव्‍हलपर्स आणि बिल्‍डर्स यांचे संचालक आहेत. वि.प. अभिन्‍यास टाकून त्‍यातील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.चे मौजा-पावडदोना, ता.मौदा, जि. नागपूर येथील जमिन ख.क्र. 23, 372, 361/2 आणि 362/3, प.ह.क्र. 73 यावर अभिन्‍यास असून त्‍यावर भुखंड पाडलेले आहेत. तक्रारकर्त्‍यानी त्‍या अभिन्‍यासातील भुखंड विकत घेण्‍याचा करार वि.प.सोबत केला. प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍यांनी घेतलेल्‍या भुखंडाचे विवरण, त्‍यांचे क्षेत्रफळ, भुखंडाची किंमत आणि तक्रारकर्त्‍यांनी दिलेली रक्‍कम यांचे तपशिलवार वर्णन खालील तक्‍त्‍यामध्‍ये नमूद करण्‍यात येत आहे. तक्रार क्रमांक | भुखंड क्रमांक | भुखंडाचे क्षेत्रफळ चौ.फु.मध्‍ये | भुखंडाची किंमत | करारनामा दिनांक | त.क.ने दिलेली रक्‍कम | उर्वरित देय रक्‍कम | CC/16/25 | P-108 | 1000 | रु.90,000/- | 14.07.2010 | रु.85,000/- | रु.5,000/- | CC/16/26 | P-145 | 1000 | रु.90,000/- | 15.07.2010 | रु.85,000/- | रु.5,000/- | CC/16/27 | P-162 | 1722 | रु.2,06,460/- | 08.08.2011 | रु.1,05,000/- | रु.1,01,460/- | CC/16/28 | P-211 | 1940 | रु.1,74,600/- | 29.12.2009 | रु.1,50,000/- | रु.24,600/- | CC/16/29 | P-10 | 1199 | रु.1,07,910/- | 28.04.2010 | रु.61,500/- | रु.46,410/- | CC/16/30 | P-135 | 1722.24 | रु.1,55,000/- | 09.03.2010 | रु.81,000/- | रु.74,000/- | CC/16/31 | P-136 | 1722.24 | रु.1,55,000/- | 09.03.2010 | रु.81,000/- | रु.74,000/- | CC/16/32 | P-22 | 1200 | रु.1,08,000/- | 07.09.2009 | रु.46,100/- | रु.61,900/- | CC/16/33 | P-21 | 1200 | रु.1,02,000/- | 31.07.2009 | रु.40,000/- | रु.62,000/- | CC/16/34 | P-33 | 1200 | रु.1,08,000/- | 27.07.2009 | रु.36,500/- | रु.71,500/- | CC/16/35 | P-17 | 1200 | रु.1,08,000/- | 27.07.2009 | रु.36,500/- | रु.71,500/- | CC/16/36 | P-32 | 1200 | रु.1,08,000/- | 27.07.2009 | रु.57,000/- | रु.51,000/- | CC/16/81 | P-86 | 1722 | रु.1,54,980/- | 03.09.2009 | रु.1,35,500/- | रु.19,480/- | CC/16/82 | P-227 | 1615 | रु.1,45,350/- | 08.12.2010 | रु.20,000/- | रु.1,25,350/- | CC/16/83 | P-84,85 | 3444 | रु.3,09,960/- | 03.09.2009 | रु.1,35,000/- | रु.1,74,960/- | CC/16/84 | P-27 | 1199.21 | रु.1,07,928/- | 04.05.2010 | रु.75,000/- | रु.32,928/- | CC/16/85 | P-185अ | 1000 | रु.90,000/- | 15.08.2010 | रु.90,000/- | निरंक | CC/16/86 | P-30 | 1199.21 | रु.1,07,928/- | 04.05.2010 | रु.76,000/- | रु.31,928/- | CC/16/158 | P-48 | 1332.04 | रु.1,99,880/- | 19.10.2010 | रु.51,000/- | रु.1,48,880/- | CC/17/62 | P-41 | 1200 | रु.1,08,000/- | 22.01.2010 | रु.57,000/- | रु.51,000/- | CC/17/63 | P-189 | 1636.12 | रु.1,47,250/- | 23.05.2010 | रु.80,400/- | रु.66,850/- | CC/17/64 | P-209 | 1755.17 | रु.1,57,950/- | 29.01.2010 | रु.92,500/- | रु.65,450/- | CC/17/77 | P-138 | 2032.88 | रु.1,82,952/- | 19.08.2010 | रु.1,74,500/- | रु.8,452/- | CC/17/78 | P-113 | 1722 | रु.1,74,980/- | 20.08.2010 | रु.46,500/- | रु.1,28,480/- | CC/17/79 | P-146अ | 1000 | रु.90,000/- | 15.07.2010 | रु.46,500/- | रु.43,500/- | CC/17/80 | P-81 | 2032 | रु.1,82,880/- | 28.04.2010 | रु.70,000/- | रु.1,12,880/- | CC/17/81 | P-112 | 1722 | रु.1,74,980/- | 21.08.2010 | रु.1,05,000/- | रु.69,980 | CC/16/344 | P-161 | 1701.38 | रु.1,53,124/- | 18.02.2010 | रु.83,000/- | रु.70,124/- | CC/16/345 | P-139 | 2045.80 | रु.1,84,050/- | 16.01.2010 | रु.1,25,100/- | रु.58,950/- | CC/16/346 | P-182 | 1615 | रु.1,45,350/- | 16.01.2010 | रु.86,000/- | रु.59,350 | CC/16/159 | P-193-ब | 715 | रु.64,350/- | 28.10.2011 | रु.88,000/- | |
4. तक्रारकर्त्‍यांनी वरील तक्‍त्‍यात दशविल्‍याप्रमाणे त्‍यांच्‍या भुखंडाच्‍या किमतीपैकी काही रक्‍कम वि.प.ला दिली आहे. उर्वरित रक्‍कम विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे वेळेस देण्‍याचे ठरले. विक्रीपत्र करारनामा झाल्‍यापासून 36 महिन्‍यात करावयाचे होते. परंतू वि.प.नी तक्रारकर्त्‍यांना करारनाम्‍याप्रमाणे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. तसेच त्‍याबाबत विचारणा केली असता कधीही समाधानकारक उत्‍तर दिले नाही आणि अशाप्रकारे कराराच्‍या अटींचा भंग केला. म्‍हणून सर्व तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.विरुध्‍द सदरहू तक्रारी दाखल करुन मंचाला अशी विनंती केली आहे की, वि.प.ने प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍याला करारनाम्‍यानुसार भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे आणि काही कायदेशीर अडचणींमुळे जर ते शक्‍य नसेल तर तक्रारकर्त्‍यांनी वि.प.ला दिलेली रक्‍कम करारनाम्‍याच्‍या दिनांकापासून 24 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी, तसेच झालेल्‍या मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍याला रु.25,000/- नुकसान भरपाई आणि रु.25,000/- तक्रारीचा खर्च द्यावा. 5. वि.प.क्र. 1 ते 3 ने नोटीस मिळाल्‍यावर हजर होऊन संयुक्‍तपणे लेखी उत्‍तर दाखल केले. त्‍यांचे लेखी उत्‍तरानुसार त्‍यांनी ही बाब मान्‍य केली की, ते परमात्‍मा एक हाऊसिंग डेव्‍हलपर्स आणि बिल्‍डर्स यांचे संचालक आहेत आणि मौजा-पावडधौना येथे तक्रारीत वर्णन केल्‍याप्रमाणे त्‍यांचे अभिन्‍यास असून त्‍यावर भुखंड पाडलेले आहेत. त्‍यांनी हेसुध्‍दा मान्‍य केले की, तक्रारकर्त्‍यांनी त्‍यांच्‍यासोबत भुखंड विकत घेण्‍याचा करार केला आणि तक्रारकर्ते म्‍हणतात त्‍याप्रमाणे त्‍यांनी दिलेली रक्‍कम मिळाली आहे. परंतू ही बाब नामंजूर केली की, विक्रीपत्र 36 महिन्‍याचे आत नोंदवून द्यावयाचे होते. वि.प.नी पुढे असे नमूद केले की, तक्रारकर्त्‍यांनी भुखंडाची संपूर्ण किंमत 36 महिन्‍यांमध्‍ये विशिष्‍ट रकमेच्‍या मासिक हप्‍त्‍यानुसार द्यावयाची होती. परंतू तक्रारकर्त्‍यांनी दिलेल्‍या मुदतीमध्‍ये रक्‍कम जमा केली नाही, त्‍यामुळे त्‍यांना आता भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मागण्‍याचा अधिकार नाही. त्‍याशिवाय, सर्व तक्रारी मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप घेण्‍यात आला आणि त्‍या खारिज करण्‍याची विनंती करण्‍यात आली. 6. दोन्‍ही पक्षाच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे विचारार्थ उपस्थित मुद्दे, त्‍यावरील निष्‍कर्ष आणि कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे. मुद्दे निष्‍कर्ष - सर्व तक्रारी मुदतबाह्य आहेत काय ? नाही.
- करारनाम्‍यातील अटींचा तक्रारकर्ता किंवा वि.प. कडून केवळ वि.प.ने अटींचा भंग झालेला आहे काय ? भंग केलेला आहे.
- वि.प.ने करारानुसार आपल्‍या सेवेत त्रुटी ठेवली आहे काय ? होय.
- सर्व तक्रारकर्ते दाद मिळण्‍यास पात्र आहेत काय ? होय.
- आदेश ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
- कारणमिमांसा - - मुद्दा क्र. 1 - वि.प.क्र.1 ते 3 ने आपल्‍या लेखी उत्‍तरात असा आक्षेप घेतला आहे की, या सर्व तक्रारी ज्‍या दिवशी तक्रार दाखल करण्‍यास कारण घडले, त्‍याच्‍या दोन वर्षानंतर दाखल केलेल्‍या आहेत. त्‍या कारणास्‍तव या सर्व तक्रारी ग्रा.सं.का.चे कलम 24-A अंतर्गत मुदतबाह्य आहेत. वि.प.च्‍या या आक्षेपावर तक्रारकर्त्‍यांनी स्‍वतंत्र प्रतिउत्‍तर दाखल केलेले नाही. परंतू तरीसुध्‍दा वि.प.च्‍या या आक्षेपाशी आम्‍ही सहमत नाही. मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने ब-याच निवाडयामध्‍ये असे निरीक्षण नोंदविले आहे की, जर तक्रारकर्त्‍याने भुखंड किंवा घर विकत घेण्‍यासाठी बरीच रक्‍कम विक्रेत्‍याला दिलेली असेल आणि जर विक्रेत्‍याने भुखंड किंवा घराचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नसेल तर ग्राहक तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण घडत राहते. या प्रत्‍येक तक्रारीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाच्‍या एकूण किमतीपैकी जवळ-जवळ 80 टक्‍के रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे आणि उर्वरित रक्‍कम देण्‍यास ते तयार आहेत. करारामध्‍ये जरी हे नमूद नाही की, उर्वरित रक्‍कम विक्रीपत्र करुन द्यावयाच्‍या वेळेस द्यावयाची आहे तरी एक बाब येथे लक्षात घ्‍यावी लागेल की, वि.प.चा अभिन्‍यास त्‍यावेळी मंजूर झालेला नव्‍हता. तसेच त्‍या जमिनीचा उपयोग अकृषक वापरासाठी करण्‍याचा आदेशसुध्‍दा मिळाला नव्‍हता.
8. वि.प.ने जिल्‍हाधिकारी, नागपूर यांना पाठविलेल्‍या एका अर्जाची प्रत दाखल केली आहे. ज्‍यानुसार त्‍यांनी ती जमीन अकृषक करण्‍याची विनंती केलेली आहे. तो अर्ज एप्रिल, 2017 मध्‍ये देण्‍यात आला होता. या सर्व प्रकरणात वि.प. आणि तक्रारकर्त्‍यांमध्‍ये करार सन 2010 मध्‍ये झालेला आहे. यावरुन असे दिसून येते की, करार झाला त्‍यावेळी ती जमीन अकृषक करण्‍यासाठी अर्ज दिला नव्‍हता, तसेच अभिन्‍यासाला मंजूरी मिळाल्‍यासंबंधी एकही दस्‍तऐवज आजपर्यंत दाखल केलेले नाही. अशा परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍यांना जोपर्यंत ती जमीन अकृषक करण्‍यास परवानगी मिळत नाही, तसेच अभिन्‍यासाला मंजूरी मिळत नाही, तोपर्यंत पूर्ण रक्‍कम देण्‍याची जबाबदारी नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यांनी भुखंडांची संपूर्ण रक्‍कम भरली नाही, याचा फायदा वि.प. घेऊ शकत नाही. त्‍याशिवाय, वि.प.ने आपल्‍या पुरसिसनुसार हे मान्‍य केले आहे की, सर्व प्रक्रिया पूर्ण केल्‍यानंतर ते तक्रारकर्त्‍यांना विक्रीपत्र करुन देण्‍यास तयार आहेत. त्‍यांच्‍या या पुरसिसवरुन हे सिध्‍द होते की, त्‍या अभिन्‍यासाला आजही मंजूरी मिळाली नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यांनी भुखंडांची संपूर्ण रक्‍कम भरावी अशी अपेक्षा वि.प.ने करणे चुकीचे आहे आणि कायद्यानुसार सुध्‍दा तक्रारकर्त्‍यांनी अशा परिस्थितीत पूर्ण रक्‍कम भरणे बंधनकारक नाही. वरील सर्व कारणास्‍तव या तक्रारींना मुदतीची बाधा येत नाही, म्‍हणून सदर मुद्दा नकारार्थी नोंदविण्‍यात येत आहे. - मुद्दा क्र. 2 ते 4 - तक्रारकर्ते आणि वि.प.मध्‍ये झालेल्‍या करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, त्‍यातील अटी व शती या केवळ तक्रारकर्त्‍यांवर बंधनकारक केलेल्‍या आहेत. वास्‍तविक पाहता, करारनाम्‍यामध्‍ये याचाही उल्‍लेख होणे आवश्‍यक होते की, त्‍या अभिन्‍यासाला मंजूरी मिळाली आहे की नाही. तसेच त्‍या जमिनीला अकृषक वापरासाठी परवानगी मिळाली की नाही. त्‍याचप्रमाणे करारनाम्‍यात अशी अट लिहिली आहे की, जर तक्रारकर्ते दिलेल्‍या मुदतीत विक्रीपत्र करुन घेण्‍यास चुकले तर त्‍यांना बयानाची रक्‍कम परत मिळणार नाही. उलट पक्षी, या करारनाम्‍याच्‍या अटींचा भंग वि.प.ने, जमिन अकृषक न केल्‍याने तसेच अभिन्‍यासाला मंजूरी प्राप्‍त न करुन, केलेला आहे. त्‍याशिवाय, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यांना विक्रीपत्र करुन घेण्‍यासाठी कधीही नोटीस किंवा पत्रे पाठविल्‍याचे दिसून येत नाही. यावरुन हे स्‍पष्‍ट दिसून येते की, वि.प.ने करारनाम्‍यानुसार त्‍याचे कार्य पूर्ण न करुन आपल्‍या सेवेत कमतरता ठेवली.
- तक्रारकर्त्‍यांनी भुखंडांची संपूर्ण किंमत दिली नाही म्‍हणून त्‍यांनी करारनाम्‍याचा भंग केला हे म्‍हणणे चुकीचे आहे आणि तसे ठरविता येणार नाही. जोपर्यंत ती जमिन अकृषक होत नाही आणि त्‍यावरील अभिन्‍यासाला मंजूरी मिळत नाही, तोपर्यंत भुखंडांची उर्वरित रक्‍कम थांबवून ठेवण्‍याचे तक्रारकर्त्‍यांना अधिकार आहेत. त्‍यामुळे सर्व तक्रारकर्त्‍यांना वि.प.कडून भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मागण्‍याचे किंवा दिलेली रक्‍कम परत मागण्‍याचे अधिकार आहे असे ठरविण्‍यात येते. सबब मुद्दा क्र. 2 ते 4 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.
- मुद्दा क्र. 5 - तक्रारकर्त्‍यांनी, वि.प.ने आपल्‍या सेवेत कमतरता ठेवली ही बाब सिध्‍द केल्‍याने या सर्व तक्रारी मंजूर होण्‍यायोग्‍य आहे आणि तक्रारकर्त्‍यांनी केलेली विनंतीसुध्‍दा मान्‍य होण्‍यायोग्‍य आहे. सबब या तक्रारी मंजूर होण्‍यास पात्र असल्‍याने खालीलप्रमाणे आदेश पारित करण्‍यात येतो.
- आ दे श – 1) तक्रारकर्त्‍यांच्‍या सर्व तक्रारी अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून, वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍याला त्‍याच्‍या करारनाम्‍यानुसार खरेदी केलेल्‍या भुखंडाचे विक्रीपत्र तक्‍त्‍यात दर्शविल्‍याप्रमाणे त्‍यांचेकडून उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन नोंदवून द्यावे. 2) नोंदणी शुल्‍काचा खर्च प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍याने ज्‍यादिवशी करारनाम्‍यानुसार विक्रीपत्र करावयाचे होते, त्‍यावेळी शासन निर्धारित असलेल्‍या शुल्‍कानुसार करावे आणि त्‍या शुल्‍कात सद्य स्थितीत जी वाढ झाली असेल, तर त्‍याची रक्‍कम वि.प.क्र. 1 ते 3 ने भरावी. 3) जर काही कायदेशीर अडचणींमुळे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास वि.प.क्र. 1 ते 3 असमर्थ असतील तर, वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍यांकडून घेतलेली रक्‍कम करारनाम्‍याचे दिनांकापासून प्रत्‍यक्ष रक्‍कम मिळेपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी. 4) वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी संयुक्‍तीक आणि वैयक्‍तीकरीत्‍या प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईदाखल रु.15,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल प्रत्‍येक तक्रारकर्त्‍यास रु.5,000/- द्यावे. 5) वि.प.क्र. 1 ते 3 ने आदेशाचे पालन आदेशाची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत संयुक्‍तपणे किंवा वैयक्‍तीकपणे करावे. 6) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी. 7) आदेशाची मुळ प्रत ग्रा.त.क्र. CC/16/25 मध्‍ये ठेवावी व त्‍याच्‍या प्रति उर्वरित तक्रारीत ठेवाव्‍या. | |
