जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, औरंगाबाद
_____________________________________________________________________________________
ग्राहक तक्रार क्रमांक :-390/2014 तक्रार दाखल तारीख :-20/08/2014
निकाल तारीख :- 23/01/2015
_______________________________________________________________________________________________
श्री.के.एन.तुंगार, अध्‍यक्ष
श्रीमती संध्‍या बारलिंगे,सदस्‍या श्री.के.आर.ठोले,सदस्‍य.
________________________________________________________________________________________________
गंगाधर ज्ञानदेव भुतेकर,
रा. हाऊस नं.बी-5/13, ओमसाई नगर,
रांजनगाव ता.गंगापूर जि.औरंगाबाद …….. तक्रारदार
विरुध्‍द
ओम साई कन्‍सट्रक्‍शन अँड असोसिएट,
मार्फत – प्रो.सुभाष सुर्यभान औताडे,
रा.घर नं.डी-4/1 सिडको, वाळूज महानगर,
औरंगाबाद
ऑफिस – रुम नं.66, सहारा वृंदावन हाऊसिंग सोसाटी,
सिडको, महानगर वाळूज, औरंगाबाद ........ गैरअर्जदार
_______________________________________________________________________________________________
तक्रारदारातर्फे वकील – अॅड.प्रदिप आर अडकिणे
गैरअर्जदारातर्फे वकील – अॅड.पी.सी.मयुरे
________________________________________________________________________________________________
निकाल
(घोषित द्वारा – श्रीमती. संध्‍या बारलिंगे, सदस्‍या)
तक्रारदार यांनी कलम 12 ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 नुसार सदर तक्रार ग्राहक मंचामध्‍ये दाखल केली आहे.
2009 मध्ये गैरअर्जदाराने दिलेल्या जाहिरातीवर विश्वास ठेऊन तक्रारदाराने रो-हाऊस नं B5-13, ओम साई नगर, रांजणगाव, ता. गंगापूर, जि. औरंगाबादचे बूकिंग केले. गैरअर्जदारासोबत दि.28/2/13 रोजी झालेल्या करारनाम्यानुसार सदर रो-हाऊसची किंमत रु.4,00,000/- ठरलेली होती. तक्रारदाराने ती पूर्ण रक्कम दिल्यानंतर दि.15/2/13 रोजी खरेदीखत करून दिले. कराराप्रमाणे गैरअर्जदाराने सदर रो-हाऊसच्या जाहिरातीमध्ये व रो-हाऊस योजनेच्या माहिती पत्रकात दिलेल्या सर्व सोयी-सुविधांसह, 15 महिन्यात ताबा देणे आवश्यक होते. करारनामा करतेवेळेस ज्या सोयी व सुविधा देण्याचे कबुल केलेले होते त्या दिलेल्या नाहीत. तसेच पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र मिळवलेले नाही ,म्हणून ही तक्रार केलेली आहे. तक्रारदारांनी आजवर अनेक वेळा तक्रार केली परंतु त्याचा काहीही उपयोग झाला नाही. तक्रारदारास ज्या सुविधा देण्यात आलेल्या नाहीत ,त्या पुढीलप्रमाणे आहेत, 1. कायमस्वरूपी विद्युत कनेक्शन नाही. 2. कायमस्वरूपी पिण्याच्या पाण्याची व्यवस्था नाही. 3. पथदिवे व अंतर्गत रस्ते यांची सुविधा नाही. 4. कंपाऊंड वॉल नाही. 5. खुल्या जागेचा विकास केलेला नाही. 6. भिंती व छताचे बांधकाम निकृष्ट दर्जाचे केलेले आहे. 7. सांडपाण्याची व्यवस्था नसल्यामुळे आरोग्याला धोका निर्माण झाला आहे. 8. निकृष्ट दर्जाच्या बांधकामामुळे भिंती व छता मधून पाणी झिरपते. टेरेसचे वाटर प्रूफिंग आणि पाण्याच्या टाकीचे प्लास्टरिंग न केल्यामुळे त्यातून भिंतींमध्ये पाणी झिरपते. 9. दोन रो-हाऊस मध्ये कॉमन वाल बांधलेली नाही. 10. पावसाचे पाणी खिडकी व दाराच्या फटीतून घरात येते. 11. घराला बाहेरून रंग दिला नाही. 12. घराचे भोगवटा व पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र मिळवलेले नाही. इ. तक्रारदारांनी याबाबतीत अनेक वेळा तक्रार केली व कायदेशीर नोटिस सुद्धा पाठवलेले आहे परंतु गैरअर्जदारांनी कोणतीही कार्यवाही केलेली नाही. पिण्याच्या पाण्याची व्यवस्था नसल्यामुळे रोज टँकर आणावे लागते. रो-हाऊसचा ताबा घेतेवेळेस तक्रारदाराला या सर्व त्रुटी दिसल्या होत्या. तक्रारदाराने त्याच वेळेस गैरअर्जदारांना संपर्क करून ती समस्या सांगितली. गैरअर्जदारांनी तक्रारदारास आश्वासन दिले की, सदर समस्यांचे एका महिन्यात निवारण करण्यात येईल. त्यांच्या तोंडी आश्वासनावर विश्वास ठेऊन तक्रारदाराने घराचा ताबा घेतला. परंतु आजवर गैरअर्जदाराने कोणतीही दुरूस्ती करून दिली नाही. काही दुरुस्त्या तक्रारदाराने स्वखर्चाने केल्या आहेत. अशा प्रकारे गैर अर्जदाराने करारनाम्यात उल्लेख केलेल्या रकमेपेक्षा जास्त रक्कम घेतली आहे व निकृष्ट दर्जाचे बांधकाम करून तक्रारदारास घराचा ताबा घेण्यास भाग पाडले आहे. घराचा ताबा देखील कराराप्रमाणे मुदतीच्या आत दिला नाही. त्यामुळे तक्रारदारास भाड्याच्या घरात राहावे लागले. अशा रीतीने बांधकामाच्या वेळेस कबुल केलेल्या गोष्टी अर्धवट राहिलेल्या असल्यामुळे तक्रारदारास खूप मनस्ताप सहन करावा लागला म्हणून तक्रारदाराने त्या सोयींची पूर्तता करण्याची, कायमस्वरूपी विद्युत मिटर बसवून देण्याची व मानसिक त्रासासाठी नुकसान भरपाईची मागणी केली आहे.
गैरअर्जदाराला नोटिस पाठवण्यात आली. त्यांनी लेखी जवाब दाखल केला. त्याच्या म्हणण्यानुसार, तक्रारदारासोबत जे इतर लोक राहत आहेत, त्यांची घराच्या बांधकामाविषयी तक्रार नाही. गैरअर्जदाराने उत्कृष्ट प्रतीचे बांधकाम केलेले आहे. त्यामध्ये कोणतीही त्रुटी नाही. कबुल केल्याप्रमाणे सर्व सुविधा दिलेल्या आहेत. तक्रारदाराने रो हाऊस ची पूर्ण पाहणी करून ताब्यात घेतले आहे व त्याला कसलाही आक्षेप नसल्याचे लिहून दिले आहे. गैरअर्जदारास त्रास देण्याच्या उद्द्येश्याने सदर तक्रार केलेली आहे. त्यामुळे सदर तक्रार खारीज करण्याची विनंती केली आहे.
आम्ही दोन्ही बाजूंचा युक्तिवाद ऐकला. तक्रारदाराची तक्रार, गैरअर्जदारचा लेखी जवाब आणि दाखल केलेल्या कागदपत्रांचे अवलोकन केले.
तक्रारदाराने रो-हाऊस नं B5 -13 ,ओम साई नगर, रांजणगाव, ता. गंगापूर, जि. औरंगाबाद या वर्णनाचे घर रक्कम रु.3,10,000/- मध्ये खरेदी केल्याचे दि.15/2/13 रोजी सब-रजिस्ट्रारच्या ऑफिस मध्ये नोंदणी केलेल्या Sale Deed वरुन दिसून येते. तक्रारदाराने जेव्हा या घराचा ताबा घेतला तेव्हाच त्यांला या घराच्या बांधकामामध्ये अनेक त्रुटी व काही आवश्यक सुविधा अर्धवट करून ठेवल्याचे दिसून आले. त्याच वेळेस तक्रारदाराने गैरअर्जदारांच्या निदर्शनास ही गोष्ट आणून दिली होती. त्या वेळेस गैरअर्जदाराने त्रुटींची पूर्तता करून देण्याचे आश्वासन देखील दिले होते. अनेक वेळा पाठपुरावा करून ही गैर अर्जदाराने कोणतीही दुरूस्ती करून दिली नाही. पिण्याच्या पाण्याची कायमस्वरूपी व्यवस्था केलेली नाही, त्यामुळे पैसे देऊन पाणी विकत घ्यावे लागते, त्यामुळे अतोनात खर्च होत आहे. त्यामुळे पिण्याच्या पाण्यासाठी गैरअर्जदाराने कायमस्वरूपी व्यवस्था करणे गरजेचे आहे. महानगर पालिकेमार्फत पाण्याची सुविधा तक्रारदाराच्या जागेपर्यंत पोहचली नसेल तर बोअरवेलची पर्यायी व्यवस्था करून द्यावी, असे आमचे मत आहे. इलेक्ट्रिसिटीचे मीटर प्रत्येकासाठी स्वतंत्र असणे आवश्यक आहे, परंतु गैरअर्जदाराने ते केलेले नाही.
तक्रारदाराने रो-हाऊस चा ताबा घेताना ‘त्याला कसलाही आक्षेप राहणार नाही’ असे लिहून दिल्याचे गैरअर्जदाराने लेखी जवाबात म्हटले आहे. परंतु तसा कोणताही कागदोपत्री पुरावा मंचासमोर सादर केलेला नाही. तसेच प्रत्यक्ष राहायला गेल्यानंतर घरातील त्रुटी दिसून येतात . त्यामुळे तशा कोणत्याही पूर्व नियोजित हमीपत्रास काहीही अर्थ नसतो. बर्‍याच वेळा बिल्डर हा ग्राहकाला बांधकामात राहिलेल्या त्रुटी 1 महिन्यात निवारण करून देण्याचे तोंडी आश्वासन देतो आणि अश्या तथाकथित हमीपत्रावर सह्या घेतो. ग्राहक अगोदरच त्याची सर्व कमाई घरासाठी दिलेला असतो आणि भाड्याच्या घरात राहून त्रस्त झालेला असतो . अश्या परिस्थितीत प्रत्यक्षात ताबा मिळणे आवश्यक व अनिवार्य बाब झालेली असते. त्यामुळे अनिच्छेने आणि ताबा लवकर मिळावा याकरिता नाईलाजास्तव सह्या देखील करतो. परंतु त्यामुळे त्याच्या हक्कांना बाधा पोचत नाही. ग्राहक संरक्षण कायद्या अंतर्गत अश्या रीतीने आर्थिक पिळवणूक करणार्‍या सेवा धारकाकडून ग्राहकाला संरक्षण देणे, हेच या कायद्याचे उद्दीष्ट आहे.
सामान्य व्यक्ति स्वतःचे घर दार, शेती व दागिने विकून आणि बँकातून कर्ज काढून, बिल्डरच्या सांगण्यावर व कागदपत्री दिलेल्या आश्वासनावर विश्वास ठेऊन स्वतःकरिता चांगले ‘राहण्यासारखे’ घर विकत घेतो. तेव्हा त्याला सर्व सोयीनी युक्त असलेल्या सुरक्षित निवार्‍याची अपेक्षा असते, ज्याच्यासाठी त्याने ठराविक रक्कम बिल्डरला दिलेली असते. घरासाठी आयुष्य भरची कमाई खर्च केल्यावर जर त्याला अशा रीतीने इतक्या अडचणींचा व संकटांचा सामना करत त्या घरात राहावे लागत असेल तर तो हताश आणि अगतिक होऊन जातो. सदर प्रकरणात घराचा ताबा घेते वेळेसच तक्रारदाराने रो हाऊसचे दार आणि इतर त्रुटी गैरअर्जदारांच्या निदर्शनास आणून दिल्या. परंतु गैरअर्जदारांनी त्याला खोटे आश्वासन देऊन आधी घराचा ताबा घेण्यास सांगितले. घराच्या निकृष्ट बांधकामाची कल्पना अशा घरात वास्तव्य केल्यानंतरच येत असते. बर्‍याच समस्या पाण्याच्या वापराशी संबधित असतात जसे फुटक्या पाइप मधून पाणी गळणे, पाणी मुरणे ,किंवा उतार नीट नसणे, इ. चे दुरुस्तीसाठी गैर अर्जदाराची वाट पाहत बसणे शक्य नसते. गैरअर्जदारांकडून कोणताही प्रतिसाद न मिळाल्यावर तक्रारदारास अशा दुरुस्त्या स्वतःच्या खर्चाने ताबडतोब करून घ्याव्या लागतात.
राष्ट्रीय आयोगाने या संदर्भात D. S. Yadav Vs Indian Railway Welfare Organization I (2011) CPJ 109 (NC) या न्याय निवाड्यात स्पष्ट केले आहे कि,
“ Soon after the occupation of the flat and usage of the bathroom , seepage was detected which was pointed out by the petitioner to respondent no 1. There was a defect in the construction and respondent no 1 should have carried out the repair. Petitioner who was directly affected by the seepage had to get the repair done at his own expenses in order to stop the seepage. The district forum has rightly held that respondent no 1 was deficient in service in not attending the defective construction put up by it .”
गैरअर्जदाराने अद्याप occupancy certificate व completion certificate मिळवलेले नाही. गैर अर्जदाराने या गोष्टींसाठी पाठपुरावा न केल्यामुळे कार्पोरेशन कडून मिळणार्‍या सुविधा जसे , drainage लाइन व पिण्याचे पाणी याचे व्यवस्था अद्यापपर्यंत झालेली नाही.
तक्रारदाराने दुरूस्ती केल्याबद्दल तक्रारीत म्हटले आहे परंतु दुरूस्ती संबधित पावत्या किंवा इतर कागदपत्र दाखल केलेले नाही. एकदा घर विकत घेण्यासाठी एवढी मोठी रक्कम दिल्यावर पुन्हा त्याच घराच्या दुरुस्तीसाठी ताबडतोब पैसे खर्च करणे सर्व सामान्याला परवडण्यासारखे नसते. परंतु गैर अर्जदाराने बांधून दिलेले घर अतिशय निकृष्ट दर्जाचे आहे , हे स्पष्ट झाले आहे. त्या घराची दुरूस्ती करणे अनिवार्य आहे . तक्रारदारास स्वखर्चाने स्वतंत्र विद्युत मीटर बसवून घेण्यासाठी व पाण्याची कायमस्वरूपी व्यवस्था होईपर्यंत पाणी विकत घेण्यासाठी तक्रारदारास आर्थिक नुकसानीला सामोरे जावे लागणार आहे. त्यामुळे गैर अर्जदाराने दिलेल्या सेवेतील त्रुटीसाठी तोच जवाबदार असल्यामुळे तक्रारदार नुकसानभरपाई मिळण्यास पात्र आहेत, असे आमचे मत आहे.
वरील निरीक्षणावरून असे दिसून येते की, गैरअर्जदारांनी आवश्यक असलेल्या सुविधा दिलेल्या नाहीत . गरजू असलेल्या तक्रारदाराकडून बांधकामाची पूर्ण रक्कम वसूल करून अत्यावश्यक आणि कबुल केलेल्या सुविधा न देता राहण्यायोग्य परिस्थिती नसलेले घर बांधून देऊन गैरअर्जदाराने अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब केलेला आहे. गैर अर्जदारांनी तक्रारदाराने दिलेल्या रकमेचा योग्य रीतीने विनियोग न करता सेवेमध्ये त्रुटी दिली आहे. तक्रारदारास वर उलेख केलेल्या सर्व त्रुटी दूर करण्यासाठी बरीच मोठी रक्कम खर्च करावी लागणार आहे. त्याकरिता गैरअर्जदाराने दुरुस्तीसाठी लागणार्‍या खर्चापोटी नुकसानभरपाई देणे उचित राहील, यावर मंचाचे एकमत झाले आहे.
वरील कारणास्तव हा मंच खालील आदेश पारित करीत आहे.
आदेश
- गैर अर्जदारांना आदेश देण्यात येतो की, त्यांनी या निकालाची नोटिस मिळल्यापासून 30 दिवसांच्या आत, तक्रारदाराच्या रो–हाऊस B5-13, ओम साई नगर, रांजणगाव ,ता. गंगापूर, जि. औरंगाबाद च्या निकृष्ट व सदोष बांधकामाच्या दुरुस्तीच्या खर्चापोटी रु.50,000/- (पन्नास हजार फक्त) तक्रारदारास द्यावेत.
- गैरअर्जदारांना आदेश देण्यात येतो की, त्यांनी ह्या निकालाची प्रत मिळल्यापासून 90 दिवसांच्या आत तक्रारदाराच्या रो-हाऊसचे पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र मिळवावे . जोपर्यंत कार्पोरेशन कडून ड्रेनेज लाइन येत नाही तोपर्यंत नैसर्गिक पद्धतीने सांडपाण्याचा निचरा होईल अशा कायम स्वरूपी ड्रेनेजचे व्यवस्था करावी.
- गैरअर्जदारांना आदेश देण्यात येतो की, त्यांनी ह्या निकालाची प्रत मिळल्यापासून 60 दिवसांच्या आत, तक्रारदार राहत असलेल्या रो-हाऊसच्या ठिकाणी पिण्याच्या पाण्याची कायमरूपी व्यवस्था करून द्यावी. आदेश क्रं (1) (2) व (3) ची पूर्तता करताना बिल्डरने करावयाच्या सर्व कायदेशीर प्रक्रिया त्याने विनामूल्य करून द्यावे.
- गैरअर्जदारांना आदेश करण्यात येतो की, त्यांनी ह्या निकालाची नोटिस मिळल्यापासून 30 दिवसांत तक्रारदारास मानसिक त्रासाचे मुद्द्यावर रु.5000/- (Five thousand only ) व ह्या कार्यवाहीच्या खर्चापोटी रु. 1000/- (one thousand only ) द्यावेत.
(श्रीमती संध्‍या बारलिंगे) (श्री.किरण.आर.ठोले) (श्री.के.एन.तुंगार)
सदस्‍या सदस्‍य अध्‍यक्ष
