(मंचाचा निर्णय : श्री. मनोहर चिलबुले - अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये)
- आ दे श //-
(पारित दिनांकः 15/12/2014)
1. तक्रारकर्ता साई ललीता अपार्टमेंट फ्लॅट ओनर्स असोसिएशनच्‍या सभासदांनी सदरची तक्रार त्‍यांच्‍यापैकी एक सभासद मुजहिद जुनैद सिद्दीकी यांचे मार्फत निवासी सदनिकांच्‍या बांधकामातील त्रृटी दुर करुन मिळण्‍यासाठी किंवा तसे न केल्‍यास सदर बांधकामातील त्रृटी दुर करण्‍यासाठी येणारा खर्च मिळावा यासाठी ग्राहक संरक्षण अधिनियम 1986 चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केली आहे.
2. तक्रारकर्त्‍यांचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-
विरुध्‍दपक्ष क्र. 1 पैडलेवार बिल्‍डर्स ऍन्‍ड डेव्‍हलपर्स प्रा.लि. ही सदनीकांचे बांधकाम आणि विक्रीचा व्‍यवसाय करणारी कंपनी असून वि.प.क्र. 2 आणि 3 हे सदर कंपनीचे अनुक्रमे व्‍यवस्‍थापकीय संचालक आणि संचालक आहेत.
वि.प.क्र. 1 ने मौजा जरिपटका, नागपूर येथील भुखंड क्र. 25, क्षेत्रफळ 12,798.39 चौ.फुट (1189 चौ.मी.), नगर भूमापन क्र. 1831, शिट नं. 207/58, घर क्र. 536, न्‍यु कॉलनी नागपूर येथे ‘साई-ललीता अपार्टमेंट-5’ नामक इमारतीचे बांधकाम केले असून त्‍यांत 35 निवासी सदनिका तयार केलेल्‍या आहेत आणि त्‍या वरील असोसिएशनचे सभासदांना विकलेल्‍या आहेत. त्‍या सदनिकांबाबतचे पत्र दि. 23.09.2010 आणि 29.09.2010 रोजी मालमत्‍तेच्‍या मालकीहक्‍काच्‍या मास्‍टर फॉईलच्‍या झोरॉक्‍सप्रती तक्रारकर्त्‍यास दिलेल्‍या आहेत. महाराष्‍ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा 1970 च्‍या तरतुदींनुसार डिड ऑफ डिक्‍लरेशन वि.प.ने दि. 23.11.2006 रोजी दुय्यम निबंधक क्र.4, नागपूर यांच्‍या कार्यालयात बुक नं. 1, अनु.क्र. 5622 अन्‍वये नोंदविलेला आहे.
3. वि.प.नी खरेदीखतात व सदनिकांच्‍या माहितीपत्रकात नमुद केल्‍याप्रमाणे सदनिकांचे गुणवत्‍तापूर्ण बांधकाम केले नाही आणि कबुल केलेल्‍या सुविधा पुरविल्‍या नाही म्‍हणून सर्वसभासदांचे वतीने असोशिएशनव्‍दारे वि.प.विरुध्‍द कायदेशिर कारवाई करण्‍याचे अधिकार सदनिका क्र.106 चे मालक श्री मुजाहिद जुनैद सिद्दकी यांना देण्‍याबाबत असोशिएशनच्‍या सभासदांनी दि.21.07.2012 रोजी सभा घेवून ठराव क्र. 5 पारित केला.
4. वि.प.नी असोसिएशनच्‍या सभासदांकडून सदनिकांची पूर्ण रक्‍कम स्विकारुन संबंधीतांच्‍या सदनिकांचे नोंदणीकृत खरेदीखत करुन दिले आहे. परंतु खरदीखतात व माहितीपत्रकात नमुद केलेल्‍या खालील सुविधा उपलब्‍ध करुन दिलेल्‍या नाही.
अ) ईमारतीच्‍या पश्चिम दिशेला कंपाउंड वॉल तयार केली नाही.
ब) इमारतीच्‍या दक्षिण कोप-यांत असलेल्‍या पार्किंग भागात
चेकर्ड टाईल्‍स लावलेल्‍या नाहीत.
क) प्रत्‍येक सदनिकेकरिता पर्याप्‍त पार्किंग एरिया सदनिका
धारकांना मार्किंग करुन प्रदान केलेला नाही
ड) दोन लिफ्ट ऐवजी एकच लिफ्ट बसवून दिलेली आहे.
ई) सिमेंट बेस्‍ड वॉटर प्रुफ लावलेले नाही.
फ) 16 सदनिका धारकांना आणि मुख्‍य फटकाला सेक्‍युरिटी
अप्‍लीकेशन दिलेले नाही.
ग) फायर फायटिंग व्‍यवस्‍था ईमारतीत केलेली नाही.
याशिवाय बांधकामाचा दर्जा निकृष्‍ठ आणि दोषपूर्ण आहे त्‍यामुळे प्‍लॉस्‍टर आणि कंपाऊंड वॉलला भेगा पडणे सुरु झाले आहे, भिंती व छतातून पाणी गळते आहे, भिंतीला ओल आलेला आहे, टायलेट फिटींग निकृष्‍ट दर्जाची आहे, बाथरुम व पार्किंगभागात फ्लोअरिंग बरोबर नसल्‍याने पाणी साचून राहते, पेंटचा फायनल कोट दिलेला नाही.
5. तक्रारकर्ता असोसिएशनच्‍या सभासदांनी वि.प. ला वरील तृटींची व अपूर्ण राहिलेल्‍या कामांची पुर्तता करण्‍यांस वारंवार विनंती करुनही त्‍यांनी पुर्तता केली नाही. दि.02.12.2011 रोजी वि.प.नी लिखित तक्रार करण्‍यास सांगितल्‍यावरुन दि.31.01.2011 रोजी नोटीस पाठविण्‍यांत आली. परंतु वि.प.नी त्‍यास प्रतिसाद दिला नाही म्‍हणून दि.22.082005 रोजी विकीलांमार्फत नोटीस पाठविली. त्‍यांस वि.प.ने दि.05.09.2012 रोजी दिलेल्‍या उत्‍तरात इमारतीमध्‍ये काम अपुर्ण असल्‍याचे आणि दोन पैकी एकच लिफ्ट लावली असल्‍याचे व सहा महिन्‍याचे आंत दुसरी लिफ्ट लावून देण्‍याचे आणि स्‍पेसिफिकेशन प्रमाणे बाकी राहिलेले काम पूर्ण करुन देण्‍याचे कबूल केले होत, मात्र ते करुन दिले नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने खालील प्रमाणे मागणी केली आहे.
अ) ईमारतीच्‍या पश्चिम दिशेला कंपाउंड वॉल तयार करुन
देण्‍याचा आदेश व्‍हावा.
ब) इमारतीच्‍या दक्षिण कोप-यांत असलेल्‍या पार्किंग भागात
चेकर्ड टाईल्‍स लावून देण्‍याचा आदेश व्‍हावा.
क) प्रत्‍येक सदनिकेकरिता पर्याप्‍त पार्किंग एरिया सदनिका
धारकांना मार्किंग करुन प्रदान करण्‍याचा आदेश व्‍हावा..
ड) न बसविलेली दुसरी लिफ्ट बसवूनदेण्‍याचा आदेश व्‍हावा.
ई) सिमेंट बेस्‍ड वॉटर प्रुफ लावून देण्‍याचा आदेश व्‍हावा.
फ) 16 सदनिका धारकांना आणि मुख्‍य फटकाला
सेक्‍युरिटी अप्‍लीकेशन लावून देण्‍याचे आदेश व्‍हावे .
ग) इमारतीत फायर फायटींग व्‍यवस्‍था निर्माण करण्‍याचे आदेश व्‍हावे.
तसेच तक्रारीत नमुद बांधकामातील इतर दोष दूर करण्‍याचे
आदेश व्‍हावेत.
किंवा
वि.प.ने वरील प्रमाणे सुविधा पुरविल्‍या नाही आणि आवश्‍यक दुरुस्‍ती करुन त्रृटी दूर केल्‍या नाही तर सदर सुविधा आणि दुरुस्‍तीसाठी येणारा खर्च रु.12,00,000/- आणि लिफ्ट बसविण्‍याचा खर्च रु.5,00,000/- तक्रारकर्त्‍यास देण्‍याचा वि.प.विरुध्‍द आदेश व्‍हावा. मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई रु.2,00,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु. 20,000 देण्‍याचा वि.प. ला आदेश द्यावा.
6. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीच्‍या पुष्‍टयर्थ ठराव, ब्राऊचर, घोषणापत्र, विक्रीपत्र, गैरअर्जदाराने तक्रारकर्त्‍यास पाठविलेले पत्र, तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदारांना पाठविलेले पत्र, पोस्‍टाची पावती, वकीलाचा रजि. नोटीस, गैरअर्जदारांनी पाठविलेल्‍या उत्‍तराच्‍या प्रती इत्‍यादी दस्‍तावेज दाखल केले आहेत.
7. विरुध्‍द पक्षाने लेखीजबाब दाखल करुन तक्रारीस सक्‍त विरोध केला आहे. त्‍यांचा प्राथमिक आक्षेप असा कि, तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत केलेल्‍या मागणीचे मुल्‍यांकन त्‍यांनी गव्‍हर्नमेंट व्‍हॅल्‍यूअर अविनाश भट यांचेकडून दि. 31.12.2012 रोजी करुन घेतले असून ते रु.23,20,000/- म्‍हणजे मंचाच्‍या आर्थीक अधिकार कक्षेपेक्षा (रु.20,00,000) अधिक असल्‍याने सदर तक्रार चालविण्‍याची मंचाला अधिकारकक्षा नाही.
8. वि.प.चे पुढे म्‍हणणे असे कि, त्‍यांनी स्‍पेसिफिकेशन्‍स प्रमाणे पूर्ण सुविधा उपलब्‍ध करुन दिल्‍या असून उत्‍तम प्रतिचे बांधकाम केलेले आहे. सर्व ग्राहकांनी बांधकामाचे वेळी प्रत्‍यक्ष भेटी देवून स्‍पेशिफिकेशन्‍स प्रमाणे बांधकाम होत असल्‍याचे खात्री करुन घेतली असून प्रत्‍यक्ष पाहणी करुन खात्री करुन घेतल्‍यावरच पूर्ण समाधान झाल्‍याने पूर्ण पैसे देवून खरेदीखत करुन घेतले आहे. त्‍यांचे पुढे म्‍हणणे असे कि, सर्व सदनिकांची विक्री झाल्‍यावर दुसरी लिफ्ट बसवून देण्‍याचे ठरले होते. आता दुसरी लिफ्ट बसवून देण्‍याची प्रक्रिया चालू असून ती लवकरच बसवून देण्‍यांत येईल. तक्रारकर्त्‍याने बांधकाम सदोष व तृटीपूर्ण असल्‍याचे खोटे विधान तक्रारीत केले आहे. तक्रारीस कोणतेही कारण घडले नसल्‍याने तक्रार खारीज करावी अशी विनंती केली आहे.
9. तक्रारकर्ता व वि.प.च्‍या परस्‍परविरोधी कथनावरुन खालील मुद्दे मंचाच्‍या विचारार्थ घेण्‍यात आले. त्‍यावरील मंचाचे निष्‍कर्ष व त्‍याबाबतची कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.
मुद्दे निष्‍कर्ष
1) सदर तक्रार चालविण्‍याची मंचास अधिकार
कक्षा आहे काय ? होय.
2) वि.प.नी सेवेत न्‍यूनतापूर्ण व्‍यवहार
केला आहे काय ? होय.
3) तक्रारकर्ता मागणीप्रमाणे दाद मिळण्‍यास
पात्र आहे काय ? अंशतः
4) अंतिम आदेश काय ? तक्रार अंशतः मंजूर.
- // कारण मिमांसा //-
10. मुद्दा क्रं 1 बाबत- विरुध्‍द पक्षातर्फे उपस्थित केलेला कायदेशिर आक्षेप असा कि, तक्रादारांनी केलेल्‍या मागणीचे मुल्‍यांकन त्‍यांनी गव्‍हर्नमेंट व्‍हॅल्‍यूअर अविनाश भट यांचेकडून दि. 31.12.2012 रोजी करुन घेतले असून ते रु.23,20,000/- म्‍हणजे मंचाच्‍या आर्थीक अधिकार कक्षेपेक्षा (रु.20,00,000) अधिक असल्‍याने सदर तक्रार चालविण्‍याची मंचाला अधिकारकक्षा नाही.
यासंबंधाने हे लक्षात घेणे आवश्‍यक आहे कि, तक्रारीत नमुद दुरुस्‍त्‍या व सुविधा वि.प.ने पुरविल्‍या नाही तर त्‍याबदल्‍यात पैशाच्‍या स्‍वरुपात रु. 12,00,000/- + 5,00,000/- = 17,00,000/- एवढी नुकसान भरपाई मागितलेली आहे. म्‍हणजेच तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीचे पैशातील मुल्‍य रु.17,00,000/- हे मंचाच्‍या आर्थीक अधिकार कक्षेतील आहे. तक्रारकर्त्‍याच्‍या अधिवक्‍त्‍यांने सादर केलेल्‍या लेखी युक्तिवादात प्रकर्षाने ही बाब नमुद केली आहे कि, वि.प.ने अविनाश भट यांचेकडून दि. 31.12.2012 रोजीचे रु.23,20,000/- चे मुल्‍यांकनाबाबत जो कागद दाखल केलेला आहे, त्‍यांत स्‍पष्‍टपणे नमुद केले आहे कि, “The quantities of works taken for the estimate are as per the Telephonic talk with Shri Ramesh. I have not personally visited the site.” अशाप्रकारे प्रत्‍यक्ष बांधकामातील उणिवांची व करावयाच्‍या कामाची पाहणी न करताच वि.प.ने सांगितल्‍याप्रमाणे खर्चाचा अंदाज देणा-या व्‍हॅल्‍यूअरच्‍या व्‍हॅल्‍यूएशन रिपोर्टला कोणतीही किंमत नाही. वरील प्रमाणे वस्‍तुस्थिती लक्षात घेता केवळ मंचाला तक्रार चालविण्‍याची अधिकारकक्षा नाही हे दाखविण्‍याचेच हेतूने मिळविलेल्‍या व प्रत्‍यक्ष वस्‍तुस्तिती जाणून न घेता वि.प.च्‍या सांगण्‍यावरुन तयार केलेल्‍या मुल्‍यांकन प्रमाणपत्राचे आधारे तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीचे मुल्‍यांकन रु. 23,20,000/- म्‍हणजे मंचाच्‍या आर्थिक अधिकारकक्षेच्‍या बाहेर असल्‍याने मंचाला सदरची तक्रार चालविण्‍याची अधिकारकक्षा नाही हे वि.प.ची म्‍हणणे स्विकारणे अशक्‍य आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविला आहे.
11. मुद्दा क्र. 2 बाबत- तक्रारकर्त्‍याचा मुख्‍य आरोप असा कि, कराराप्रमाणे वि.प.ने दोन लिफ्ट लावून द्यावयाच्‍या असतांना केवळ एकच लिफ्ट लावलेली आहे. ही बाब वि.प.ने आपल्‍या लेखीजबाबात कबुल केली आहे. वि.प.चे म्‍हणणे असे कि, दुसरी लिफ्ट लावण्‍याचे काम प्रगतीपथावर आहे. तक्रारकर्त्‍याने शपथपत्र दाखल करुन दुस-या लिफ्टचे काम प्रगतीपथावर आहे किंवा सुरु असल्‍याचे नाकबुल केले आहे. तक्रार दाखल करुन 2 वर्षाचा कालावधी झाला तरी दुस-या लिफ्टचे काम पूर्ण केल्‍याबाबत कोणताही पुरावा वि.प.ने दाखल केलेला नाही. सदनिका विकतांना सदनिकाधारकांसाठी दोन लिफ्ट देण्‍याचे माहितीपत्रकात नमुद करणे आणि सदनिका विक्रीकेल्‍यावर केवळ एकच लिफ्ट उपलब्‍ध करुन देणे ही निश्चितच सेवेतील न्‍युनता आहे.
तक्रारकर्त्‍यांचा दुसरा आरोप असा कि, वि.प.ने प्रत्‍येक सदनिका धारकास मार्किंग करुन स्‍वतंत्र पार्किंग उपलब्‍ध करुन दिली नाही आणि इमारतीच्‍या पश्चिम दिशेला कंपाऊंड वॉल बनवून दिली नाही. पार्किंग आणि कंपाउंड वॉल संबंधाने माहितीपत्रकात खालील प्रमाणे उल्‍लेख आहे.
PARKING : Covered Parking & Compound wall will be provided &
other amenities as per the sanctioned Plan.”
प्रत्‍येक सदनिका धारकास मार्किंग करुन स्‍वतंत्र पार्कींग उपलब्‍ध करुन देण्‍याचा कोणताही उल्‍लेख माहितीपत्रकात किंवा खरेदीखतात नाही त्‍यामुळे प्रत्‍येक सदनिकाधारकाला मार्किंग करुन स्‍वतंत्र पार्किंगची मागणी समर्थनिय नाही. मात्र कंपाऊंड वाल बांधून देण्‍याचा माहितीपत्रकात स्‍पष्‍ट उल्‍लेख असतांना पश्चिम बाजूची कंपाऊंड वाल बांधून न देणे तसेच पार्किंग एरियाच्‍या काही भागात चेकर्ड टाईल्‍स लावून न देणे ही सेवेतील न्‍युनता आहे.
तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे 16 सदनिका धारकांना आणि मुख्‍य फाटकाला सिक्‍युरिटी अप्लिकेशन्‍स दिलेले नाहीत. माहिती पत्रकात स्‍पेशल फिचर्समध्‍ये सेक्‍युरिटी अप्लिकशन्‍स उपलब्‍ध करुन देण्‍यांत येईल असे नमुद आहे. प्रत्‍यक्षात सेक्‍युरिटी अप्लिकेशन्‍स उपलब्‍ध न करुन देणे ही देखिल सेवेतील न्‍युनता आहे.
फायर फायटिंग व्‍यवस्‍था उपलब्‍ध करुन देण्‍याबाबत कोणताही स्‍पष्‍ट करार खरेदीखतात किंवा माहितीपत्रकात नाही. त्‍यामुळे याबाबत आदेश देता येणार नाही.
12. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत नमुद केलेल्‍या बांधकामातील अन्‍य त्रृटीबाबत बांधकाम तज्ञाकडून प्रत्‍यक्ष पाहणी करुन अहवाल सादर केलेला नसल्‍यामुळे सदर त्रृटींची प्रत्‍यक्षात व्‍याप्‍ती आणि त्‍यासाठी येणा-या खर्चाचा अंदाज करणे मंचाच्‍या आवाक्‍याबाहेर आहे. म्‍हणून इतर मागणीबाबत दाद मंजूर करणे शक्‍य नाही. वरील कारणांमुळे मद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष त्‍याप्रमाणे नोंदविला आहे.
13. मुद्दा क्र. 3 बाबत- मुद्दा क्र. 2 वरील विवेचनाप्रमाणे तक्रारकर्ता दुसरी लिफ्ट बसवून मिळण्‍यास, पश्चिम दिशेला कंपाऊंड वॉल तयार करुन मिळण्‍यास, 16 सदनिका धारकांना आणि मुख्‍य फाटकाला सिक्‍युरिटी अप्लिकेशन्‍स बसवून मिळण्‍यास पात्र आहे. वि.प.ने सदनिका विक्री करतांना वरील सुविधा उपलब्‍ध करुन देण्‍याचे कबुल करुनही त्‍या उपलब्‍ध करुन न दिल्‍याने सदनिकाधारकांना जो मानसिक त्रास सहन करावा लागला त्‍याबाबत नुकसान भरपाई रु.10,000/- आणि या तक्रारीचा खर्च रु. 5,000/- मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष त्‍याप्रमाणे नोंदविला आहे.
वरील निष्‍कर्षास अनुसरुन मंच प्रकरणात खालील प्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- अं ति म आ दे श -
तक्रारदारांची ग्राहक संरक्षण अधिनियमाचे कलम 12 अन्‍वये तक्रार वि.प.क्र. 1 ते 3 विरुध्‍द वैयक्तिक व संयुक्‍तरित्‍या खालील प्रमाणे अंशतः मंजूर करण्‍यांत येते.
1) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यांच्‍या सदनिका असलेल्‍या तक्रारीत सविस्‍तर वर्णन केलेल्‍या साई-ललीता अपार्टमेंट-5 इमारतीस पश्चिम बाजूने संरक्षक भिंतीचे (Compound wall) बांधकाम करुन द्यावे आणि इमारतीच्‍या दक्षिण कोप-यास असलेल्‍या पार्किंगच्‍या भागात चेकर्ड टाईल्‍स लावून द्याव्‍यात.
2) सदर इमारतीसाठी माहितीपत्रकात नमुद केल्‍याप्रमाणे दुसरी लिफ्ट बसवून व चालू करुन द्यावी.
3) माहितीपत्रकात नमुद केल्‍याप्रमाणे 16 सदनिकांना आणि मुख्‍य फाटकाला सिक्‍युरिटी अप्लिकेशन्‍स बसवून द्यावे.
4) वि.प.ने वरील सुविधा उपलब्‍ध करुन न दिल्‍यास सदर सुविधा उपलब्‍ध करुन घेण्‍यासाठी येणारा खर्च रु.15,00,000/- तक्रारकर्त्‍यास द्यावा आणि सदर खर्चातून तक्रारकर्त्‍यानी वरील सुविधा उपलब्‍यध करुन घ्‍याव्‍यात.
5) वि.प.ने तक्रार कर्त्‍यास झालेल्‍या मानसिक त्रासाबाबत नुकसानभरपाई
रु. 10,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु. 5,000/- द्यावा.
6) वि.प.ने आदेशाची पुर्तता आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 2 महिन्‍यांच्‍या
आंत करावी.
7) मुदतीचे आंत वरील प्रमाणे दुरुस्‍ती न केल्‍यास किंवा दुरुस्‍ती खर्चाची रक्‍कम न दिल्‍यास प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत तक्रारकर्ता सदर रकमेवर आदेशाचे तारखेपासून द.सा.द.शे. 12 टक्के प्रमाणे व्‍याज मिळण्‍यास पात्र राहिल.
8) उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निशुल्‍क द्दावी.
9) तक्रारकर्त्‍यांना प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ फाईल परत करावी.
